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Immobilienkredit

Die aktuellen Zinsen für Immobilienkredite in Österreich sind nach wie vor günstig. Schließt man jetzt noch einen Immobilienkredit ab, sichert man sich eine langfristig gute Finanzierung mit Top-Konditionen. Das rechnet sich beim geplanten Eigenheim ebenso wie bei der Anlageimmobilie.

Wir vergleichen unabhängig und ohne zusätzliche Kosten über 80 Anbieter, um den optimalen Immobilienkredit für dich zu finden.

Unsere Finanzierungsspezialisten in ganz Österreich freuen sich auf deine unverbindliche Anfrage.

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Immobilienkredit berechnen

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Das Wichtigste in Kürze

  • Vor der Kreditanfrage ist eine Status-Quo-Analyse wichtig: Wie hoch ist meine Eigenmittelquote und welche Rate lässt mein Monatsbudget zu?
  • Um auch wirklich die bestmöglichen Konditionen zu erhalten, sollte man unbedingt Angebote mehrerer Banken einholen.
  • Die häufigsten und teuersten Fehler bei der Immobilienkreditaufnahme sind: Zu niedrige Finanzierungssumme, zu kurze Laufzeit und zu hohe Bankspesen. Diese können leicht verhindert werden!
  • Bei einer guten Kreditberatung durch einen Finanzierungsspezialisten kann man bares Geld sparen!
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Finanzexperte Wilhelm Schantl im Gespräch zum Thema Immobilienkredit

Der Hypothekarkredit – die häufigste Form der Immobilienfinanzierung

Die aktuell gängigste Form ein Wohnprojekt zu finanzieren, ist der Hypothekarkredit. Dabei dient die Immobilie selbst der Bank als Sicherheit. Der Betrag ist frei wählbar beziehungsweise abhängig von der Bonität des Kreditnehmers und dem Kauf- oder Errichtungspreis sowie dem geschätzten Wert der Liegenschaft. Man kann zwischen fixer und variabler Verzinsung wählen.

Auch wenn sich die österreichischen Banken nach dem EURIBOR richten, können die Kreditangebote stark variieren. Im Beitrag „Hypothekarkredit“ findest du noch genauere Informationen zu dieser Art von Immobilienkredit. Eine weitere Form des Immobilienkredites ist das Bauspardarlehen. In unserem Beitrag zu dieser Finanzierungsform findest du die Vor- und Nachteile genau aufgeschlüsselt. Zudem haben wir die beiden häufigsten Finanzierungsformen für dich verglichen.

Vor dem Immobilienkredit

Noch bevor man die richtige Finanzierungsform herausfiltert, sollte man das Haushaltsbudget errechnen. Dazu summiert man die gesamten Netto-Einnahmen und zieht alle Ausgaben ab.

Wir haben ein kostenloses Online-Tool erstellt, das dabei helfen kann. Der OPTIFIN Haushaltsrechner ermittelt schnell und unbürokratisch, wie hoch die monatliche Belastung durch den Kredit sein darf. Der Europäische Rat für Systemrisiken gibt vor, dass die Schuldenquote maximal 40 % des Nettoeinkommens der Kreditnehmer betragen darf. Daran haben sich die Banken seit August 2022 verpflichtend zu halten.

Danach solltest du dich mit deinen Eigenmitteln auseinandersetzen. Mittlerweile sind 20 % von Kaufpreis plus Nebenkosten notwendig, um den Kauf oder den Bau finanzieren zu dürfen. Noch besser sind 30 % Eigenmittel.  Dieser Anteil dient nicht nur deiner eigenen Sicherheit, sondern wird auch von der Bank gefordert. Hier kannst du erfahren, wie du deine Eigenmittelquote errechnest.

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Unser Versprechen

Kaufnebenkosten

Unter Nebenkosten versteht man jene Ausgaben, die neben dem eigentlichen Kaufpreis beim Erwerb von Eigentum anfallen.

Das sind:

  • Grunderwerbssteuer (3,6 % vom Kaufpreis)
  • Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % vom Kaufpreis)
  • Maklergebühr, falls zutreffend (maximal 3 % vom Kaufpreis plus 20 % USt.)
  • Vertragserstellung und treuhändische Abwicklung durch den Notar (ca. 1,8 % vom Kaufpreis)

Diese Kosten werden bereits vorab in jede Kalkulation mit einbezogen.

