Hauskredit

Welcher Kredit ist am besten bei einem Hauskauf oder Hausbau geeignet?

In Österreich stehen einem Kreditnehmer aktuell zwei Kreditarten für einen Wohnkredit bzw. eine Baufinanzierung zur Auswahl:

1. Der Bank- oder Hypothekarkredit

In Niedrigzinsphasen spricht viel für einen Hypothekarkredit. Grund dafür sind von den Banken angebotenen, niedrige Effektivzinssätze.
Die Zinsen eines Hypothekarkredits setzen sich aus zwei Faktoren zusammen: Zuerst wird der 3-Monats-EURIBOR als Bemessungsgrundlage herangezogen. Dazu kommt der so genannte Bankenaufschlag, auch Marge genannt.

Diese Marge hängt von mehreren Faktoren ab. Vor allem ist es aber die Risikobewertung der Bank. Je besser die Bonität eines Kunden, desto günstiger die Konditionen. Hinzu kommt noch das Verhandlungsgeschick. Mit unseren langjährigen Kooperationen und unseren bestens geschulten Finanzierungsspezialisten erreichen wir hier die Top Angebote für unsere Kunden.

Die aktuellen Zinssätze und unseren Blick darauf, kannst du hier nachlesen: Aktuelle Kreditzinsen in Österreich.

Wer Sicherheiten und klare Berechnungen bevorzugt, der kann sich eine Finanzierung mit Fixzinsphase wählen. Hier werden die Zinsen für einen vereinbarten Zeitraum oder die gesamte Laufzeit bereits im Vorfeld fixiert. Sie unterliegen über den vereinbarten Zeitraum keinen Kursschwankungen. Da die Bank das Risiko dieser Schwankungen übernimmt, ist eine Finanzierung mit Fixzins allgemein etwas teuer als ein variabler Kredit. Hier kannst du mehr über den Unterschied zwischen variabel und Fixzins erfahren.

Welche Konditionen zu erwarten sind, siehst du mit unserem Kreditvergleich mit Marktüberblick.

2. Das Bauspardarlehen

Das klassische Bauspardarlehen unterscheidet sich vom Hypothekarkredit durch eine Zinsuntergrenze und eine Zinsobergrenze. Letztere liegt für 20 Jahre bei 6 %. Selbst bei einer variablen Verzinsung gibt es also ein gewisses Maß an Absicherung für den Kreditnehmer. Die Zinsuntergrenze kann allerdings etwas höher ausfallen als der Fixzins eines Hypothekarkredits. Alle vier österreichischen Bausparkassen bieten mittlerweile auch Finanzierungen mit fixem Zinssatz an.

Weitere Merkmale des Bauspardarlehens sind die maximale Kreditsumme von € 240.000,- pro Person sowie der 12-Monats-EURIBOR als Basiszinssatz.
Ein Vorteil für den Kreditnehmer: Die Bonität spielt kaum eine Rolle, jeder Kunde erhält dieselben Grundkonditionen.

Zusammengefasst kann ein Bauspardarlehen also eine gute Alternative für Kreditnehmer sein, die den Zinskorridor schätzen und vor sehr hohen Zinsen geschützt sein wollen.

Die Entscheidung für eine Hypothekarkredit oder ein Bauspardarlehen ist stets eine individuelle Entscheidung. Es gibt hier keine pauschale Empfehlen, da jeder Kunde je nach Anforderungen und Bonität unterschiedliche Angebote erhält. Die OPTIFIN Experten unterstützen unverbindlich und ohne zusätzliche Kosten bei der Suche nach dem optimalen Finanzierungsangebot.

Wie viel Eigenkapital benötigt man für einen Hauskredit?

Wurden früher Finanzierungen auch mit geringen Eigenkapitalquoten gewährt, sind mittlerweile 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten an Eigenkapital verpflichtend vorgeschrieben. Laut der rechtlich bindenden KIM-Verordnung hat jede Bank die Möglichkeit, ein begrenztes Ausnahmekontingent zu vergeben und bei diesen Kunden dann auch weniger als diese 20% zu vergeben. Dies wird in der Regel aber nur dann gewährt, wenn alle anderen Eckpunkte der Bonität sehr positiv ausfallen.

