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BAUFINANZIERUNG

Um den Traum vom Haus oder der Eigentumswohnung finanzieren zu können, gilt es, sich umfassend zu informieren. Schließlich geht es um Entscheidungen, die dich dein gesamtes weiteres Leben begleiten werden.

Bei uns ist guter Rat nicht teuer. Wir beraten umfassend über deine Möglichkeiten bei der Immobilien- und Baufinanzierung. Experten in ganz Österreich helfen dir, gleich im Vorhinein Fehler zu vermeiden und die individuell beste Finanzierung zu ermitteln.

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Das wichtigste in Kürze

  • Zwischenfinanzierung nutzen – Ein weit verbreiteter Irrglaube, man müsse die Baufinanzierung schon abbezahlen, während man noch in der Bauphase ist. Mit einer klugen Zwischenfinanzierung bleiben die monatlichen Kosten im Rahmen.
  • Angebote vergleichen und Kreditvertrag prüfen lassen – Wer sich für das erstbeste Angebot entscheidet, zahlt unter Umständen viele Tausende Euros zu viel. Daher unbedingt mehrere Angebote einholen und vor Unterschrift den Kreditvertrag prüfen lassen. Oder gleich bei OPTIFIN Anfragen und uns den Rest erledigen lassen.
  • Leistbarkeit und Spielraum berechnen – Der erste Schritt zur optimalen Baufinanzierung ist die korrekte Berechnung der maximal leistbaren Rate und dem angemessenen Spielraum für das Bauprojekt. Wir unterstützen gerne unverbindlich und kostenlos.

Top Konditionen für deine Baufinanzierung

Die Konditionen für Baufinanzierungen unterscheiden sich am österreichischen Markt nicht nur durch die Angebote der Banken und Bausparkassen. Je nach Region und individuellem Projekt unterscheiden Kreditgeber sehr stark und erstellen Angebote mit gravierenden Unterschieden. Tatsächlich vergeben sogar Filialen von großen Banken gänzlich eigene Angebote.

Für Kreditnehmer ist es daher so gut wie unmöglich, das optimale Finanzierungsangebot zu finden. Wir von OPTIFIN unterstützen dich gerne ohne zusätzliche Kosten dabei. Unsere Finanzierungsspezialist/innen kennen die regionalen Banken ganz genau und wissen so schon im vorhinein, wo du das optimale Angebot erhältst.

Unser Versprechen

Zinsentwicklung in der Vergangenheit

Wir befinden uns zur Zeit in einer ausgesprochenen Niedrigzinsphase. Die EURIBOR Zinsen, nach denen sich die Baufinanzierungen in Österreich orientieren, sind seit 2015 unter 0 % gefallen.

Das hat sich bis dato auch durch die aktuelle Krise nicht geändert. Im Gegenteil, zur Zeit befinden wir uns wohl in der günstigsten Zeit, eine Baufinanzierung abzuschließen. Mit Zinsen unter – 0,5% ist es nur sehr schwer vorstellbar, dass diese noch sehr viel weiter sinken können.

3meuribor-historieWie weit sie steigen können zeigt der Blick in die Jahre 2000, 2007 und 2008. Der 3M Euribor stieg hier jeweils auf über 5%. Gemeinsam mit den Bankenaufschlägen ergaben sich so je nach Bonität Effektivzinssätze weit jenseits der 7% Marke.

Zur Einordnung ein Vergleich:
Finanzierungssumme € 250.000,- auf 25 Jahre:

  • aktuelle Rate € 927,40 (eff. Zins 0,87%)
  • 2008 Rate € 1.820,- (eff. Zins 7%)

Im Vergleich zu 2008 bezahlt man aktuell also in etwa die Hälfte der monatlichen Rate für die selbe Finanzierungssumme!