Die Bank trägt nun als Risiko den gesamten Wert der Immobilie plus diese Nebenkosten von etwa 10 % – also gesamt 110 % des Immobilienwertes.  Zur Absicherung müssen die Banken die Vorlage von mindestens 20 % der Gesamtkosten an vorhandenen Eigenmitteln verlangen.

Hier geht es zum OPTIFIN Nebenkostenrechner, mit dem diese einfach berechnet werden können.

Kreditnebenkosten

Die Kreditnebenkosten sind jene Gebühren, die durch die Aufnahme des Kredits entstehen. Darin enthalten sind:

  • Bearbeitungsgebühr
  • Schätzgebühr
  • Kontoführungsentgelt
  • Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch
  • Prämien für von der Bank verlangte Kreditausfallsversicherung, falls zutreffend.

In Summe kann man hierfür etwa 5 % einrechnen.

Kredit Angebote einholen

Im nächsten Schritt geht es darum, mehrere Kreditangebote einzuholen und zu vergleichen. Das ist natürlich langwierig und komplex. Dabei können dich unsere Finanzierungsspezialisten unterstützen. Man sollte auf keinen Fall ausschließlich bei der Hausbank anfragen. Die Konditionen für Immobilienkredite am Markt können sehr stark variieren und auch die Bewertung der Bonität ist von Bank zu Bank unterschiedlich.

Das kann ein großer Vorteil für den Kreditnehmer sein. Denn wird eine Kreditanfrage abgelehnt, kann es immer noch sein, dass eine andere Bank die Finanzierung gewährt. Die OPTIFIN Finanzierungsexperten holen Angebot von über 80 Anbietern ein und finden somit das optimale Angebot für das jeweilige Vorhaben.

Die besten Angebote legen wir dann vor, ohne zusätzliche Kosten und unverbindlich bis zur Kreditvertragsunterschrift.

Immobilienkredite vergleichen

Um ein Angebot für einen Immobilienkredit vergleichen zu können, sollte man immer den Effektivzinssatz heranziehen. Diesen findet man im sogenannten ESIS Merkblatt, welches Banken und Bausparkassen verpflichtend aushändigen müssen. Es hat vor allem den Nutzen, Angebote untereinander vergleichbar zu machen.

Ob die Angebotenen Finanzierungskonzepte aber die optimale Lösung sind, geht daraus noch nicht hervor. Das betrifft die Laufzeit von fixem und variablem Anteil genauso wie das Einbringen von Eigenmitteln.

Fehler bei der Kreditaufnahme

Unsere Erfahrung bei der Kreditvermittlung hat uns gezeigt, dass bei der Aufnahme einer Finanzierung immer wieder ähnliche Fehler begangen werden. Diese kann und sollte man im Vorfeld vermeiden.

Daher hier unsere Tipps, um teuren Missverständnissen vorzubeugen:

  • Die Finanzierungssumme wurde zu niedrig angesetzt.
    Gerade beim Bau kommt es schnell zu unvorhersehbaren Mehrausgaben. Um dem entgegenzuwirken, sollte von vorn herein ein Puffer von zumindest 10 % eingeplant werden. Der Kauf einer Wohnung ist natürlich besser kalkulierbar als der Hausbau. Doch auch beim Thema Einrichtung wird häufig zu knapp kalkuliert. Wenn man nachträglich den Kredit „aufstocken“ will, ist das meist ein kompliziertes und teures Unterfangen.
  • Zu kurze Laufzeit.
    Wir plädieren meistens für eine möglichst lange Laufzeit. Der Grund ist ganz einfach: Die lange Laufzeit hält die monatliche Belastung gering. Es können immer wieder unvorhersehbare Ereignisse eintreffen, die das monatliche Haushaltsbudget minimieren. Das überschüssige Geld kann man zur Seite legen, um Sondertilgungen vorzunehmen.
  • Schlechter Kreditvertrag mit hohen Spesen:
    Wer nicht ausreichend vergleicht, sieht sich oft mit zu hohen Spesen konfrontiert. Banken berechnen unterschiedlich hohe Zinsaufschläge. Auch Kontoführungsgebühren, die Schätzgebühr und andere Kreditnebenkosten sind von Bank zu Bank unterschiedlich hoch. Unsere Finanzierungsspezialisten helfen gerne beim Vergleich und sind dein Banken-unabhängiger Partner in Sachen Immobilienfinanzierung.

