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Eigentumswohnung finanzieren

Der Weg zur Eigentumswohnung kann ein leichter sein.
Unsere Finanzierungsspezialist/innen raten jedem, der eine Wohnung kaufen will dazu, die aktuelle und zukünftige Situation genau zu durchleuchten. Und zwar den gesamten finanziellen wie auch persönlichen Hintergrund. Sonst passiert es leicht, dass man sich Objekte ansieht und wünscht, die den tatsächlichen Bedürfnissen gar nicht entsprechen. Das wäre schade, weil man einen Fehlkauf bei einer Immobilie nicht so leicht wett macht wie bei einfachen Konsumgütern.

Welche Eigentumswohnung passt zu mir

Hier spielen wieder beide Faktoren, die persönlichen wie finanziellen, mit hinein. „Finanziell“ ist klar definiert:
Was kann/will ich mir leisten. Was hier alles zu berücksichtigen ist, dazu kommen wir gleich noch.

Aber auch wie die Familiensituation aussieht, ist wichtig. Gibt es Kinder oder sind welche geplant? Werden Haustiere gehalten und wenn ja, was brauchen diese? Eine Familie mit zwei Kindern und einem Hund wird andere Ansprüche an eine Wohnung haben als ein kinderloses, älteres Paar.

Größer bedeutet nicht unbedingt besser! Gerade leere, klar geschnittene Wohnungen wirken unmöbliert oft kleiner, als sie tatsächlich sind. Die Wohnung will nicht nur finanziert, sondern auch sauber gehalten und gepflegt werden. Dabei haben sich schon so manche Wohnungsbesitzer übernommen! Ein Garten ist natürlich etwas sehr Schönes, gerade für Kinder. Aber auch der macht Arbeit.

Was muss man also bedenken:

  1. Lage der Wohnung
  2. Welche Räume/Raumaufteilung brauche ich?
  3. Wird Barrierefreiheit gewünscht?
  4. Will ich Garten, Balkon oder Terrasse?
  5. Ist ein zusätzlicher Stauraum (Keller) nötig/gewünscht?
  6. Brauche ich einen Parkplatz?
  7. Möchte ich direkt einziehen oder sind Renovierungen möglich

All diese Faktoren wirken sich natürlich auch auf den Preis und damit auf die finanziellen Möglichkeiten aus.

Welche Wohnung kann ich mir leisten

Wenn die Lebensumstände so gut es geht (in Zukunft blicken kann niemand) geklärt sind, geht es an die eigene finanzielle Situation.

Wichtig ist, ein klar strukturiertes Haushaltsbudget aufzusetzen, bevor man die Immobiliensuche beginnt. Warum? Erstens erspart man sich dann Besichtigungen von Immobilien, die man sich womöglich gar nicht leisten kann. Und zweitens birgt die umgekehrte Reihenfolge die Gefahr, dass man bei der Erstellung des Haushaltsbudgets nicht mehr ganz ehrlich ist.

Nehmen wir an, dass man sich in eine Immobilie verliebt, die preislich – wie sich bei der Budgetierung herausstellt – über den eigenen Möglichkeiten liegt. Dann ist es doch nur zu verlockend, die Zahlen unrealistisch zu verschönern. Plötzlich glaubt man Spar- oder Einnahmepotentiale zu entdecken, die im Alltag nicht durchführbar sind. Daher: Erst das Haushaltsbudget aufstellen!

Weitere Kosten im Zusammenhang mit der Eigentumswohnung

Wenn man die Kosten einer Eigentumswohnung errechnet, denkt natürlich jeder an die monatlichen Kreditraten, die durch die Fremdfinanzierung fällig werden. Doch das ist nicht alles! Viele vergessen in ihren Berechnungen die Betriebskosten. Auch die sind ab Kauf der Wohnung ein monatlicher Fixposten. Strom und Heizung ebenso! Wenn man eine Wohnung mit Sanierungsbedarf kauft, muss man auch diese Kosten in die Kalkulationen miteinbeziehen. Eventuell erhöhen diese auch den Kreditbedarf, genauso wie die Möblierung.

