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Der Weg zuR
Optimalen Immobilienfinanzierung
Eine Immobilienfinanzierung gehört zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben eines Menschen. Mit Laufzeiten von bis zu 40 Jahren und mehr, wenn es sich um einen sogenannten Generationenkredit handelt, sollte man vorab einiges berücksichtigen.
Wir als OPTIFIN GmbH unterstützen dich gerne bei der Suche nach der richtigen Finanzierungsform und beim Vergleich der Anbieter am Markt. Unsere Finanzierungsspezialist/innen freuen sich auf deine Anfrage!
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Wie funktioniert Eine
Immobilienfinanzierung über Optifin?
Nach deiner Anfrage meldet sich einer unserer Finanzierungsspezialisten aus deiner Region um die Details zu besprechen.
Bei einem gemeinsamen Beratungsgespräch, dass telefonisch, digital oder vor Ort durchgeführt werden kann, helfen wir dir dabei, die richtige Finanzierungsform, Laufzeit und Details zu bestimmen.
Danach beginnen wir mit dem Vergleich der verschiedenen Anbieter, die speziell für dich und deine Finanzierung in Frage kommen.
Sobald wir die günstigsten Finanzierungsangebote gefunden haben, entscheidest du bequem, welches davon dir am ehesten zusagt.
Bei der Kreditvertragsunterzeichnung mit der Bank begleitet dich unser Finanzierungsspezialist vor Ort und unterstützt dich bei weiteren Fragen, etwa wie die Auszahlung erfolgt oder wann die erste Rate verrechnet werden soll.
Erst mit der Unterschrift bei der Bank, gehst du eine Verbindlichkeit gegenüber der Bank ein. Unser Finanzierungsspezialist erhält sein Beratungshonorar von der finanzierenden Bank, also ohne zusätzliche Kosten für dich.
Unser Versprechen: ›› Wir finden die optimale Finanzierung! ‹‹
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Was unsere Kunden sagen
Fr. Donner hat mich bestens betreut, weit über ein normales Maß hinaus! Kann ich 1000% empfehlen.
Karin M. Burgenland
Auf der Suche nach einer Alterswohnung für meine Frau und mich wurde wir auf sie von einem Bauträger aufmerksam gemacht. Die Auswahl und Produktvielfalt der Banken hat uns fasziniert. Eine Lösung für alle Themen scheint es wohl zu geben. Wir können uns nun im Alter noch mehr leisten als wir dachten.
Roland P., Wien
Ich bin sehr froh, dass mir mein Bauträger die Kollegen der Optifin empfohlen hat. Die hatten die Lösung für meine Idee, eine Wohnung für meinen Lebensabend zu kaufen und dennoch mein Einfamilienhaus noch weitere 10 Jahre zu nutzen. Ich kann mir nun beides sehr gut leisten. Ich hätte nicht gedacht, dass es derartig viele Banken mit damit verbundenen unterschiedlichen Lösungsansätzen gibt. Eine davon hat perfekt gepasst. Die hätte ich bei dieser Vielfalt an Banken und Produkten mit unterschiedlichen Konditionen, niemals selbst gefunden.
Hans A. Zeltweg
Ein Freund hat mich auf diese Seite aufmerksam gemacht. Ich habe mir eine eigene Wohnung kaufen können und brauche nun keine Miete mehr bezahlen. Gleichzeitig bleiben mir um € 115,-- mehr im Haushaltsbudget übrig. Damit kann ich nun weiter sparen und den Kredit vorzeitig zurückzahlen.
Kevin St. Graz
In einem netten Gespräch lernte ich den Geschäftsführer kennen und wir sprachen über meine Finanzierungspläne und meine Ängste im Umgang mit eventuell steigenden Zinsen. In der Zwischenzeit habe ich das Projekt und habe einen Kredit mit einer Zinsobergrenze, welchen ich mir immer gut leisten werde können. Top Beratung und Abwicklung.
Kurt E. Graz
Häufige Fragen
Wieviel Kredit ist leistbar?
