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Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen war über eine lange Periode hinweg die beliebteste Finanzierungsform der Österreicher. In der aktuellen Niedrigzinsphase hat der Hypothekarkredit dem Bauspardarlehen den Rang abgelaufen.

Für Kreditnehmer, denen Sicherheit sehr wichtig ist, ist es dennoch eine Möglichkeit, ein Bauvorhaben zu finanzieren. In diesem Artikel erfährst du, was das Bauspardarlehen auszeichnet, welche Vor- und Nachteile es bringt und wann es die richtige Finanzierungsform ist.

Bauspardarlehen
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Bauspardarlehen berechnen

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Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Bausparvertrag ist keine Voraussetzung für ein Bauspardarlehen.
  • Die Zinsen sind bei 6 % auf 20 Jahre begrenzt (Zinsobergrenze), es gibt aber auch Fixzinsprodukte.
  • Die Finanzierungssumme ist auf € 220.000,- pro Person oder € 360.000,- für Paare limitiert.
  • Auch hier gilt: unbedingt mehrere Angebote einholen und vergleichen – oder gleich unverbindlich und ohne zusätzliche Kosten von OPTIFIN anfordern

Bauspardarlehen waren lange Zeit die beliebteste Finanzierungsform für Immobilien in Österreich. Grund dafür war der sogenannte Zinskorridor, also eine Zinsunter- und Obergrenze. Die Zinsobergrenze besteht auch heute noch bei 6% für 20 Jahre.

Bei aktuellen EURIBOR Zinssätzen von weit unter 0% ist dieser Bonus aber für viele Kreditnehmer nicht mehr so entscheidend wie noch vor einigen Jahren.

Auch heute noch ist es für Bausparkassen schwierig, die niedrigen Zinssätze der Banken zu halten, obwohl es auch Produkte gibt, die mit einer Fixzinsphase ausgestattet sind. Diese bewegen sich (Stand 06/2021) zwischen 1,7% für 15 Jahre fix verzinst und 2,1% für 30 Jahre fix verzinst. Bei guter Bonität und ausreichenden Eigenmitteln liegen die Top Bankenangebote für einen klassischen Hypothekarkredit hier um etwa 0,5% günstiger.

Dennoch zeigt sich immer wieder, dass gerade Kunden die einen Fixzinssatz suchen durchaus auch bei Bausparkassen gute Angebote finden können, die vor allem bei langen Fixzinssätzen interessant sein können.

Gerne unterstützen wir dich bei der Auswahl der richtigen Finanzierungsform und bei der Angebotseinholung, unverbindlich und ohne zusätzliche Kosten!

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Finanzexperte Wilhelm Schantl im Gespräch zum Thema Bauspardarlehen

So funktioniert ein Bauspardarlehen mit OPTIFIN

Nach deiner unverbindlichen Anfrage melden sich unsere Finanzierungsspezialisten:innen bei dir wie gewünscht und erheben die notwendigen Informationen. Dabei legen wir besonderen Wert auf das Detail, nur wenn wir hier die richtigen Fragen stellen, können wir die optimalen Produkte für dich finden.

Danach kannst du dich zurücklehnen und wir übernehmen. Dabei prüfen wir, ob ein Bauspardarlehen die optimalie Finanzierungsform für dich ist und vergleichen die besten Angebote. Du erhältst unverbindlich die am besten passendsten davon.

Wir unterstützen dich aber auch noch bei der gesamten Abwicklung bis zum Einzug in dein neues Heim. Denn auch Wohnbauförderungen oder Zwischenfinanzierungen gehören je nach Projekt einfach dazu.

Tipps zum Bauspardarlehen

Den finanziellen Spielraum berechnen

Bevor man überhaupt ein Bauspardarlehen anfragt, oder noch besser, bevor man auf Immobiliensuche geht, sollte man den ungefähren finanziellen Spielraum kennen.

Zuerst sollten die Eigenmittel geklärt sein. Um ein Bauspardarlehen zu erhalten sollten 30% Eigenmittelanteil vorhanden sein.

