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Aktuelle Immobilienkreditzinsen

Zinsprognose und Entwicklung

Stand: 02.01.25

Das Wichtigste in Kürze:

Das Jahr 2025 beginnt mit positiven Nachrichten für den Finanzierungsmarkt. Die KIM-Verordnung, die seit 2022 strengere Kreditvergabekriterien vorschreibt, soll im Juni 2025 auslaufen. Dies könnte die Kreditvergabe künftig erleichtern und neue Impulse für Immobilienfinanzierungen setzen. Gleichzeitig bleiben die Zinsen stabil, und Fixzinssätze sind bereits ab 2,85 % verfügbar. Flexible Finanzierungsmodelle bieten zusätzlich attraktive Optionen, um auf mögliche Zinssenkungen zu reagieren.

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Positive Impulse für Immobilienfinanzierungen im Jahr 2025

Das Jahr 2025 startet mit erfreulichen Entwicklungen für Immobilienkäufer und Kreditnehmer. In ihrer jüngsten Sitzung hat die FMSG (Finanzmarktstabilisierungsgremium) angekündigt, dass die KIM-Verordnung im Juni 2025 auslaufen soll. Diese Verordnung wurde vor rund zwei Jahren eingeführt, um systemische Risiken im Immobilienmarkt zu begrenzen, führte aber gleichzeitig zu strengeren Vergaberegeln für Wohnimmobilienkredite.

Die geplante Abschaffung der KIM-Verordnung könnte Banken mehr Spielraum bei der Kreditvergabe bieten, was den Zugang zu Immobilienfinanzierungen erleichtert. Allerdings betont die FMSG, dass nachhaltige Kreditvergabestandards auch in Zukunft eine zentrale Rolle spielen werden. Die Banken werden weiterhin ermutigt, verantwortungsbewusst zu agieren, was die Stabilität des Finanzmarktes langfristig sichern soll.

Für Kreditnehmer ergeben sich daraus positive Perspektiven. Die Erwartung sinkender Leitzinsen spiegelt sich bereits in den aktuellen Fixzinskonditionen wider, die derzeit bei attraktiven 2,85 % starten. Gleichzeitig zeigen die Swap-Sätze ein geringes Gefälle, was auf eine Normalisierung der Zinsstrukturkurve hindeutet. Der 3-Monats-Euribor liegt aktuell bei 2,862 % und bewegt sich weiterhin leicht nach unten.

Diese Rahmenbedingungen machen 2025 zu einem spannenden Jahr für Finanzierungsentscheidungen. Besonders flexible Finanzierungsmodelle, wie Mischfinanzierungen, gewinnen an Bedeutung. Sie kombinieren Stabilität mit der Chance, von künftigen Zinssenkungen zu profitieren.

In diesem Chart siehst du die Entwicklung des 3 Monats EURIBORs nach dem sich die meisten Zinssätze richten (blau) und die echten Zinssätze die wir für unsere Kunden erzielen konnten (orange).

Der Hypothekarkredit – die häufigste Form der Immobilienfinanzierung

Die aktuell gängigste Form ein Wohnprojekt zu finanzieren, ist der Hypothekarkredit. Dabei dient die Immobilie selbst der Bank als Sicherheit. Der Betrag ist frei wählbar beziehungsweise abhängig von der Bonität des Kreditnehmers und dem Kauf- oder Errichtungspreis sowie dem geschätzten Wert der Liegenschaft. Du hast die Wahl zwischen einem festen und einem variablen Zinssatz.

Auch wenn sich die österreichischen Banken nach dem EURIBOR richten, können die Kreditangebote stark variieren. Im Beitrag „Hypothekarkredit“ findest du noch genauere Informationen zu dieser Art von Immobilienkredit. Eine weitere Form des Immobilienkredites ist das Bauspardarlehen. In unserem Beitrag zu dieser Finanzierungsform findest du die Vor- und Nachteile genau aufgeschlüsselt. Zudem haben wir die beiden häufigsten Finanzierungsformen für dich verglichen.

