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KAUFEN ODER MIETEN RECHNER
Miete
monatliche Kaltmiete
EUR
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2.000
Mietsteigerung pro Jahr
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1
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Kauf
monatliche Kreditrate
EUR
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2.000
Laufzeit Kredit in Jahren
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Vergleichs­zeitraum in Jahren
Jahre
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80
Ausgaben Kredit
123.456
EUR
Ausgaben Miete
– 240,72
EUR
Monatsmiete am Ende
– 240,72
EUR
Differenz Kauf zu Miete
– 57.773
EUR
ZUR FINANZIERUNGSANFRAGE
Repräsentatives Rechenbeispiel
Kreditvertrag mit einem Kreditbetrag von EUR 200.000,- besichert mit einer Hypothek Laufzeit 30 Jahre | Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99

Gesamtkreditbetrag (tatsächlicher Auszahlungsbetrag) EUR 192.227,-
Kreditlaufzeit 30 Jahre = 360 Monate
Sollzinssatz 1,125 % p.a.*)
Bearbeitungsspesen EUR 6.000,- **)
Grundbucheintragungsgebühr EUR 2.880,- ***)
Monatliche Kreditrate EUR 656,25
Effektiver Jahreszinssatz 1,400%
Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99

*) Kondition: abhängig von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung.
**) Einmalig 3% vom Kreditnominale.
***) Einmalige Gebühr: 1,2% vom Kreditnominale zzgl. 20% Nebengebührensicherung. Der Kreditvertrag ist durch ein grundbücherliches Pfandrecht zu besichern. Stand: 1. November 2017

Der Zinssatz für die individuellen Finanzierungsprojekte von mehr als 50% der Realfinanz Kunden läge unter Berücksichtigung der zu Grunde liegenden Sollzinsbindung und Annahmen aktuell bei 1,125% p.a. Sollzinssatz bzw. 1,400% p.a. effektiver Jahreszinssatz. Die Ermittlung des effektiven Jahreszinssatzes erfolgte mit folgenden Parametern: Rückzahlung in 360 monatlichen Pauschalraten; 3% Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung des nominalen Kreditbetrages; Grundbuchseintragungsgebühr 1,2% vom Kreditnominale zzgl. Nebengebührensicherstellung, Schätzgebühr EUR 399,00; Beurkundungsgebühr EUR 450,00 (gibt es eigentlich fast nirgendwo mehr); Legitimationsentgelt EUR 90,00; Abfrage KSV und GB Auszug je € 28,00. Sämtliche Werte in der Berechnung verstehen sich als unverbindliche Richtwerte und sind von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung abhängig.

Das Wichtigste in Kürze

  • Miet- und Kaufoptionen haben eine gänzlich andere Kostenstruktur.
  • Hier geht´s zum OPTIFIN Mieten oder Kaufen Rechner.
  • Einen Wert und eine Wertsteigerung begründet man nur mit einer Immobilie im Eigentum.
  • Daher ist eine Gegenüberstellung überhaupt nur dann sinnvoll, wenn die bei der Miete nicht aufgewandten Eigenmittel veranlagt werden und eine Rendite erzielen.
  • Instandhaltungskosten sind bei Eigentumswohnungen ein Aspekt, bei Mietwohnungen nicht. Bei der Anmietung von Einfamilienhause ist dies Verhandlungssache.
  • Es ist über die finanziellen Aspekte hinaus stark von der Persönlichkeit und Familienstruktur abhängig, ob Miete oder Kauf besser geeignet sind.
  • Eigentum macht ab einer gewissen Wohndauer Sinn, jedoch gibt es für flexiblere Menschen Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodelle.
  • Nur das Eigentum kann vererbt werden.
  • Der Markt bestimmt oft, wofür man sich entscheidet. Nicht für jeden Bedarf gibt es die passenden Mietobjekte am Markt.
  • Der Mietvertrag ist in der Regel auf eine bestimmte Dauer begrenzt.

Mieten oder Kaufen Rechner Österreich

Mit Hilfe unseres Mieten oder kaufen Rechners lässt sich schnell & einfach berechnen, was sich eher für dich lohnt.

Falls noch Fragen zu den Ergebnissen der obigen Berechnung bestehen, kannst du jederzeit unsere Finanzierungsspezialist:innen kontaktieren. Mit ihnen gemeinsam kannst du auch den idealen Zeitpunkt für eine mögliche Immobilienanschaffung bzw. -finanzierung besprechen.

Immobilie mieten oder kaufen?