Diese Frage kann man aus drei Blickwinkeln betrachten, die wir kurz erläutern:
1. Voraussetzungen um einen Kredit zu erhalten
Hier geht es in erster Linie darum, der Bank gegenüber rechtliche oder bonitätsbedingte Voraussetzungen zu erfüllen, diese sind zwar von Bank zu Bank unterschiedlich, aber orientieren kann man sich an folgenden Punkten:
- positiver KSV Auszug (keine negativen Einträge)
- mindestens 18 Jahre alt
- Sicherheiten (Eigenmittel, Immobilien, Wertpapierdepot, Bürgschaften, etc.)
- regelmäßiges, nachweisbares Einkommen
Sind diese Grundvoraussetzungen abgehakt, kann man in die nächsten Eckpunkte bestimmen, um die mögliche Kredithöhe zu bestimmen.
2. Haushaltsbudget berechnen
Um die maximale mögliche Rate zu berechnen gibt es wieder mehrere Ansätze, die von Bank zu Bank unterschiedlich vorgegeben werden. Wir konzentrieren uns daher auf einen Ansatz, der ein möglichst große Sicherheitsreserve zur Folge hat.
Hierzu gibt es die grobe Faustformel – die Rate darf maximal 40% des Familieneinkommens ausmachen und es sollten 15% Sicherheitsreserve hinzugerechnet werden.
Für die Berechnung geht man folgendermaßen vor:
- Monatliches Familieneinkommen
- Lebenserhaltungskosten (etwa € 450,- für die erste Person und € 250,- für jede weitere)
- Transport (PKWs, Motorräder, Bahn- oder Bustickets)
- Medien (Handy, Fernsehen, Internet)
- Versicherungen (hier nur notwendige, nicht kündbare Versicherungen)
- Betriebskosten für die neue Immobilie (ca. € 2,20 pro qm)
- bestehende Kredite, Wohnbauförderung Rückzahlung
Vom Ergebnis werden nun weitere 15% des Familieneinkommens als Sicherheitsreserve abgezogen, der Rest steht nun für eine Immobilienfinanzierungsrate zur Verfügung.
Diese können wir einfach mit dem Kreditrechner berechnen. Dazu die Laufzeit so lange wählen, dass man spätestens zu Pensionsantritt fertig ist und die Zinsen auf eine sogenannte fiktive Rate von 3,5% einstellen. Nun können wir die Finanzierungssumme so lange verschieben, bis wir die gewünschte Rate erreichen.
Die fiktive Rate berücksichtigt einen eventuellen Zinsanstieg während der Laufzeit. Alternativ kann man einen Fixzins zu aktuellen Konditionen für die gesamte Laufzeit annehmen.
3. Eigenmittel berechnen
Auch wenn es immer wieder Ausnahmen gibt, die eine 100% oder Vollfinanzierung ermöglichen, sollte man einen minimalen Eigenmittelanteil von etwas über 10% anstreben.
Besser sind 20-40%, gerade für junge Familien ist das aber mitunter aus eigener Kraft schwierig.
Die Berechnung der Eigenmittelquote erfolgt aber nicht auf Basis des Kaufpreises, sondern der Gesamtkosten. Dazu ein Beispiel:
Eine Immobilie kostet € 300.000,- und wird von der Bank auch so bewertet. Nun kommen noch Nebenkosten in der Höhe von ca. 10% für Makler, Grundbucheintragung, Grunderwerbssteuer und Notarkosten hinzu.
Die Projektsumme beträgt also:
€ 300.000,- plus 10% = € 330.000,- oder 110%
Diese 10% müssen also mindestens in Form von Eigenmittel oder Sicherheiten zur Verfügung stehen, da die meisten Banken diese nicht mitfinanzieren.
Der Rechenweg wenn die Eigenmittel bekannt sind lautet also:
Eigenmittel x 10 = maximale Finanzierungssumme
Umgekehrt wenn man von der benötigten Finanzierungssumme ausgeht:
Finanzierungssumme : 10 = benötigte Eigenmittel
Hinweis: 10% sind als das absolute Minimum zu betrachten, je mehr Eigenmittel eingebracht werden können, desto geringer ist das Risiko bei Zinsschwankungen und desto bessere Konditionen erhalten Sie von den Banken.
