Eigenmittelquote

 

Eigenmittel oder Eigenkapital

Beide Begriffe hört man öfter für den Anteil des selbst eingebrachten Geldes beim Kauf einer Immobilie. Sie werden wie Synonyme verwendet.

Wer es ganz präzise ausdrücken will, bleibt im Bereich des privaten Immobilienkaufs bei den Ausdrücken „Eigenmittel“ und „Eigenmittelquote“. Das Eigenkapital beschreibt eher das selbst eingebrachte Geld bei einer Unternehmensgründung.

Für Ihre Finanzierung macht es keinen Unterschied, welchen Begriff Sie verwenden. Ihre Bank rechnet in beiden Fällen dasselbe.

Was zählt als Eigenmittel?

Bei einer Finanzierungszusage verlangen Banken den Nachweis über Ihre Eigenmittel. Anerkannt werden nicht nur Geldmittel, sondern eine ganze Reihe von Vermögenswerten.

Entscheidend ist aber nicht, was Sie besitzen, sondern wie viel davon die Bank ansetzt. Und da gehen die Institute deutlich auseinander.

Wie Banken die einzelnen Werte ansetzen

• Aktien, Fonds und Zertifikate werden meist nur teilweise und nicht zum aktuellen Kurs angesetzt. Die Bank rechnet einen Sicherheitsabschlag ein, weil der Kurs bis zur Auszahlung fallen kann.
• Bausparverträge und Versicherungen können vom finanzierenden Institut besichert (vinkuliert) und dann zu 100 Prozent angesetzt werden, weil Bausparkasse oder Versicherung den Rückkaufwert garantieren.
• Bargeld, Sparbuch, Tages- und Festgeld zählen voll.
• Immobilienbesitz wird über den Schätzwert angesetzt, nicht über Ihre Kaufpreisvorstellung.

Diese Unterscheidung entscheidet in der Praxis öfter über eine Zusage als die Höhe des Vermögens selbst. Wer 60.000 Euro in Fonds hält, hat unter Umständen weniger anrechenbare Eigenmittel als jemand mit 50.000 Euro auf einem vinkulierten Bausparer.

Was nicht als Eigenmittel zählt

Geschenktes oder geborgtes Geld von Familienmitgliedern zählt zu den Eigenmitteln, so wie es bei jungen Paaren und Familien oft vorkommt.

Nicht dazu zählt eine Bürgschaft. Wenn sich dritte Personen bereit erklären, für Ihren Kredit zu haften, ist das eine Sicherheit für die Bank, aber kein Eigenmittel. An Ihrer Eigenmittelquote ändert eine Bürgschaft nichts.

Für gewöhnlich können Eigenmittel aus folgenden Kapitalwerten gezogen werden:

• Bargeld
• Sparbuch und Sparkonto
• Bausparverträge
• Tagesgeld- und Festgeldkonten
• Angesparte Versicherungen (Lebensversicherungen, Pensionsversicherungen)
• Aktien, Fonds, Zertifikate
• Immobilienbesitz (Grundstücke, Vorsorgewohnungen und Ähnliches)
• Edelmetalle
• Baumaterial und Eigenleistung beim Hausbau
• Kredite und Darlehen von privaten Personen

Wie berechnet man die Eigenmittelquote?

Wichtig ist zu wissen, dass die Basis zur Berechnung der Eigenmittelquote nicht allein der Kaufpreis der Immobilie ist.

Auch die Kaufnebenkosten und Finanzierungsnebenkosten zählen zum Gesamtbetrag, aus dem sich die Eigenmittelquote errechnet. Diese sind wiederum davon abhängig, ob mit oder ohne Makler gekauft wird und welche Beglaubigungskosten anfallen. In der Regel betragen die Nebenkosten noch einmal rund 10 Prozent vom Kaufpreis.

Wer es ganz genau nimmt, zieht nicht den Kaufpreis heran, sondern den Verkehrswert der Immobilie. Das ist der Wert, den die Bank abzüglich einiger Sicherheitsabschläge errechnet oder durch einen Gutachter ermitteln lässt. Für eine überschlagsmäßige Aussage reicht der Kaufpreis.

