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Umschuldung

Bei der aktuellen Zinslage fragen sich viele, ob eine Umschuldung ihres bestehenden Immobilienkredites sinnvoll ist und wie viel man sich sparen kann. Wichtig ist hierbei, nicht nur die neue mit der alten Rate zu vergleichen, sondern die Gesamtkosten zu berücksichtigen.

In diesem Beitrag zeigen wir worauf es dabei ankommt und stellen einen einfachen aber kompletten Umschuldungsrechner zur Verfügung, der auch die Nebenkosten berücksichtigt.

Gerne berechnen wir die Möglichkeiten auch in einem unverbindlichen Erstgespräch – sende uns dazu einfach eine Anfrage.

Umschuldung
Umschuldung

Das Wichtigste in Kürze

  • Die zwei wichtigsten Gründe für eine Umschuldung sind: die aktuell niedrigen Zinsen oder die Anpassung an die persönlichen Lebensumstände.
  • Eine Umschuldung bringt immer auch Nebenkosten mit sich. Es lohnt sich daher, zu rechnen, ob das Einsparungspotential die Kosten übertrifft. Nur dann macht eine Umschuldung überhaupt Sinn.
  • Eine Umschuldung soll dem Kreditnehmer bessere Konditionen verschaffen.
  • Die Hintergründe sind: geänderte Laufzeit, Verwandlung eines Fixzinskredits in einen variabel verzinsten oder umgekehrt, Änderung der Finanzierungsart, Zusammenlegung mehrerer bestehender Kredite, schlichter Wechsel aufgrund günstigerer Konditionen.
  • Unsere Finanzierungsspezialist/innen rechnen für dich gerne deine Möglichkeiten und das Einsparungspotential durch.

Niedrigzinsphase nutzen

Einer der Hauptgründe für eine Umschuldung sind die aktuell niedrigen Zinsen. Kredite, die älter sind als vier bis fünf Jahre, haben oftmals noch weit höhere Zinssätze (gerade bei Fixzinskrediten). Wenn du einen solchen Kredit hast, lohnt es sich zumindest, die Kündigungs- beziehungsweise Tilgungskonditionen deiner Bank zu prüfen. Denn je nachdem, welche Kosten dabei entstehen, macht eine Umschuldung Sinn oder nicht.

Nebenkosten bei der Umschuldung

Eine Umschuldung bringt auch immer gewisse Nebenkosten mit sich. Daher solltest du genau durchrechnen, ob sich der Kreditwechsel lohnt oder auch nicht.

Folgende Kosten fallen an:

  • Vorfälligkeitsentschädigung: Die muss nicht immer genau so bezeichnet sein. Früher hat man oft auch von Pönalen gesprochen. Das sind Spesen, die die Bank für den Entgang der Zinsen bei einer vorzeitigen Kreditkündigung, verrechnet. Meist liegen diese bei 1% der vorzeitig getilgten Summe und sind auf Fixzinskredite anwendbar. Variable Kredite haben oft keine Vorfälligkeitsentschädigung. Am besten siehst du im Kreditvertrag nach.
  • Die neue Bank wird außerdem die Liegenschaft noch einmal bewerten.
  • Eintragungsgebühren ins Grundbuch: Durch die Umschuldung muss das Pfandrecht erster Stelle auf eine neue Bank überschrieben werden. Das kostet 1,2% der Hypothek, außerdem die Bearbeitungsgebühr der Bank und den Notariatsakt.

Worum geht es bei der Umschuldung?

Bei der Umschuldung geht es darum, bessere Konditionen für den Kreditnehmer zu bekommen. Einerseits kann es sein, dass die aktuellen Raten zu hoch sind und man eine Umschuldung anstrebt, um diese durch einen Kreditvertrag mit längerer Laufzeit zu reduzieren.

Folgende Möglichkeiten der Umschuldung sind häufig:

  • Umwandlung eines Kredits mit kürzerer Laufzeit in einen mit langer Laufzeit
  • Umwandlung eines variabel verzinsten Kredits in einen Fixzinskredit oder umgekehrt
  • Wechsel von einem Bauspardarlehen zu einem Hypothekarkredit oder umgekehrt
  • Zusammenlegung mehrerer Finanzierungen zu einem „größeren“ Kredit.
  • Wechsel auf einen Kredit mit günstigeren Konditionen.

Gründe für eine Umschuldung

Genauso individuell wie die Wahl des richtigen Kredits ist auch die Motivation für eine Umschuldung. Während sich beim einen die Lebenssituation verändert hat, fürchtet der andere eine herannahende Krise.