Egal welche Finanzierungssumme nun die niedrigere ist, die aus den Eigenmitteln berechnete oder die vom Haushaltsbudget berechnete, diese ist die ausschlaggebende an der man sich orientieren kann.
Was ist die perfekte Laufzeit?
Zur Auswahl der perfekten Laufzeit für eine Immobilienfinanzierung gibt es viele Mythen und Glaubenssätze. Aus einer professionellen und sicherheitsbetonten Sichtweise gibt es aber nur eine richtige Antwort:
So lange wie möglich!
Der Grund dafür ist einfach: Sie erhalten so die kleinstmögliche Rate für Ihre Finanzierung. Eine vorzeitige Kündigung bzw. Tilgung ist immer möglich. Nur in der Fixzinsphase muss man mit Abschlägen rechnen, die aber in vertretbarem Rahmen liegen, zudem sind jährliche Sonderzahlungen auch hier ohne Abschlag möglich.
Wählt man hingegen eine kürzere Laufzeit, die man sich gerade noch leisten kann, besteht jederzeit das Risiko unvorhergesehener Schickschalsschläge, die das gewohnte Einkommen reduzieren. Eine spätere “Verlängerung” des Kredites ist nur mittels Umschuldung möglich, die gerade in solchen Situationen nicht immer möglich ist.
Deshalb lieber die lange Laufzeit wählen und die Differenz zur kürzeren Rate wegsparen und einmal jährlich oder nach Ende der Fixzinsphase vorzeitig tilgen.
Was kostet eine Finanzierung über Optifin?
Durch unsere Beratungsleistung entstehen keine zusätzlichen Kosten. Unser Honorar erhalten wir von der Bank oder Bausparkasse, bei der die Finanzierung abgeschlossen wurde.
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Welche Nebenkosten gibt es beim Immobilienkauf?
Wie bereits weiter oben erwähnt, gibt es bei einem Immobilienkauf in Österreich Nebenkosten in Höhe von ca. 10%.
Die Bestandteile der Nebenkosten sind wie folgt:
- Grunderwerbsteuer 3,5%
- Grundbucheintragungsgebühr 1,1%
- Immobilienmakler 3,6% (inkl. Ust)
- Kaufvertragsgebühren 2%
Ergibt in Summe exakt 10,2% des Kaufpreises lt. Kaufvertrag.
Unterschiede gibt es bei der Provision für den Immobilienmakler und bei den Kaufvertragsgebühren, die oben genannten Kosten sind maximal Werte.
Fix oder variabel verzinst?
Diese Frage erlaubt keine richtige oder falsche Antwort. Der zugrunde liegende Zinssatz hängt vom Leitzins ab, das ist fast ausschließlich der 3 Monats Euribor.
Da niemand vorhersagen kann, wie sich dieser für die nächsten Jahre und Jahrzehnte entwickelt, kann auch der beste Experte keine zutreffenden Vorhersagen treffen.
Für die eigene Entscheidung hilft aber, die Einschätzung nach Haushaltsbudget um das Risiko besser beurteilen zu können.
Wenn die Kreditrate das Haushaltsbudget inkl. 15% Sicherheitsreserve bereits ausschöpft, sollte man auf jede Sicherheitsreserve zurückgreifen, die man bekommen kann.
In Fällen, in denen also mit knappem Budget kalkuliert wird, ist der Fixzinskredit also eine gute Wahl. Gerade in der aktuellen Fixzinsphase “kauft” man sich so Sicherheit für relativ kleines Geld.
Wer hingegen noch Platz in seinem Haushaltsbudget hat und die Kreditrate nur einen kleinen Teil des Budgets in Anspruch nimmt, kann durchaus von einem variablen Zinssatz profitieren. Bei so einer Budgetverteilung kann das Risiko steigender Zinsen auch aus den monatlichen Einnahmen gut getragen werden.
Wenn man sich nicht entscheiden kann besteht auch immer die Möglichkeit, die beiden Kreditarten zu mischen und einen Teil fix verzinst zu finanzieren und den Rest variabel.