Baufinanzierungsrechner

Zur Berechnung einer Baufinanzierung können mehrere Kreditrechner hilfreich sein:

  • Haushaltsbudgetrechner – hilft bei der Berechnung der maximal monatlich leistbaren Rate
  • Hauskostenrechner – hilft die Baukosten bei Massiv- oder Fertigteilhaus zu berechnen
  • Nebenkostenrechner – hilft die anfallenden Nebenkosten bei Kauf und Finanzierung einer Immobilie zu berechnen

Und der klassische Baufinanzierungsrechner um die Rate oder Finanzierungssumme zu berechnen:

KREDITRECHNER
RATE BERECHNEN
FINANZIERUNGSSUMME BERECHNEN
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EUR
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EUR
Laufzeit
Jahre
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Jahre
Zinssatz (p.a.)
%
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%
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EUR
UNVERBINDLICHE ANFRAGE STELLEN
Repräsentatives Rechenbeispiel
Kreditvertrag mit einem Kreditbetrag von EUR 200.000,- besichert mit einer Hypothek Laufzeit 30 Jahre | Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99

Gesamtkreditbetrag (tatsächlicher Auszahlungsbetrag) EUR 192.227,-
Kreditlaufzeit 30 Jahre = 360 Monate
Sollzinssatz 1,125 % p.a.*)
Bearbeitungsspesen EUR 6.000,- **)
Grundbucheintragungsgebühr EUR 2.880,- ***)
Monatliche Kreditrate EUR 656,25
Effektiver Jahreszinssatz 1,400%
Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99

*) Kondition: abhängig von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung.
**) Einmalig 3% vom Kreditnominale.
***) Einmalige Gebühr: 1,2% vom Kreditnominale zzgl. 20% Nebengebührensicherung. Der Kreditvertrag ist durch ein grundbücherliches Pfandrecht zu besichern. Stand: 1. November 2017

Der Zinssatz für die individuellen Finanzierungsprojekte von mehr als 50% der Realfinanz Kunden läge unter Berücksichtigung der zu Grunde liegenden Sollzinsbindung und Annahmen aktuell bei 1,125% p.a. Sollzinssatz bzw. 1,400% p.a. effektiver Jahreszinssatz. Die Ermittlung des effektiven Jahreszinssatzes erfolgte mit folgenden Parametern: Rückzahlung in 360 monatlichen Pauschalraten; 3% Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung des nominalen Kreditbetrages; Grundbuchseintragungsgebühr 1,2% vom Kreditnominale zzgl. Nebengebührensicherstellung, Schätzgebühr EUR 399,00; Beurkundungsgebühr EUR 450,00 (gibt es eigentlich fast nirgendwo mehr); Legitimationsentgelt EUR 90,00; Abfrage KSV und GB Auszug je € 28,00. Sämtliche Werte in der Berechnung verstehen sich als unverbindliche Richtwerte und sind von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung abhängig.

So funktioniert eine Baufinanzierung mit OPTIFIN

  1. Nach deiner unverbindlichen Anfrage melden sich unsere Finanzierungsspezialist/innen so schnell wie möglich bei dir, um ein erstes und ebenfalls unverbindliches Finanzierungsgespräch zu vereinbaren.
  2. Im Finanzierungsgespräch geht es vor allem um eines: um dich und dein Bauprojekt! Wir klären gemeinsam die Rahmenbedingungen und erarbeiten ein individuelles Finanzierungskonzept. Dabei greifen wir auf die Angebote von über 80 Banken und Bausparkassen in Österreich zurück, um dir das optimale Baufinanzierungsangebot vorlegen zu können.
  3. Nachdem die ausgewählte Bank oder Bausparkasse ihre Genehmigung erteilt hat, begleiten wir dich von der Förderung bis zur Kreditvertragsunterzeichnung.

Wir sind also dein Partner zur optimalen Baufinanzierung. Bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten für dich, unsere Finanzierungsspezialist/innen erhalten ihr Honorar von der Bearbeitungsgebühr, die bei der Bank ohnehin fällig ist.

Tipps zur optimalen Baufinanzierung

Den finanziellen Spielraum berechnen

Bevor die Pläne konkreter werden, sollte man den persönlichen finanziellen Spielraum berechnen und sich ein maximales Budget festsetzen.

