21. Dezember 2023 • 5 Min. Lesezeit

Effektivzinssatz

Der Effektivzinssatz gibt an, wie hoch die Zinsen inklusive sämtlicher Finanzierungsnebenkosten sind. Er ist damit ein guter Vergleichsbarometer. Mit dem Effektivzinssatz lassen sich diverse Angebote verschiedener Banken vergleichen.

Wir erklären, wie sich der Effektivzinssatz zusammensetzt und wie man ihn berechnet.

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Was ist der Effektivzinssatz?

Der Effektivzinssatz ist eine wichtige Größe für den Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsangebote. Bis vor einigen Jahren waren Finanzierungsinstitute noch nicht verpflichtet, den Effektivzinssatz anzugeben. Damals kannte man als Kreditnehmer lediglich den Sollzinssatz und musste sich selbst umständlich errechnen, welche Kosten durch Bearbeitungsgebühren, Grundbucheintragung der Hypothek, Kontoführungskosten etc. noch auf einen zukommen. Das hat sich nun geändert. Denn der Effektivzinssatz bildet den Sollzinssatz inklusiver sämtlicher Nebenkosten ab. In ihm sind also sämtliche Kosten, Spesen und Gebühren, die mit der Finanzierung anfallen, inkludiert. Kurzum: Der Effektivzinssatz zeigt dir an, welche Gesamtkosten auf dich zukommen.

Welche Kosten fließen in die Effektivzinsen ein?

Der Effektivzinssatz setzt sich aus dem angebotenen Zinssatz der Finanzierung sowie Nebenkosten zusammen. Letztere sind eine nicht zu unterschätzende Größe und sollten unbedingt in den Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsangebote mit einfließen. Zu den Finanzierungsnebenkosten zählen:

  • Bearbeitungsgebühren
  • Kontoführungskosten
  • Kosten für die Grundbuchseintragung der Hypothek
  • ggf. Prämiensumme für eine verpflichtende Risikoablebensversicherung

Dieses zusätzlichen Gebühren sind je nach Finanzierungsinstitut unterschiedlich hoch. Das machte es dem Kreditnehmer schwer, Angebote objektiv zu vergleichen. Daher wurde der Effektivzinssatz als Vergleichsbarometer eingeführt. Er macht Angebote verschiedener Finanzierungsinstitute vergleichbar.

Den effektiven Zinssatz berechnen

Seit einigen Jahren sind Banken verpflichtet, den Effektivzinssatz anzugeben. Für den Konsumenten selbst ist es ohne Angaben des Finanzierungsinstituts so gut wie unmöglich, den exakten Effektivzins zu berechnen, weil man die Nebenkosten der Bank (oder bei Vergleichen noch dazu von mehreren Banken) nicht kennt.

Daher ist ein persönliches Gespräch mit dem Finanzierungsinstitut unerlässlich. Um die optimale Finanzierung zu bekommen, ist ein Vergleich mehrerer Angebote nötig. Dementsprechend stehen einige persönliche Termine an. Möchte man sich diesen Aufwand sparen, ist es empfehlenswert, einen Finanzierungsspezialisten zu beauftragen. Er kennt die Angebote der Banken und Bausparkassen und kann zielgerichtet die besten anfordern.

Auch die zur Verfügung stehenden Online-Rechner können nur einen Näherungswert bieten, was für eine erste Einschätzung oft schon ausreicht. Gerne kannst du hierzu unseren Effektivzinssatzrechner  verwenden.

Effektivzinssatz selbst berechnen

Wer es dennoch versuchen möchte, den effektiven Zinssatz überschlagsmäßig selbst zu berechnen, der kann dies mittels einer vereinfachten Formel tun. Dazu müssen aber im Vorfeld zwei Begriffe geklärt werden, damit die richtigen Beträge zur Berechnung herangezogen werden:

  1. Kreditkosten: gesamte Rückzahlung – Auszahlungsbetrag
  2. Nettodarlehensbetrag: Darlehensnennbetrag – Kreditkosten

Sind diese beiden Größen geklärt, kann die Formel wie folgt aufgestellt werden:

Effektiver Jahreszinssatz = (Kreditkosten ÷ Nettokreditbetrag) × [12 ÷ (Laufzeit in Monaten + 1)]

Bitte bedenke bei deiner eigenen Berechnung, dass dies nur ein Richtwert ist, der stark von dem Bankangebot abweichen kann.

Größen, die den Effektivzins beeinflussen

Wer sich die Formel genauer ansieht, kann die darin vorkommenden Variablen bereits erkennen. Der Effektivzins hängt von folgenden Größen ab:

  • Kreditbetrag
  • Sollzinsen
  • Laufzeit

Zusätzlich schlagen sich die Kosten der Bank nieder. Im folgenden Beispiel wirst du sehen, dass der effektive Jahreszins dadurch sehr stark vom Sollzins abweichen kann.