Für eine Finanzierungssumme von beispielsweise EUR 300.000,- für ein Paar, werden also EUR 90.000,- Eigenmittel benötigt. Von der Gesamtsumme werden dann noch die Finanzierungs- und Kaufnebenkosten abgezogen, dazu kann man unseren Nebenkostenrechner verwenden.

Neben ausreichenden Eigenmitteln ist natürlich auch eine positive Haushaltsrechnung erforderlich. Dazu berechnet man die Kreditrate mit einem fiktiven Zinssatz von etwa 4% (Wohnkreditrechner) und der gewünschten Laufzeit. In diesem Beispiel EUR 1.460,21 für 30 Jahre.

Danach berechnet das monatliche Budget (Haushaltsrechner), wobei die Kreditrate auch noch mit 4% Zinsen leistbar sein sollte.

Spielraum für Unvorhergesehenes lassen

Bei Hausbau- oder Sanierungsprojekten sollte zudem noch Spielraum für Unvorhergesehenes bleiben. Eine Faustregel geht von 20% aus. Je mehr Arbeiten man selbst übernehmen möchte oder je älter das Sanierungsobjekt ist, desto mehr Spielraum sollte bleiben.

Wichtig ist es auch, alle Nebenkosten zu kennen und zu berücksichtigen.

Förderungen berücksichtigen

Jedes Bundesland hat in Österrreich eigene Wohnbauförderungen. Diese müssen unbedingt im Gesamtkonzept berücksichtigt werden. Es gibt beispielsweise rückzahlbare Förderungen, die nach einem vorgegebenem Zeitraum fällig werden. Solche Besonderheiten können in einem guten Finanzierungskonzept gleich mitbedacht werden, sodass es später zu keinen unvorhergesehenen Ausgaben kommt.

Die optimale Laufzeit ermitteln

Die perfekte Laufzeit für eine Immobilienfinanzierung ist sehr individuell. Grundsätzlich ist es ratsam, eine möglichst lange Laufzeit auszuwählen, damit die Rate möglichst niedrig bleibt und man bei den Ausgaben so flexibel wie möglich bleibt. Wenn man sich eine kürzere Laufzeit mit höherer Rate leisten kann, besteht auch die Möglichkeit die Differenz in ein sicheres Ansparprodukt zu sparen.

Bei dieser Methode geht es weniger darum, die Zinsen des Ansparproduktes zu nutzen, sondern einfach die höchstmögliche Sicherheit und Flexibilität für unvorhergesehenes zu behalten.

Wann eine fixe Verzinsung sinnvoll sein kann

Auch die Wahl ob fix oder variabel verzinst, will gut überlegt sein. Einerseits sind die aktuellen Zinsen sehr günstig und niedrig, was gerade bei variabler Verzinsung zu historisch niedrigen Raten führt. Aber auch Fixzinssätze sind deutlich günstiger zu haben, als noch vor ein paar Jahren. Ein Fixzins von 2,1% für 30 Jahre bietet sehr lange Planungssicherheit und immernoch günstige Raten.

Wem also hohe Sicherheit und Planbarkeit wichtig sind, der kann ohne Bedenken zu den langen Fixzins Angeboten greifen. Wer hingegen von den niedrigen Zinsen profitieren möchte, wird vermutlich eher zum variablen Zins tendieren.

Welche Bausparkassen gibt es?

Für Bauspardarlehen gibt es nicht so viele Anbieter wie es Banken gibt, die einen Hypothekarkredit vergeben. In Österreich haben wir vier Bausparkassen. Diese sind:

  • Raiffeisen Bausparkasse
  • S-Bausparkasse
  • Start:Bausparkasse
  • Wüstenrot Bausparkasse

Nur diese Kassen können sowohl Bausparvertrag als auch Bauspardarlehen vergeben. Vergleiche auf jeden Fall trotzdem die Konditionen miteinander! Vieles mag zwar ähnlich oder gesetzlich geregelt sein, im Detail gibt es aber deutliche Unterschiede. Gerne unterstützen wir dich bei der Angebotseinholung und dem Vergleich.

Welche Arten des Bauspardarlehens gibt es?