Dazu gibt es mehrere Vorgehensweisen, es ist durchaus ratsam diese Berechnung nicht nur nach einer dieser Methoden durchzuführen:

  • Kontrolle der Kontoauszüge der letzten 12 Monate
    Nach Abzug der Miete oder jetzigen Wohnkosten sollte man so einen guten Überblick über den finaziellen Spielraum bekommen.
  • Haushaltsbudgetrechner
    Mithilfe des weiter oben verlinkten Haushalhaltsbudgetrechners werden die Kosten in etwa so erfasst, wie das die Banken bei der Bonitätsrechnung tun. So erhält man einen zweiten Blick auf die eigenen Finanzen. Man sollte hier jedoch mindestens 20% monatliches Budget übrig lassen und nicht das absolute Maximum heranziehen.
  • Faustregeln
    Es gibt mehrere Faustregeln zu diesem Thema, im Detail gibt es im Beitrag „Wie viel Kredit kann ich mir leisten“ mehr Infos dazu. Die einfachste: maximal ein Drittel der monatlichen Einnahmen sollten für die Finanzierung aufgewendet werden.

Die Summe die man nun erhält, überträgt man am besten in den ebenfalls oben verlinkten Wohnkreditrechner und erhält damit die maximale Rate je nach gewünschter Laufzeit. Üblich sind 25-30 Jahre.

Spielraum für Unvorhergesehenes lassen

Viele Häuslbauer machen den Fehler und kalkulieren zu knapp. Der Kauf einer Wohnung oder eines fertig gebauten Hauses, ist natürlich rechnerisch viel einfacher zu erfassen als ein Bauprojekt, das immer wieder neue Entscheidungen und Fragen aufwirft.

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Finanzexperte Wilhelm Schantl im Gespräch zum Thema Baufinanzierung

Unsere Finanzierungsspezialist/innen empfehlen nach allen Kostenvoranschlägen und Angeboten noch einmal zusätzlich 10 % – 20 % für Unerwartetes zu kalkulieren. Je ausgefallener ein Bauprojekt ist, desto höher sollte der Polster berechnet werden.
Es ist nicht ohne Weiteres möglich, einen bestehenden Kreditvertrag zu erweitern. Der Vertrag beläuft sich auf eine bestimmte Summe und alles, was darüber hinaus benötigt wird, muss neu aufgenommen werden.
Dies ist besonders schwierig, weil dann ja die Bank des ersten Kredits bereits mit einem Pfandrecht an erster Stelle im Grundbuch eingetragen wurde. Doch auch bei der Ermittlung der richtigen Kreditsumme stehen wir mit Rat und Tat zur Seite.

Förderungen berücksichtigen

Nicht zu unterschätzen ist die Förderstruktur von Gemeinden und Ländern beim Thema Wohnbau. Wer das erste Mal ein Haus baut, kann auf die „Hausstandsgründung“ zurückgreifen. Dies ist eine von vielen Fördermöglichkeiten beim Bau eines Eigenheims.

Bei den gängigen Landesdarlehen bzw. Wohnbauförderungen gibt es je nach Bundesland große Unterschiede. Die Modalitäten können sich auch jedes Jahr ändern.

Wir berücksichtigen die entsprechenden Förderungen samt möglichen Rückzahlungen in unserem individuellen Finanzierungskonzept. So entsteht von Beginn an Planungssicherheit was die Ratenzahlungen und das Bauvorhaben betrifft.

Die benötigten Eigenmittel

Zwischen 10 und 30 % der Gesamtkosten sollte der Kreditnehmer Fall selbst stellen können. Eigenmittel können aber auch in Form von Eigenleistung oder eines bestehenden Grundstückes gegeben sein. Wie viel von der Eigenleistung von der Bank angesetzt wird, ist immer individuell zu besprechen.

Als Eigenmittel muss außerdem nicht immer das Sparbuch gezählt werden, vor allem im Bereich der Versicherungen gibt es viele Produkte die in ein ganzheitliches Finanzierungskonzept integriert werden können. Auch ein Wertpapierdepot kann in gewissen Maßen verpfändet und als Sicherheit für die Bank herangezogen werden.

Warum benötigt die Bank Eigenmittel?

