Variabler oder fixer Zinssatz?

Welches Zinsmodell besser ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Dabei kommt es immer auf das Vorhaben, individuelle Wünsche und die allgemeine Zinslage an. Gerade wenn es wie bei Immobilienfinanzierungen um große Kreditsummen geht, sollte die Entscheidung wohlüberlegt sein. Sowohl ein Fixzins als auch eine variable Verzinsung haben ihre Vor- und Nachteile. Doch was sind überhaupt die Unterschiede zwischen den beiden Zinsmodellen?

Unabhängig davon, welches der beiden Zinsmodelle gewählt wird, setzt sich eine Kreditrate aus folgenden zwei Parametern zusammen:

• Tilgung: Darunter versteht man jenen Betrag, der zur Rückzahlung der Finanzierung festgelegt wird
• Zinsen: Das ist jener Teil der Rate, den die Bank für den Kredit verrechnet.

Die Zinsen orientieren sich immer am Leitzins. Bei einem Fixzinskredit bleiben sie über eine vereinbarte Zeitdauer gleich hoch. Das heißt, die Zinsbelastung entspricht dem Zinssatz, der mit der Bank bei Abschluss des Kredits vereinbart wurde.

Bei einem variablen Zinssatz hingegen orientieren sich die Zinsen laufend an den Entwicklungen des Leitzinses. Dadurch können sie über die gesamte Laufzeit des Kredits starken Schwankungen unterliegen. Das wiederum wirkt sich auf die Höhe der monatlichen Rate aus. Sie steigt und fällt mit den Bewegungen des Leitzinses.

Vorteile variabler Zinssatz

Eine variable Verzinsung ist generell für eher risikofreudige Personen geeignet. Insbesondere, wenn es um hohe Finanzierungssummen geht, etwa bei einer Immobilienfinanzierung.

Die Vorteile im Überblick:

• Möglichkeit sinkender Zinsen
• Günstiger bei Abschluss
• Pönalfreie Sondertilgungen

Da sich das Zinsmodell an den aktuellen Entwicklungen des Leitzinses orientiert, kann die Höhe der monatlichen Raten stark schwanken. Sie kann also steigen, aber auch fallen. Schließt man den Kredit in einer Phase mit hohen Zinsen ab, liegen die Chancen gut, dass die Raten im Laufe der Zeit sinken. Das kann aber niemand mit Sicherheit vorhersagen.

In der Regel sind die Kosten einer variablen Finanzierung zunächst geringer als jene von Fixzinskrediten. Sie wirken also auf den ersten Blick günstiger. Das kann sich so bewahrheiten, jedoch kann ein variabler Kredit auch über die Zeit teurer werden als ein Fixzinskredit.

An sich sollte man daher nur eine variable Verzinsung wählen, wenn man genügend finanziellen Spielraum besitzt: Sowohl was das monatliche Einkommen als auch die vorhandenen Eigenmittel betrifft. Ein großer Pluspunkt der variablen Finanzierung ist es nämlich, dass jederzeit Sondertilgungen – also vorzeitige Rückzahlungen – getätigt werden können. Für sie sind keine Gebühren zu zahlen.

Vorteile Fixzins

Ein Fixzinskredit ist insbesondere dann empfehlenswert, wenn man bereits bei Abschluss einen genauen Überblick der entstehenden Kosten haben möchte.

Die Vorteile im Überblick:

• Exakte Planbarkeit
• Schutz vor steigenden Zinsen

Der größte Vorteil des Fixzinskredites ist seine gute Planbarkeit. Bereits im Kreditvertrag ist für den Kreditnehmer ersichtlich, wie hoch die monatliche Rate ausfallen wird. Diese bleibt über den vereinbarten Zeitraum, manchmal auch über die gesamte Laufzeit, gleich hoch. Somit können die monatlichen Raten für den Kredit einfach im Haushaltsbudget berücksichtigt werden. Die Entwicklungen des Leitzinses sind nach Abschluss nicht mehr relevant und böse Überraschungen durch einen steigenden Zinssatz ausgeschlossen. Auch bei einem Kredit mit Fixzins sind gebührenfreie Sondertilgungen möglich. Bis zu 10.000 Euro können jährlich pönalfrei zurückbezahlt werden.

In dieser Grafik sind die Zinssätze die wir in der letzten Woche für unsere Kunden erzielen konnten abgebildet, sortiert nach der Fixzinsbindung und hochgerechnet auf eine Rate für € 100.000,- bei 30 Jahren Laufzeit.

Zinsprognose und Entwicklung

Die aktuelle Zinslage für Immobilienfinanzierungen wird von mehreren Faktoren beeinflusst.

1. Marktzinsniveau: Insgesamt zehnmal hat die EZB den Leitzins zwischen Juli 2022 und September 2023 erhöht, um der Inflation entgegenzuwirken. Doch damit ist fürs Erste Schluss. Im November wurde zum ersten mal seit langem keine Zinserhöhung beschlossen. Auch die Inflation ist wieder leicht gesunken. Die ersten Banken reagieren darauf mit deutlich günstigeren Fixzinskrediten unter 4%! Vielleicht sehen wir hier bereits wieder "Licht am Horizont".