Die Berechnung der Eigenmittelquote:

Eigenmittelquote = Eigenmittel / (Verkehrswert der Immobilie + Kaufnebenkosten)

Ein Rechenbeispiel:

• Verkehrswert der Wohnung: 300.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 30.300 Euro
• Gesamtwert: 330.300 Euro
• Eigenmittel: 40.000 Euro

40.000 / 330.300 ergibt rund 0,12. Die Eigenmittelquote in diesem Beispiel beträgt also 12 Prozent.

Damit liegt dieses Beispiel deutlich unter dem Richtwert von 20 Prozent. Für dieselbe Wohnung wären rund 66.000 Euro nötig, um auf 20 Prozent zu kommen. Genau diese Lücke ist der häufigste Grund, warum eine Finanzierung nicht zustande kommt.

Was zählt zu den Nebenkosten?

Kaufnebenkosten:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent vom Kaufpreis
• Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 Prozent vom Kaufpreis
• Gegebenenfalls Maklerprovision
• Kosten für die Kaufvertragserrichtung durch Anwalt oder Notar
• Beglaubigungskosten

Finanzierungsnebenkosten:

• Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch: 1,2 Prozent der Pfandsumme
• Bearbeitungsgebühren der Bank
• Schätzwertgutachten
• Kontoführungskosten

Wie hoch soll die Eigenmittelquote sein?

Ein guter Richtwert für Pauschalauskünfte lautet 20 Prozent. Das bedeutet: 20 Prozent von Kaufpreis plus Nebenkosten sollten aus Ihrem eigenen Vermögen stammen.

Ganz ohne Eigenmittel zu finanzieren ist weder ratsam noch bei Banken gern gesehen. Bei sehr guter Bonität ist es nicht unmöglich. Die meisten Kreditgeber fordern aber, dass zumindest die Nebenkosten vollständig aus Eigenmitteln gedeckt sind. Diese Kosten schaffen nämlich keinen Gegenwert, den die Bank besichern könnte.

Wunsch und Wirklichkeit: womit Käufer planen, womit Abschlüsse gelingen

Aus unseren eigenen Finanzierungsanfragen lässt sich eine Lücke ablesen, die in keiner Bankstatistik auftaucht: die Differenz zwischen dem, womit Kaufinteressenten rechnen, und dem, womit Finanzierungen tatsächlich zustande kommen.

• Bei den Anfragen liegt die geplante Eigenmittelquote im Median bei rund 21 Prozent. Fast die Hälfte plant mit weniger als 20 Prozent.
• Bei den abgeschlossenen Finanzierungen liegt der Median deutlich höher, bei etwa einem Drittel der Gesamtkosten.

Wer mit genau 20 Prozent plant, kalkuliert also am unteren Rand dessen, was am Ende funktioniert. Das ist keine Verschärfung durch die Banken, sondern ein Realitätsabgleich: Mehr Eigenmittel bedeuten nicht nur eine leichtere Zusage, sondern auch einen spürbar besseren Zinssatz.

Beleihungsquote: das Gegenstück zur Eigenmittelquote

Während die Eigenmittelquote misst, was Sie einbringen, misst die Beleihungsquote, was die Bank riskiert. Sie setzt die Kreditsumme ins Verhältnis zum Schätzwert der Immobilie.

Der übliche Richtwert liegt bei maximal 90 Prozent.

Entscheidend ist der Bezugspunkt, und hier liegt ein häufiges Missverständnis: Die Beleihungsquote misst am Schätzwert der Bank, nicht am Kaufpreis. Bewertet die Bank Ihre Immobilie niedriger als den vereinbarten Preis, sinkt die mögliche Kreditsumme entsprechend, auch wenn Ihr Kaufpreis marktüblich ist. Die Differenz müssen Sie zusätzlich aus Eigenmitteln aufbringen.

Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Schätzwert von 285.000 Euro finanziert die Bank 90 Prozent von 285.000, also 256.500 Euro. Nicht 270.000, wie es 90 Prozent vom Kaufpreis wären.