Rücklagen bilden als Eigentümer einer Wohnung

Leider ist gerade vielen jungen Wohnungseigentümern nicht bewusst, dass sie einen prozentuellen Anteil einer gesamten Liegenschaft besitzen. Aber das kann eine erhebliche Rolle spielen – vor allem, wenn das Haus früher oder später Sanierungsbedarf aufweist. Und das lässt sich eigentlich nicht vermeiden.

Was aber ist damit gemeint? Anders als bei einer Mietwohnung kauft man die Wohnung ja nicht, um nur auf fünf oder zehn Jahre darin zu wohnen. Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, ist einem Alterungsprozess ausgesetzt und je nach Bausubstanz sind im Laufe der Zeit mehr oder weniger aufwendige Sanierungsarbeiten nötig.

Die Hausverwaltung hat dafür Sorge zu tragen, dass aus den Betriebskosten anteilig Rücklagen gebildet werden. Für kleinere Dinge wie neue Farbe fürs Stiegenhaus reicht das in den meisten Fällen aus. Was aber, wenn es einen Schaden am Dach gibt oder die gesamte Fassade erneuert werden muss? Gerade in älteren Häusern ist der Sanierungsbedarf oft sehr hoch und kann nicht aus den Rücklagen allein bedient werden.

Wer aber kommt für diese Kosten auf? Der Eigentümer! Natürlich nicht allein, aber alle Wohnungseigentümer des Hauses zusammen müssen diese Sanierungskosten tragen, immer im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile (die Größe der Wohnung und die Gesamtzahl der Wohnungen im Haus sind ausschlaggebend für das Verhältnis). Es gibt zwar günstige Landesdarlehen, die dafür in Anspruch genommen werden können, doch werden die Rückzahlungen in die Betriebskosten inkludiert. Sprich, die Betriebskosten könnten in Zukunft um einiges höher ausfallen als beim Kauf. Unsere Finanzierungsspezialist/innen raten dazu, dies von Anfang an in die Kalkulation miteinzubeziehen und auch schon Rücklagen dafür zu bilden.

Die gute Nachricht: die durchschnittlichen Sanierungskosten für eine Eigentumswohnung sind deutlich geringer als bei einem Haus!

Wieviel Eigenmittel für den Kauf der Eigentumswohnung

Eigenmittel sind ein weiterer Punkt, der schon vor der Besichtigung geklärt werden soll. Wieviel Geld kann ich selbst in die Wohnung investieren? Denn das bestimmt natürlich auch, was man sich leisten kann. Wir empfehlen mindestens 20% vom Kaufpreis plus Nebenkosten als Eigenmittelquote. Das heißt nicht, dass man anders keinen Finanzierungspartner finden kann.

Je nach Situation sind Banken auch mit 10% zufrieden bzw. wenn nur die Nebenkosten gedeckt sind. Das hängt sehr stark davon ab, wie viele Sicherheiten Sie vorweisen können.

Wer selbst mehr Geld ins Eigenheim investieren möchte, sollte dies auf jeden Fall tun. Man sollte sich aber nicht übernehmen! Die Wohnung muss auch noch möbliert werden! Und ein Sicherheitspolster von drei Netto-Monatslöhnen sollten man sich immer und zu jeder Zeit bewahren. Kontaktiere am besten schon im Vorfeld unsere Finanzierungsspezialist/innen und spricht mit ihnen über deine ideale und umsetzbare Eigenmittelquote. Mehr dazu auch im Beitrag „Eigenmittelquote“.

Eigenheimfinanzierung durch die Bank

Wenn alle Grundvoraussetzungen bestimmt sind, geht es ab zur Bank, um die Kreditkonditionen zu klären. Am besten nicht ausschließlich zur Hausbank! Nur, weil man dort das Girokonto hat, heißt das noch lange nicht, dass man dort die besten Konditionen bekommt. Hole unbedingt mehrere Angebote ein. Oder lass gerne uns das tun, dafür sind wir ja da!

