Sie suchen nach einem günstigen Kredit für IhreVorsorgewohnung?

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Auch für Privatpersonen und Ein-Personen-Unternehmen eine gute Anlageform

Betriebe sichern sich seit Jahrzehnten mit Vorsorgewohnungen ab. Besonders attraktiv macht diese Anlageform sowohl die Niedrigzinspolitik als auch die steuerlichen Begünstigungen. Die Vorteile dieses konservativen Anlagestils können jedoch auch für Privatpersonen oder EPUs von Interesse sein. Eine Anlagewohnung:

• bringt steuerliche Vorteile
• stellt eine langfristige Wertsteigerung dar
• ist krisensicher
• ist im Bedarfsfall als Haupt- oder Zweitwohnsitz für Kinder oder Enkelkinder nutzbar
• ist bei finanziellem Notstand ohne Bindungsfrist schnell und nahezu spesenfrei zu veräußern
• ist als Altersvorsorge nutzbar

Was sind die steuerlichen Vorteile einer Vorsorgewohnung?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Einkünfte aus der Vermietung der Vorsorgewohnung können steuerlich geltend gemacht werden. Sie können dabei nicht nur die tatsächlichen Mieteinnahmen angeben, sondern auch bestimmte Ausgaben, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen, von den Steuern absetzen.

• Wie funktioniert die AfA bei einer Vorsorgewohnung?: Über die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, setzen Sie jährlich 1,5 % des Gebäudewerts steuerlich ab. Das senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen aus der Vermietung. Wichtig ist die Aufteilung: Nur das Gebäude ist abschreibbar, der Grundanteil nicht. Eine korrekte Trennung zwischen Grund und Gebäude ist daher entscheidend für Ihre Steuerersparnis. Für Objekte, die Sie neu errichten oder anschaffen, können Sie in den ersten beiden Jahren eine beschleunigte AfA nutzen (im ersten Jahr bis zu 4,5 %, im zweiten bis zu 3 %).
• Werbungskosten: Sie können Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, von den Steuern absetzen. Dazu gehören beispielsweise Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung der Vorsorgewohnung aufgenommen wurden, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Abschreibungen und Versicherungen.
• Vorsteuerabzug: Wenn Sie als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes handeln und die Vorsorgewohnung umsatzsteuerpflichtig vermieten, können Sie die Umsatzsteuer (Vorsteuer), die auf Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie auf laufende Kosten anfällt, vom Finanzamt zurückfordern.
• Spekulationssteuer: Beim Verkauf einer Immobilie kann unter bestimmten Umständen eine Spekulationssteuer anfallen. Bei Vorsorgewohnungen, die länger als zehn Jahre gehalten werden, entfällt diese Steuer jedoch in der Regel.

Diese steuerlichen Vorteile können dazu beitragen, die Rentabilität einer Vorsorgewohnung zu erhöhen. Es ist jedoch wichtig, die aktuelle Steuergesetzgebung und mögliche Änderungen im Blick zu behalten. Außerdem kann eine individuelle steuerliche Beratung dabei helfen, die Vorteile optimal zu nutzen und mögliche Fallstricke zu vermeiden.

Wie verhält sich die langfristige Wertsteigerung?

Wohnimmobilien in Österreich haben sich über lange Zeiträume als wertstabile Anlage erwiesen. Der österreichische Wohnimmobilienpreisindex zeigt über die vergangenen Jahrzehnte einen deutlichen Aufwärtstrend, auch wenn die Preise nicht ununterbrochen steigen. Auf Phasen kräftigen Wachstums folgen immer wieder Jahre mit Seitwärtsbewegung oder leichten Rückgängen. Genau darin liegt die Stärke einer Vorsorgewohnung: Sie ist auf einen langen Anlagehorizont ausgelegt und gleicht kurzfristige Schwankungen über Ihre Haltedauer aus. Besonders in wachstumsstarken Regionen und guten Lagen außerhalb Wiens bleibt eine Eigentumswohnung eine interessante Investition. Entscheidend sind Lage, Zustand und ein realistisch kalkulierter Kaufpreis.

Vorsorgewohnung oder Anlegerwohnung: Was ist der Unterschied?

