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Vorsorgewohnung finanzieren

Eine Eigentumswohnung zu kaufen, um sie als Vorsorgewohnung zu vermieten, ist heute schon längst nicht mehr nur zur betrieblichen Vorsorge von Interesse.

Seit der Finanzkrise investieren auch viele Private wieder vermehrt in Sach- statt in Geldwerte.

Hier erfährst du, warum eine Vorsorgewohnung auch für dich eine interessante Möglichkeit zur Altersvorsorge sein kann und wie wir dich dabei unterstützen können.

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Finanzexperte Wilhelm Schantl im Gespräch zum Thema Vorsorgewohnung finanzieren

Auch für Privatpersonen und Ein-Personen-Unternehmen eine gute Anlageform

Betriebe sichern sich seit Jahrzehnten mit Vorsorgewohnungen ab. Besonders attraktiv macht diese Anlageform sowohl die aktuelle Nullzinspolitik als auch die steuerlichen Begünstigungen. Die Vorteile dieses konservativen Anlagestils können jedoch auch für Privatpersonen oder EPUs von Interesse sein:

  • steuerliche Vorteile
  • langfristige Wertsteigerung
  • krisensicher
  • im Bedarfsfall als Haupt- oder Zweitwohnsitz, für die Kinder oder Enkelkinder nutzbar
  • bei finanziellem Notstand ohne Bindungsfrist schnell und nahezu spesenfrei zu veräußern
  • als Altersvorsorge nutzbar
Hinweis: Für den Kauf einer Vorsorgewohnung sollten mindestens 10 Prozent Eigenmittel vorhanden sein. Diese können auch in Form von Wohnbauanleihen oder Immobilien vorhanden sein.a zur Kapitaltilgung verwendet werden sollte.

Steuerliche Vorteile einer Vorsorgewohnung

Von besonderer Bedeutung bei der steuerlichen Absetzbarkeit ist die Unterscheidung zwischen Einkommenssteuer und Umsatzsteuer. Als Vermieter erzielt man sogenannte „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“.

Das heißt, man kauft zunächst eine Eigentumswohnung ohne Umsatzsteuer (20 %), hat jedoch danach als Vermieter Einkommens- und Umsatzsteuer aus den generierten Mieten abzuführen.

Im Gegenzug kann man außergewöhnliche Belastungen, Sonderausgaben, Kreditzinsen, Finanzierungsnebenkosten, Instandhaltungsaufwände, Verwaltungskosten, Steuerberatungskosten und Freibeträge, die mit der Vorsorgewohnung in Verbindung stehen, geltend machen.

Hinweis: Unmittelbar nach dem Kauf der Vorsorgewohnung muss eine Anzeige am Finanzamt erfolgen!

Vorsorgewohnungen werden vom Finanzamt mit zahlreichen „Steuer-Zuckerln“ bedacht. So kann beispielsweise der Kauf der Wohnungseinrichtung steuermindernd geltend gemacht werden. Hier gilt die verkürzte steuerliche Abschreibung auf zehn Jahre.

Langfristige Wertsteigerung

In den vergangenen Jahrzehnten ist der Wert einer Immobilie drastisch gestiegen. Wie der Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank zeigt, sind auch aktuell noch Wertsteigerungen zu verzeichnen. Besonders hoch gestiegen ist jedoch seit 2018 der Wert gebrauchter Eigentumswohnungen außerhalb Wiens. Das macht sie wiederum nicht nur als Vorsorgewohnung, sondern auch als Anlegerwohnung interessant.

Diese Tendenz wird sich vermutlich noch einige Zeit fortsetzen, jedoch nicht mehr mit solch hohen Wertsteigerungen wie sie bis zum Jahr 2017 verzeichnet werden konnten.