Die Eigenmittel des Kreditnehmers dienen der Risikobegrenzung. Ein Bauprojekt besteht immer aus mehreren Kostenpunkten:

  • Grundstück samt Aufschließung
  • Baukosten
  • Kaufnebenkosten (Grundbuch, Kaufvertrag, etc.)

Die Bank kann sich nun mit maximal 100% des geschätzten Wiederverkaufswertes eintragen. Es bleiben also zumindest die Kaufnebenkosten übrig. Zumindest diesen Teil von etwa 10% sollte man aus eigener Tasche in die Finanzierung einbringen können.

Eine Alternative kann aber auch eine zweite Immobilie dienen, in der sich die Bank ebenfalls in das Grundbuch eintragen kann.

Die richtige Laufzeit ermitteln

Wenn die benötigte Kreditsumme und die monatliche Zahlungsfähigkeit bekannt sind, kann man daraus die Laufzeit ermitteln. Wir empfehlen in den meisten Fällen, die Wahl einer möglichst langen Laufzeit.

Warum ist einfach erklärt: Mit einer langen Laufzeit und der daraus resultierenden niedrigeren Rate bleibt mehr Spielraum. Was die Zukunft bringt und wie sich das Haushaltseinkommen der Kreditnehmer entwickelt, weiß man im Vorfeld nicht. Die Differenz, die man sich zur kürzeren Laufzeit hätte leisten können, kann parallel angespart werden. Dieser Finanzpolster kann dann in regelmäßigen Abständen zur Sondertilgung verwendet werden oder er steht für Notfälle zur Verfügung.

Bei variablen Krediten ist die vorzeitige Rückzahlung jederzeit und in jeder beliebigen Höhe möglich. Bei Fixzinskrediten beziehungsweise in der Fixzinsphase kann man in den meisten Fällen auch vordefinierte Beträge als Sondertilgung einzahlen. 1% der Kreditsumme sind hier gängig.

Die optimale Absicherung für die Baufinanzierung

Die Absicherung einer eigenen Immobilie und der meist dazugehörigen Finanzierung ist weniger kompliziert als sich das viele vorstellen.

Ein Risiko das in jedem Fall abgesichert werden sollte, ist das der Hinterbliebenen im Falle des Ablebens eines der Kreditnehmer. Dabei handelt es sich um die Ablebensversicherung (auch Risikoversicherung oder einfach Lebensversicherung genannt). Diese bezahlt meist den aushaftenden Teil des Kredites. Bei zwei Kreditnehmern die den Kredit zu gleichen Teilen bezahlen, ist es üblich je 50% der Kreditsumme zu besichern. So ändert sich im Falle des Falles nichts an der Rate für den übrig gebliebenen Kreditnehmer.

Weitere Risiken die man absichern kann:

  • Gebäudeversicherung (für alles Außen am Grundstück)
  • Haushaltsversicherung (für alles im Inneren des Gebäudes)
  • Bauherrenversicherung (für die Bauphase)
  • Berufsunfähigkeitsversicherung

Diese sind je nach Einzelfall zu entscheiden. Man sollte sich hier weder „Überversichern“ aber gleichzeitig auf kapitale Risiken achten.

Wann eine fixe Verzinsung sinnvoll sein kann

Im allgemeinen richten sich Zinsen für Baufinanzierungen nach dem EURIBOR, bei Banken ist das fast ausschließlich der 3 Monats EURIBOR, bei Bausparkassen der 12 Monats EURIBOR.

Für den Kreditnehmer besteht der effektive Zinssatz, also der, den man tatsächlich bezahlt, aus dem Leitzinssatz (der eben genannte EURIBOR) und dem Bankenaufschlag (auch Marge genannt).

Bei fixen Zinsen einigt man sich mit der Bank auf einen gewissen Zeitraum (von wenigen bis hin zu 40 Jahren), in dem die Zinsen fix vereinbart werden. Es spielt dann keine Rolle, was sich am Markt mit den Zinsen ändert, die Rate bleibt immer konstant. Da die Bank hierbei das Risiko dem Kreditnehmer abnimmt, ist der fixe Zinssatz immer etwas höher als der gegenwärtige variable Zinssatz. Einen einfachen Überblick über den aktuellen Markt erhälts du in unserem stets aktuellem Kreditvergleich.

