Was ist besser – variable oder fixe Zinsen?
Welches Zinsmodell besser ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Dabei kommt es immer auf das Vorhaben, individuelle Wünsche und die allgemeine Zinslage an. Gerade wenn es wie bei Immobilienfinanzierungen um große Kreditsummen geht, sollte die Entscheidung wohlüberlegt sein. Sowohl ein Fixzins als auch eine variable Verzinsung haben ihre Vor- und Nachteile. Doch was sind überhaupt die Unterschiede zwischen den beiden Zinsmodellen?
Unterschiede Fixzins und variabler Zinssatz
Unabhängig davon, welches der beiden Zinsmodelle gewählt wird, setzt sich eine Kreditrate aus folgenden zwei Parametern zusammen:
- Tilgung: Bezeichnet den Betrag, der für die Rückzahlung eines Kredits festgesetzt wird.
- Zinsen: Das ist jener Teil der Rate, den die Bank für den Kredit verrechnet.
Die Zinsen orientieren sich immer am Leitzins. Bei einem Fixzinskredit bleiben sie über eine vereinbarte Zeitdauer gleich hoch. Das heißt, die Zinsbelastung entspricht dem Zinssatz, der mit der Bank bei Abschluss des Kredits vereinbart wurde.
Bei einem variablen Zinssatz hingegen orientieren sich die Zinsen laufend an den Entwicklungen des Leitzinses. Dadurch können sie über die gesamte Laufzeit des Kredits starken Schwankungen unterliegen. Das wiederum wirkt sich auf die Höhe der monatlichen Rate aus. Sie steigt und fällt mit den Bewegungen des Leitzinses.
Vorteile variabler Zinssatz
Eine variable Verzinsung ist generell für eher risikofreudige Personen geeignet. Insbesondere, wenn es um hohe Finanzierungssummen geht, etwa bei einer Immobilienfinanzierung.
Die Vorteile im Überblick:
- Niedrigere Zinsen zu Beginn: Variable Zinssätze sind oft zu Beginn niedriger als feste Zinssätze. Das kann die Anfangskosten einer Finanzierung reduzieren und kurzfristig zu niedrigeren Zahlungen führen.
- Profitieren von sinkenden Zinssätzen: Wenn die Zinssätze im Laufe der Zeit fallen, können Kreditnehmer mit variablen Zinssätzen von den niedrigeren Kosten profitieren, ohne refinanzieren zu müssen.
- Flexibilität: Variable Zinssätze bieten eine gewisse Flexibilität, da sie sich an die aktuellen Marktbedingungen anpassen. Dies kann vorteilhaft sein, wenn man plant, die Finanzierung in einem absehbaren Zeitraum zurückzuzahlen oder wenn man die Möglichkeit hat, Mehrzahlungen zu leisten.
- Potenziell geringere Gesamtkosten: Unter bestimmten Umständen können variable Zinssätze über die gesamte Laufzeit des Kredits gesehen zu geringeren Gesamtkosten führen, verglichen mit einem Festzinskredit – vorausgesetzt, die Zinssätze steigen nicht erheblich.
Da sich das Zinsmodell an den aktuellen Entwicklungen des Leitzinses orientiert, kann die Höhe der monatlichen Raten stark schwanken. Sie kann also steigen, aber auch fallen. Schließt man den Kredit in einer Phase mit hohen Zinsen ab, liegen die Chancen gut, dass die Raten im Laufe der Zeit sinken. Das kann aber niemand mit Sicherheit vorhersagen.
In der Regel sind die Kosten einer variablen Finanzierung zunächst geringer als jene von Fixzinskrediten. Sie wirken also auf den ersten Blick günstiger. Das kann sich so bewahrheiten, jedoch kann ein variabler Kredit auch über die Zeit teurer werden als ein Fixzinskredit.
An sich sollte man daher nur eine variable Verzinsung wählen, wenn man genügend finanziellen Spielraum besitzt: Sowohl was das monatliche Einkommen als auch die vorhandenen Eigenmittel betrifft. Ein großer Pluspunkt der variablen Finanzierung ist es nämlich, dass jederzeit Sondertilgungen – also vorzeitige Rückzahlungen – getätigt werden können. Für sie sind keine Gebühren zu zahlen.
Vorteile Fixzins
Ein Fixzinskredit ist insbesondere dann empfehlenswert, wenn man bereits bei Abschluss einen genauen Überblick der entstehenden Kosten haben möchte.