Folgende sind die Hauptmotive, den bestehenden Kredit zu prüfen:

  • Veränderung der persönlichen Lebensplanung (Jobwechsel, Schwangerschaft)
  • Änderung des EURIBORs
  • Verlängerung der Fixzinsperiode
  • Verlängerung der Laufzeit (meist, um günstigere Raten zu erhalten)
  • Auflösung eines risikoreichen oder teuren Fremdwährungskredits
  • Aufstockung der Finanzierungssumme (bei einem Zubau oder Zukauf, Sanierung, Modernisierung etc.)
  • Änderung der Sicherheiten
  • Änderung der persönlichen Risikobereitschaft in Bezug auf fixe und variable Verzinsung
  • Verbesserung/Verschlechterung der Bonität.

Wann rentiert sich eine Umschuldung?

Ob sich umschulden rentiert oder nicht, kann man selbst am einfachsten mit unserem Umschuldungsrechner (siehe unten) berechnen.

Grundsätzlich sind aber mehrere Faktoren entscheidend:

  • Pönalkosten oder VorfälligkeitsentschädigungDiese fällt bei Immobilienkrediten meistens an. Speziell wenn es sich um Fixzinskredite handelt enthalten die Kreditverträge solche Klauseln. Die gute Nachricht: Meist bewegt sich die Höhe um 1% der offenen Finanzierungssumme. Das lässt sich in vielen Fällen also dennoch einsparen.
  • Je kürzer die offene Kreditlaufzeit des alten Kredites desto geringer die Ersparnis

    Logisch, wenn schon ein großer Teil der Finanzierung getilgt wurde, sind nur mehr wenig Zinsen übrig, die man einsparen kann. Diesen Effekt stärkt auch noch die Tatsache, dass zu Beginn eines Kredites in jeder Rate mehr Zinsen stecken. Der Anteil reduziert sich dann Monat für Monat. Ersichtlich ist dies im Tilgungsplan, den man von der Bank anfordern kann bzw. der dem Kreditvertrag beiliegen sollte.
  • Nebenkosten berücksichtigen

    Ein Umschuldungskredit ist nichts anderes als eine neuer Kredit mit neuer Besicherung. Daher fallen auch ein großteil der Nebenkosten wieder an. Das sind vor allem die Pfandrechtseintragung ins Grundbuch und die Bearbeitungsgebühren bei der Bank sowie Notarkosten.

Wie groß Unterschiede dabei die eigene Geldbörse belasten, zeigt ein Rechenbeispiel:

Ein Kreditnehmer mit einer Finanzierung über 200.000,- und einer Laufzeit von 25 Jahren hat einen Fixzinskredit mit 3 %.
Er bezahlt dafür eine Rate von ca. 1.005,- .

Aktuell sind Fixzinskredite mit unter 2% üblich, die Differenz dazu auf die gesamte Laufzeit wären stolze 32.400,- oder monatlich 108,- weniger. Das ist viel Geld für die meisten Haushalte.

Kleine Änderungen im Zinssatz können also gravierende Auswirkungen auf das Umschulden haben.

Umschuldungs-Rechner

Mit unserem Umschuldungsrechner lässt sich grob berechnen, ob sich die Umschuldung finanziell rechnen wird. Am besten kontaktiere uns aber direkt, damit wir eine exakte Berechnung durchführen können. Natürlich unverbindlich und kostenlos.

UMSCHULDUNGSRECHNER
Aktueller Kredit
Kreditrestbetrag
EUR
0
1.000.000
Aktuelle Rate
EUR
0
5.000
Umschuldung
Restlaufzeit
in Monaten
Monate
12
480
Laufzeit neuer Kredit in Monaten
Monate
12
480
Zinssatz neuer Kredit
%
0,5
5
NEUE RATE
EUR
Kreditsumme
123.456
EUR
monatliche Ersparnis
– 240,72
EUR
Gesamtdifferenz
Ersparnis
– 57.773
EUR
ZUR FINANZIERUNGSANFRAGE
Repräsentatives Rechenbeispiel
Kreditvertrag mit einem Kreditbetrag von EUR 200.000,- besichert mit einer Hypothek Laufzeit 30 Jahre | Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99

Gesamtkreditbetrag (tatsächlicher Auszahlungsbetrag) EUR 192.227,-
Kreditlaufzeit 30 Jahre = 360 Monate
Sollzinssatz 1,125 % p.a.*)
Bearbeitungsspesen EUR 6.000,- **)
Grundbucheintragungsgebühr EUR 2.880,- ***)
Monatliche Kreditrate EUR 656,25
Effektiver Jahreszinssatz 1,400%
Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99