Wie viel Kredit bei welchem Einkommen?

Die maximale Höhe des Kredits richtet sich nach zwei Kriterien:

1. Belehnung – also das Verhältnis der Eigenmittel im Vergleich zum Wert der Immobilie
2. Haushaltsbudget – also wie viel vom monatlichen Budget für die Kreditrate übrig bleibt

Bei der Belehnung wird die zuvor erwähnte Eigenmittelquote von 20 % als Maßstab herangezogen. Erreicht man diese, ist es recht einfach, einen Hauskredit in benötigter Höhe zu bekommen. Je höher der Anteil der Eigenmittel ist, desto besser werden im Normalfall auch die Konditionen der Finanzierung.

Die Berechnung des Haushaltsbudget ist von Bank zu Bank verschieden. Je nach Anbieter werden unterschiedliche Posten mit einberechnet. Einen groben Überblick bietet unser OPTIFIN Haushaltsbudgetrechner. Daraus lässt sich auch auf die maximal leistbare monatliche Rate schließen.

Der OPTIFIN Wohnkreditrechner unterstützt bei der Berechnung der maximalen Finanzierungssumme anhand der gewünschten monatlichen Rate. Tipp: Zunächst von einer möglichst langen Finanzierungslaufzeit ausgehen. Im einigen Fällen gilt das Pensionsantrittsalter als Obergrenze für die Laufzeit. Manche Anbieter bewilligen aber auch Finanzierungen bis zum 80. bzw. 90. Lebensjahr. Vor allem seit 2023 ist das Thema Kredit für Senioren nochmals deutlich entschärft worden.

Aktuelle Hauskreditzinsen

In dieser Grafik sind die Zinssätze die wir in der letzten Woche für unsere Kunden erzielen konnten abgebildet, sortiert nach der Fixzinsbindung und hochgerechnet auf eine Rate für € 100.000,- bei 30 Jahren Laufzeit.

Zinsprognose und Entwicklung

Die aktuelle Zinslage für Immobilienfinanzierungen wird von mehreren Faktoren beeinflusst.

1. Marktzinsniveau: Insgesamt neun mal hat die EZB den Leitzins zwischen Juli 2022 und August 2023 erhöht, um der Inflation entgegenzuwirken. Es ist zwar von einem Rückgang der langfristigen Zinsen in der nahen Zukunft auszugehen, aktuell sind die Zinsen aber auf gleichbleibendem Niveau. Die EZB selbst geht von einer relativ hohen Inflation bis ins Jahr 2024/25 aus. Ein Lichtblick sind die aktuell aber attraktiv günstigen Fixzinskredite mit aktuell ab ca. 3,3%.

2. Regulierungen: Seit August 2022 wurden die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite verschärft. Nun sind 20% Eigenmittel des Kaufpreises notwendig, die monatliche Rückzahlungsrate darf 40% des Nettoeinkommens nicht überschreiten, und die maximale Laufzeit ist auf 35 Jahre begrenzt. Nun wurde seitens der Bundesregierung aber ein Maßnahmenpaket geschnürt. Banken sollen nun ein größeres Volumen für Ausnahmeregelungen von den neuen Verordnungen erhalten. Diese Änderungen könnten zu größeren Unterschieden bei den Konditionen zwischen den Banken und auch innerhalb einzelner Institute führen. Ein ausführlicher Vergleich der einzelnen Anbieter ist wichtiger denn je!

Zudem wurden einige weitere Maßnahmen angekündigt, die allerdings noch in den nächsten Wochen vom Parlament entschieden werden müssen. Darunter ein Fixzinsdarlehen mit 1,5% und einige Maßnahmen im Bereich der Sanierungen.

3. Wettbewerb und Geschäftspolitik der Banken: Ein erhöhter Wettbewerb, insbesondere durch Großbanken und deutsche Institute, wirkt Margenaufschlägen und damit Zinserhöhungen entgegen. Allerdings variieren die Geschäftspolitiken von Bank zu Bank, was sich auf die Genehmigung oder Ablehnung von Finanzierungen auswirkt.