 

Fixe Verzinsung

Bei der fixen Verzinsung wird im Darlehensvertrag ein Zinssatz vereinbart, der über einen gewissen Zeitraum unverändert bleibt. Da das Bauspardarlehen meist mit sehr langer Laufzeit vergeben wird, gibt es die fixe Verzinsung zeitlich begrenzt – wie übrigens auch bei den meisten anderen Krediten. Sprich, es wird eine Fixzinsperiode vereinbart – von bis zu 30 Jahren. Danach wird auch das fix verzinste Bauspardarlehen variabel verzinst. Wie bei allen anderen üblichen Finanzierungsformen ist auch beim Bauspardarlehen der Fixzinssatz höher als der variable.

Im Unterschied zum herkömmlichen Kredit gilt nun aber der Zinskorridor, also die oben erwähnte Zinsobergrenze von 6% auf 20 Jahre Kreditlaufzeit.

Variable Verzinsung

Die variable Verzinsung richtet sich nach dem EURIBOR. Im Fall von Bauspardarlehen wird der 12-Monats-EURIBOR herangezogen – die meisten Banken berufen sich sonst auf den 3-Monats-Euribor. Das bedeutet, dass die Zinsen mit dem europäischen Leitzins fallen oder steigen. Je nach Sichtweise sind die Ober- und Untergrenze beim Bauspardarlehen daher entweder ein Vorteil oder ein Nachteil. Die Untergrenze verhindert zwar, dass niedrigere EURIBOR-Zinsen weitergegeben werden. Die Obergrenze aber schützt vor einem zu hohen Zinsanstieg.

Im Allgemeinen kann man sagen, wenn das monatliche Haushaltsbudget mit der Darlehensrate knapp bemessen ist, sollte die variable Verzinsung gewählt werden, damit die Rate auch noch bezahlbar bleibt, wenn die Zinsen steigen sollten. Ist noch viel Platz im Haushaltsbudget, könnte die variable Verzinsung die günstigere Wahl sein. Wichtig in jedem Fall: diese Entscheidung kann man nur selbst treffen und sollte sich auch nach dem Bauchgefühl richten. Immerhin bist du es, der dann viele Jahre mit dieser Entscheidung leben wird.

Unbesichertes Bauspardarlehen

Bauspardarlehen werden nicht nur zum Zweck der Wohnraumschaffung gewährt. Bis zu einer Höhe von € 30.000,- wird es zum Zwecke der Weiterbildung oder für Pflege von Angehörigen ebenso vergeben. Gerne informieren wir über die Details.

Unser Versprechen

Die staatliche Bausparprämie für Bausparverträge wird oft überbewertet. Gefördert wird nämlich eine Einlagen-Höchstsumme von jährlich 1.200,- Euro. Das heißt, die staatliche Förderung bei Fixverzinsung beträgt maximal 18,- Euro im Jahr. Sie kommen somit während der gesamten Sparphase von 6 Jahren in den Genuss von maximal 108,- Euro.

Welche Nebenkosten fallen an?

Das sind die selben Finanzierungsnebenkosten, die bei jedem hypothekarisch besicherten Kredit anfallen:

  • 3% Bearbeitungsgebühr der Bausparkasse
  • 1,2% Pfandrechtseintragung in das Grundbuch (meist mit 120% des Wertes lt. Kaufvertag)

Unabhängig von der Finanzierung fallen für den Kauf einer Immobilie meist diese Nebenkosten an:

  • 3,5% Grunderwerbsteuer
  • 1,1% Eintrag ins Grundbuch
  • 2% Notar für Kaufvertrag und Treuhandkonto
  • 3,6% Immobilienmakler

Höchstbetrag beim Bauspardarlehen

Ein „Haken“ beim Bauspardarlehen ist der Höchstbetrag. Denn diese Finanzierung wird für einen maximalen Betrag von € 220.000,- pro Person vergeben. Ein Paar kann somit maximal € 440.000,- aufnehmen. Dieses Limit ist gesetzlich geregelt und kann auch nicht individuell angepasst werden. Geringere Darlehen sind natürlich kein Problem.