Vor dem Immobilienkredit

Noch bevor man die richtige Finanzierungsform herausfiltert, sollte man das Haushaltsbudget errechnen. Dazu summiert man die gesamten Netto-Einnahmen und zieht alle Ausgaben ab.

Unser kostenloses Online-Tool unterstützt dich schnell und einfach. Der OPTIFIN Haushaltsrechner ermittelt schnell und unbürokratisch, wie hoch die monatliche Belastung durch den Kredit sein darf. Der Europäische Rat für Systemrisiken gibt vor, dass die Schuldenquote maximal 40 % des Nettoeinkommens der Kreditnehmer betragen darf. Daran haben sich die Banken seit August 2022 verpflichtend zu halten.

Danach solltest du dich mit deinen Eigenmitteln auseinandersetzen. Du benötigst jetzt mindestens 20 % des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten. Noch besser sind 30 % Eigenmittel.  Dieser Anteil dient nicht nur deiner eigenen Sicherheit, sondern wird auch von der Bank gefordert. Hier kannst du erfahren, wie du deine Eigenmittelquote errechnest.

Kaufnebenkosten

Unter Nebenkosten versteht man jene Ausgaben, die neben dem eigentlichen Kaufpreis beim Erwerb von Eigentum anfallen.

Das sind:

• Grunderwerbssteuer (3,6 % vom Kaufpreis)
• Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % vom Kaufpreis)
• Maklergebühr, falls zutreffend (maximal 3 % vom Kaufpreis plus 20 % USt.)
• Vertragserstellung und treuhändische Abwicklung durch den Notar (ca. 1,8 % vom Kaufpreis)

Diese Kosten werden bereits vorab in jede Kalkulation mit einbezogen.

Die Bank trägt nun als Risiko den gesamten Wert der Immobilie plus diese Nebenkosten von etwa 10 % – also gesamt 110 % des Immobilienwertes.  Zur Absicherung müssen die Banken die Vorlage von mindestens 20 % der Gesamtkosten an vorhandenen Eigenmitteln verlangen.

Hier geht es zum OPTIFIN Nebenkostenrechner, mit dem diese einfach berechnet werden können.

Kreditnebenkosten

Die Kreditnebenkosten sind jene Gebühren, die durch die Aufnahme des Kredits entstehen. Darin enthalten sind:

• Bearbeitungsgebühr
• Schätzgebühr
• Kontoführungsentgelt
• Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch
• Prämien für von der Bank verlangte Kreditausfallsversicherung, falls zutreffend.

Rechne insgesamt mit etwa 5 % für diese Kosten

Kredit Angebote einholen

Im nächsten Schritt geht es darum, mehrere Kreditangebote einzuholen und zu vergleichen. Das ist natürlich langwierig und komplex. Dabei können dich unsere Finanzierungsspezialisten unterstützen. Man sollte auf keinen Fall ausschließlich bei der Hausbank anfragen. Die Konditionen für Immobilienkredite am Markt können sehr stark variieren und auch die Bewertung der Bonität ist von Bank zu Bank unterschiedlich.

Das kann ein großer Vorteil für den Kreditnehmer sein. Denn wird eine Kreditanfrage abgelehnt, kann es immer noch sein, dass eine andere Bank die Finanzierung gewährt. Die OPTIFIN Finanzierungsexperten holen Angebot von über 80 Anbietern ein und finden somit das optimale Angebot für das jeweilige Vorhaben.

Die besten Angebote legen wir dann vor, ohne zusätzliche Kosten und unverbindlich bis zur Kreditvertragsunterschrift.

Immobilienkredite vergleichen

Um ein Angebot für einen Immobilienkredit vergleichen zu können, sollte man immer den Effektivzinssatz heranziehen. Diesen findet man im sogenannten ESIS Merkblatt, welches Banken und Bausparkassen verpflichtend aushändigen müssen. Es hat vor allem den Nutzen, Angebote untereinander vergleichbar zu machen.

Ob die Angebotenen Finanzierungskonzepte aber die optimale Lösung sind, geht daraus noch nicht hervor. Das betrifft die Laufzeit von fixem und variablem Anteil genauso wie das Einbringen von Eigenmitteln.