Rechenbeispiel effektiver Jahreszinssatz

Beispielrechnung Effektivzinssatz

Was ist NICHT im effektiven Jahreszinssatz enthalten?

Der Effektivzins stellt jene Kosten in Prozent dar, die bei der gewählten Finanzierung für den Kreditnehmer anfallen. Darin sind jedoch keine Kaufnebenkosten enthalten, also jene Kosten, die darüber hinaus beim Kauf einer Immobilie anfallen. Dazu zählen etwa Notariatskosten oder Vertragsgebühren. Weitere Informationen darüber, was beim Kauf einer Immobilie an zusätzlichen Kosten zu kalkulieren ist findest du im Ratgeber über Kaufnebenkosten.

Anfänglicher Effektivzinssatz

Der effektive Jahreszinssatz kann meist keine Auskunft über die Kreditkosten der Gesamtlaufzeit geben.

Warum? Kredite mit langer Laufzeit – wie im Immobilienbereich üblich – werden häufig mit variabler Verzinsung vergeben. Weder für den Kreditnehmer noch für das Finanzierungsinstitut ist die Zinsentwicklung vorhersehbar. Anders ist es bei Fixzinskrediten, über die gesamte Laufzeit. Hier sind die gesamten Kreditkosten von vornherein absehbar.

Doch auch bei einer variablen Finanzierungsform gibt es Unterschiede. Entweder wird die Finanzierung direkt mit variablen Zinsen abgeschlossen. Oder der Kreditnehmer entscheidet sich für eine anfängliche Fixzinsphase, die über einen vorab vereinbarten Zeitraum gilt, etwa die ersten zehn Jahre. Erst danach wird variabel verzinst.

Der Effektivzinssatz ist direkt vom Nominalzins abhängig. Daher spricht man bei variabler Verzinsung oder einem Kreditangebot mit anfänglicher Fixzinsphase vom „anfänglichen“ Effektivzins.

Danach ist der Effektivzins wie auch der Nominalzins vom 3-Monats-Euribor abhängig. Zu bemerken ist in diesem Kontext auch, dass in einer Niedrigzinsphase der variable Kredit von Anfang an günstiger ist, während die Fixzinsphase für den Konsumenten den Vorteil der Sicherheit hat.

Die Laufzeit als Bestandsgröße des Effektivzinssatzes

Auch gilt zu bedenken, dass der effektive Jahreszins auf Basis der vereinbarten Laufzeit errechnet wird. Bei vorzeitiger Tilgung des Kredits bewegt sich der Effektivzinssatz nach oben, da sich die Nebenkosten nicht mehr auf die Gesamtlaufzeit aufteilen.

Unser Tipp: Solltest du selbstständig und ohne Finanzierungsspezialisten Kreditangebote einholen, vergleiche in den Angeboten immer den effektiven Jahreszins, nie ausschließlich die Sollzinsen der Banken miteinander. Der Kreditgeber ist verpflichtet, diese Größe anzugeben!

Häufig gestellte Fragen

Wie berechnet sich der Effektivzinssatz?

Kurz: Sollzinssatz + Nebenkosten = Effektivzinssatz Es werden also alle direkt mit dem Kredit in Zusammenhang stehenden Kosten mit einberechnet. Wird seitens Bank bspw. eine Risikolebensversicherung verlangt, ist auch diese im Effektivzinssatz einzuberechnen.

Was ist der Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzins?

Mit dem Nominalzinssatz wird die monatliche Rate anhand des offenen Kreditbetrags berechnet. Im Effektivzinssatz sind zusätzlich alle Nebenkosten mit einberechnet worden. Möchte man also wissen, wie hoch die monatliche Rate ist, verwendet man den Nominalzinssatz. Möchte man die Gesamtkosten ermitteln, verwendet man den Effektivzinssatz.

Was versteht man unter Effektivzinssatz?

Der Effektivzinssatz besteht aus dem Sollzinssatz einer Finanzierung inklusive sämtlicher Nebenkosten. Er macht Finanzierungsangebote verschiedener Banken miteinander vergleichbar.

Warum ist der Effektivzinssatz höher als der Sollzinssatz?

Der Effektivzinssatz ist deswegen höher, weil er sämtliche Nebenkosten der Finanzierung beinhaltet. Er gibt daher einen guten Überblick über die tatsächlichen Gesamtkosten pro Jahr.

Was ist besser hoher oder niedriger Effektivzinssatz?

Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Effektivzinssatz, desto niedriger die Gesamtkosten der Finanzierung. Im direkten Vergleich ist also in der Regel jenes Finanzierungsangebot mit dem niedrigeren Effektivzinssatz das bessere.

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