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Angenommen, man mietet ein Leben lang ein Haus. Welchen Betrag würde man sich im Vergleich zum Hauskauf ersparen? Und welche Punkte sprechen dann gegen den Hauskauf?

Ein Faktum kann man Vorweg nehmen: die bezahlte Miete ist in keinem Fall Vermögensbildend. Das bedeutet, jede monatliche Miete die gezahlt wird, ist unwiderruflich weg.

Bei einer gekauften Immobilie hingegen fließt ein Teil (der Teil der Rate der für die Tilgung verwendet wird) direkt in das eigene Vermögen. Hier können also die Ausgaben für die Zinsen sowie Instandsetzung bzw. Sanierungskosten der Miete gegenüber gestellt werden. Auch diese Kosten sind nicht direkt Vermögensbildend, sind also reine Ausgaben.

Die allgemeinen Betriebskosten

Sehen wir uns die Betriebskosten an. Zu den Betriebskosten zählen folgende Ausgaben:

  • Grundsteuer
  • Wasser
  • Kanalanschluss
  • Müllgebühren
  • Rauchfangkehrer

Diese fünf Ausgaben werden in der Regel in die Mietkosten einkalkuliert. Der Vermieter wird seine zu zahlende Grundsteuer als „öffentliche Abgabe“ anteilig an die Mieter weiterverrechnen.

Alle weiteren anfallenden Beträge sind auch bei der Mietwohnung nicht im Mietpreis inkludiert:

  • Wartung & Service (in der Wohnung z.B. Schädlingsbekämpfung, außertürliche Reinigung, Beschädigungen)
  • Versicherung
  • Strom
  • Heizung

Der Unterschied der Betriebskosten einer eigenen Immobilie im Vergleich zu einer Mietimmobilie ist also nicht all zu groß, weil Vermieter diese ohnehin soweit wie möglich weiterverrechnen.

Die Instandhaltungskosten

Wer eine Immobilie sein Eigen nennen möchte, muss sich auch mit der Instandsetzung ausseinandersetzen. Bei Eigentumswohnungen rechnet man mit etwa € 9,- pro Jahr und Quadratmeter. Neue Wohnungen etwas weniger, alte etwas mehr. Eine 100 m² Wohnung sollte also ca. € 75,- pro Monat Instandhaltungspauschale erzeugen.

Bei Häusern kann man von ca. € 2,- pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat ausgehen. Ein Haus mit 100 m² kommt also auf ca. € 200,- pro Monat.

Die Kreditkosten

Um die Berechnung zu finalisieren benötigen wir noch die Kosten, die die Finanzierung erzeugt. Dazu zählen etwa 5% einmalige Kosten, siehe unseren Beitrag Finanzierungsnebenkosten, Bei einem Haus mit € 300.000,- Kaufpreis sind das also € 15.000,- einmalig. Monatlich sind es die Zinsen, die für das geliehene Geld anfallen. Hier kann man im Schnitt von etwa 30% der Rate ausgehen. Anfangs ist es mehr, am Ende der Finanzierung weniger.

Rechenbeispiel Kaufen oder Mieten:

Zur einfacheren Darstellung vergleichen wir eine Eigentumswohnung mit 100 m² mit einer gleich großen Mietwohnung.

  • Miete Kalt: € 1.000,-
  • Kaufpreis Wohnung: € 384.000,-
  • Kredit: Laufzeit 30 Jahre, eff.Zins fix 1,25%, monatliche Rate = € 1.300,-

Mit unserem Mieten Kaufen Rechner erhalten wir hier auf 50 Jahre Vergleichszeitraum folgendes Ergebnis:

  • Ausgaben Kredit: € 468.000,-
  • Ausgaben Miete: € 600.000,- (angenommene Mietsteigerung p.a. 2%)
  • Monatsmiete am Ende: € 2.172,45

Differenz Kauf zu Miete: € -300.000,-

Nun müssen wir noch die Ausgaben für Instandhaltung abziehen. Wie oben berechnet wählen wir € 9,- x 100 m² x 50 Jahre = € 45.000,-.

Differenz Kauf zu Miete: € -255.000,-.

Viele Mieten oder Kaufen Vergleiche berechnen eine Ansparvariante für den Mieter, bei dem in der Anfangszeit, in der die Kreditrate teurer ist (hier € 300,-), meist in einen ETF investiert wird. Dem wollen wir auch nicht widersprechen, doch unser Immobilienkunde kann ab dem 30.Jahr und dem Ende der Finanzierung die gesamte Kreditrate sparen. Die beiden Effekte wollen wir nicht unberücksichtigt lassen:

Mieter spart:

Jahr 1-15: € 300,- mtl. ergibt € 205.000,-
Danach bleibt das Geld unberührt bis ins 50. Jahr, ergibt € 451.000,-.