In diesem Chart siehst du die Entwicklung des 3 Monats EURIBORs nach dem sich die meisten Zinssätze richten (blau) und die echten Zinssätze die wir für unsere Kunden erzielen konnten (orange).

Welche Sicherheiten braucht man für einen Hauskredit?

In erster Linie wird sowohl beim Bauspardarlehen als auch beim klassischen Hypothekarkredit die Immobilie selbst als Sicherstellung verwendet. Die Bank trägt ein Pfandrecht im Grundbuch ein und sichert sich so die Verpfändungsmöglichkeit, sollte der Kredit nicht zurückgezahlt werden.

Falls wegen geringer Eigenmittel notwendig, kann man aber auch Sparprodukte wie eine Erlebensversicherung oder ein Wertpapierdepot als Sicherstellung verwenden.

Darüber hinaus kann es je nach individuellen Gegebenheiten vorkommen, dass die Bank auf eine Ablebensversicherung besteht. Diese übernimmt den offenen Kredit im Falle des Ablebens des oder der Kreditnehmer.

Wenn das monatliche Budget für die gewünschte Finanzierung nicht ausreicht, kann ein Bürge aushelfen. Mehr dazu im Beitrag „Bürgschaft“.

Welche Unterlagen braucht man für die Bank beim Hauskauf?

An persönlichen Unterlagen wird benötigt:

• Ausweiskopie
• Meldezettel
• Lohn- oder Gehaltszettel der letzten 6 Monate
• Eigenmittelnachweis(e)

Falls vorhanden:

• Alimentationszahlungen
• Familienbeihilfe
• Kontoauszug für bestehende Kredite oder Leasing
• Ab-/Er- Lebensversicherungspolizze

Unterlagen für das Haus:

• Kaufvertrag oder Entwurf
• Lageplan
• Maklerprospekt
• Fotos vom Objekt
• Grundbuchauszug
• Eigenheimversicherung
• Bauplan

Je nach Projekt kann die jeweilige Bank noch weitere Unterlagen anfordern.

Wie lange dauert die Zusage?

Wenn alle Unterlagen vorhanden sind und die Bonität entsprechend dargestellt werden kann, kann man innerhalb von 1-2 Tagen mit einer Finanzierungszusage rechnen. In manchen Fällen sogar schneller.

Wenn wir das optimale Angebot für dich suchen, erhältst du meist die erste Finanzierungszusage so schnell wie möglich. Wir arbeiten aber weiter, bis wir das beste Angebot für dich gefunden haben. So kannst du, falls gewünscht, gleich den Kaufvertrag unterschreiben.

Wie lange sollte man eine Immobilie finanzieren?

Eine Frage, die bei künftigen Kreditnehmer häufig auftritt: Soll man die Immobilie schnell oder langsam abbezahlen?

Dazu muss man sich zuerst überlegen, was einem wichtiger ist: Die kostengünstigste Finanzierungsmöglichkeit oder die sicherste Finanzierungsmöglichkeit.

Wenn man die niedrigste Zinsbelastung erhalten möchte, dann sollte man den Kredit so schnell wie möglich, also in möglichst großen Raten zurückbezahlen.

Wer allerdings Wert auf Sicherheit und damit eine möglichst kleine Rate möchte, sollte von vornherein die längstmögliche Laufzeit wählen.

Die Differenz, die man sich aktuell leisten könnte, kann dann sicher angespart werden. Wenn alles nach Plan läuft, kann man den Kredit mit der angesparten Summe vorzeitig tilgen. Sollten sich die finanziellen Umstände während der Laufzeit aber geändert haben, besteht jederzeit die Möglichkeit, das Ansparen zu pausieren oder sogar auf das gesparte Geld zurückzugreifen.

Bis zu welchem Alter kann man eine Hausfinanzierung aufnehmen?

Es ist üblich, die Hausfinanzierung bis zum Antritt des Pensionsalters abzuschließen.

Grund dafür ist vor allem das meist niedrigere Einkommen in der Pension. Es gibt aber auch hier Ausnahmen. Wenn ältere Personen finanzieren möchten, kann man die Finanzierung gleich auf das entsprechende Einkommen in der Pension auslegen und dann auch weit in die Pension hinein finanzieren. Ein anderes Beispiel wäre ein Mehrgenerationen-Haus. Hier können die Kinder die Finanzierung später alleine weiterführen.