Laufzeit

Die lange Laufzeit von maximal 35 Jahren spricht klar für den Bausparvertrag. Durch die „geringe“ oder beschränkte Auszahlungssumme und die lange Laufzeit lassen sich die Raten niedrig halten. Auch bemerkenswert ist, dass Bausparverträge noch bis ins hohe Alter hinein vergeben werden. Bis zum 95ten Geburtstag muss das Darlehen getilgt werden. Daher ist ein Bausparvertrag für all jene von Interesse, die aufgrund ihres Alters vielleicht Schwierigkeiten haben, einen Bankkredit zu bekommen.

Wofür kann ein Bauspardarlehen verwendet werden

Das Bauspardarlehen wurde für die Wohnraumschaffung, -renovierung oder –erweiterung ins Leben gerufen.

Das heißt, es ist zweckgebunden verwendbar für:

  • den Kauf von Grund und Boden, eines Hauses, einer Wohnung
  • das Baurecht (eigenes Haus auf Pachtgrund)
  • den Grund- und Baukostenanteil (einer gemeinnützigen Genossenschaftswohnung)
  • den Bau eines Hauses
  • den Zu- oder Umbau eines bereits bestehenden Objekts
  • die Sanierung oder Modernisierung eines Bestandsobjekts
  • energiesparende und
  • sicherheitstechnische Maßnahmen am aktuellen Wohnort

Oft unbekannt ist die Möglichkeit, dass man ein Bauspardarlehen für Aus- und Weiterbildungen, medizinische Behandlung oder Pflege sowie für die Auszahlung von Forderungen nach Erbteilen verwenden kann.

Sicherheiten

Was die Sicherheiten angeht, verhält es sich mit dem Bausparvertrag gar nicht anders als mit einem Hypothekarkredit. Auch bei dieser Finanzierungsform wird die Bausparkasse mit einem Pfand ins Grundbuch eingetragen. Eine Ausnahme bilden geringere Darlehenssummen. Diese sind mit € 30.000,- pro Person beschränkt und erfordern keinen Eintrag ins Grundbuch.

Bauspardarlehen umschulden

Gerade ältere Bausparverträge können mit dem aktuellen Zinsniveau oft nicht mithalten. In den 90ern und frühen 2000ern waren die Zinssätze wesentlich höher. Dadurch werden bis heute oftmals Zinsen bezahlt, die jenen von neuen Hypothekarkrediten überhaupt nicht entsprechen.

Eine Möglichkeit, aus solchen Verträgen rauszukommen, ist die Umschuldung. Jedoch muss man genau rechnen: Ist man noch in einer Fixzinsperiode, so fallen nämlich Vorfälligkeitsentschädigungen an. Auch die Umtragung im Grundbuch, die mit einer neuen Finanzierung auf dich zukommt, kostet Geld.

Pauschal kann man daher weder für noch gegen eine Umschuldung sprechen. Hier haben wir einen Umschuldungsrechner erstellt, der eine erste Kalkulation, schnell und einfach ermöglicht.

Bauspardarlehen ohne Eigenmittel

In so gut wie allen Fällen ist eine Finanzierung über Bausparen nur möglich, wenn zumindest 20% Eigenmittel vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall, entscheidet vor allem die Bewertung der Immobilie im Vergleich zu den tatsächlichen Bau- bzw. Kaufkosten im Einzelfall.

Genaue Auskunft ist daher nur mit genauer Prüfung des Finanzierungsprojektes möglich.

Welche Unterlagen werden benötigt?

  • Einkommensnachweis der letzten 3 Monate
  • Bei Wohnbauförderung: Zusicherungsbescheid
  • Eigenmittelnachweis
  • Lichbildausweis

Bei Hausbau:

  • Genehmigte Einreichpläne und Lageplan
  • Baubewilligungsbescheid
  • Bauverhandlungsschrift
  • Baukostenaufstellung bzw. Kostenvoranschläge
  • Grundbuchauszug

Beginn der Rückzahlungen

Mit Darlehensauszahlung beginnt im darauffolgenden Monat die monatliche Rückzahlung. Eine Verschiebung auf 6 und in Ausnahmefällen 12 Monate ist allerdings möglich.