Der Unterschied zwischen Vorsorgewohnung und Anlegerwohnung:

Einziger Unterschied ist der Zweck des Kaufs. Bei der Vorsorgewohnung steht die persönliche Absicherung, bei der Anlegerwohnung die Rendite im Vordergrund. Steuerliche Unterscheidungen gibt es keine. Es handelt sich daher nur um unterschiedliche Synonyme.

Die Vorsorgewohnung als krisensichere Geldanlage

Auch in der Weltfinanzkrise, die ihren Anfang im Jahr 2007 nahm, gingen manche Anleger als Gewinner hervor. Eine Gruppe davon war die der Immobilienbesitzer. Sie konnten ihre Gewinne über ein Jahrzehnt hinweg steigern. Es hat einen Grund, warum man in diesem Zusammenhang von „Betongold“ spricht.

Immobilienpreise sind vor Inflation geschützt, die Mieten sind wertgesichert und die Nachfrage bleibt auch in Krisenzeiten bestehen. All diese für den Immobilienbesitzer positiven Umstände tragen dazu bei, dass seine Kaufkraft auch in Krisenzeiten erhalten bleibt.

Die Vorsorgewohnung kann im Bedarfsfall von Ihnen, Ihren Kindern oder Enkelkindern genutzt werden

Zumindest so lange, wie der Kaufpreis der Vorsorgewohnung abbezahlt wird, wird diese in der Regel nur befristet vermietet. Nach bedientem Kredit bzw. steuerlichem Totalüberschuss und Ablauf der 20-Jahres-Frist kann sie jedoch auch von dir selbst, deinen Kindern oder Enkelkindern als Haupt- oder Zweitwohnsitz genutzt werden.

Eigennutzung einer Anlagewohnung

Diese ist während der Kreditlaufzeit und dem steuerlichen Totalüberschuss nicht anzuraten. Damit würde das Modell sich zu einer normalen Eigentumswohnung wandeln und alle steuerlichen Vorteile sind dahin und müssen nachbezahlt werden.

Wie viel Eigenkapital soll eingebracht werden?

Die üblichen 20% Eigenmittel, die auch für Immobilien mit Eigennutzung gelten, sollten auch für die Vorsorgewohnung gelten. Je höher der Eigenmittelanteil desto niedriger die monatliche Belastung. Damit sinkt auch das allgemeine Risiko (siehe weiter unten zu den Risiken).

Aus finanzieller Sicht sollte die 40% Marke aber auch nicht weit übersprungen werden. Hier kann es durchaus günstiger sein,  gleich zwei Vorsorgewohnungen oder eine mit höherem Kaufpreis zu suchen. Grund dafür ist vor allem, dass die erhaltene Miete ja zur Kapitaltilgung verwendet werden sollte.

Achtung: Solltest du die Wohnung während der Laufzeit des Kredits für dich selbst nutzen wollen, hast du mit einer Steuernachzahlung zu rechnen! Für solche Fälle kann man zur Sicherheit Rücklagen bilden. Man weiß ja schließlich nie im Vorhinein, was im Leben so alles passiert.

Unser Versprechen

Jederzeit veräußerbar

Vollkommen problemlos funktioniert dies ebenso erst nach 20 Jahren bzw. steuerlichem Totalüberschuss. Der vorzeitige Verkauf im Bedarfsfall ist dennoch möglich. Sollte die Veräußerung aufgrund finanzieller Nöte vor Ablauf der 20-Jahres-Frist Zeit ins Auge gefasst werden, muss man auch mit der Rückerstattung der beim Kauf abgezogenen Vorsteuer rechnen.

Vor allem als Altersvorsorge und als Privatpension nutzbar

Als Vermieter profitiert man nach Ablauf der 20-Jahres-Frist und getilgtem Kredit von den laufenden Mieteinnahmen. Diese können die zukünftige Pension deutlich unterstützen und so den Ruhestand deutlich einkommenssicherer gestalten.