Es ist also auch für ältere Personen durchaus möglich, eine länger laufende Hausfinanzierung in Anspruch zu nehmen, solange das Haushaltsbudget darstellbar ist und genügend Eigenmittel vorhanden sind.

Wie wird die Kreditrate berechnet?

Eine Kreditrate besteht aus mehreren Faktoren, zuerst berechnet man, welche Bestandteile in die Finanzierungssumme einfließen:

• Gesamtprojektkosten (Grundstück, Haus, Bau, etc.)
• Kaufnebenkosten (ca. 9 %)
• Finanzierungsnebenkosten (ca. 4,5 %)

Diese Summe wird für das Finanzierungsvolumen verwendet, nachdem die Eigenmittel abgezogen wurden.

Die Rate selbst setzt sich zusammen aus:

• Tilgung (die eigentliche Rückzahlung)
• Zinsen (die Kosten für den Kredit)

Während der Laufzeit verändert sich der Anteil an Zinsen und Tilgung. Zu Beginn bezahlt man mehr Zinsen aber weniger Tilgung, gegen Ende ist es dann umgekehrt. So kann man sich auf eine gleichbleibende monatliche Rate einstellen.

Die Zinsen wiederum setzen sich zusammen aus:

• Basiszinssatz (3- oder 12-Monats-EURIBOR)
• Bankenaufschlag

Am leichtesten lassen sich die Zinsen mit dem OPTIFIN Wohnkreditrechner simulieren (wie hoch ist die Rate bei x % Zinsen) oder mit dem OPTIFIN Effektivzinsrechner (wenn man den Unterschied von Sollzins zu Effektivzins berechnen möchte) ausrechnen.

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Kaufnebenkosten (fallen bei jedem Kauf an) und Finanzierungsnebenkosten (fallen nur bei Fremdfinanzierung an).

Die Kaufnebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:

• Grunderwerbssteuer: 3,5 %
• Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 %
• Maklerprovision bis zu: 3,6 % (wenn vorhanden)
• Anwalts- und Notarkosten: ca. 1 %

Das ergibt also etwa 9,1 % Kaufnebenkosten vom Kaufpreis der Immobilie laut Kaufvertrag.

Die Finanzierungsnebenkosten bestehen aus:

• Grundbucheintragung (Pfandrecht der Bank): 1,2 %
• Bearbeitungsgebühr der Bank: 3 %
• Immobilienbewertung, Vertragserrichtung, Beglaubigungskosten, Sonstiges: 0,4 % – 0,8 %

Das ergibt ca. 5 % Finanzierungsnebenkosten.

In Summe kann man also mit ca. 14,1 % Nebenkosten bei einem fremdfinanzierten Hauskauf rechnen.

Wie sichert man einen Hauskredit ab?

Ist man erst einmal in das neue Heim eingezogen, stellt sich die Frage, wie man den Kredit absichern kann.

Ablebensversicherung

Diese sichert die Hinterbliebenen beim Ableben eines Kreditnehmers ab. Das ist besonders für Paare und Familien wichtig, damit das im Todesfall wegfallende Einkommen nicht dazu führt, die Immobilie verkaufen zu müssen. Diese Versicherung wird teilweise von Banken verpflichtend gefordert. Man kann diese „fallend“ ausführen. Das bedeutet, die Versicherungssumme ist immer nur so hoch, wie das aktuell aushaftende Kreditvolumen.

Haushaltsversicherung

Diese Versicherung greift für alle Schäden, die im Haus entstehen und sollte auf keinen Fall fehlen. Gerade bei großen Schäden, die etwa bei einem Brand oder Naturkatastrophen entstehen, macht sich diese leicht bezahlt.

Gebäudeversicherung

Sie greift da ein, wo die Haushaltsversicherung aufhört. Das Gebäude selbst sollte ebenso abgesichert sein und vor großen Schäden schützen.

