Risiken bei einer Immobilienfinanzierung

Bei einer Finanzierung durch die Bank geht der Kreditnehmer auch immer gewisse Risiken ein. Aufgrund der langen Laufzeiten und der hohen Finanzierungsbeträgen bei Bau- und Wohnkrediten sind gerade diese Kreditformen davon betroffen. Doch keine Sorge, man kann sich auch sehr gut gegen solche Eventualitäten absichern, um das Leben im Eigenheim trotz möglicher Risiken sorgenfrei genießen zu können.

Das Wichtigste in Kürze

  • Geliehenes Geld will immer auch zurückbezahlt werden. Durch diese Verbindlichkeit ergeben sich automatisch auch Risiken.
  • Die meisten Risiken können mittels strategischer Planung und Versicherungen gut in den Griff bekommen werden
  • Wer Angst hat, sich die monatlichen Raten nicht leisten zu können, sollte eine längere Laufzeit in Erwägung ziehen.
  • Kreditausfallversicherungen schützen den Kreditnehmer und Angehörige bei Tod, Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit. Meist sind sogar alle drei Risiken abgedeckt.
  • Nachwuchs bedeutet weniger Einnahmen und mehr Ausgaben. Jedoch kann man sich ebenso für einen solchen Fall absichern, indem man durch eine längere Laufzeit niedrigere Monatsraten vereinbart.
  • Gerade beim Kauf von gebrauchten Immobilien kann ein plötzlicher und kostenintensiver Sanierungsbedarf ans Licht kommen. Wer die Wohnung und das Haus im Vorfeld von Sachverständigen prüfen lässt, kann viele der Risiken ausschließen. Für ältere Gebäude sollten von Anfang an Reparaturrücklagen gebildet werden.
  • Beim Hausbau besteht das Risiko von Schäden am Bau und von solche, die durch den Bau verursacht wurden. Dafür gibt es Versicherungen.
  • Auch Schaden an einer Bestandsimmobilie (durch Feuer, Wasser, Unwetter) kann man durch eine „Hausversicherung“ abfangen. Bei Wohnungen ist eine solche Versicherung nicht nötig.
  • Den eigenen Haushalt wiederum kann man mittels Hausratversicherung vor Zerstörung schützen.
  • Ein gewisses (aber überschaubares) Risiko des Wertverlusts der eigenen Liegenschaft muss man als Eigenheimbesitzer hinnehmen.

Bevor wir mit den Risiken starten, ein wichtiger Punkt voraus: hartnäckig hält sich das Gerücht, eine eigene Immobilie zu finanzieren, wäre per se schon ein großes Risiko. Dabei darf man nie aus den Augen verlieren, dass ein Gegenwert zur Finanzierung in Form des Eigentums besteht. Einfach gesagt: Der Höhe des offenen Kredits steht immer eine Immobilieneigentum in zumindest gleichem Ausmaß gegenüber. Sollte also die finanzielle Situation schlechter werden, ist ein Verkauf der Immobilie in vielen Fällen gut möglich. Je nachdem wie lange die Finanzierung läuft und wie sich der Immobilienwert entwickelt, sogar mit einem Gewinn.

Dazu ein Rechenbeispiel:

  • Immobilie mit Kaufpreis € 200.000,- wurde vor 8 Jahren gekauft
  • Eigenmittelanteil waren 20 % und die Nebenkosten betrugen 10,1%
  • Finanzierungssumme daher € 182.000,-, davon noch ca. € 132.000,- (Laufzeit 25 Jahre)
  • Angenommene Wertsteigerung 1,5% p.a. -> Wert der Immobile daher € 225.300,- nach 8 Jahren

Zu diesem Zeitpunkt sind also noch € 132.000,- Kredit offen, die Immobilie hat aber einen Wert von € 225.300,-. Ein Verkauf würde zu diesem Zeitpunkt also bereits mit einem Plus von € 93.300,- enden. Zieht man hiervon die Eigenmitteln und die bezahlten Zinsen ab, bleiben noch immer € 24.500,- übrig. Umso länger die Finanzierung läuft, desto höher wird in der Regel der Gewinn. Voraussetzung ist ein guter Zustand der Immobilie und eine durchschnittliche Wertsteigerung, wie sie in den letzten Jahrzenten in Österreich herrschte. Der Einfachheit halber haben wir keine Rücklagen für Werterhalt eingerechnet, da diese nach 8 Jahren schwer einzuschätzen sind.

