Neue Vergabekriterien für Wohnkredite

Historisch niedrige Zinsen, lockere Vergabekriterien – in den vergangenen Jahren gab es für künftige Besitzer eines Eigenheims kaum Auflagen bei der Beantragung eines Wohnkredites.

Ein Bauboom war die Folge. Viele ergriffen ihre Chance, nahmen zunehmend höhere Finanzierungen auf und verwirklichten ihren Traum von der eigenen Immobilie.

Der Europäische Rat für Systemrisiken (European Systemic Risk Board, kurz ESRB), der seinen Sitz bei der Europäischen Zentralbank (EZB) in Frankfurt am Main hat, forderte im Frühjahr eine strengere Reglementierung bei der Vergabe von Wohnkrediten. Die Österreichische Finanzmarktaufsicht regierte darauf. Sie erließ im Juni eine neue Verordnung, die mit Anfang August in Kraft trat und vorerst auf drei Jahre befristet gültig ist.

Viele Kriterien, die bisher als Empfehlungen im Ermessen der jeweiligen Bank lagen, sind nun Pflicht. Für den Kreditnehmer führt das aber nur bedingt zu Verschärfungen. Denn viele Banken haben die empfohlenen Richtlinien schon zuvor als Grundlage für die Entscheidung über eine Kreditvergabe herangezogen.

Das wohl relevanteste Kriterium betrifft das Eigenkapital der Kreditnehmer. Die Beleihungsquote darf künftig bei maximal 90 Prozent liegen.

Das bedeutet, dass die Bank maximal 90 Prozent des geschätzten Marktwertes der Immobilie finanzieren darf, Nebenkosten (rund 10 %) exklusive. Im Umkehrschluss müssen mindestens 20 Prozent der Projektkosten inklusive Nebenkosten an Eigenkapital vorhanden sein.

Ein Beispiel:

Familie Mustermann möchte ein Einfamilienhaus erwerben.

Es kostet inklusive Grundstück 500.000 Euro. Die Bank schätzt Grundstück und Immobilie auf denselben Wert und vergibt an die Familie eine Kreditsumme von 450.000 Euro (90 %).

Um den Kauf und die Nebenkosten stemmen zu können, muss Familie Mustermann 100.000 Euro Eigenkapital (20 %) investieren.

Die neuen Vergabekriterien beinhalten zudem einen Passus zur so genannten Schuldendienstquote. Darunter versteht man jenen Anteil der Nettoeinkünfte, der zur Bezahlung fälliger Tilgungen aufgewendet wird.

Sprich: Die Höhe der Finanzierungsrate im Verhältnis zum monatlichen Nettoeinkommen. Diese Quote darf laut neuen Kriterien 40 % nicht übersteigen.

Ein Beispiel:

Bleiben wir bei Familie Mustermann, die 450.000 Euro aufnehmen möchte. Bei einer Laufzeit von 35 Jahren und einem Zinssatz p.a. von 2 % ergibt das eine monatliche Rate in Höhe von knapp 1.515 Euro. Um die Quote von 40 % zu erfüllen, muss Familie Mustermann über ein monatliches Nettoeinkommen von rund 3.787 Euro verfügen.

Ein weiterer Punkt der neuen Vorgaben betrifft die Finanzierungslaufzeit. Sie wurde auf maximal 35 Jahre beschränkt. Dieses Kriterium wird den Kreditnehmer wohl am wenigsten hart treffen. Denn bereits in der Vergangenheit wurden selten Finanzierungen mit längeren Laufzeiten vergeben.

Die mit August in Kraft getretene Verordnung enthält noch weitere Richtlinien, die in erster Linie an die Banken gerichtet sind. Diese besagen:

• Kreditinstitute erhalten ein Ausnahmekontingent von 20 Prozent
• 10 % Ausnahmekontingent bei der Schuldendienstquote
• 5 % Ausnahmekontingent bei der Laufzeit
• Finanzierungen bis zu 50.000 Euro sind von der Verordnung ausgenommen
• gilt für maximal 2 Prozent aller einschlägigen Finanzierungen des jeweiligen Instituts („institutsbezogenes Geringfügigkeitskontingent“)

Das sind grundsätzlich gute Nachrichten für Kreditnehmer. Denn Banken dürfen künftig noch Ausnahmen machen. Diese werden sie auch in Anspruch nehmen, sind sich Experten einig. Ein Fünftel aller Finanzierungen darf eine der Obergrenze überschreiten.

Das bedeutet, dass in Einzelfällen die Eigenkapitalquote unter 20 Prozent, die Schuldendienstquote über 40 Prozent oder die Laufzeit über 35 Jahre liegen darf.

Dennoch handelt es sich dabei um Ausnahmen von der Regel – nicht jede Bank wird eine solche auch in Betracht ziehen.

Was an sich ein Vorteil ist, macht es dem Kreditnehmer jedoch schwieriger, den Überblick zu behalten. Welche Bank gewährt Ausnahmen? Welche Bank braucht wie lange für die Bewertung? Und welche Bank bietet welche Konditionen?

Schon vor den Neuerungen war es hilfreich, sich mehrere Angebote unterschiedlicher Banken vorlegen zu lassen. Das gilt nun umso mehr.

Die OPTIFIN-Finanzierungsexperten greifen auf ein Portfolio von rund 80 Banken im In- und Ausland zurück und helfen dir gerne bei deiner Suche nach der optimalen Finanzierung.

Die Verordnung der Finanzmarktaufsicht betrifft in erster Linie den nationalen Markt. Doch auch international ist einiges in Bewegung.

In dieser Grafik sind die Zinssätze die wir in der letzten Woche für unsere Kunden erzielen konnten abgebildet, sortiert nach der Fixzinsbindung und hochgerechnet auf eine Rate für € 100.000,- bei 30 Jahren Laufzeit.

Zinsprognose und Entwicklung

Die aktuelle Zinslage für Immobilienfinanzierungen wird von mehreren Faktoren beeinflusst.

1. Marktzinsniveau: Insgesamt zehn mal hat die EZB den Leitzins zwischen Juli 2022 und September 2023 erhöht, um der Inflation entgegenzuwirken. Es ist zwar von einem Rückgang der langfristigen Zinsen in der nahen Zukunft auszugehen, aktuell sind die Zinsen aber auf eher gleichbleibendem Niveau. Die EZB selbst geht von einer hohen Inflation bis ins Jahr 2024/25 aus.

2. Regulierungen: Seit August 2022 wurden die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite verschärft. Nun sind 20% Eigenmittel des Kaufpreises notwendig, die monatliche Rückzahlungsrate darf 40% des Nettoeinkommens nicht überschreiten, und die maximale Laufzeit ist auf 35 Jahre begrenzt. Diese Änderungen könnten zu größeren Unterschieden bei den Konditionen zwischen den Banken und auch innerhalb einzelner Institute führen. Ein ausführlicher Vergleich der einzelnen Anbieter ist wichtiger denn je!

3. Wettbewerb und Geschäftspolitik der Banken: Ein erhöhter Wettbewerb, insbesondere durch Großbanken und deutsche Institute, wirkt Margenaufschlägen und damit Zinserhöhungen entgegen. Allerdings variieren die Geschäftspolitiken von Bank zu Bank, was sich auf die Genehmigung oder Ablehnung von Finanzierungen auswirkt.

In diesem Chart siehst du die Entwicklung des 3 Monats EURIBORs nach dem sich die meisten Zinssätze richten (blau) und die echten Zinssätze die wir für unsere Kunden erzielen konnten (orange).