Bei variablen Zinsen hingegen, wird der Zinssatz alle 3 oder 12 Monate an das aktuelle Niveau des EURIBOR angepasst. Der Bankenaufschlag bleibt immer gleich.

Vor- und Nachteile von Fixzinsen

Vorteile Fixzins Nachteile Fixzins
Gewissheit bezüglich der monatlichen Rate Höher als variabler Zinssatz
Die Kosten für den Kredit können nicht einfach in die Höhe gehen. Wenn der Kredit unterschrieben ist, profitiert man nicht, sollte der EURIBOR weiter sinken.

Vor- und Nachteile von variablen Zinsen

Vorteile von variablen Zinsen Nachteile von variablen Zinsen
Niedrigerer Effektivzinssatz Risiko des Zinsanstiegs
Wenn der EURIBOR sinkt, sinken auch die Zinsen. Ein Anstieg des EURIBORs kann die monatlichen Raten empfindlich in die Höhe treiben.

Grundsätzlich kann man sagen, je mehr monatliches Budget nach der Kreditrate übrig bleibt, desto eher kann man sich an den variablen Zins “wagen”. Wenn das Budget schon recht knapp bemessen ist, sollte man sich eher in Richtung Fixzins orientieren.

Was man selbst tun kann und auch Banken in der Risikobewertung so durchführen, ist die fiktive Rate zu ermitteln. Dazu wird die Rate mit einem höheren Zinssatz (aktuell meist 4,5 %) berechnet. Du kannst unseren Kreditrechner zu diesem Zweck verwenden. Ist die Rate dann noch im Haushaltsbudget leistbar, kann man sich auch einen Zinsanstieg leisten.

Außerdem besteht die Möglichkeit, den Anstieg der Raten bei variabler Verzinsung mit einem sogenannten Zinscap zu begrenzen.

Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Bau eines Eigenheims zu finanzieren. Die häufigsten sind:

Hypothekarkredit

Das ist der klassische Kredit von einer Bank. Dabei wird das Haus als Sicherheit mit einem Pfandrecht der Bank belegt. Durch die aktuelle Niedrigzinsphase sicher die beliebteste Form der Baufinanzierung. Man kann zwischen fixer und variabler Verzinsung wählen, die vom EURIBOR abhängt.

Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen erfreut sich immer noch großer Beliebtheit, selbst wenn diese Finanzierungsform durch den niedrigen Leitzins aktuell meist etwas teurer ist, als der Hypothekarkredit. Das Bauspardarlehen ist dafür mit einer Zinsobergrenze von 6% für 20 Jahre ausgestattet.

Übrigens: ein Bausparvertrag ist keine Voraussetzung für ein Bauspardarlehen.

Heutzutage spielen Fremdwährungskredite oder endfällige Kredite kaum mehr eine Rolle beim Hausbau.

Wohnbaukonto / Zwischenfinanzierung

Ein Problem, dass viele Bauherren und Damen kennen, ist dass der doppelten Kosten während der Bauphase. Würde man den Kredit sofort zu Baubeginn in voller Höhe starten, würden die meisten monatlichen Budgets gesprengt werden, da ja die aktuelle Immobilie (egal ob Miete oder Eigentum) auch noch Kosten verursacht.

Zu diesem Zweck gibt es zwei Möglichkeiten, das Wohnbaukonto und die Zwischenfinanzierung. Beides hat seine Vor- und Nachteile, die man am besten im gemeinsamen Finanzierungsgespräch auslotet.

So oder so gibt es am Finanzierungsmarkt mehrere praktische und kostengünstige Möglichkeiten, die doppelte monatliche Belastung deutlich zu reduzieren oder sogar gänzlich zu vermeiden.

Welche Nebenkosten fallen an?