Sich im Dschungel der Kreditnebenkosten zurechtzufinden, ist nicht ganz einfach. Deshalb sind Banken schon seit 2016 dazu verpflichtet, den Effektivzinssatz oder effektiven Jahreszins anzugeben. Der gibt Aufschluss über sämtliche in Verbindung mit dem Kredit entstehenden Kosten und ist ein Prozentsatz. Er ist natürlich höher als der Soll- oder Nominalzins, weil er sämtliche Bankgebühren heruntergebrochen auf ein einzelnes Jahr miteinbezieht. Abhängig ist er von der Kreditsumme, der Laufzeit, dem Sollzins und jeder Menge bankinterner Kosten. Dieser Artikel erklärt den Effektivzinssatz noch einmal im Detail.

Die richtige Laufzeit für meinen Kredit

Wir sagen hier klipp und klar: Je länger, desto besser! Wenn man auf dreißig Jahre finanzieren kann, sollte man eher nicht überlegen, ob es besser wäre, schon nach zwanzig Jahren damit fertig zu werden. Kürzere Laufzeiten bedingen höhere Kreditraten. Auch wenn man die höheren Raten im Moment zahlen könnte, muss das nicht für die Dauer der Laufzeit gelten. Warum eine lange Laufzeit wichtig ist, erklären wir ausführlich in unserem Artikel „Die richtige Laufzeit für einen Kredit finden

Was aber kann man stattdessen tun? Man kann das Geld weglegen, das man sich durch die niedrigere Kreditrate erspart. Dazu eignet sich Beispiel ein Tagesgeld- oder ein Festgeldkonto. Die Verzinsung ist in diesem Fall nicht so wichtig wie die Sicherheit. Mit diesem Geld sollte man wenig Risiko eingehen! Dann tilgt man den Kredit frühzeitig, wenn man das Geld dafür auf der Seite hat.

Welche Finanzierungsform für die Eigentumswohnung

Fixe oder variable Verzinsung?

Wir klären kurz den Unterschied: „Fixzinskredit“ bedeutet, dass die Verzinsung des Kredits gleich bleibt. Sprich, man vereinbart einen fix verzinsten Kredit für bspw. 1,8 % und das sind dann die Zinsen für den vereinbarten Zeitraum.

Variabel wiederum heißt, dass die Zinsen variieren. Wie sich die Zinsen entwickeln, ist allerdings nicht der Willkür der Bank überlassen, sondern richtet sich nach dem EURIBOR. Mehr dazu auch in unserem Artikel zum Thema EURIBOR an. Der ist für das Verständnis der Zinsentwicklung sehr wichtig.

Wenn man einen Fixzinskredit mit 1,4% bekommt, könnte der variabel verzinste Kredit bei nur 0,9% Sollzinsen liegen. Aber während die 1,4% beim Fixzinskredit sicher sind, ist es durchaus möglich, dass der variable Zinssatz auch höher steigt.

Fixzinskredite haben unterschiedliche Laufzeiten. Gängige Modelle sind bspw. Gesamtlaufzeit 30 Jahre und davon 15 Jahre fix verzinst. Das hat auch den Vorteil, dass die Inflation mithilft, nach 15 Jahren gefühlt geringere Raten zu bezahlen, da die Gehälter mit der Inflation mitansteigen.

Abgesehen von den niedrigeren Zinsen, hat der variable Kredit einen weiteren Vorteil. Nämlich die Möglichkeit der vorzeitigen Tilgung. Bei Fixzinskrediten erwartet den Kreditnehmer eine Pönale (meist 1% des vorzeitig getilgten Restbetrags).