Immobilienkredit und Wohnbauförderung

Die Schaffung von Wohnraum wird österreichweit auch unter verschiedenen Aspekten gefördert. Ob es um die Hausstandsgründung oder energetische Sanierung geht, es gibt einige Fördermöglichkeiten und –stellen, die man als Immobilienkreditnehmer recherchieren sollte.

Aktuelle Immobilienkredit Zinsen

Eine Niedrigzinsphase macht günstige Kredite und somit den Traum vom Eigenheim möglich. Der EURIBOR ist der Leitzinssatz, der den allermeisten Immobilienkrediten zugrunde liegt. Er bewegte sich über Jahre hinweg bei unter 0 % – also historisch tief. Derzeit steigt er wieder.

Was beim Sparen ein großes Problem ist, spart bei der Immobilienfinanzierung bares Geld.

Als Endkunde bezahlt man nicht nur den EURIBOR, sondern auch den sogenannten Zinsaufschlag oder Bankenaufschlag. Dieser wird auf den EURIBOR aufgerechnet und ist jener Teil, an dem die Bank verdient. Gemeinsam ergibt sich so der nominale Zinssatz.

Dieser schwankt zwar je nach Bank und Bonität des Kunden. Aktuell sind die Zinssätze allerdings noch günstig.

Für einen genauen Überblick empfehlen wir unseren Kreditvergleich mit Marktüberblick.

Fixer oder variabler Zinssatz

Viele Fragen, die uns erreichen, drehen sich um das Thema fixer oder variabler Zinssatz.

Eine pauschale Empfehlung ist hier unmöglich. Grundsätzlich gilt immer, dass diese Entscheidung selbst gefällt werden sollte. Niemand kann exakt vorausahnen, wie sie die Zinsen in Zukunft gestalten werden. Krisen können diesen schlagartig in die Höhe treiben.

So oder so sollte man sich vor Abschluss eines Kredites mit steigenden Zinsen auseinandersetzen. Dazu kann man den aktuellen Zinssatz auf 4 % oder 5 % hochrechnen (am einfachsten mit unserem Kreditrechner) und überprüfen, ob man sich die Rate auch dann noch komfortabel leisten kann. Ist das nicht der Fall, sollte man gleich zum Fixzins greifen, dieser liegt zwar immer höher als der variable Zinssatz, schützt aber vor unliebsamen Überraschungen.

Wie viel Kredit kann ich mir leisten und wie viel Eigenkapital wird benötigt?

Noch bevor man das Projekt Eigenheim in Angriff nimmt, sollte man sich mit der eigenen finanziellen Situation auseinander setzen:

  • Wie hoch sind meine Eigenmittel?
    • Diese müssen mindestens 20 % der Gesamtkosten ausmachen
  • Welche Kreditrate kann ich mir leisten?
    • Genau berechnen mit dem Haushaltsbudgetrechner oder mit der Faustformel, höchsten 40 % des Haushaltseinkommens.
  • Wie lange soll die Laufzeit gewählt werden?
    • Im Zweifelsfall so lange wie möglich, eine frühzeitige Rückzahlung ist immer möglich, eine Verlängerung oder Ratenreduzierung meist nur schwierig und mit erneuten Finanzierungsnebenkosten.
  • Wird eine Zinsabsicherung benötigt?
    • Dazu am einfachsten die Rate mit 4 % bis 5 % hochrechnen. Ist die Rate noch leistbar – sehr gut. Ist es knapp im Budget – lieber Fixzinssatz wählen.

Auch hierbei können unsere Finanzierungsspezialisten helfen.

Bei Vergleichen ist es wichtig, nicht nur die Sollzinsen der Banken gegenüberzustellen, sondern vor allem den effektiven Jahreszinssatz, da er zusätzlich die Kreditnebenkosten beinhaltet. Um teure Fehler zu vermeiden, sollte man erstens die Finanzierungssumme nicht zu gering ansetzen, zweitens die Laufzeit möglichst lange wählen und drittens ein Auge auf die Bankspesen haben. Mach dich auch in Bezug auf Wohnbauförderungen schlau, um kein Geld zu verschenken!