2. Regulierungen: Seit August 2022 wurden die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite verschärft. Nun sind 20% Eigenmittel des Kaufpreises notwendig, die monatliche Rückzahlungsrate darf 40% des Nettoeinkommens nicht überschreiten, und die maximale Laufzeit ist auf 35 Jahre begrenzt. Diese Änderungen könnten zu größeren Unterschieden bei den Konditionen zwischen den Banken und auch innerhalb einzelner Institute führen. Ein ausführlicher Vergleich der einzelnen Anbieter ist wichtiger denn je!

3. Wettbewerb und Geschäftspolitik der Banken: Haben wir den Zenit überschritten? Die ersten Banken haben begonnen, ihre Fixzinsen nach unten zu korrigieren. Die mittel- und langfristigen Aussichten sind gut. Experten rechnen mit Mitte bis Ende 2024 mit einer "Normalisierung" der Finanzwirtschaft. Die Inflation dürfte den Höhepunkt bereits überschritten haben und ist im Rückgang, auch wenn die 2% sicher noch einige Zeit auf sich warten lassen. 

In diesem Chart siehst du die Entwicklung des 3 Monats EURIBORs nach dem sich die meisten Zinssätze richten (blau) und die echten Zinssätze die wir für unsere Kunden erzielen konnten (orange).

Personen, die Finanzierungen mit variabler Verzinsung aufgenommen haben, haben in den letzten Jahren von der niedrigen Zinssituation profitiert. Dafür sind die monatlichen Raten mit Anhebung des Leitzinses im Jahr 2022 rasant angestiegen. Bisher ist noch keine Beruhigung der Lage in Sicht. Viele Fragen sich nun: Was tun, wenn man einen variablen Zinssatz hat?

Eine mögliche Antwort wäre eine Umschuldung auf einen Fixzins, um weiteren Erhöhungen zu entgehen. Aber Achtung: Die Zinsen bei Fixzinskrediten sind von Haus aus höher angesetzt als jene von variablen Krediten. Da Experten von einem Sinken der Zinsen ausgehen, geht man hier also das Risiko ein, die Zinsen am Höhepunkt zu fixieren. Damit würde man auf lange Sicht unter Umständen teurer aussteigen, als wenn man an der variablen Finanzierung festhält. Zudem fallen Kosten für die Umschuldung selbst an. Denn genau genommen handelt es sich dabei um einen neuen Finanzierungsvertrag, mit dem auch ein Großteil der Nebenkosten erneut fällig wird.

Die OPTIFIN- Finanzierungsspezialisten beraten dich gerne kostenfrei, ob eine Umschuldung in deinem Fall sinnvoll ist.

Aktuelle Empfehlungen der Experten

Die Entscheidung, ob eine Finanzierung mit Fixzins oder variablen Zinsen abgeschlossen werden sollte, fällt derzeit nicht unbedingt leicht. Bei einem Fixzinskredit besteht das Risiko, den Zinshöhepunkt vertraglich zu fixieren. Ob die Zinsen tatsächlich wie prognostiziert wieder fallen werden, kann niemand mit Sicherheit sagen. Bei einer variablen Verzinsung läuft man Gefahr, dass die Zinsen und damit auch die Ratenzahlungen weiter steigen. Daher ist es derzeit empfehlenswert fixe und variable Verzinsung zu kombinieren.

Die OPTIFIN Experten empfehlen folgende Lösungen:

• Aufteilen der Finanzierung: Es ist möglich, die gesamte Finanzierungssumme aufzuteilen und unterschiedlich zu verzinsen.

Beispiel: Die gesamte Finanzierungssumme beträgt € 200.000,-. Davon werden € 100.000 fix verzinst, die übrigen € 100.000 variabel.

• Kurze Fixzinsphase: Eine weitere Möglichkeit ist es, die Fixzinsphase kurz zu halten. Läuft der Kredit etwa über 35 Jahre, könnte eine Fixzinsphase von zehn Jahren gewählt werden. Die übrigen 25 Jahre werden dann variabel verzinst.
• Bauspardarlehen: Alternativ kann auch ein Bauspardarlehen mit einer Zinsuntergrenze in Höhe von 3 % und einer Obergrenze in Höhe von 6 % mit einer Laufzeit über 20 Jahre gewählt werden. Dieses Modell fixiert den möglichen Zinssatz in einem gewissen Rahmen und gibt so mehr Planbarkeit und Sicherheit als ein variabler Kredit.

Die OPTIFIN Finanzierungsexperten unterhalten sich gerne mit dir über dein geplantes Projekt und beraten dich in der Entscheidung des optimalen Zinsmodells sowie bei Einreichung deiner Kreditunterlagen. Kontaktiere uns gerne für ein unverbindliches Finanzierungsangebot.