Die beiden Begriffe werden oft synonym verwendet, der Unterschied liegt in der Absicht. Die Vorsorgewohnung zielt in erster Linie auf die private Altersvorsorge und eine sichere Zusatzpension durch Mieteinnahmen. Bei der Anlegerwohnung steht stärker die kurzfristige Optimierung der Rendite im Vordergrund. Steuerlich werden beide identisch behandelt: Es gelten dieselben Regeln zu AfA, Vorsteuerabzug und Liebhaberei. Für Ihre Finanzierung macht das keinen Unterschied, wohl aber für Ihre persönliche Anlagestrategie.

Die Vorsorgewohnung als krisensichere Geldanlage

Auch in der Weltfinanzkrise, die ihren Anfang im Jahr 2007 nahm, gingen manche Anleger als Gewinner hervor. Eine Gruppe davon war die der Immobilienbesitzer. Sie konnten ihre Gewinne über ein Jahrzehnt hinweg steigern. Deshalb spricht man in diesem Zusammenhang auch von „Betongold“.
Immobilienpreise sind vor Inflation geschützt, die Mieten sind wertgesichert und die Nachfrage bleibt auch in Krisenzeiten bestehen. All diese für den Immobilienbesitzer positiven Umstände tragen dazu bei, dass seine Kaufkraft auch in Krisenzeiten erhalten bleibt.

Kann die Vorsorgewohnung im Bedarfsfall selbst genutzt werden?

Zumindest bis der Kaufpreis der Vorsorgewohnung abbezahlt ist, wird diese in der Regel nur befristet vermietet. Nach bedientem Kredit bzw. steuerlichem Totalüberschuss und Ablauf der 20-Jahres-Frist kann sie jedoch auch von Ihnen selbst, Ihren Kindern oder Enkelkindern als Haupt- oder Zweitwohnsitz genutzt werden.

Eigennutzung einer Anlagewohnung

Diese ist während der Kreditlaufzeit und dem steuerlichen Totalüberschuss nicht anzuraten. Damit würde das Modell sich zu einer normalen Eigentumswohnung wandeln und alle steuerlichen Vorteile sind dahin und müssen nachbezahlt werden.

Wie viel Eigenmittel sollen eingebracht werden?

Als Faustregel bringen Sie rund 20 bis 30 % des Kaufpreises samt Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln auf. Als Eigenmittel zählen nicht nur Bargeld, sondern auch Bausparguthaben, Wertpapiere oder eine lastenfreie Bestandsimmobilie, die Sie als zusätzliche Sicherheit einbringen. Ein solider Eigenmittelanteil verbessert Ihre Konditionen bei der Bank spürbar. Ein Vorteil der Vorsorgewohnung gegenüber dem Eigenheim: Die kalkulierten Mieteinnahmen fließen in die Finanzierbarkeit ein und stärken Ihre Position.

Achtung: Sollten Sie die Wohnung während der Laufzeit des Kredits für sich selbst nutzen wollen, haben Sie mit einer Steuernachzahlung zu rechnen! Für solche Fälle kann man zur Sicherheit Rücklagen bilden. Man weiß ja schließlich nie im Vorhinein, was im Leben so alles passiert.

Ist eine Vorsorgewohnung jederzeit veräußerbar?

Vollkommen problemlos funktioniert dies erst nach 20 Jahren bzw. steuerlichem Totalüberschuss. Der vorzeitige Verkauf im Bedarfsfall ist dennoch möglich. Sollte die Veräußerung aufgrund finanzieller Nöte vor Ablauf der 20-Jahres-Frist ins Auge gefasst werden, muss man jedoch auch mit der Rückerstattung der beim Kauf abgezogenen Vorsteuer rechnen.

Vor allem als Altersvorsorge und als Privatpension nutzbar

Als Vermieter profitiert man nach Ablauf der 20-Jahres-Frist und getilgtem Kredit von den laufenden Mieteinnahmen. Diese können die zukünftige Pension deutlich unterstützen und so den Ruhestand einkommenssicherer gestalten.

Steuerliche Aspekte

Eine Anleger- oder Vorsorgewohnung betrifft einige steuerliche Aspekte, die man kennen sollte:

Einkommensteuer

Aus steuerrechtlichter Sicht ist man mit Einnahmen einer Vorsorgewohnung einem Unternehmer gleichgestellt. Daher sind die Überschüsse (Ausgaben-Einnahmen) als Einkommensteuer zu berechnen.
Die Berechnung erfolgt hier nach dem herkömmlichen Einkommensteuersatz. Liegt dieser beispielsweise bei 50%, werden zwar die Einnahmen so versteuert, aber auch die sogenannten Werbungskosten. Von € 1.000,- Ausgaben für die Wohnung werden also die 50% abgezogen und die fällige Einkommensteuer um € 500,- reduziert.