Bei der Entscheidung hilft auch unser Kreditvergleich mit Marktüberblick.
Wo bekommt man den günstigsten Immobilienkredit?
Das lässt sich am besten durch unsere Finanzierungsspezialisten feststellen. Grund dafür ist, dass es in Österreich keine einheitlichen Vorgaben für Immobilienkredite gibt.
Jede Bank hat ganz eigene Vorstellungen davon, was ein Kunde mit guter Bonität ist. Manche Banken vergeben ihre Top Konditionen erst dann, wenn der Kunde 50% oder mehr Eigenkapital mitbringt.
Anderen Banken ist das völlig egal, Sie möchten nur ein möglichst hohes Einkommen im Verhältnis zur Kreditrate sicherstellen.
Diese Kriterien schwanken aber nicht nur zwischen den Banken, sondern auch innerhalb der Bundesländer, bei manchen Banken sogar zwischen den Filialen und Mitarbeitern. Auch zeitliche Änderungen gibt es ständig, je nachdem wie bspw. die Eigenkapitalquote der Bank aussieht oder welche Strategie die Geschäftsführung verfolgt.
Um einen umfassenden Vergleich anzustellen sind aber vor allem die individuellen Eigenheiten der jeweiligen Finanzierung zu berücksichtigen.
Unsere Finanzierungsspezialisten haben jahrelange Erfahrung in Ihrer Region und wissen genau, welcher Kunde bei welchem Institut die besten Konditionen erhält.
Welche Unterlagen werden für die Finanzierung benötigt?
Am besten besprechen Sie das mit unseren Finanzierungsspezialisten, die regional genau wissen, was die entsprechende Bank benötigt.
Wer sich schon vorab selbst vorbereiten möchte, kann aber zumindest von folgenden Unterlagen ausgehen:
- Letzte 3 Gehaltszettel oder Jahreslohnzettel
- Eigenmittelnachweise
- Unterlagen zur Immobilie (Exposé, Pläne, Kaufvertragsentwurf)
- Kostenaufstellung/Finanzierungsplan
- Haushaltsrechnung (erhalten Sie von unseren Finanzierungsspezialisten)
- Lichtbildausweis
Wie lange dauert es bis zur Zusage?
Auch das hängt etwas von den individuellen Voraussetzungen ab, in der Regel erhalten wir aber innerhalb von 1-2 Werktagen Finanzierungszusagen für unsere Kunden, sobald alle notwendigen Unterlagen vorhanden sind.
Zu diesem Zeitpunkt können wir in aller Regel bereits mehrere Angebote vergleichen und unseren Kunden das beste darunter vorlegen.
Eine Finanzierung für eine Ferienimmobilie im Ausland, ist das möglich?
Egal ob es ein Ferienhaus in Kroatien oder Italien ist, grundsätzlich ist auch das möglich. Dafür benötigen wir allerdings Sicherheiten die österreichische Banken verwerten können, wie eine lastenfreie Immobilie.
Erhalten Selbständige eine Immobilienfinanzierung?
Absolut. Es werden weitere Einkommensunterlagen benötigt, wie etwa ein aktueller Auszug des Steuerkontos und die letzte Steuererklärung, ansonsten besteht aber kein Unterschied zur Finanzierung eines Angestellten.
Kann man eine Immobilie finanzieren, wenn man im Ausland lebt oder ausländischer Nationalität ist?
Ja auch das ist problemlos möglich. Wichtig ist, dass sich die Immobilie in Österreich befindet. Einkommen in EURO ist ein Vorteil, wir konnten aber auch schon Finanzierungen für Kunden im Schweizer Franken oder in US Dollar durchführen.
Mehr dazu in unserem Ratgeber „Immobilienfinanzierung für Steuerausländer in Österreich„.
Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?
In Ausnahmefällen ist das möglich, wobei wir nochmals davon abraten möchten, da mit der Höhe des aushaftenden Kapitals auch immer das Risiko steigt.
