Kredit aufstocken

Prinzipiell kann man sagen, dass es zwei Möglichkeiten gibt, wenn beim Immobilienerwerb oder Hausbau das Geld knapp wird: Man kann entweder einen zweiten Kredit aufnehmen oder den ersten Kredit umschulden lassen.

Warum kann man nicht einfach den bestehenden Kredit um die Extra-Summe erweitern? Dies ist nicht möglich, da hinter jedem Auszahlungsbetrag eine vertragliche Vereinbarung steht. Die Bonität wurde auf die Finanzierungssumme hin geprüft. Nicht aber für einen höheren Bedarf. Die Bank muss daher noch einmal von vorne beginnen, um die Zahlungsfähigkeit für den neuen Betrag ebenfalls festzustellen.

Man kann einen weiteren Kredit aufnehmen, um die benötigte Finanzierungsumme zu bekommen. Dabei stellt sich die Frage nach den Sicherheiten. Der laufende Kredit wurde wahrscheinlich mittels Hypothek abgesichert. Das heißt, die kreditgebende Bank ist mit dem Pfandrecht im Grundbuch eingetragen. Bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers wird das Haus oder die Wohnung verpfändet und verkauft. Wenn jetzt aber noch ein Pfandrecht eingetragen werden soll, ist dies ein wenig komplizierter.

Die Immobilie muss einerseits neu bewertet werden. Andererseits ist die Bank, die den zweiten Kredit vergibt, im Grundbuch hinter der ersten gereiht, wodurch auch die Forderung zweitrangig ist. Das macht es unter Umständen schwieriger, eine Bank zu finden, die den weiteren Kredit gewährt. Dennoch bleiben Ihnen auch hier zwei Möglichkeiten:

1. den zweiten Kredit bei derselben Bank aufzunehmen, die schon die erste Finanzierung geleistet hat oder
2. den zweiten Kredit bei einem anderen Geldinstitut aufzunehmen.

Prinzipiell werden die Konditionen nicht nur von der Sicherheit, sondern auch von der Höhe abhängig sein. Auch spielt es eine Rolle, wieviel von der Erstfinanzierung schon abbezahlt wurde.

Höhe des Zweitkredits und richtige Kreditform

Wie hoch der Finanzierungsbedarf ist, wirkt sich ausschlaggebend auf die Konditionen aus. Auch darauf, welche Art von Kredit man am besten aufnimmt.

Wenn man mitten im Hausbau feststeckt, ist es sinnvoll, einen weiteren Baukredit anzufragen. Geht es jedoch um einzelne Einrichtungsgegenstände, ist es die einfachere Methode, einen Konsumkredit aufzunehmen. Konsumkredite sind in der Regel zwar teurer, verlangen aber keine Sicherheiten.

Noch einmal anders sieht es aus, wenn ein Kreditnehmer viele Jahre nach Abschluss der Immobilienfinanzierung weitere Bauvorhaben umsetzen möchte. Gartengestaltung, Pool, Ausbau des Hauses sind Beispiele dafür. Hier kann ein Baukredit relativ einfach möglich sein, da schon ein großer Anteil des bestehenden Kredites zurückgezahlt wurde und so noch “Platz im Grundbuch” vorhanden ist.

Bei größeren Bauvorhaben und Sanierungen/Renovierungen ist ein Baukredit meist die richtige Finanzierungsform. Hier gibt es auch in vielen Fällen Förderungen, vor allem wenn durch die Baumaßnahmen Effizienzsteigerungen erzielt werden.

Sicherheiten

Sicherheiten sollen gewährleisten, dass die Bank das verliehene Geld auch wiederbekommt. Bei Immobilienkrediten dient vorrangig das Grundstück, das Haus oder die Wohnung als Sicherheit. Dabei spricht man von dinglichen Sicherheiten, im Gegensatz zur persönlichen Sicherheit. Eine persönliche Sicherheit ist eine Bürgschaft. Die möchten wir in diesem Kontext als weitere Möglichkeit nennen, um einen Kredit zu bekommen, wenn das Eigenheim bereits mit einem Pfandrecht versehen ist. Due findest hier einen Artikel zum Thema Bürgschaften.