Was Ihre Bank außerdem prüft

Eigenmittel und Beleihung sind zwei von vier Kennzahlen. Die anderen beiden betreffen Ihr Einkommen und die Laufzeit.

Schuldendienstquote: 40 Prozent des Nettoeinkommens

Die Schuldendienstquote ist der Anteil Ihres monatlichen Nettoeinkommens, der für Kreditraten aufgeht. Der Richtwert liegt bei höchstens 40 Prozent.

Gemeint sind dabei alle laufenden Kredite, nicht nur der Wohnkredit. Ein Leasingvertrag oder ein offener Konsumkredit zählt mit und senkt Ihren Spielraum.

Laufzeit: 35 Jahre als Orientierung

Die maximale Laufzeit von 35 Jahren ist der Wert, an dem sich die Banken bis heute überwiegend orientieren. Sie ist zugleich die Kennzahl mit dem meisten Spielraum: Einzelne Bankengruppen gehen bei variablen Tilgungsdarlehen inzwischen darüber hinaus, wenn die Rate auch nach Pensionsantritt tragbar bleibt oder vorhandenes Vermögen die Restschuld deckt.

Eine längere Laufzeit senkt die Rate und hilft damit bei der Schuldendienstquote. Sie erhöht aber die gesamten Zinskosten deutlich und stößt irgendwann an das Endalter.

Was seit dem Ende der KIM-Verordnung gilt

Von August 2022 bis Ende Juni 2025 waren diese vier Kennzahlen verbindlich vorgeschrieben. Die KIM-Verordnung ist ausgelaufen und wurde nicht verlängert.

Verschwunden sind die Kennzahlen deshalb nicht. Praktisch alle Banken haben sie in ihre internen Richtlinien übernommen. Der Unterschied ist trotzdem erheblich: Eine interne Richtlinie kann eine Bank selbst auslegen, eine Verordnung nicht. Genau dort liegt Ihr Spielraum, und genau dort unterscheiden sich die Institute heute deutlich voneinander.

Eigenmittel in Form von Eigenleistung

Eigenmittel müssen nicht aus Bargeld bestehen. Auch Ihre persönliche Arbeit am Bau oder bei Renovierungsarbeiten zählt dazu. Wenn Sie selbst Hand anlegen, sei es durch Malerarbeiten, Fliesenlegen oder andere handwerkliche Tätigkeiten, kann diese Eigenleistung als Teil Ihrer Eigenmittel angerechnet werden.

Gleiches gilt, wenn das Grundstück, auf dem gebaut wird, bereits in Ihrem Besitz ist, zum Beispiel durch Erbe oder Schenkung.

Arten von Eigenleistungen

Zu den Eigenleistungen zählen unter anderem:

• Handwerkliche Arbeiten am Bau
• Bereitstellung von Baumaterial
• Planungs- und Entwurfsleistungen
• Direkte finanzielle Beiträge durch gesparte Handwerkerkosten

Solche Beiträge müssen monetär bewertet werden, damit sie in die Berechnung der Eigenmittelquote einfließen können.

Einfluss von Eigenleistungen auf die Eigenmittelquote

Die Eigenleistung erhöht den Wert Ihrer Eigenmittel und damit auch die Eigenmittelquote. Das kann Ihnen zu besseren Konditionen verhelfen. Je höher der Anteil der Eigenmittel, ob als Bargeld oder als Eigenleistung, desto günstiger fallen die Bedingungen des Kredits aus.

Bewerten Sie Ihre Eigenleistungen realistisch und stimmen Sie sie mit der finanzierenden Bank ab. Banken kürzen zu optimistisch angesetzte Eigenleistungen regelmäßig, weil sie einkalkulieren, dass ein Teil der Arbeiten am Ende doch von Professionisten erledigt wird.

Vor- und Nachteile einer höheren Eigenkapitalsquote

Der gravierende Vorteil zuerst: Banken vergeben bessere Konditionen. Je höher Ihr Eigenmittelanteil, desto sicherer ist die Finanzierung für die kreditgebende Bank, und desto besser wird Ihr Zinssatz.