Berufsunfähigkeitsversicherung

Diese unterstützt, wenn man nicht mehr fähig ist, seinen Beruf nach einer Krankheit oder einem Unfall auszuüben. Die Versicherung kann sinnvoll sein, je nachdem ob man die Rate mit der staatlichen Pension auch noch leistbar wäre oder nicht.

Bauherrenversicherung

Diese Versicherung ist notwendig, um die Baustelle und den Rohbau zu versichern. Außerdem wird auch Haftung bei Unfällen auf der Baustelle übernommen. Die ist nicht nötig, wenn man nicht selbst Bauherr ist, sondern damit eine Firma beauftragt.

Welche Bank ist die Beste für einen Hauskredit?

Das ist eine Frage, die man nicht pauschal beantworten kann. Lassen wir die Bausparkassen außen vor, so unterscheiden sich die Banken am österreichischen Markt in ihren Produkten nicht sonderlich. Den großen Unterschied machen die Kriterien, mit denen Banken über eine Finanzierungszusage entscheiden aber auch die Konditionen festlegen. So kommt es, dass ein und derselbe Kunde von manchen Banken gar nicht finanziert wird, von manchen „teure“ Konditionen erhält und von manchen Best-Konditionen.

Unsere Finanzierungsspezialist/innen kennen den regionalen Markt seit vielen Jahren und wissen genau, mit welchem Projekt sie zu welchen Banken gehen müssen, um optimale Konditionen zu erhalten.

Kann man den Hauskredit auf einmal zurückzahlen?

Ja, das ist möglich. Bei einem variabel verzinsten Kredit ist das sogar jederzeit ohne Abschläge möglich. Handelt es sich um einen Kredit mit Fixzinsphase, so sollte man sich vorab mit der Bank in Verbindung setzen. Es ist möglich bis zu € 10.000,- pro Jahr ohne Abschlag zurück zu zahlen. Darüber hinaus oder bei sofortiger Rückführung sind maximal 1 % der Kreditsumme fällig. Sonderregelungen sind durchaus möglich und sollten noch vor Kreditvertragsunterzeichnung besprochen werden.

Hauskredit bei Inflation

Dem Thema Kredit und Inflation haben wir einen eigenen Beitrag gewidmet. Daher nur kurz zusammengefasst: Wer derzeit einen Hauskredit aufnimmt, sichert sich den aktuellen Marktpreis. Auch wenn die Zinsen schwanken, der Kaufpreis und damit die Kreditsumme verändern sich nicht mehr.

Auch die Rate bleibt auf dem jetzigen Inflationsniveau. Wenn diese weiterhin mit 1-3 % steigt und der Kreditnehmer die üblichen Gehaltserhöhungen (sei es durch einen Kollektivvertrag oder Karriereaufstieg) wird die Rate im Verhältnis immer kleiner.

Auch im Vergleich zu anderen Ausgaben, die an die Inflation angepasst werden, bleibt die Rate immer gleich. Die restlichen Kosten steigen.

Ein Mieter beispielsweise bekommt in regelmäßigen Abständen Indexanpassungen weiterverrechnet.

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Häufige Fragen

Wie viel Hauskredit kann ich mir leisten?

Dazu verwendet man am besten unseren Haushaltsbudgetrechner. Laut eines Beschlusses des Europäischen Rats für Systemrisiken dürfen maximal 40% des monatlichen Einkommens (aller Kreditnehmer) für die Rate herangezogen werden.

Hauskredit berechnen

Um den Hauskredit zu berechnen, kann man unseren Wohnkreditrechner verwenden. So lassen sich entweder die Rate aus der Finanzierungssumme oder umgekehrt die mögliche Finanzierungssumme aus einem monatlichen Budget berechnen.

Aktuelle Zinsen für einen Hauskredit

Diese schwanken relativ häufig und liegen vor allem am 3 Monats EURIBOR und dem Bankenaufschlag. Welche Konditionen aktuelle durchschnittlich und bestenfalls am Markt vorliegen, kannst du mit unserem Kreditvergleich prüfen.

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Die Eigenmittel müssen mindestens 20 % der Projektkosten inklusive Nebenkosten abdecken. Optimal ist eine Eigenmittelquote von 30 %.