Käufer spart:

Jahr 31 – 50: € 1.200,- mtl. ergibt € 366.500,-

Angenommen sind 3% Verzinsung in beiden Fällen. Wir erhalten also ein Plus für den Mieter von € 84.500,-.

Differenz Kauf zu Miete: € – 170.500,-.

Ergebnis Rechenbeispiel:

Kommen wir zum Endergebnis. Was nun noch gegenübergestellt werden muss. Ist der Wert der Immobilie. Schließlich kann der Immobilienbesitzer nun noch seine Immobilie die ihm gehört verkaufen.

Selbst wenn wir hier keinen Wertzuwachs der Immobilie ansetzen, sollten Inflationsbedingt zumindest weiterhin € 384.000,- (der ursprüngliche Kaufpreis) am Markt zu erzielen sein. Die Wohnung ist zu diesem Zeitpunkt zwar 50 Jahre alt, der Immobilienmarkt steigt in der Regel aber relativ mit der Inflation mit an.

  • Der Mieter hat ein Sparvolumen von € 451.000,- angehäuft.
  • Der Käufer hat ein Vermögen von € 384.000,- + € 366.500,- = € 750.500,- angehäuft.

Das Endergebnis beträgt also € 299.500,- Plus für den Käufer.

Dennoch: Alle Parameter in diesem Rechenbeispiel können variieren. Kaum ein Mieter wird 50 Jahre in der selben Wohnung leben oder das Ersparte nie angreifen. Ebenso wird der Käufer eventuelle  Umbauten vornehmen und wohl auch nicht die gesamte Kreditrate ab dem 31. Jahr besparen wollen. Wir wollten mit diesem Rechenbeispiel aufzeigen, worauf man für die eigene Berechnung achten sollte und wie man sie gestalten kann.

Für eine so wichtige und lange Lebensentscheidung sollte unbedingt auch die persönliche Einstellung herangezogen werden. Nicht jeder fühlt sich mit einer langfristigen Bindung wohl. Wer beispielsweise in den nächsten 5-10 Jahren umziehen möchte, sollte lieber mieten statt kaufen. Aus reiner Kostensicht ist es aber schwierig, das Beispiel so zu gestalten, dass eine Miete vorteilhaft wäre.

Rechtlicher Hinweis:

Dieses Kalkulationsmodell bzw. das Berechnungsbeispiel dient nur zur persönlichen Information und stellt kein verbindliches Angebot dar. Über ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept informieren wir dich gerne.

Bei der Berechnung des oben angegebenen Kalkulationsmodells gehen wir von einem durchschnittlichen Zinssatz mit hypothekarischer Besicherung aus.

Unterschiede in der Kostenstruktur

Miet- und Kaufobjekte miteinander zu vergleichen, ist gerade für Privatpersonen oftmals gar nicht so einfach, da die Kostenstruktur gänzlich unterschiedlich ist. Während beim Mietobjekt die monatliche Belastung durchgehend gleich hoch bleibt beziehungsweise mit der Inflation ansteigt, muss für die Immobilie im Eigentum ein Kredit aufgenommen werden. Dazu ist am Anfang ein gewisser Eigenmittelanteil notwendig. Wenn der Kredit am Ende der Laufzeit abbezahlt ist, fällt ein großer Teil der monatlichen Belastung weg. Wir schauen auf die einzelnen Kostenpunkte bei beiden Varianten:

Kosten bei Miete

Bei einer Mietwohnung sind die Eingangskosten niedriger. Kaution und (wenn nötig) Maklergebühr sind relativ gering. Die Miete ist monatlich zu bezahlen als Gegenleistung für die zur Verfügung gestellte Wohnfläche. Sie steigt mit der Inflation an, genauso wie die Betriebskosten.

Folgende Kosten kommen auf den Mieter zu:

Kostenstelle Fälligkeit
Kaution und Makler einmalig
Miete laufend
Betriebskosten laufend

Kosten bei Kauf

Beim Kauf einer Immobilie ist die Kostenstruktur komplexer, da sie nicht nur aus monatlichen Kosten besteht. Es muss erstmal ein gewisser Eigenmittelanteil aufgewandt werden, der bei 10 – 30% von Kaufpreis plus Nebenkosten liegt (sieh dazu auch unseren Artikel zum Thema „Eigenmittelquote„). Monatlich sind Kreditraten und Betriebskosten fällig. Je nach Immobilie sind über die Jahre immer wieder Instandhaltungskosten zu kalkulieren.