Fehler bei der Kreditaufnahme

Unsere Erfahrung bei der Kreditvermittlung hat uns gezeigt, dass bei der Aufnahme einer Finanzierung immer wieder ähnliche Fehler begangen werden. Diese kann und sollte man im Vorfeld vermeiden.

Daher hier unsere Tipps, um teuren Missverständnissen vorzubeugen:

• Die Finanzierungssumme wurde zu niedrig angesetzt.
  Gerade beim Bau kommt es schnell zu unvorhersehbaren Mehrausgaben. Um dem entgegenzuwirken, sollte von vorn herein ein Puffer von zumindest 10 % eingeplant werden. Der Kauf einer Wohnung ist natürlich besser kalkulierbar als der Hausbau. Doch auch beim Thema Einrichtung wird häufig zu knapp kalkuliert. Wenn man nachträglich den Kredit „aufstocken“ will, ist das meist ein kompliziertes und teures Unterfangen.
• Zu kurze Laufzeit.
  Wir plädieren meistens für eine möglichst lange Laufzeit. Der Grund ist ganz einfach: Die lange Laufzeit hält die monatliche Belastung gering. Es können immer wieder unvorhersehbare Ereignisse eintreffen, die das monatliche Haushaltsbudget minimieren. Das überschüssige Geld kann man zur Seite legen, um Sondertilgungen vorzunehmen.
• Schlechter Kreditvertrag mit hohen Spesen:
  Wer nicht ausreichend vergleicht, sieht sich oft mit zu hohen Spesen konfrontiert. Banken berechnen unterschiedlich hohe Zinsaufschläge. Auch Kontoführungsgebühren, die Schätzgebühr und andere Kreditnebenkosten sind von Bank zu Bank unterschiedlich hoch. Unsere Finanzierungsspezialisten helfen gerne beim Vergleich und sind dein Banken-unabhängiger Partner in Sachen Immobilienfinanzierung.

Immobilienkredit und Wohnbauförderung

Die Schaffung von Wohnraum wird österreichweit auch unter verschiedenen Aspekten gefördert. Ob es um die Hausstandsgründung oder energetische Sanierung geht, es gibt einige Fördermöglichkeiten und –stellen, die man als Immobilienkreditnehmer recherchieren sollte.

Fixer oder variabler Zinssatz

Viele Fragen, die uns erreichen, drehen sich um das Thema fixer oder variabler Zinssatz.

Eine pauschale Empfehlung ist hier unmöglich. Grundsätzlich gilt immer, dass diese Entscheidung selbst gefällt werden sollte. Niemand kann exakt vorausahnen, wie sie die Zinsen in Zukunft gestalten werden. Krisen können diesen schlagartig in die Höhe treiben.

So oder so sollte man sich vor Abschluss eines Kredites mit steigenden Zinsen auseinandersetzen. Dazu kann man den aktuellen Zinssatz auf 4 % oder 5 % hochrechnen (am einfachsten mit unserem Kreditrechner) und überprüfen, ob man sich die Rate auch dann noch komfortabel leisten kann. Ist das nicht der Fall, sollte man gleich zum Fixzins greifen, dieser liegt zwar immer höher als der variable Zinssatz, schützt aber vor unliebsamen Überraschungen.

Wie viel Kredit kann ich mir leisten und wie viel Eigenkapital wird benötigt?

Noch bevor man das Projekt Eigenheim in Angriff nimmt, sollte man sich mit der eigenen finanziellen Situation auseinander setzen:

• Wie hoch sind meine Eigenmittel?
  • Diese müssen mindestens 20 % der Gesamtkosten ausmachen
• Welche Kreditrate kann ich mir leisten?
  • Genau berechnen mit dem Haushaltsbudgetrechner oder mit der Faustformel, höchsten 40 % des Haushaltseinkommens.
• Wie lange soll die Laufzeit gewählt werden?
  • Im Zweifelsfall so lange wie möglich, eine frühzeitige Rückzahlung ist immer möglich, eine Verlängerung oder Ratenreduzierung meist nur schwierig und mit erneuten Finanzierungsnebenkosten.
• Wird eine Zinsabsicherung benötigt?
  • Dazu am einfachsten die Rate mit 4 % bis 5 % hochrechnen. Ist die Rate noch leistbar – sehr gut. Ist es knapp im Budget – lieber Fixzinssatz wählen.