*) Kondition: abhängig von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung.
**) Einmalig 3% vom Kreditnominale.
***) Einmalige Gebühr: 1,2% vom Kreditnominale zzgl. 20% Nebengebührensicherung. Der Kreditvertrag ist durch ein grundbücherliches Pfandrecht zu besichern. Stand: 1. November 2017

Der Zinssatz für die individuellen Finanzierungsprojekte von mehr als 50% der Realfinanz Kunden läge unter Berücksichtigung der zu Grunde liegenden Sollzinsbindung und Annahmen aktuell bei 1,125% p.a. Sollzinssatz bzw. 1,400% p.a. effektiver Jahreszinssatz. Die Ermittlung des effektiven Jahreszinssatzes erfolgte mit folgenden Parametern: Rückzahlung in 360 monatlichen Pauschalraten; 3% Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung des nominalen Kreditbetrages; Grundbuchseintragungsgebühr 1,2% vom Kreditnominale zzgl. Nebengebührensicherstellung, Schätzgebühr EUR 399,00; Beurkundungsgebühr EUR 450,00 (gibt es eigentlich fast nirgendwo mehr); Legitimationsentgelt EUR 90,00; Abfrage KSV und GB Auszug je € 28,00. Sämtliche Werte in der Berechnung verstehen sich als unverbindliche Richtwerte und sind von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung abhängig.

Umschuldung eines Bauspardarlehens

Bauspardarlehen sind momentan aufgrund der niedrigen Zinsen weniger beliebt. Warum? Weil diese Art der Finanzierung Zinslimits aufweist – sowohl nach unten als auch nach oben. Momentan liegen diese Unter- beziehungsweise Obergrenzen bei zirka 1,25% und 6%. Hypothekarkredite sind in der aktuellen Niedrigzinsphase allerdings günstiger zu bekommen. Als der EURIBOR vor Jahren noch Werte um die 4% erreichte, war das Bauspardarlehen hingegen sehr beliebt – wenngleich auch die Untergrenze damals meist bei 3% lag. In der Regel zeichnet sich diese Finanzierungsform auch durch eine lange Laufzeit von bis zu 35 Jahren aus.

Wir haben dem Thema „Bauspardarlehen“ einen eigenen Artikel gewidmet. Fazit daraus: Ältere Bauspardarlehensverträge sind oft wesentlich teurer als aktuelle Hypothekarkredite. Auch hier stellt sich die Frage, ob sich eine Umschuldung lohnt. Möglich ist es natürlich. Als Richtwert kann man sagen, wenn die Laufzeit noch mehr als 15 Jahre beträgt, solltest du dir auf jeden Fall Kreditangebote dafür einholen. Eine Umschuldung könnte dir Geld sparen.

Laufzeit erhöhen und Rate reduzieren

Der Fachbegriff dafür ist die sogenannte Prolongation. Durchgeführt wird soetwas meist bei der bestehenden Bank und zum Zwecke der Ratenreduktion.

Die Chancen für so eine Ratenreduzierung stehen dann sehr hoch, wenn die Bonität des Kreditnehmers gut ist. Leider ist dies in vielen Fällen nicht mehr gegeben, wenn eine Reduktion notwendig ist.

Teilweise ist es dann möglich, bei anderen Banken mittels einer Umschuldung in Verbindung mit längerer Laufzeit zum Erfolg zu kommen.

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Beispielsweise lag der 3 Monats EURIBOR, der so gut wie allen Finanzierungen zugrunde liegt, 2008 bei über 5%. Aktuell bewegt er sich allerdings zwischen 0% und -0,5%:

euribor
Der 3M EURIBOR – Vor 2008 gab es viel höhere Zinsen als heutzutage

Auch die Margen, also der Aufschlag den Banken auf den EURIBOR legen und an dem sie selbst verdienen, war früher großteils deutlich höher.

Wie groß Unterschiede dabei die eigene Geldbörse belasten, zeigt ein Rechenbeispiel:

Ein Kreditnehmer mit einer Finanzierung über 200.000,- und einer Laufzeit von 25 Jahren hat einen Fixzinskredit mit 3 %.
Er bezahlt dafür eine Rate von ca. 1.005,- .

Aktuell sind Fixzinskredite mit unter 2% üblich, die Differenz dazu auf die gesamte Laufzeit wären stolze 32.400,- oder monatlich 108,- weniger. Das ist viel Geld für die meisten Haushalte.

Kleine Änderungen im Zinssatz können also gravierende Auswirkungen auf das Umschulden haben.

Die Kosten einer Umschuldung

Wie bereits weiter oben angesprochen, sind die Umschuldungskosten einer der wichtigsten Faktoren, ob ein Umschuldungskredit günstiger ist als der bestehende Kredit oder nicht.