Wir fassen die Kosten für den Käufer zusammen:

Kostenstelle Fälligkeit
Eigenmittel 10 – 30% von Kaufpreis plus Kaufnebenkosten einmalig
Kreditrate laufend, aber nur bis zur Kredittilgung
Betriebskosten laufend
Instandhaltung (über die Betriebskosten hinaus) bei Bedarf (oder durch Rücklagen laufend)

Mieten oder Kaufen – der Vorsorge-Aspekt

Beim Kauf einer Immobilie spielt der Vorsorgeaspekt fürs Alter eine sehr große Rolle. Für eine Mietwohnung hat man auch im Pensionsalter immer noch dieselben Kosten zu tragen. Im Verhältnis sogar höher, da

  1. die Pensionen nicht gleich hoch sind wie das Einkommen aus der beruflichen Tätigkeit und
  2. meist nicht gleichmäßig mit der Inflation ansteigen.

Bei einer Immobilie im Eigentum sind nach Tilgung des Kredits monatlich nur noch die Betriebskosten fällig. Dadurch bleibt im Pensionsalter mehr Geld übrig.

Plus: Das aufgewandte Geld hat einen Mehrwert geschaffen. Es besteht Eigentum, das auch verkauft werden könnte und das zu einem höheren Preis als beim Kauf. In der Vergangenheit sind die Immobilienpreise kontinuierlich gestiegen, meist sogar über der Inflationsrate.

Dem Vorsorge-Aspekt entgegenwirken

Nur eine gekaufte Immobilie kann der Altersvorsorge dienen. Viele Finanzberater gehen hier aber andere Wege, um auch bei einer Mietwohnung diesen Vorsorgeaspekt zu berücksichtigen. Dabei wird das nicht aufgewandte Eigenkapital veranlagt, um daraus im Alter Profit zu ziehen. Nur dann macht ein Vergleich überhaupt Sinn, da die Mietwohnung mit immer steigenden laufenden Kosten einer abbezahlten Eigentumswohnung nicht gegenübergestellt werden kann.

Der Haken: Auf der Bank gibt es keine Zinsen für Spareinlagen. Da verliert das Geld momentan durch die Inflation sogar an Wert. Das heißt, der Mieter muss am Kapitalmarkt anlegen, um eine entsprechende Rendite zu erzielen. Aktien sind jedoch nicht jedermanns Sache und eine gewisse finanzielle Vorbildung ist nötig, um hier überhaupt Gewinne zu erzielen. Eine andere Möglichkeit wäre, als Immobilieninvestor das Geld sehr wohl in Wohnungen anzulegen – nur eben, um diese als Anlegerwohnungen zu vermieten anstatt selbst darin zu wohnen.

Instandhaltungsbedarf

Das sind Kosten, die nur auf Wohnungs- und Hauseigentümer zukommen. Der Mieter hat keine Instandhaltungskosten zu tragen. Diese Ausgaben müssen mit der monatlichen Miete gedeckt sein. Ausnahmen können nur die Wohnung selbst betreffen, niemals aber die Haussubstanz.

Wenn Sanierungsarbeiten an einem Wohnhaus durchzuführen sind, so werden diese auf die Eigentümergemeinschaft aufgeteilt – im Verhältnis zur Größe der Wohnung. Dadurch steigt die Betriebskostenabrechnung, da meist ein Landesdarlehen aufgenommen wird, welches die Eigentümer abbezahlen müssen. Wichtig: solche Darlehenskosten dürfen nicht auf den Mieter umgewälzt werden.

Bei Einfamilienhäusern hat der Eigentümer in jedem Fall die Instandhaltung zu tragen. Im Mietverhältnis ist es vertragsabhängig, welche Instandhaltungskosten und -aufgaben am Einfamilienhaus der Mieter und welche der Vermieter übernimmt, da das Mietrechtsgesetz hierfür keine Regelung vorsieht. Daher sollte man als Mieter eines Hauses unbedingt auf einen klare Formulierung bestehen.

Der Lifestyle-Aspekt

Der finanzielle Blick auf die Vorteile von Miete oder Kauf ist bei einer so wichtigen Entscheidung über die gesamte Wohnsituation nicht ausreichend. Eine große Rolle spielen auch persönliche Präferenzen und die Familiensituation.