Steuerliche Aspekte

Eine Anleger- oder Vorsorgewohnung bringt einige steuerliche Themen mit, die man kennen sollte:

Einkommensteuer

Aus steuerrechtlichter Sicht ist man mit einer Vorsorgewohnung einem Unternehmer gleichgestellt. Daher sind die Überschüsse (Ausgaben-Einnahmen) als Einkommensteuer zu berechnen.

Die Berechnung erfolgt hier nach dem herkömmlichen Einkommensteuersatz. Liegt dieser beispielsweise bei 50%, werden zwar die Einnahmen so versteuert, aber auch die sogenannten Werbungskosten ebenso. Von € 1.000,- Ausgaben für die Wohnung werden also die 50% abgezogen und die fällige Einkommensteuer um € 500,- reduziert.

Umsatzsteuer

Wer eine neue Immobilie kauft, zahlt in aller Regel 20% Umsatzsteuer darauf. Diese kann man sich im Falle einer Vorsorge- oder Anlegerwohnung aber vom Finanzamt als Vorsteuer zurückzahlen lassen. Vorraussetzung dafür ist jedoch, dass die Wohnung für mindestens 20 Jahre vermietet bleibt, ansonsten ist die Umsatzsteuer wieder an das Finanzamt zurückzubezahlen.

Auch noch erwähnenswert ist, dass die Umsatzsteuer für die Vermietung 10% beträgt, wenn die Wohnung zu „Wohnzwecken“ vermietet wird und auch „unecht steuerbefreit“ sein kann, wenn es sich um Büro oder Lagerflächen handelt.

Immobilienertragsteuer

Diese verhält sich wie bei allen Immobilienverkäufen. Sie fällt also nur bei Verkauf oder Übergabe an und wird vom Überschuss berechnet (Verkaufspreis – Ankaufspreis).

Die Risiken einer Vorsorgewohnung

Steuerliche Risiken:

Besonders bei der vorzeitigen Einstellung der Vermietungstätigkeit oder Veräußerung sollte man die Steuernachzahlung nicht aus den Augen verlieren. Ebenso wichtig ist es, sich mit dem Begriff der „Liebhaberei“ auseinanderzusetzen. Sobald die Immobilie als solches gilt, ist mit Steuernachteilen zu rechnen.

TIPP: Lass dich von deinem Steuerberater über die steuerlichen Risiken im Todesfall beraten.

Mietausfallsrisiko:

Bei Mietausfall aufgrund eines Leerstands sind die anfallenden Kosten weiterhin zu tragen. Dann wir man den Kredit sowie Instandhaltungs- und Betriebskosten so lange ohne Mieteinnahmen bedienen müssen, bis das Objekt wieder vermietet ist.

Zinsänderungsrisiko:

Hier gibt es mehrere Möglichkeiten sich abzusichern. Wenn noch genügend monatliches Budget vorhanden ist, um steigende Kreditraten damit decken zu können, kann man auch ohne Zinsabsicherung finanzieren. Falls das Budget knapp ist, oder man sowieso gerne auf der sicheren Seite ist, sind Fixzinskredite oder Zinscaps ein bewährtes Mittel.

Kostenrisiko:

Ein Punkt, den vor allem auch Besitzer von Altbauwohnungen berücksichtigen sollten. Mieteinnahmen sind kein Garant für die problemlose Erhaltung, Reparatur und Instandhaltung einer Immobilie. Als Eigentümer trägt man das volle Kostenrisiko.

Optimistische Renditeversprechen: Die Arbeiterkammer spricht bei einem Renditeversprechen von 3,5 bis 3,9 Prozent oder einem „Vermietungsgrad von bis zu 100 Prozent“ von überzogenem Optimismus. Immobilienanlage rechnet sich über sehr lange Zeiträume, kurzfristige Hochrechnungen sind hier ohnehin nicht so relevant.

Wann gilt die Vorsorgewohnung als Liebhaberei?