Umsatzsteuer

Wer eine neue Immobilie kauft, zahlt in aller Regel 20% Umsatzsteuer. Diese kann man sich im Falle einer Vorsorge- oder Anlegerwohnung aber vom Finanzamt als Vorsteuer zurückzahlen lassen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Wohnung für mindestens 20 Jahre vermietet bleibt, ansonsten ist die Umsatzsteuer wieder an das Finanzamt zurückzubezahlen.
Auch noch erwähnenswert ist, dass die Umsatzsteuer für die Vermietung 10% beträgt, wenn die Wohnung zu „Wohnzwecken“ vermietet wird und auch „unecht steuerbefreit“ sein kann, wenn es sich um Büro oder Lagerflächen handelt.

Immobilienertragsteuer

Diese verhält sich wie bei allen Immobilienverkäufen. Sie fällt also nur bei Verkauf oder Übergabe an und wird vom Überschuss berechnet (Verkaufspreis – Ankaufspreis).

Die Risiken einer Vorsorgewohnung

Steuerliche Risiken:

Besonders bei der vorzeitigen Einstellung der Vermietung oder Veräußerung sollte man die Steuernachzahlung nicht aus den Augen verlieren.
Ebenso wichtig ist es, sich mit dem Begriff der „Liebhaberei“ auseinanderzusetzen. Die Immobilie gilt als solche, wenn nach 20 Jahren kein Totalüberschuss erreicht wird, das Objekt also Verluste verursacht. Sobald die Immobilie als Liebhaberei gilt, ist mit Steuernachteilen zu rechnen.

Mietausfallsrisiko:

Bei Mietausfall aufgrund eines Leerstands sind die anfallenden Kosten weiterhin zu tragen. Dann wir man den Kredit sowie Instandhaltungs- und Betriebskosten so lange ohne Mieteinnahmen bedienen müssen, bis das Objekt wieder vermietet ist.

Wie schützen Sie sich vor steigenden Zinsen?

Gegen steigende Zinsen haben Sie zwei bewährte Wege. Erstens der Fixzinskredit: Er gibt Ihnen Planungssicherheit über die gesamte Fixzinsdauer, weil Ihre Rate gleich bleibt. Zweitens der Zinscap: Er deckelt bei einer variablen Finanzierung die maximale Zinsbelastung nach oben, während Sie von fallenden Zinsen weiter profitieren. Gerade bei knapp kalkulierten Vorsorgewohnungen bringt diese Absicherung Ruhe in die Rechnung. Welche Variante besser passt, hängt von Ihrer Kalkulation und Risikoneigung ab. Wir vergleichen beide Wege für Sie.

Kostenrisiko:

Das Kostenrisiko sollten vor allem Besitzer von Altbauwohnungen nicht aus den Augen verlieren. Mieteinnahmen sind kein Garant für die problemlose Erhaltung, Reparatur und Instandhaltung einer Immobilie. Als Eigentümer trägt man das volle Kostenrisiko.
Optimistische Renditeversprechen: Die Arbeiterkammer spricht bei einem Renditeversprechen von 3,5 % bis 3,9 % oder einem „Vermietungsgrad von bis zu 100 Prozent“ von überzogenem Optimismus. Immobilienanlage rechnen sich über sehr lange Zeiträume, kurzfristige Hochrechnungen sind hier ohnehin nicht relevant.

Wann gilt die Vorsorgewohnung als Liebhaberei?

Wer vermietet, muss dem Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen. Genau dafür dient die Prognoserechnung: Sie zeigt, dass Ihre Vermietung innerhalb eines absehbaren Zeitraums einen Gesamtüberschuss erwirtschaftet. Bei der kleinen Vermietung, also einer einzelnen Eigentumswohnung, liegt dieser Zeitraum aktuell bei rund 25 Jahren ab Vermietungsbeginn, längstens 28 Jahre ab dem ersten Aufwand. Gelingt der Nachweis nicht, stuft das Finanzamt die Vermietung als „Liebhaberei“ ein. Die Folge: Die Steuervorteile gehen rückwirkend verloren. Lassen Sie die Prognoserechnung daher von einer Steuerberatung erstellen.