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Unser Versprechen

Immobilienkredit umschulden

Im Detail haben wir das Thema Umschuldung in einem eigenen Beitrag erklärt, daher an dieser Stelle nur das Wichtigste:

Die Aufstockung eines bestehenden Immobilienkredites oder eine vollständige Umschuldung bedingt immer neuerliche Finanzierungsnebenkosten. Um also berechnen zu können, ob sich eine Umschuldung lohnt oder wie teuer diese wird, benötigt man einige Anhaltspunkte:

  • die bestehenden Konditionen
  • die neuen Konditionen
  • eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen (Pönalen)
  • die neue Laufzeit

Einfach und schnell kann man dies mit unserem Umschuldungsrechner berechnen.

Am einfachsten stellst du uns aber direkt eine unverbindliche Anfrage und wir unterstützen dich bei deiner Entscheidung und auch beim Einholen des optimalen Angebots.

Sondertilgung oder vorzeitige Rückzahlung

Eine Sondertilgung oder vorzeitige Rückzahlung ist bei einem Immobilienkredit jederzeit möglich. Jedoch hat die Bank bei fixen Zinssätzen das Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Pönale. Diese darf aber nicht höher als 1 % der offenen Kreditsumme betragen.

Bei variabel verzinsten Krediten ist auch diese nicht fällig.

Kleinere Rückzahlungen bis zu € 10.000,- pro Jahr sind ebenfalls möglich.

Was benötigt die Bank für einen Immobilienkredit?

Das ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Im Normalfall braucht man: Gehaltsnachweise, Eigenmittelnachweise, Ausweiskopien, Baupläne, Exposé, Kaufvertrag (Muster), Grundbuchauszug, KSV Auszug (holt die Bank selbst ein).

Wie hoch sind die Zinsen bei einem Immobilienkredit?

Aktuell noch günstig, wir empfehlen einen Blick in unseren Kreditvergleich mit Marktüberblick. Pauschal gesagt sind variable Zinssätze günstiger als fixe. Zweitere bieten aber mehr Sicherheit.

Was kostet eine Finanzierungszusage?

Nur Zeit, eine Zusage ist noch kein Vertrag. Wir unterstützen dich gerne beim schnellstmöglichen Einholen von Finanzierungszusagen zu optimalen Konditionen.

Welcher Kredit bei Hauskauf?

Streng genommen gibt es nur Hypothekarkredite von Banken und Bauspardarlehen von Bausparkassen. Letztere haben als größten Unterschied eine Zinsobergrenze von 6 %.

Ist ein Immobilienkredit zweckgebunden?

Ja - weil eine Immobilie hypothekarisch besichert wird und der Kauf treuhändisch so abgewickelt wird, dass alle notwendigen Nebenkosten und die Immobilie bezahlt werden. Hat man aber genügend Eigenmittel kann man mit der Restsumme auch andere Güter kaufen.

Gibt es Immobilienkredite für über 50- oder 60-Jährige?

Durchaus, wir bieten eine Reihe von Lösungen für ältere Personen, die eine Immobilie finanzieren möchten.

Über den Autor: Mario Graf-Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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Fragezeichen
  1. Nathalie H., 19. Mai 2022

    Sie beschreiben in Ihrem Artikel die notwendigen Dokumente für den Abschluss einer Immobilienfinanzierung. Wir haben den Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung schon unterschrieben. Allerdings werden wir laut Auskunft des Maklers erst ins Grundbuch eingetragen, wenn sämtliche Wohnungen des Bauprojekts verkauft sind. Das heißt, uns fehlt der Grundbuchauszug zur Vorlage bei der Bank. Da wir die Finanzierung aufgrund der steigenden Zinsen so schnell wie möglich abschließen möchten, die Frage: Ist ein positiver Abschluss auch möglich, wenn der Grundbuchauszug nachgereicht wird?

    1. Mario Graf-Schantl, 27. Juni 2022

      Hallo Natalie,

      im Kaufvertrag sind alle relevanten Infos und Daten enthalten, um den Kreditvertrag erstellen zu können und somit nicht warten zu müssen. Dass Ihr Eigentumsrecht erst später eingetragen wird, ist nicht unüblich. Der Treuhänder ist für die korrekte Abwicklung – Zahlungsfluss, Eintragungen im Grundbuch usw. – verantwortlich. Also kurz: Ja, ein positiver Abschluss ist möglich.

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