Durch die geringere Kreditsumme sinkt außerdem Ihr eigenes Risiko. Kredite mit variablen Zinsen, und auch solche nach dem Ende einer Fixzinsphase, können künftig deutlich teurer werden, weil sich das Zinsumfeld jederzeit ändern kann. Je höher die Eigenmittelquote, desto kleiner dieses Risiko.

Es gibt aber zwei klare Grenzen:

Der Notgroschen. Auf keinen Fall dürfen Sie Ihr gesamtes verfügbares Geld in den Immobilienkauf stecken. Mindestens drei Nettomonatsgehälter sollten jederzeit greifbar bleiben. Das gilt nicht nur beim Immobilienkauf.

Anlegerimmobilien. Bei Vorsorge- oder Anlegerwohnungen kann sich eine zu hohe Eigenmittelquote negativ auf die steuerlichen Absetzbeträge auswirken.

Grundsätzlich gilt: Kredit- und Sparzinsen gehen Hand in Hand. Darauf zu spekulieren, mit dem Ersparten höhere Erträge zu erzielen als die Kreditzinsen kosten, geht selten auf. Niedrige Kreditzinsen bedeuten meist auch niedrige Sparzinsen.

Eigenmittel bei Vorsorge- und Anlegerwohnungen

Bei vermieteten Objekten kehrt sich die Logik teilweise um. Hier kann eine niedrigere Eigenmittelquote sinnvoll sein, weil sich die Zinsen steuerlich geltend machen lassen und weil ein Hebeleffekt entstehen kann.

Ein Leverage-Effekt entsteht, wenn der Effektivzins des Kredits unter der Rendite der vermieteten Wohnung liegt. Bei einem Effektivzins von 3,5 Prozent und einer Mietrendite von 5 Prozent verbessert die Fremdfinanzierung Ihre Eigenkapitalrendite. Anleger mit mehreren Objekten nutzen das, indem sie ihre Eigenmittel auf mehrere Wohnungen aufteilen.

Der Effekt kann sich umkehren. Höhere Verbindlichkeiten bedeuten höheres Risiko, und ein Leerstand muss immer mitkalkuliert werden. Für ein selbst genutztes Eigenheim gilt der Leverage-Effekt ohnehin nicht, weil dort keine Rendite entsteht.

Wer sicherheitsorientiert plant und trotzdem vermietet, landet in der Praxis meist bei einer Quote zwischen 30 und 40 Prozent.

Eigenmittel über einen Kleinkredit finanzieren?

Es gibt die Möglichkeit, die Eigenmittel über einen Kleinkredit aufzustellen und den Rest über eine Immobilienfinanzierung abzuwickeln. Davon raten wir ab.

Nicht nur Ihr Risiko steigt deutlich, auch die Mehrkosten sind erheblich, weil Konsumkredite spürbar teurer verzinst sind als Wohnbaufinanzierungen. Hinzu kommt: Die Rate des Kleinkredits zählt in die Schuldendienstquote und verschlechtert damit genau die Kennzahl, an der Ihre Finanzierung ohnehin gemessen wird.

Banken stimmen einer solchen Konstruktion nur zu, wenn die restliche Bonität ausgezeichnet ist und das Einkommen deutlichen Spielraum lässt.

Unser Praxistipp

Noch bevor Sie sich nach einer Immobilie umsehen, sollten Sie Ihre Eigenmittel kennen. Wenn Sie eine Eigenmittelquote von 20 Prozent anstreben, können Sie daraus den maximalen Kaufpreis hochrechnen, den die Immobilie kosten darf.

So kommen Sie gar nicht erst in die Situation, Objekte zu besichtigen, die sich am Ende als nicht finanzierbar erweisen. Rechnen Sie dabei mit Ihren anrechenbaren Eigenmitteln, nicht mit dem Depotwert.

So hilft Ihnen OPTIFIN

Wir arbeiten mit 60 bis 80 Bankpartnern im In- und Ausland und wissen, welche Bankengruppe welche Vermögenswerte wie ansetzt, wie streng die Haushaltsrechnung gerechnet wird und wo bei Laufzeit und Endalter noch Spielraum besteht.

Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung gehen die internen Richtlinien weiter auseinander als früher. Genau darin liegt Ihre Chance, und genau dafür lohnt der Vergleich mehrerer Banken.

Lassen Sie sich unverbindlich von einem unserer Experten beraten. Für Sie kostenlos, weil unser Honorar die Bank zahlt.

Fazit

Die Eigenmittelquote ist die Kennzahl, die Sie am direktesten beeinflussen können. Sie wird auf die Gesamtkosten gerechnet, der Richtwert liegt bei 20 Prozent, und wer darüber liegt, bekommt den besseren Zins.

Zwei Dinge werden dabei regelmäßig unterschätzt: dass nicht jeder Vermögenswert voll angerechnet wird, und dass abgeschlossene Finanzierungen im Median bei rund einem Drittel Eigenmitteln liegen. Wer mit genau 20 Prozent plant, plant knapp.

 

FAQs

Wie berechnet man die Eigenmittelquote?

Die Eigenmittelquote errechnet sich aus den Eigenmitteln geteilt durch die Gesamtkosten, also Verkehrswert plus Kaufnebenkosten. Ein Beispiel: Bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro und 30.300 Euro Nebenkosten betragen die Gesamtkosten 330.300 Euro. Mit 40.000 Euro Eigenmitteln ergibt das eine Quote von rund 12 Prozent. Wichtig ist, dass die Nebenkosten mitgerechnet werden. Wer nur den Kaufpreis heranzieht, kommt auf eine zu hohe und damit falsche Quote.

Wie hoch sollte die Eigenmittelquote sein?

Als Richtwert gelten 20 Prozent der Gesamtkosten. In der Praxis liegt der Eigenmittelanteil bei tatsächlich abgeschlossenen Finanzierungen deutlich höher, im Median bei etwa einem Drittel. Fast die Hälfte der Anfragen plant dagegen mit weniger als 20 Prozent. Als absolutes Minimum sollten zumindest die Nebenkosten vollständig aus Eigenmitteln gedeckt sein, weil diese Kosten keinen besicherbaren Gegenwert schaffen.

Was zählt alles als Eigenmittel?

Bargeld, Sparbuch, Tages- und Festgeld, Bausparverträge, angesparte Lebens- und Pensionsversicherungen, Aktien, Fonds, Zertifikate, Edelmetalle, Immobilienbesitz sowie Baumaterial und Eigenleistung beim Hausbau. Entscheidend ist aber, wie viel davon die Bank ansetzt: Aktien und Fonds werden meist gekürzt und nicht zum Tageskurs gerechnet, während vinkulierbare Bausparverträge und Versicherungen zu 100 Prozent zählen. Eine Bürgschaft ist kein Eigenmittel, sondern nur eine Sicherheit.

Was ist der Unterschied zwischen Eigenmittelquote und Beleihungsquote?

Die Eigenmittelquote misst, was Sie einbringen, die Beleihungsquote misst, was die Bank riskiert. Die Beleihungsquote setzt die Kreditsumme ins Verhältnis zum Schätzwert der Bank, der Richtwert liegt bei maximal 90 Prozent. Entscheidend ist der Bezugspunkt: Bewertet die Bank niedriger als den Kaufpreis, sinkt die mögliche Kreditsumme, und die Differenz müssen Sie zusätzlich aus Eigenmitteln aufbringen.

Gelten die Vorgaben der KIM-Verordnung noch?

Nein. Die KIM-Verordnung ist Ende Juni 2025 ausgelaufen und nicht mehr verbindlich. Ihre vier Kennzahlen wirken aber weiter, weil praktisch alle Banken sie als interne Richtlinien übernommen haben: 20 Prozent Eigenmittel, 90 Prozent Beleihungsquote, 40 Prozent Schuldendienstquote und 35 Jahre Laufzeit. Der Unterschied: Eine interne Richtlinie kann die Bank selbst auslegen, eine Verordnung nicht. Genau dort liegt heute wieder Spielraum.