Die Vorteile im Überblick:
- Planungssicherheit: Der größte Vorteil eines Fixzinssatzes liegt in der Planungssicherheit. Die Kreditrate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich, was die Haushaltsplanung und das Budgetieren erheblich erleichtert.
- Schutz vor steigenden Zinsen: Ein fester Zinssatz schützt den Kreditnehmer vor einem Anstieg der Marktzinsen. Selbst wenn die Zinsen am Markt steigen, bleibt die Rate unverändert.
- Einfachere Kalkulation: Da die Zahlungen über die Laufzeit des Kredits gleich bleiben, lassen sich die Gesamtkosten des Kredits leichter kalkulieren. Das vereinfacht die langfristige Finanzplanung.
- Attraktiv bei niedrigen Zinssätzen: Wenn die Zinssätze zum Zeitpunkt des Kreditabschlusses niedrig sind, kann ein Festzinskredit besonders attraktiv sein, da man sich diese günstigen Konditionen für die Zukunft sichert.
Der größte Vorteil des Fixzinskredites ist seine gute Planbarkeit. Bereits im Kreditvertrag ist für den Kreditnehmer ersichtlich, wie hoch die monatliche Rate ausfallen wird. Diese bleibt über den vereinbarten Zeitraum, manchmal auch über die gesamte Laufzeit, gleich hoch. Somit können die monatlichen Raten für den Kredit einfach im Haushaltsbudget berücksichtigt werden. Die Entwicklungen des Leitzinses sind nach Abschluss nicht mehr relevant und böse Überraschungen durch einen steigenden Zinssatz ausgeschlossen. Auch bei einem Kredit mit Fixzins sind gebührenfreie Sondertilgungen möglich. Bis zu 10.000 Euro können jährlich pönalfrei zurückbezahlt werden.
Wie hoch sind die aktuellen Zinsen?
In dieser Grafik sind die Zinssätze die wir in der letzten Woche für unsere Kunden erzielen konnten abgebildet, sortiert nach der Fixzinsbindung und hochgerechnet auf eine Rate für € 100.000,- bei 30 Jahren Laufzeit.
Zinsprognose und Entwicklung
Die aktuelle Zinslage für Immobilienfinanzierungen wird von mehreren Faktoren beeinflusst.
1. Marktzinsniveau: Insgesamt neun mal hat die EZB den Leitzins zwischen Juli 2022 und August 2023 erhöht, um der Inflation entgegenzuwirken. Es ist zwar von einem Rückgang der langfristigen Zinsen in der nahen Zukunft auszugehen, aktuell sind die Zinsen aber auf gleichbleibendem Niveau. Die EZB selbst geht von einer relativ hohen Inflation bis ins Jahr 2024/25 aus. Ein Lichtblick sind die aktuell aber attraktiv günstigen Fixzinskredite mit aktuell ab ca. 3,3%.
2. Regulierungen: Seit August 2022 wurden die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite verschärft. Nun sind 20% Eigenmittel des Kaufpreises notwendig, die monatliche Rückzahlungsrate darf 40% des Nettoeinkommens nicht überschreiten, und die maximale Laufzeit ist auf 35 Jahre begrenzt. Nun wurde seitens der Bundesregierung aber ein Maßnahmenpaket geschnürt. Banken sollen nun ein größeres Volumen für Ausnahmeregelungen von den neuen Verordnungen erhalten. Diese Änderungen könnten zu größeren Unterschieden bei den Konditionen zwischen den Banken und auch innerhalb einzelner Institute führen. Ein ausführlicher Vergleich der einzelnen Anbieter ist wichtiger denn je!
Zudem wurden einige weitere Maßnahmen angekündigt, die allerdings noch in den nächsten Wochen vom Parlament entschieden werden müssen. Darunter ein Fixzinsdarlehen mit 1,5% und einige Maßnahmen im Bereich der Sanierungen.
3. Wettbewerb und Geschäftspolitik der Banken: Ein erhöhter Wettbewerb, insbesondere durch Großbanken und deutsche Institute, wirkt Margenaufschlägen und damit Zinserhöhungen entgegen. Allerdings variieren die Geschäftspolitiken von Bank zu Bank, was sich auf die Genehmigung oder Ablehnung von Finanzierungen auswirkt.
In diesem Chart siehst du die Entwicklung des 3 Monats EURIBORs nach dem sich die meisten Zinssätze richten (blau) und die echten Zinssätze die wir für unsere Kunden erzielen konnten (orange).
Wann soll man auf einen Fixzinssatz umsteigen?