Zu hohe Raten

Das erste Risiko, das man als Kreditnehmer sehr gut selbst kontrollieren kann, ist die Wahl des richtigen Finanzierungskonzeptes. Häufig geraten Kreditnehmer in Bedrängnis, weil ihre monatlichen Raten zu hoch sind. Dabei ist das Problem meist ganz einfach in den Griff zu bekommen. Wählen Sie von Anfang an eine lange Laufzeit.

Dadurch können Sie die monatlichen Raten im Zaum halten und sicherstellen, dass die Kreditrate keinen zu großen Anteil des monatlichen Haushaltsbudgets ausmacht. Ihr persönliches Haushaltsbudget können Sie mithilfe unseres Haushaltsrechners erstellen.Was viele Kreditnehmer nämlich nicht bedenken, sind Sonderausgaben: Urlaube, Zahnspangen der Kinder, Schulausfüge, KFZ-Reparaturen, und so weiter. Dafür muss ein gewisser Puffer eingerechnet werden. Wenn dieser Puffer doch nicht gebraucht wird, umso besser. Dann kann er als Sondertilgung in den Kredit zurückfließen.

Ein denkbarer Zugang dazu wäre es, die höchstmöglich Rate zu berechnen (angenommen € 1.200,-) aber dennoch auf eine längere Laufzeit zu rechnen, dadurch erhält man eine monatliche Ersparnis von beispielsweise € 200,-. Diese Ersparnis kann mit einer sicheren Sparlösung monatlich vom Konto abgebucht werden und steht dann entweder für Sondertilgungen oder für Notfälle zur Verfügung.

Anstieg der Zinsen

Die zukünftige Entwicklung der variablen Zinssätze ist nicht vorhersehbar. Wir befinden uns gerade in einer Niedrigzinsperiode. Das heißt jedoch nicht, dass das für die Laufzeit eines Kredits so bleiben muss. Die Zinsen könnten steigen und zwar auch durchaus so stark, dass die monatlichen Raten empfindlich höher werden.

Wer sich davor schützen möchte, setzt von Anfang an auf eine Finanzierung mit fixer Verzinsung. Fixzinskredite unterliegen nämlich nicht den Schwankungen vom EURIBOR. Die Zinsen bleiben über die gesamte Laufzeit oder einen bestimmten Teil davon gleich. In letzterem Fall spricht man von einer Fixzinsphase, die je nach Bank und Kreditvertrag 15 bis zwanzig, in seltenen Fällen sogar 40 Jahre dauern kann.

Dadurch, dass man im Laufe der Fixzinsphase bereits einen großen Teil der Zinsen zurückzahlt, ist auch bei Krediten, deren Fixzinsphase nicht die gesamte Laufzeit hinweg dauert, das Risiko gering. Das lässt sich so erklären: Die monatlichen Raten setzen sich immer aus Tilgung und Zinsen zusammen, wobei am Anfang der Laufzeit die Zinsen einen größeren Anteil ausmachen. Gegen Ende hin werden die Zinsen immer weniger und die Rückzahlung der Finanzierungssumme macht den Großteil der Rate aus, da sich die Zinsen aus der verbleibenden Restschuld errechnen. Je früher innerhalb der Laufzeit also die Leitzinsen steigen, desto schlechter ist das für einen variablen Kredit – beim Fixzinskredit oder in der Fixzinsphase spielt das keine Rolle.

Todesfall

Niemand denkt gerne darüber nach, dennoch sollten gerade bei Paare, die gemeinsam einen Kredit aufnehmen, das Risiko, dass einer der beiden innerhalb der Laufzeit verstirbt, einkalkuliert werden. Sonst steht die/der Hinterbliebene plötzlich mit der gesamten Kreditsumme bzw. Monatsrate alleine da.

Viele Banken fordern dies ohnehin und auch unsere Finanzierungsspezialist/innen empfehlen Familien und Paaren den Abschluss einer Ablebens- oder Risikolebensversicherung. Zumindest dann, wenn die monatliche Rate nicht locker von beiden leicht alleine bezahlt werden kann.

Dabei handelt es sich um einen Kreditausfallschutz, der bei einem Todesfall einspringt. Sollte jedoch der Kreditbetrag nur einen kleinen Anteil des Haushaltseinkommens ausmachen und auch ohne größere Probleme von jeweils einem der beiden Partner alleine getragen werden können, ist diese Versicherung nicht nötig.