Wenn man nach 20 Jahren keinen Totalüberschuss erzielt und bei der Bewirtschaftung des Mietobjekts Verluste entstehen spricht das Finanzamt von Liebhaberei. Das Erreichen des Totalüberschusses wird in einer sogenannten Prognoserechnung festgehalten. Einfach ausgedrückt: da man als Immobilienvermieter als Geschäftsperson auftritt und Ausgaben steuerlich geltend machen kann, muss dieses Geschäft auch früher oder später Gewinn erzielen.

Alternativen zur Geldanlage in Immobilien

Anstatt in eine Vorsorgewohnung kann alternativ auch in folgende zwei Modelle investieren:

Das Bauherrenmodell

Eine sanierungsbedürftige Immobilie wird von einer Investorengruppe erstanden, saniert und vermietet. Auch hier genießt man als Investor steuerliche Vorteile, die der einer Vorsorgewohnung ähnlich sind. Eine Unterscheidung wird zwischen großem und kleinem Bauherrenmodell getroffen, wobei der große Bauherr mehr Einfluss nehmen und mehr Rendite erwarten kann, jedoch dafür auch mehr finanzielles Risiko trägt.

Immobilienfonds

Immobilienfonds bergen weniger finanzielles Risiko und sind schon um kleinere Anlagebeträge ab rund 2.000 Euro zu erstehen. Wenn man das Kredit- oder Zinsänderungsrisiko nicht tragen will oder schlicht keine Eigenmittel besitzt, greift man besser zum Immobilienfonds.

Falls du unsicher bist, unterstützen wir dich sehr gerne in einem unverbindlichen Beratungsgespräch über die Vor- und Nachteile einer Immobilie als Anlage und können dir auch Beispielrechnungen und Finanzierungsangebote zur Verfügung stellen. Wir freuen uns auf deine Anfrage!

Vorteile und Nachteile einer Vorsorgewohnung

Wie alles im Leben hat auch die Geldanlage in Immobilien ihre positiven und negativen Seiten.

 

Vorteile Nachteile
stabiler Werterhalt zu Beginn steile Lernkurve um steuerliche Vorteile gut nutzen zu können
vergleichsweise hohe Renditen Veräußerung kann je nach Marktlage mehrere Monate dauern
Finanzierung wird großteils vom Mieter bezahlt Mietausfallsrisiko
Je nach Eigenmittelanteil zusätzliches monatliches Einkommen Zinsrisiko (bei variabler Verzinsung)

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital benötigt man für eine Vorsorgewohnung?

Empfehlenswert ist eine Eigenmittelquote von 30-50%. Die Finanzierung selbst ist zwar auch mit weniger möglich, das Risiko wird durch eine höhere Quote aber reduziert.

Wie lange muss eine Vorsorgewohnung vermietet werden?

20 Jahre, um die Umsatzsteuerbefreiung zu nutzen. Wird die Wohnung davor weiterverkauft oder selbst genutzt, muss die Umsatzsteuer zurück bezahlt werden.

Was versteht man unter Vorsorgewohnung?

Eine Vorsorgewohnung wird nicht zum Zweck der Eigennutzung sondern zu Renditegründen gekauft. Die Wohnung wird vermietet und die Einnahmen generieren auf lange Sicht ein Zusatzeinkommen. Viele verwenden diese Anlageform als zusätzliche Absicherung in der Pension.

Über den Autor: Detlef Krotz
Seit über 8 Jahren ist Detlef Krotz bereits in der heimischen Finanzbranche als Finanzierungsspezialist tätig. Er berät täglich Kunden und Partner, die sich mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigen.

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  1. Jon Keller, 30. Mai 2021

    Das Prinzip mit dem Bauherrenmodell kannte ich bisher noch nicht. Es ergibt allerdings Sinn, dass man eine Unterscheidung zwischen großem und kleinem Bauherrenmodell macht und der große Bauherr mehr finanzielles Risiko trägt. Wir fangen nun auch an in Immobilien zu investieren, daher ist das Thema sehr interessant für mich.

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