Monatliches Budget

Nicht nur die Sicherheiten sind ausschlaggebend für die Kreditvergabe, sondern auch die Zahlungsfähigkeit. Die Bank wird also erneut einen Einkommensnachweis sehen wollen und errechnen, welche monatliche Kreditbelastung das Haushaltseinkommen zulässt. Auch dies wird ausschlaggebend dafür sein, wie die angebotenen Kredite aussehen. Rechne damit, nicht dieselben Konditionen zu erhalten wie beim ersten Kredit, wenn das Einkommen noch das selbe ist.

Wie eingangs schon erwähnt, ist der zweite Kredit nicht die einzige Möglichkeit der Aufstockung, die Kreditnehmer haben. Eine Umschuldung ist ebenso möglich und in vielen Fällen auch ratsam – vor allem dann, wenn die Erstfinanzierung mit weniger günstigen Konditionen abgeschlossen wurde, als sie jetzt am Markt erhältlich sind.

Die Bezeichnung „Umschulden“ ist oft negativ behaftet und klingt sehr kompliziert. Dabei heißt es nichts anderes, als einen Kreditvertrag zu lösen und entweder dieselbe oder eine veränderte Summe neu aufzunehmen – oft bei einem anderen Kreditinstitut. Unsere Finanzierungsspezialisten stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite und klären auf, wann eine Umschuldung Sinn macht und wann nicht. Oft ist ein Gespräch mit der Hausbank die einfachste und günstigste Lösung vor einer Umschuldung.

Bei einer Umschuldung wird der aktuelle Kreditvertrag aufgelöst und eine neue – im Fall der Aufstockung höhere – Finanzierungsvereinbarung getroffen. Die Umschuldung muss nicht zwangsläufig bedeuten, dass der Kreditnehmer zu einer anderen Bank wechselt, auch wenn dies häufig der Fall ist.

Was kostet die vorzeitige Tilgung des bestehenden Kredits?

Lasse dir im Vorfeld genau erklären, um auch diese Kosten in die neue Finanzierung miteinzubeziehen. Bei Fixzinskrediten ist es üblich, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung von maximal 1% des vorzeitig zurückbezahlten Betrages in Rechnung gestellt wird. Variabel verzinste Kredite können meist ohne zusätzliche Gebühren getilgt werden. Mehr in unserem Beitrag zum Thema “Kredit vorzeitig zurückzahlen“.

Effektivzinssatz für neue Kreditsumme

Bei der Umschuldung ist es ähnlich wie beim Zweitkredit wichtig, dass mehrere Angebote inklusive der Hausbank verglichen werden. Unsere Finanzierungsspezialist/innen können diese gerne vorlegen. Vergleiche immer den Effektivzinssatz, denn nur der gibt Auskunft über sämtliche mit dem Kredit in Zusammenhang stehenden Kosten.

Sicherheiten bei der Umschuldung

In erster Linie wird die Immobilie selbst als Sicherheit dienen. Bei der Umschuldung wird das Pfandrecht der ursprünglichen Bank gelöscht, wodurch die neue Bank an erster Stelle eingetragen werden kann. Ob das Haus oder die Wohnung als Sicherheit für die Bank reicht, wird von dieser neu evaluiert, genauso wie das Haushaltseinkommen. Für eine Umschuldung ist es daher notwendig, sämtliche Unterlagen neu vorzulegen.

Sollte die Kreditaufstockung für eine zusätzliche Immobilie oder eine Anlegerwohnung gedacht sein, sieht die Rechnung etwas anders aus. Hier dient die neue Immobilie als zusätzliche Sicherheit. Natürlich muss das Haushaltsbudget dennoch positiv sein. Im Fall einer Vermietung werden hier die Mieteinnahmen miteingerechnet, wobei aber auch ein Abschlag für Rücklagen und Mieausfälle berücksichtigt wird.

Zwei Möglichkeiten gibt es also, einen Kredit aufzustocken: Man kann einen weiteren Kredit auf- oder eine Umschuldung vornehmen. In beiden Fällen muss man sich mit dem Thema Sicherheiten auseinandersetzen und vorweisen, dass das Haushaltseinkommen auch für die monatlichen Kreditraten ausreicht. Einen bereits bestehenden Kreditvertrag kann man nicht einfach um die zusätzlich benötigte Summe aufstocken.