Kredit geklärt– jetzt wird die Eigentumswohnung gekauft

Natürlich ist mit der Finanzierung nur ein Teil des Projektes abgeschlossen. Denn beim Kauf einer Immobilie gibt es darüber hinaus noch so einiges zu klären. Vor allem, wenn es sich um den ersten Kauf einer Wohnung handelt. Hier ein paar schnelle Tipps unserer Finanzierungsspezialist/innen, um bösen Überraschungen vorzubeugen:

  1. Besichtige die Immobilie gemeinsam mit jemandem, der Erfahrung hat
    Hier geht es nicht darum, den Geschmack in Sachen Wohnungen in Frage zu stellen, sondern darum, einen Sanierungsbedarf am Haus frühzeitig aufzudecken. Bestimmt gibt es im Umfeld jemanden, der ein wenig Erfahrung in solchen Dingen hat. Wer hier auf Nummer Sicher gehen will, kann auch einen Sachverständigen hinzuziehen.
  2. Alle Unterlagen zukommen lassen und sichten
    Für gewöhnlich sind es diese: Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Energieausweis, Betriebskostenabrechnungen sowie die –vorschreibung. Zusätzlich zu den Protokollen der Eigentümerversammlung sollte man auch nach Umlaufbeschlüssen fragen, gerade was geplante Investitionen angeht. Solange man nicht Eigentümer ist, wird die Hausverwaltung den Zugriff auf diese Unterlagen verwehren. Entweder bekommt man diese vom Makler oder vom (Noch-)Eigentümer.
  3. Das Grundbuch prüfen.
    Das Grundbuch gibt über weit mehr Aufschluss als nur darüber, ob der Verkäufer auch tatsächlich Eigentümer ist. Der Grundbuchsauszug für die ganze Liegenschaft besagt, wie viele Eigentümer es in dem Haus gibt. Wichtig wäre, zu klären, ob hier nicht ein Mehrheitseigentümer ansässig ist, der die anderen Parteien bei Abstimmungen überstimmen könnte.
  4. Anbotslegung:
    Man kann jederzeit ein unverbindliches Angebot legen. Dies muss keiner bestimmten Form entsprechen. Das ist mehr eine Absichtserklärung, oft wird danach auch noch der Preis verhandelt. Anders beim verbindlichen Angebot. Ein Makler wird das Angebot nicht an Ort und Stelle annehmen können. Dies darf er erst einen Tag nach der Besichtigung tun. Ein verbindliches Angebot sollte auf jeden Fall genau studiert werden, denn – wie der Name schon sagt – es ist bindend, wenn man dieses unterschrieben zurückschickt. Eine Variante ist auch, den Vermerk „vorbehaltlich Finanzierungszusage“ zu machen. Das wird aber nicht immer als verbindliches Angebot akzeptiert.
  5. Treuhandkonto zur Absicherung des Geldes
    Wir empfehlen die Abwicklung des Kaufes mit einem Anwalt oder Notar. Ein Notar muss den Kauf beglaubigen. Jeder der beiden könnte als Treuhänder fungieren. Das Treuhandkonto stellt sicher, dass die beiden Parteien ihren Pflichten nachkommen: Sie überweisen das Geld, der Verkäufer übergibt die Wohnung.
  6. Bauträgervertragsgesetz
    Für Wohnungen, die sich noch im Bau befinden, gelten strengere Sicherheitsvorkehrungen. Diese sind im Bauträgervertragsgesetz festgehalten. Meist sind hohe Vorauszahlungen für die Immobilie fällig und der Konsument soll vor einer möglichen Insolvenz des Bauträgers (und damit dem Verlust seiner Anzahlung) geschützt werden. Bei Anboten von und Verträgen mit Bauträgern empfiehlt es sich in jedem Fall, einen Anwalt und einen Finanzierungsspezialisten zu konsultieren.

Sammeln Sie so viel Wissen wie möglich

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist keine ganz einfache Sache. Es gibt viele Einzelheiten zu klären. Auch dieser Ratgeber kann nicht jede individuelle Ausgangslage abbilden. Dafür haben wir unsere Finanzierungsspezialist/innen, die im direkten Gespräch besser auf deine persönlichen Bedürfnisse eingehen können. Sie helfen dabei, die finanziellen Voraussetzungen bestmöglich zu klären und finden die optimale Finanzierungslösung.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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