Alternativen zur Geldanlage in Immobilien

Anstatt sein Geld in eine Vorsorgewohnung zu stecken, kann man alternativ auch in folgende zwei Modelle investieren:

Das Bauherrenmodell

Eine sanierungsbedürftige Immobilie wird von einer Investorengruppe erstanden, saniert und vermietet. Auch hier genießt man als Investor steuerliche Vorteile, die der einer Vorsorgewohnung ähnlich sind. Eine Unterscheidung wird zwischen großem und kleinem Bauherrenmodell getroffen, wobei der große Bauherr mehr Einfluss nehmen und mehr Rendite erwarten kann, jedoch dafür auch mehr finanzielles Risiko trägt.

Immobilienfonds

Immobilienfonds bergen weniger finanzielles Risiko und sind schon um kleinere Anlagebeträge ab 2.000 Euro zu erstehen. Wenn man das Kredit- oder Zinsänderungsrisiko nicht tragen will oder schlicht keine Eigenmittel besitzt, greift man besser zum Immobilienfonds.
Falls Sie unsicher sind, unterstützen wir Sie sehr gerne in einem unverbindlichen Beratungsgespräch über die Vor- und Nachteile einer Immobilie als Anlage und können Ihnen auch Beispielrechnungen und Finanzierungsangebote zur Verfügung stellen. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Vorteile und Nachteile einer Vorsorgewohnung

Wie alles im Leben hat auch die Geldanlage in Immobilien ihre positiven und negativen Seiten.

Die optimale Vorsorgewohnung finden

Um die Risiken als Inhaber einer Vorsorgewohnung zu minimieren, sollte schon bei der Auswahl des Objektes mit Bedacht vorgegangen werden. Doch woran erkennt man eine gute Vorsorgewohnung?
Einige wichtige Faktoren sind:

• gute Lage: Die Lage der Immobilie entscheidet nicht zuletzt darüber, ob das Objekt begehrt ist oder das Risiko für Mietausfälle steigt. Eine Mietwohnung am Land wird in der Regel schwieriger zu vermieten sein, als eine zentral gelegene Stadtwohnung. Auch die durchschnittlichen Mieteinnahmen unterscheiden sich von Gebiet zu Gebiet teils stark. Diese sollten immer in Relation zum Kaufpreis gesetzt werden. Denn sind die Mieteinnahmen niedrig, der Kaufpreis aber hoch, wird es schwierig, Gewinn zu erzielen. Ideal sind ein angemessener Kaufpreis bei recht guten Mietsätzen.
• Neubau: Im Vergleich zum Altbau profitieren Sie bei einer Neubau-Vorsorgewohnung von moderneren Grundrissen, geringeren Instandhaltungskosten und einer freieren Mietzinsbildung. Bei freifinanzierten Neubauten ist die Miethöhe grundsätzlich frei vereinbar, weil sie nicht den Mietzinsobergrenzen des Mietrechtsgesetzes (Richtwert- oder Kategoriemietzins) unterliegen. Das führt in der Praxis oft zu stabileren und besser kalkulierbaren Mieteinnahmen. Achten Sie beim Neubau zusätzlich auf Bauträger, Lage und eine realistische Einschätzung der erzielbaren Miete.
• Wohnungsgröße: In Zeiten, in denen Miet- und Energiepreise stetig steigen, sind große Wohnungen für Personen mit einem niedrigen bis durchschnittlichen Einkommen häufig schlichtweg nicht mehr leistbar. Kleinere Wohnungen bis maximal 60 m2 können am leichtesten vermietet werden.
• Hochwertige Ausstattung: Ob ein Objekt leicht vermietet werden kann, hängt natürlich auch von der Ausstattung ab. Es lohnt sich hier etwas mehr Geld in die Hand zu nehmen und die Wohnung mit einer hochwertigen Einbauküche und modernen Sanitätsobjekten auszustatten. Auch zusätzliche Flächen wie ein Balkon oder eine Terrasse sowie ein Kellerabteil werten eine Wohnung auf.

Häufige Fragen

Quellen:

• AfA / Abschreibung: BMF – Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung
• Verkauf / ImmoESt: oesterreich.gv.at – Immobilienertragsteuer (ImmoESt)
• Liebhaberei / Prognoserechnung: WKO – Liebhaberei im Steuerrecht