Die Kaufnebenkosten von ca. 10,2% einer Baufinanzierung setzen sich wie folgt zusammen:

  • Grunderwerbsteuer 3,5%
  • Grundbucheintragung: 1,1%
  • Notarkosten (Kaufvertragserrichtung und Treuhandabwicklung): ca. 1,8% inkl. Mwst
  • Immobilienmakler: 3,6% inkl. Mwst. (Falls vorhanden)

Durch die Finanzierung kommen noch folgende ca. 5% Finanzierungsnebenkosten hinzu:

  • Grundbuchseintragung (Pfandrecht der Bank): 1,2%
  • Bearbeitungsgebühr der Bank: 3%
  • Immobilienbewertung, Vertragserrichtung, Beglaubigungskosten, Sonstiges: 0,4% – 0,8%

Wenn du diese Kosten gerne exakt berechnen möchtest, kannst du unseren Nebenkostenrechner dazu verwenden.

Baufinanzierung – unterschiedliche Angebote

Es gibt eine breite Palette an Kreditinstituten, die für eine Finanzierung in Frage kommen. Unsere Finanzierungsspezialist/innen greifen dank jahrelanger Erfahrung auf die besten Angebote von über 80 Banken und Bausparkassen zu. Ein Vergleich mehrerer Angebote ist bei Finanzierungen unerlässlich. Minimale Differenzen im angebotenen Zinssatz machen riesige Unterschiede von mehreren zehntausenden Euros auf die Laufzeit aus. Gerne übernehmen wir die Einholung und den Kreditvergleich für dich!

Häufige Fragen zur Baufinanzierung

Wie viel Spielraum sollte man bei der Baufinanzierung lassen?

Mindestens 10-20% zusätzlich zu den veranschlagten Baukosten sollten als Sicherheitsreserve angesetzt werden.

Wie viel Eigenmittel werden benötigt?

Das absolute Minimum sollten die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten von etwa 10- 15% sein. Besser sind 20 - 30%.

Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Das hängt vom monatlichen Einkommen ab und den vorhandenen Eigenmitteln. Eine Faustregel besagt, das nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Einkommens für die Kreditrate verwendet werden sollten. Bei den Eigenmitteln sollten mindestens 10% bis besser 30% vorhanden sein.

Wann ist es günstig eine Baufinanzierung abzuschließen?

Aus Sicht des Zinsniveaus war es noch nie so günstig zu finanzieren wie aktuell. Durch die Corona Krise sind die Preise der Rohstoffe und Immobilien wieder etwas gestiegen. Je nachdem ob man selbst der Meinung ist, dass die Preise bald stark sinken oder steigen, wäre aktuell also ein guter bis sehr guter Zeitpunkt, eine Immobilie zu erwerben.

Wo bekommt man die günstigste Baufinanzierung?

Gerade in Österreich keine leichte Frage, da alle Banken und sogar Filialen österreichweit unterschiedliche Freigaberichtlinien und Konditionen anbieten. Daher haben wir uns darauf spezialisiert, mit über 80 Banken in Österreich Top Konditionen vor zu verhandeln. So finden wir bestimmt das optimale Angebot!

Welche Förderungen kommen in Frage?

Auch das ist in jedem Bundesland Österreichs unterschiedlich. Die Bandbreite reicht hier von Zinszuschüssen über rückzahlbare Förderungen bis hin zu nicht-rückzahlbaren Förderungen. Gerne unterstützen wir hier vor Ort.

Wie lange kann die Laufzeit einer Baufinanzierung sein?

Das wiederum hängt vor allem am Alter des Kreditnehmers und den Konditionen der Bank ab. Über unsere Partnerinstitute können wir Laufzeiten von bis zu 45 Jahren und mehr anbieten.

Fixe oder variable Zinsen?

Umso höher das monatlich frei bleibende Budget NACH der Kreditrate, desto eher kann eine variable Verzinsung gewählt werden. Diese ist etwas günstiger aber auch deutlich unsicherer, was schwankende Zinsen betrifft. Wer so oder so gerne im Voraus plant, kann sich aktuell aber sehr günstige Fixzinsen sichern. Es bleibt also eine Geschmacksfrage. Sicherheitsbewusste tendieren zur fixen Verzinsung.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.