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Finanzierung einer Ferienimmobilie

Kurz und knapp gesagt: Es ist wesentlich unkomplizierter eine Ferienimmobilie in Österreich zu kaufen und zu finanzieren. Wer jedoch davon träumt, im Urlaub in den sonnigen Süden oder hohen Norden zu ziehen, der wird sich aufgrund der Komplexität solcher Käufe im Ausland nicht davon abhalten lassen. Deswegen wollen wir hier die notwendigsten Informationen für beide Fälle aufzeigen.

Immobilie in Österreich

Die Finanzierung eines Feriendomizils in Österreich unterscheidet sich nicht wesentlich von der Finanzierung des Eigenheims. In der Regel dient die Immobilie selbst (Ferienwohnung oder Ferienhaus) der Bank als Sicherheit für den Hypothekarkredit.

Was sich natürlich nicht positiv auf die Bonität auswirkt, ist, wenn man bereits einen Bankkredit abbezahlt, zum Beispiel für das Eigenheim. Eventuell wird die Bank dann eine höhere Eigenmittelquote sehen wollen oder weitere Sicherheiten.

Prinzipiell aber hat man auch hier die Wahl zwischen fixer und variabler Verzinsung und unterschiedliche Möglichkeiten, was die Laufzeit betrifft. Wir empfehlen hier, genauso wie bei der Finanzierung klassischen Immobilienfinanzierung, eine möglichst lange Laufzeit. Vorzeitiges Tilgen ist immer möglich.

Immobilie im Ausland

Gleich vorweg, natürlich kann unser Team an Finanzierungsspezialist/innen auch hierbei helfen. Da es sich bei einer Ferienimmobilie um eine komplexere Finanzierungsform handelt, empfiehlt es sich auf jeden Fall, das Gespräch mit einer unabhängigen Instanz zu führen, bevor man sich auf ein Kreditangebot einlässt.

Man hat zwei Möglichkeiten, die Immobilie zu finanzieren:
1. Eine Bank oder Bausparkasse in Österreich
2. Eine Bank im Ausland

Die einfachere und sichere Methode ist der inländische Hypothekarkredit.

Warum? Erstens gibt es hier keine Sprach- und Verständnisbarriere. Denn selbst wenn man die Sprache im Zielland spricht oder diese sogar die Muttersprache ist, sind Bank- und Rechtsgebarungen überall unterschiedlich.

Zweitens haben Kreditinstitute im Inland meist bessere und übersichtlichere Konditionen. Bedenke bitte auch, dass man bei einem Kredit im Ausland einem großen Fremdwährungsrisiko ausgesetzt sein kann, sollte man eine Ferienimmobilie außerhalb des Euro-Raums kaufen!

Die österreichischen Banken kennen auch die Bonität. Darin kann aber auch der eine große Haken liegen: Man benötigt ausreichend Sicherheiten, da die Bank die Immobilie im Ausland nicht hypothekarisch belehnen kann.

Wir sprachen eingangs aber von einem Hypothekarkredit. In der Regel bedeutet das, dass die Bank das Eigenheim (Wohnung oder Haus) in Österreich als Pfand eintragen wird. Wenn man ein solches nicht besitzt oder es selbst noch zu stark belastet ist (durch einen anderen Kredit), wird es schwierig, eine Inlandsfinanzierung für eine Ferienimmobilie im Ausland zu bekommen. Sollte man keine entsprechende Sicherheit vorweisen können, bleibt nur die Möglichkeit, die Finanzierung im Zielland durchzuführen. Rechne vorab mit höheren Notar- und Gerichtskosten, sowie Bankgebühren. Auch der Dolmetscher (wenn benötigt) muss bezahlt werden.

Welche Kosten kommen beim Kauf einer Ferienimmobilie auf den Käufer zu?

Die Kosten beim Kauf einer Ferienimmobilie sind natürlich von Land zu Land unterschiedlich. Informiere dich daher im Zielland genau! In Österreich sollte man im ersten Schritt mit all jenen Nebenkosten rechnen, die auch beim Kauf eines Eigenheims anfallen.