Personen, die Finanzierungen mit variabler Verzinsung aufgenommen haben, haben in den letzten Jahren von der niedrigen Zinssituation profitiert. Dafür sind die monatlichen Raten mit Anhebung des Leitzinses im Jahr 2022 rasant angestiegen. Der Höchststand scheint mittlerweile erreicht zu sein. Viele Fragen sich nun: Was tun, wenn man einen variablen Zinssatz hat?
Eine mögliche Antwort wäre eine Umschuldung auf einen Fixzins, um weiteren Erhöhungen zu entgehen. Aber Achtung: Die Zinsen bei Fixzinskrediten sind langfristig von den Banken höher angesetzt als jene von variablen Krediten. Da Experten von einem Sinken der Zinsen ausgehen, geht man hier also das Risiko ein, die Zinsen am Höhepunkt zu fixieren. Damit würde man auf lange Sicht unter Umständen teurer aussteigen, als wenn man an der variablen Finanzierung festhält. Zudem fallen Kosten für die Umschuldung selbst an. Denn genau genommen handelt es sich dabei um einen neuen Finanzierungsvertrag, mit dem auch ein Großteil der Nebenkosten erneut fällig wird.
Es hängt also sehr von der persönlichen Situation und Risikobereitschaft ab, ob man seinen Hauskredit jetzt umschuldet oder nicht.
Die OPTIFIN- Finanzierungsspezialisten beraten dich gerne kostenfrei, ob eine Umschuldung in deinem Fall sinnvoll ist.
Aktuelle Empfehlungen der Experten
Die Entscheidung, ob eine Finanzierung mit Fixzins oder variablen Zinsen abgeschlossen werden sollte, fällt derzeit nicht unbedingt leicht. Bei einem Fixzinskredit besteht das Risiko, den Zinshöhepunkt vertraglich zu fixieren. Ob die Zinsen tatsächlich wie prognostiziert wieder fallen werden, kann niemand mit Sicherheit sagen. Bei einer variablen Verzinsung läuft man Gefahr, dass die Zinsen und damit auch die Ratenzahlungen weiter steigen. Daher ist es derzeit empfehlenswert fixe und variable Verzinsung zu kombinieren.
Die OPTIFIN Experten empfehlen folgende Lösungen:
- Aufteilen der Finanzierung: Es ist möglich, die gesamte Finanzierungssumme aufzuteilen und unterschiedlich zu verzinsen.
Beispiel: Die gesamte Finanzierungssumme beträgt € 200.000,-. Davon werden € 100.000 fix verzinst, die übrigen € 100.000 variabel.
- Kurze Fixzinsphase: Eine weitere Möglichkeit ist es, die Fixzinsphase kurz zu halten. Läuft der Kredit etwa über 35 Jahre, könnte eine Fixzinsphase von zehn Jahren gewählt werden. Die übrigen 25 Jahre werden dann variabel verzinst.
- Bauspardarlehen: Alternativ kann auch ein Bauspardarlehen mit einer Zinsuntergrenze in Höhe von 3 % und einer Obergrenze in Höhe von 6 % mit einer Laufzeit über 20 Jahre gewählt werden. Dieses Modell fixiert den möglichen Zinssatz in einem gewissen Rahmen und gibt so mehr Planbarkeit und Sicherheit als ein variabler Kredit.
Die OPTIFIN Finanzierungsexperten unterhalten sich gerne mit dir über dein geplantes Projekt und beraten dich in der Entscheidung des optimalen Zinsmodells sowie bei Einreichung deiner Kreditunterlagen. Kontaktiere uns gerne für ein unverbindliches Finanzierungsangebot.
FAQ´s
Was ist besser, fixer oder variabler Zinssatz?
Der fixe Zinssatz ist meist (zumindest bei Kreditabschluss) höher als der variable Zinssatz. Da niemand vorhersagen kann, wie sich Zinsen in der Zukunft entwickeln werden, sollte man die Entscheidung demnach treffen, ob man sich mit einem variablen Zinssatz der noch deutlich steigen könnte, ausreichend wohl fühlt. Ist dem nicht so, sollte man den Aufpreis zum Fixzins in Kauf nehmen.
Wie hoch kann ein variabler Zinssatz steigen?
Es gibt keine fixe Obergrenze. In der Vergangenheit gab es auch schon Zeiten mit einem EURIBOR von 6% und mehr. Auch wenn dies aktuell unwahrscheinlich scheint und niemand davon ausgeht, können hoch steigende Zinsen nicht ausgeschlossen werden.