Möglich ist eine Vollfinanzierung immer dann, wenn die grundsätzliche Bonität sehr gut ist. Das bedeutet ein relativ zur Rate hohes monatliches Einkommen, keine KSV Einträge und wenn möglich alternative Sicherheiten wie Wertpapierdepots, lastenfreie Immobilien, oder Bürgschaften.
›› Wir sind gerne für dich da! ‹‹
Kreditarten
Welche Kreditarten gibt es?
Genau genommen gibt es in Österreich nur zwei Arten von Immobilienfinanzierungen:
Hypothekarkredite und Bauspardarlehen.
Der Hypothekarkredit ist das, was wir umgangssprachlich als Bankkredit benennen und umfasst alle Arten von den weiter unten folgenden Bezeichnungen.Neben dem Hypothekarkredit gibt es nur noch das Bauspardarlehen dass nicht von Banken sondern nur von Bausparkassen angeboten wird.
Bauspardarlehen erfreuten sich in Phasen höherer Zinsen sehr hoher beliebtheit. Das kam vor allem durch die Zinsobergrenze bei 6%, die auch heute noch existiert. Einhergehend damit war aber auch eine Zinsuntergrenze von 3%. Zinsen die heute sehr teuer wirken.
Bei den aktuellen Minuszinsen ist ein so hoher Stand des 3 Monats Euribors für die meisten Kunden schwer vorstellbar. Daher sind Bauspardarlehen aktuell deutlich weniger gefragt. Die Bausparkassen bieten daher neue Produkte an, die zwar die Zinsobergrenze beinhalten aber einen deutlich günstigeren Basiszinssatz bieten. Dennoch ist in fast allen Fällen die Finanzierung über eine Bank mittels Hypothekarkredit günstiger, was den Mindestzinssatz betrifft.
Beliebt sind Bauspardarlehen auch, weil die Konditionen nicht Bonitätsabhängig sind, wie das bei allen Hypothekarkrediten der Fall ist. Entweder erfüllt man die Voraussetzungen, dann erhält man ein Bauspardarlehen, oder eben nicht. Zwischen Top und Mäßigen Bonitäten wird hier nicht unterschieden.
Ein Bausparvertrag muss übrigens nicht mehr vorhanden sein, um für ein Darlehen in Frage zu kommen. Dieser wird bei Anlage des Darlehens von der Bausparkasse im Hintergrund für Sie angelegt und gleich wieder in die Finanzierung eingebracht.
Neben den beiden “offiziellen” Kreditarten gibt es aber in der Umgangssprache noch viele weitere, die wir kurz erläutern:
Baukredit oder Baufinanzierung
Als Baukredit werden Finanzierungen bezeichnet, wenn die Immobilie, meist ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, noch nicht gebaut wurden. Unerheblich ist dabei, ob die Immobilie alleine, mit Bauträger oder als Fertighaus ausgeführt wird.
Der Unterschied von der Baufinanzierung zu den anderen Kreditarten besteht hauptsächlich in der Auszahlung. Hier wird nicht auf einmal auf ein Treuhandkonto überwiesen, sondern Schritt für Schritt nach Baufortschritt.
Dabei benötigt die finanzierende Bank oder Bausparkasse sogenannte Baufortschrittsberichte und im Nachgang zu jeder Phase Rechnungen über die erbrachten Leistungen von Dienstleistern oder Materialrechnungen bei Eigenleistung.
Apropos Eigenleistung, wer über das handwerkliche Geschick verfügt, kann sich durchaus viel Geld einsparen wenn das Haus bspw. nicht Schlüsselfertig sondern Belagsfertig kauft und den Rest in Eigenregie erledigt. Diese Eigenleistung wird von Banken auch anerkannt und kann zu gewissen Teilen als Sicherheit anstatt von Eigenmitteln in das Gesamtprojekt gerechnet werden.
Der Wert der fertig gebauten Immobilie wird durch das Einbringen der Eigenleistung erhöht!
Möglich ist eine Vollfinanzierung immer dann, wenn die grundsätzliche Bonität sehr gut ist. Das bedeutet ein relativ zur Rate hohes monatliches Einkommen, keine KSV Einträge und wenn möglich alternative Sicherheiten wie Wertpapierdepots, lastenfreie Immobilien, oder Bürgschaften.