Menschen, die häufig umziehen oder sogar die Stadt wechseln, sind flexibler, wenn sie zur Miete leben. Dafür ist in einer gemieteten Wohnung nicht so viel Platz für Individualität, da die Wohnung nach Mietende in demselben Zustand übergeben werden muss, wie man sie angemietet hat. Das Eigentum hat also den Vorteil, dass man die Immobilie nach den eigenen Wünschen ausstatten und einrichten kann.

Die Dauer des Wohnsitzes

Wer sich für eine Eigentumswohnung entscheidet, sollte zumindest auf zehn oder 15 Jahre planen, dort zu wohnen. Für Menschen, die alle paar Jahre umziehen wollen oder müssen, empfiehlt sich entweder ein Mietobjekt oder der Kauf einer Vorsorgewohnung, die bei Bedarf vermietet werden kann.

Auch Bauherrenmodelle bieten diese Möglichkeit. Dabei muss man sich nicht einmal um die Vermietung kümmern. Mit dem Aufwand sinkt auch die Rendite, aber es ist eine Möglichkeit, um sich als Eigenheimbesitzer eine gewisse Flexibilität zu erhalten.

Das Erbe

Vererben kann man freilich nur Eigentum. Wem es also wichtig ist, seinen Kindern etwas zu hinterlassen, der kann das nur mit einer gekauften Immobilie tun.

Durch die Wertsteigerung der Liegenschaft sind die Kinder auf jeden Fall durch die Erbschaft begünstigt, auch wenn sie selbst nicht planen, in der Wohnung zu leben. Diese kann ja verkauft werden. Sollte der Kredit noch nicht vollständig getilgt sein, ist auch das kein Problem. Wenn die Erbbegünstigten in der Immobilie wohnen wollen, können sie den Kredit übernehmen und fertig abbezahlen. Wenn nicht, zahlen sie aus dem Verkaufserlös den Restbetrag ab.

Marktbegebenheiten

Bislang haben wir nur davon gesprochen, welche Vor- und Nachteile man beim Kaufen oder Mieten hat. Allerdings obliegt es nicht ausschließlich den Wohnungssuchenden, ob sie nun lieber kaufen oder mieten wollen. Es hängt auch sehr stark vom Angebot am Markt ab.

Prinzipiell kann man sowohl Wohnungen als auch Häuser mieten (zu beachten gilt übrigens bei der Anmietung eines Einfamilienhauses, dass dies nicht in das Mietrechtsgesetz fällt). Im Bereich von Wohnungen gibt es eine ähnlich große Auswahl bei Kaufimmobilien wie bei Mietobjekten.

In Sachen Ausstattung ist es oftmals schon schwieriger, ein passendes Mietobjekt zu finden, besonders wenn man im Vorfeld gewisse Vorstellungen von der Einrichtung hat. Küche, Böden, Badezimmer sind in der Regel bereits eingebaut und ein Tausch nach dem eigenen Geschmack macht bei Mietwohnungen keinen Sinn.

Wesentlich schwieriger gestaltet sich jedoch die Suche nach einem Mietshaus. Das Angebot ist überschaubar und umso aufwendiger und zeitintensiver wird auch die Suche – gerade im ländlichen Bereich. Eine Haus zu kaufen oder überhaupt nach seinen Wünschen bauen zu lassen, ist meist die einzige verbleibende Option, wenn man sich ein Einfamilienhaus wünscht.

Mietvertrag und Wohnrecht

Der Mietvertrag wird im Regelfall auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen. Meist sind das drei oder fünf Jahre. Eine Aufkündigung des Mietvertrages durch den Vermieter ist innerhalb der vereinbarten Mietdauer nur unter besonderen Umständen zulässig und so sichert er sich durch diese zeitliche Einschränkung ab. Das heißt im Umkehrschluss für den Mieter, dass man mit zwei Dingen rechnen muss:

  1. Der Vermieter verlängert den Mietvertrag nicht und man muss nach der im Vertrag festgehaltenen Mietdauer ausziehen oder
  2. Der Vermieter hebt die Miete (über die Indexanpassung hinaus) nach der Mietdauer an und man hat die Wahl, ob man lieber mehr bezahlen oder ausziehen will.

Das sind beides Worst-Case-Szenarien, die vorkommen können aber nicht müssen. Genauso gut kann die Mietwohnung auf 10 Jahre oder länger ohne Probleme zur Verfügung gestellt werden. Allerdings sind dies Risiken, die man im Eigentum nicht hat. Die Bank kann und wird die Raten nicht einfach hochsetzen, die Kreditausgaben bleiben also gleich. Im schlimmsten Fall steigen die Zinsen bei variabel verzinsten Krediten an.