Arbeitslosigkeit

Ein weiterer Risikoaspekt ist der mögliche Verlust des Arbeitsplatzes, wodurch auf gewisse Zeit ein Einkommen teilweise wegfällt. Sowohl für alleinstehende Kreditnehmer als auch für Paare, deren Zahlungsfähigkeit zur Gänze oder teilweise vom Einkommen einer der kreditnehmenden Personen abhängig ist, ist diese Eventualität zu berücksichtigen. Natürlich kann man sich auch dagegen schützen und zwar in Form einer Versicherung. Stellen Sie als Kreditnehmer nur sicher, dass die Zahlungskonditionen auch Ihren Bedürfnissen entsprechen. Manche Versicherungen übernehmen die Kreditraten erst nach einer gewissen Zeit der Arbeitslosigkeit, wieder andere beschränken ihre Haftung auf zwölf Monate.

Selbst wenn keine Versicherung vorhanden ist, sollte man schnellstmöglich Kontakt zur Bank aufnehmen, in vielen Fällen sind Banken gerne bereit, die Kreditraten zu stunden bzw. die Laufzeit des Kredits zu verlängern. Gerade in der Corona Krise sind und waren Banken sehr großzügig mit dieser Möglichkeit. Auch Banken haben ein großes Interesse daran, die Immobilienfinanzierung zu einem guten Ende zu bringen.

Krankheit oder Unfall

Berufsunfähigkeit durch Krankheit oder Unfall kann ebenso zu Zahlungsunfähigkeit führen wie die Arbeitslosigkeit. Dadurch stellt sich die Frage, ob man sich auch dagegen versichern soll. Wie bei all den Risikoabsicherungen hängt es stark vom eigenen Sicherheitsbedürfnis ab. Möglich ist es und zwar mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung. Häufig werden übrigens Ablebens-, Arbeitslosen- und Berufsunfähigkeitsversicherungen in einem Paket angeboten. Wer sich und seine Angehörigen also gegen sämtliche Risiken der Zahlungsunfähigkeit schützen will, entscheidet sich für den Komplettschutz im Rahmen der Kreditausfallversicherung.

Nachwuchs

Nachwuchs bedeutet aus finanzieller Sicht vor allem zwei Dinge: Weniger Einkommen und höhere Ausgaben. Bei ungeplanten Schwangerschaften muss zusätzlich auch häufig die Wohnsituation neu überdacht werden. Dies schlägt sich im Haushaltsbudget nieder. Die Folge sind oft Raten, die nicht mehr bezahlbar sind. Da kommen wir wieder zurück zum ersten Punkt: zu hohe Raten.

Auch wenn kein Nachwuchs geplant ist, zeigt uns dieses Beispiel einmal mehr, wie wichtig es ist, die Raten möglichst niedrig zu halten. Dies funktioniert gut, wenn von Anfang an die Laufzeit möglichst lang gewählt wird, denn längere Laufzeit bedeutet geringere monatliche Belastung.

Unerwarteter Sanierungsbedarf

Gerade bei gebrauchten Immobilien ist oft nicht genau vorherzusagen, welchen Sanierungsbedarf den Käufer in Zukunft erwartet. Kaputte Therme, undichtes Dach, Schäden an der Fassade können sehr schnell teuer werden. Im privaten Immobilienhandel sind Gewährleistungen meist ausgeschlossen. Sanierungskosten fallen übrigens keineswegs nur für Einfamilienhäuser an. Denn beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird man automatisch auch Liegenschaftsmiteigentümer. Schäden am Haus müssen von der Eigentümergemeinschaft getragen werden. Dagegen kann man sich schützen, indem man einen Fachmann einen Blick auf die Immobilie werfen lässt. Zwar kann man spätere Gebrechen dadurch auch nicht ausschließen, doch immerhin sind akute Mängel an den sehr teuren Stellen zu erkennen. Gerade bei gekauften Einfamilienhäusern, die älter sind als zehn Jahre, sollten auf jeden Fall von Anfang an Rücklagen für Sanierungen gebildet werden. Bei Eigentümergemeinschaften wird dies in aller Regel automatisch durch die Liegenschaftsverwaltung durchgeführt.