Anfallende Kosten können sein:

  • Pönale
  • Schätzung / Begutachtung
  • Bearbeitungsgebühren
  • Pfandrechtseintragung ins Grundbuch
  • Beglaubigung

Vorzeitige Umschuldung

Es ist möglich, eine vorzeitige Umschuldung vornehmen zu lassen. In diesem Fall kann es zur Forderung einer Entschädigungszahlung kommen. Die Höhe richtet sich dabei nach der Kreditsumme und beträgt meist 1% der offenen Finanzierungssumme.

Umschuldungs-Varianten

Neben den oben erwähnten Umschuldungsvarianten gibt es noch folgende:

  • Umwandlung eines kurzfristigen Kredits in einen langfristigen
  • Umwandlung eines variablen Zinssatzes in einen Fixzinskredit
  • Umwandlung eines Fixzinskredites in einen variablen Kredit
  • Umschichtung von Bauspardarlehen zu Hypothekarkredit und umgekehrt

Wann sich umschulden außerdem noch auszahlt

  • Wenn mehrere Kredite nebeneinander laufen, ist es von Vorteil, diese auf einen einzigen Kredit zusammenzufassen. Alles, was man dafür benötigt, ist ein Kredit zu attraktiven Konditionen in der Gesamthöhe aller Verbindlichkeiten. Achtung: für Konsumkredite ist dies meist nicht möglich, da diese nicht grundbücherlich besichert werden. Hier kommt es vor allem darauf an, wie die Immobilie bewertet wird und wie hoch die neue Kreditsumme sein wird.
  • Gerade heute, in Zeiten der Niedrigzinspolitik, ist durchaus zu erwarten, dass die Ratenhöhe durch eine Umschuldung dauerhaft gesenkt werden kann.
  • Niedrigere Ratenhöhe durch längere Laufzeit. Auch das ist eine durchaus übliche Variante für all diejenigen, die ihre monatliche Rate dauerhaft senken wollen, um auf diese Weise mehr finanziellen Spielraum zu haben.

Umschuldungskredit vergleichen mit OPTIFIN

Je mehr Angebote eingeholt werden können, desto günstiger wird die Umschuldung ausfallen. Nur durch den Vergleich kann das derzeit beste Angebot herausgefiltert werden.

Unzählige Offerte einzuholen, zu prüfen und zu vergleichen ist also unbedingt notwendig. Manchmal kann es dabei passieren, dass man den Überblick verliert. Laien können sich aus den Angaben im Offert möglicherweise keinen Reim machen, und geben auf, obwohl sie vielleicht gerade genau das Angebot in Händen halten, mit dem sie sich jede Menge Bares einsparen könnten.

OPTIFIN arbeitet mit über 80 Banken zusammen. Unsere Finanzierungsspezialist/innen sind Profis auf ihrem Gebiet, und arbeiten österreichweit. Sie kommen gerne jederzeit zu dir nach Hause oder beraten dich digital, um dich umfassend über deine Möglichkeiten zu informieren. Im Anschluss holen wir gerne Angebote ein und vergleichen diese auf ihre Qualität. Durch ihre hohe Fachkompetenz sind die OPTIFIN-Finanzierungsspezialist/innen in der Lage, das beste Angebot zur Umschuldung herauszuarbeiten. Im nächsten Schritt rechnen sie gerne aus, wie viel du dir bei einer Umschuldung nach den Nebenkosten tatsächlich einsparen kannst.

Das ist die intelligente Art, um seine Finanzen in den Griff zu bekommen, und anschließend gut im Blick zu haben.

Umschuldung ja oder nein

Abhängig von deinen Konditionen, der verbleibenden Laufzeit und der noch aushaftenden Restschuld, kann sich eine Umschuldung für dich lohnen. Wenn du deinen Kredit- oder Darlehensvertag vor 2015 abgeschlossen hast, prüfe ihn auf jeden Fall. Wir von OPTIFIN helfen dir gerne dabei.

Zu bedenken gilt, dass eine Umschuldung auch mit Kosten verbunden ist, die natürlich niedriger sein müssen als die Zinsersparnis. Geänderte Lebensverhältnisse und Zahlungsengpässe sind nur zwei der möglichen Motive für eine Umschuldung. Mit einer Umschuldung kannst du die Laufzeit verändern, was die Raten beeinflusst, genauso wie die Verzinsung von fix auf variabel oder umgekehrt. Du kannst auch von einem Bauspardarlehen auf einen Hypothekarkredit umsteigen – genauso auch in die andere Richtung.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.