Diese wären:

  • Vertragsvergebührung
  • Grunderwerbssteuer
  • Grundbucheintragungskosten
  • Maklergebühren
  • Notariats- und Anwaltskosten
  • Bank- bzw. Kreditkosten bei Fremdfinanzierung.

Zusätzlich fallen meist Tourismusabgaben an, die je nach Gemeinde unterschiedlich hoch sein können.

Wer seine Ferienimmobilie neben der Eigennutzung auch vermieten möchte, sollte sich schon im Vorfeld mit den Inhalten aus Miet- und Melderecht, den Meldepflichten, Steuern und Ortstaxen sowie gewerberechtliche Bestimmungen auseinandersetzen.

Diese variieren je nach Bundesland oder sogar auf Gemeindeebene. Eine erste Anlaufstelle kann das Mietrechtsgesetz sein. Doch reicht das aufgrund der unterschiedlichen Vorgehensweisen in den Ländern und Gemeinden nicht aus. Bei mehreren oder größeren Ferienobjekten ist auch zu prüfen, ob ein entsprechendes Gewerbe angemeldet werden muss.

Was kann ich als Ferienimmobilie nutzen

Tatsächlich kann man nicht einfach jede Wohnung oder jedes Haus als Feriendomizil nutzen. Die Liegenschaft muss als Ferienimmobilie genehmigt sein. In österreichischen Tourismusorten ist es mittlerweile oft sehr schwierig, eine solche Genehmigung im Nachhinein zu bekommen.

Worin unterscheidet sich die Ferienimmobilie nun von meinem festen Wohnsitz? Zumindest in der Aufenthaltsdauer, das ist klar. Aber auch die Meldung ist eine andere. Die Ferienimmobilie wird man lediglich als „Nebenwohnsitz“ (landläufig auch Zweitwohnsitz genannt) angeben. Zu Gemeinderats- oder Landtagswahlen ist man dort nicht berechtigt. Genauso wenig hat man automatisch Anspruch auf einen Kindergarten- oder Schulplatz im Sprengel. In Wien zum Beispiel haben auch nur Anrainer im Hauptwohnsitz ein Recht auf ein „Parkpickerl“. Weitere Einschränkungen gibt es bei Förderungen. Übrigens können beliebig viele „Nebenwohnsitze“ begründet werden.

Wochenendhaus finanzieren

Das klassische Wochenendhaus fällt auch unter die Kategorie Nebenwohnsitz. Dafür kommen Finanzierungen wie für die Wohnimmobilie in Frage, also vor allem der klassische Bankenkredit (Hypothekarkredit) aber auch ein Bauspardarlehen.

Zu beachten sind natürlich die Berechnungsunterschiede, wenn es sich um ein Pachtgrundstück handelt. Ein solcher Immobilienankauf kann natürlich auch finanziert werden, das Grundstück selbst hat aber keinen eigenen Wert, was die Eigenmittelberechnung etwas anders darstellt. Hier wird nur der Wert des Hauses das gekauft oder errichtet wird herangezogen, hinzugerechnet werden dann die Kaufnebenkosten. Von der Summe sollten in etwa 20% Eigenmittel vorhanden sein.

Achtung beim Kauf und bei der Finanzierung

Abschließend muss noch gesagt werden, dass auch der Kauf einer Ferienimmobilie wohl überlegt werden muss. Das Freizeitthema lässt oft die Tragweite der Entscheidungen vergessen. Gerade im Ausland sollte man daher sicherstellen, dass alle Eventualitäten geklärt und sämtliche Unsicherheiten ausgeräumt werden können. Schnäppchen haben meist einen Haken!
Bei der Aufnahme eines Kredites helfen unsere Finanzierungsspezialist/innen sehr gerne. So hat man Rechtssicherheit und kann sich darauf verlassen, die besten Konditionen zu bekommen.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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