Auch hierbei können unsere Finanzierungsspezialisten helfen.

Bei Vergleichen ist es wichtig, nicht nur die Sollzinsen der Banken gegenüberzustellen, sondern vor allem den effektiven Jahreszinssatz, da er zusätzlich die Kreditnebenkosten beinhaltet. Um teure Fehler zu vermeiden, sollte man erstens die Finanzierungssumme nicht zu gering ansetzen, zweitens die Laufzeit möglichst lange wählen und drittens ein Auge auf die Bankspesen haben. Mach dich auch in Bezug auf Wohnbauförderungen schlau, um kein Geld zu verschenken!

Immobilienkredit umschulden

Im Detail haben wir das Thema Umschuldung in einem eigenen Beitrag erklärt, daher an dieser Stelle nur das Wichtigste:

Die Aufstockung eines bestehenden Immobilienkredites oder eine vollständige Umschuldung bedingt immer neuerliche Finanzierungsnebenkosten. Um also berechnen zu können, ob sich eine Umschuldung lohnt oder wie teuer diese wird, benötigt man einige Anhaltspunkte:

• die bestehenden Konditionen
• die neuen Konditionen
• eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen (Pönalen)
• die neue Laufzeit

Einfach und schnell kann man dies mit unserem Umschuldungsrechner berechnen.

Am einfachsten stellst du uns aber direkt eine unverbindliche Anfrage und wir unterstützen dich bei deiner Entscheidung und auch beim Einholen des optimalen Angebots.

Sondertilgung oder vorzeitige Rückzahlung

Eine Sondertilgung oder vorzeitige Rückzahlung ist bei einem Immobilienkredit jederzeit möglich. Jedoch hat die Bank bei fixen Zinssätzen das Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Pönale. Diese darf aber nicht höher als 1 % der offenen Kreditsumme betragen.

Bei variabel verzinsten Krediten ist auch diese nicht fällig.

Kleinere Rückzahlungen bis zu € 10.000,- pro Jahr sind ebenfalls möglich.

FAQs

Was benötigt die Bank für einen Immobilienkredit?

Das ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Im Normalfall braucht man: Gehaltsnachweise, Eigenmittelnachweise, Ausweiskopien, Baupläne, Exposé, Kaufvertrag (Muster), Grundbuchauszug, KSV Auszug (holt die Bank selbst ein).

Wie hoch sind die Zinsen bei einem Immobilienkredit?

Aktuell noch günstig, wir empfehlen einen Blick in unseren Kreditvergleich mit Marktüberblick. Pauschal gesagt sind variable Zinssätze günstiger als fixe. Zweitere bieten aber mehr Sicherheit.

Was kostet eine Finanzierungszusage?

Nur Zeit, eine Zusage ist noch kein Vertrag. Wir unterstützen dich gerne beim schnellstmöglichen Einholen von Finanzierungszusagen zu optimalen Konditionen.

Welcher Kredit bei Hauskauf?

Streng genommen gibt es nur Hypothekarkredite von Banken und Bauspardarlehen von Bausparkassen. Letztere haben als größten Unterschied eine Zinsobergrenze von 6 %.

Ist ein Immobilienkredit zweckgebunden?

Ja - weil eine Immobilie hypothekarisch besichert wird und der Kauf treuhändisch so abgewickelt wird, dass alle notwendigen Nebenkosten und die Immobilie bezahlt werden. Hat man aber genügend Eigenmittel kann man mit der Restsumme auch andere Güter kaufen.

Gibt es Immobilienkredite für über 50- oder 60-Jährige?

Durchaus, wir bieten eine Reihe von Lösungen für ältere Personen, die eine Immobilie finanzieren möchten.