Schäden am Bau

Auch der Bau eines neuen Hauses geht mit gewissen Risiken einher. Einerseits kann es passieren, dass Passanten oder auch Arbeiter, umliegende Häuser oder Fahrzeuge durch Fehler bei der Arbeit zu Schaden kommen. Gerade Personenschaden kann sehr schnell schmerzlich teuer werden. Andererseits kann auch das Haus oder was davon schon da ist in der Bauphase beschädigt werden: Durch Umwelteinflüsse, Arbeitsfehler oder Vandalismus zum Beispiel. Wir raten immer und in jedem Fall dazu, für den Bau eines Einfamilienhauses eine Versicherung abzuschließen, die beide Eventualitäten abdeckt. Die möglichen Schäden sind zu hoch, um sich nicht dagegen abzusichern.

Schäden an der Immobilie

Auch wenn die neue Wohnung oder das Haus bereits bezogen ist, ist die Immobilie nicht vor Schäden gefeit. Bei Eigentumswohnungen ist eine entsprechende Versicherung der Bausubstanz in der Regel in den Betriebskosten inkludiert. Bei Häusern muss sich der Eigentümer selbst versichern. Eine solche Versicherung zahlt im Fall von Feuer-, Wasser-, Unwetterschäden. Auch die Einrichtung kann man sich versichern lassen. Dafür gibt es die sogenannte Hausratversicherung, nicht zu verwechseln mit der Haushaltsversicherung. Eine Hausratversicherung macht dann Sinn, wenn sich in den eigenen vier Wänden wertvolle Einrichtungsgegenstände befinden. Während die Hausversicherung dringendst zu empfehlen ist, da man unter Umständen den Verlust des Eigenheims und somit einen finanziellen Totalschaden riskiert, ist die Einzahlung in eine Hausratversicherung nicht nötig, wenn sich die Einrichtung leicht ersetzen lässt.

Sinken des Immobilienwerts

Ein weiteres Risiko, dass einen Eigenheimbesitzer direkt oder indirekt betreffen kann, ist der Wert der Immobilie. Während ein genereller Fall der Immobilienpreise nicht unbedingt Auswirkungen auf die Eigenheimbesitzer haben muss (solange man nicht plant, zu verkaufen), kann die Mikrolage der Immobilie und deren Entwicklung sehr wohl wichtig sein. Der Bau einer Autobahn oder Schnellstraße, der Gestank einer neuen Fabrik oder hohe Wohnbauten, die die Sicht versperren, können bewirken, dass man sich in den eigenen vier Wänden nicht mehr wohl fühlt.

Das Problem dabei: Umziehen wird durch die neuen Umstände ebenfalls schwieriger, weil stark Wertmindernde Umstände auch potentiellen Käufern auffallen werden. Der Wert der Immobilie sinkt. Man erzielt daher keinen adäquaten Kaufpreis mehr und muss entweder mit den Begebenheiten leben lernen oder Einbußen beim Verkauf hinnehmen. Einen hundertprozentigen Schutz dagegen gibt es nicht, allerdings ist es ratsam, sich den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan genau anzusehen (insbesondere die Widmung der umliegenden Grundstücke), bevor man sich für eine Liegenschaft entscheidet. Übrigens kann es sich auch anders herum zutragen: die Immobilie wird durch die wachsende Infrastruktur aufgewertet. Die Entwicklung eines neuen Firmenstandortes in der Nähe schafft Arbeitsplätze und eine größere Nachfrage nach Immobilien.

Fazit: Die Risiken bei einer Finanzierung

Wenn man als Kreditnehmer anfangs auch großen Respekt vor den Risiken bei einer Immobilienfinanzierung durch die Bank hat, zeigt sich schnell, dass man sich gegen fast alle Eventualitäten schützen kann. Sei es durch die richtige Entscheidung in Sachen Raten und Laufzeit oder mithilfe von Versicherungen. Finanzierungsspezialist/innen können dir helfen, das richtige Angebot zu finden und dir Auskunft über die Notwendigkeit von Versicherungen geben, während Sachverständige die Liegenschaft besichtigen sollten, um versteckte Mängel an Haus und/oder Wohnung aufzudecken. Stelle sicher, dass deinem eigenen Sicherheitsbedürfnis in allen Phasen der Finanzierung Rechnung getragen wird, dann steht einem entspannten Leben in den eigenen vier Wänden nichts im Wege.

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Mario Schantl
Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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