Ist das Bauspardarlehen die richtige Finanzierungsform?

Die Vorteile eines Bauspardarlehens sind durch die niedrigen Leitzinsen bestimmt weniger wichtig geworden. Während der EURIBOR heute Werte unter 0% liefert, liegt das Bauspardarlehen selbst bei variabler Verzinsung meist bei 1,5% Sollzinsen oder höher.

Der Vorteil ist jedoch, dass die Zinsen nicht über einen gewissen Zinssatz hinaus steigen können. Diese Deckelung liegt bei 6%. Die vier Bausparkassen, die wir in Österreich haben, können Maximalbeträge von € 220.000,- pro Person vergeben. Dabei wird die Bausparkasse mit einem Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen. Das Bauspardarlehen ist zweckgebunden für Wohnfinanzierungen, es gibt allerdings einige wenige Ausnahmen, die ebenfalls damit finanziert werden können. Die lange Laufzeit von maximal 35 Jahren ist natürlich ein Vorteil, wie auch die Finanzierungsmöglichkeit für ältere Personen.

Gerne unterstützen wir dich bei der Auswahl der richtigen Finanzierungsform. Wir freuens auf deine Anfrage!

Über den Autor: Detlef Krotz
Seit über 8 Jahren ist Detlef Krotz bereits in der heimischen Finanzbranche als Finanzierungsspezialist tätig. Er berät täglich Kunden und Partner, die sich mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigen.

Welche Vorteile hat ein Bauspardarlehen?

Neben der Zinsobergrenze von 6% ist es vor allem die Tatsache, dass alle Kunden gleich behandelt werden. Es gibt also für jeden Kunden die selben Konditionen. Bei Banken hängt die Kondition stark von der Bonität ab.

Wer kann ein Bauspardarlehen beantragen?

Jeder mit österreichischem Wohnsitz und einem Alter von 18 Jahren.

Welche Voraussetzungen gibt es für ein Bauspardarlehen?

Neben einem Eigenmittelanteil von mindestens 20% ist ein österreichischer Wohnsitz notwendig und die Kreditrate muss auch mit ca. 4% noch im Haushaltsbudget leistbar sein. Der Verwendungszweck muss mit Schaffung von Wohnraum ebenfalls gegeben sein.

Wie viel Eigenmittel werden benötigt?

Mindestens 20%, besser 30% des Kaufpreises.

Wie funktioniert die Grundbuchseintragung?

Ganz gleich wie bei anderen hypothekarisch besicherten Krediten. Das Darlehen wird auf 100% - 130% der Kreditsumme als Pfandrecht in das Lastenblatt (C-Blatt) eingetragen, was mit 1,2% bis 1,56% der Kreditsumme verrechnet wird.

Wie findet man das günstigste Bauspardarlehen?

Zuerst sollte geklärt werden, ob ein Bauspardarlehen tatsächlich die optimale Finanzierungsform für das Projekt ist. Danach vergleichen wir die Anbieter am Markt und legen das optimale Angebot (oder mehrere in Frage kommende) vor. Unverbindlich und ohne zusätzliche Kosten!

Für welchen Verwendungszweck eignet sich ein Bauspardarlehen?

Alles unter dem Titel Schaffung von Wohnraum. Außerdem gibt es unbesicherte Darlehen für Bildung und Pflege.

Fixe, variable Zinsen oder Zinskorridor?

Das liegt hauptsächlich an der persönlichen Einstellung. Risikofreudige werden eher zum variablen Zins greifen und sich über niedrige Zinsen freuen. Sicherheitsbewusste Kunden, die Planbarkeit schätzen, greifen eher zum fixverzinsten Kredit. Die Zinsobergrenze von 6% auf 20 Jahre bekommt man beim Bauspardarlehen sowieso.

Benötigt man einen Bausparvertrag für ein Bauspardarlehen?

Nein, dieses wird im Zuge der Darlehensunterzeichnung angelegt und aus den laufenden Raten bezahlt. Bessere Konditionen für Kunden die bereits Bausparkunde sind, sind eher die Ausnahme.