Hauskredit oder Hausfinanzierung
Dieser Begriff wird allgemein für die Finanzierung und den Kauf eines Hauses verwendet. Das kann ein neues bereits fertig gebautes Haus sein oder ein gebrauchtes. Auch Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser werden unter dem Begriff Hauskredit finanziert.
Als Unterscheidung zum Baukredit fällt hier die Auszahlung nach Baufortschritt weg. Die bereits bestehende Immobilie wird meist von einem Sachverständigen der Bank bewertet, um den sogenannten Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen.
Bei einem Hauskredit ist besonders auf die Kosten zu achten, die nicht direkt in die Finanzierung einbezogen werden. Das kann bspw. eine Pool- oder Gartenanlage sein. Diese wird in aller Regel nicht von der Bank berücksichtigt und muss von Eigenmitteln beglichen werden.
Dabei ist darauf zu achten, dass der notwendige Eigenmittelanteil nicht unterschritten wird. Umzäunungen können teilweise aber mit der Finanzierung mit abgedeckt werden, dies ist in jedem Fall mit der finanzierenden Bank oder Bausparkasse vorab zu klären.
Möglich ist eine Vollfinanzierung immer dann, wenn die grundsätzliche Bonität sehr gut ist. Das bedeutet ein relativ zur Rate hohes monatliches Einkommen, keine KSV Einträge und wenn möglich alternative Sicherheiten wie Wertpapierdepots, lastenfreie Immobilien, oder Bürgschaften.
Umschuldungskredit
Der Umschuldungskredit ist auch immer ein Immobilienkredit. Die Bezeichnung wird verwendet, wenn ein “alter” Kredit von einem neuen abgelöst wird.
Dabei gibt es mehrere Szenarien, wann eine solche Umschuldung in der Praxis durchgeführt wird:
- Bessere Konditionen des neuen Kredites
- Kreditrate soll reduziert werden durch Laufzeitverlängerung
- Eine zusätzliche Immobilie wird gekauft und der bestehende Kredit mitabgedeckt
Wenn die Umschuldung zum Zwecke besserer Konditionen durchgeführt werden soll, ist auf jeden Fall vorher eine exakte Berechnung anzustellen. Die reine Rate oder der Effektivzins genügen nicht, um zu berechnen ob eine Umschuldung Sinn macht. Das hängt z.B. von den Finanzierungsnebenkosten ab und an der Laufzeit des bestehenden Kredites.
Unsere Finanzierungsspezialisten sind gerne bei der Berechnung und dem Vergleich eines Angebotes behilflich.
Möglich ist eine Vollfinanzierung immer dann, wenn die grundsätzliche Bonität sehr gut ist. Das bedeutet ein relativ zur Rate hohes monatliches Einkommen, keine KSV Einträge und wenn möglich alternative Sicherheiten wie Wertpapierdepots, lastenfreie Immobilien, oder Bürgschaften.
Wohnkredit
Mit Wohnkredit kann sowohl die Finanzierung einer Eigentumswohnung gemeint sein, aber auch allgemeine Finanzierungen zum Wohnzweck, egal um welche Immobilie es sich handelt.
Der Wohnkredit als Finanzierung einer Eigentumswohnung unterscheidet sich kaum von einem Hauskredit. Auch hier wird das finanzierende Institut einen Sachverständigen beauftragen, der die Wohnung begutachtet und den Verkehrswert ermittelt.
Anhand dessen wird dann die sogenannte “Beleihung”, also der prozentuale Anteil an Fremdkapital zu Eigenkapital berechnet.
Gerade Wohnung werden auch oft als Vorsorgewohnung oder Anlegerwohnung gekauft. Diese werden dann vermietet um eine Rendite zu erzielen.
Möglich ist eine Vollfinanzierung immer dann, wenn die grundsätzliche Bonität sehr gut ist. Das bedeutet ein relativ zur Rate hohes monatliches Einkommen, keine KSV Einträge und wenn möglich alternative Sicherheiten wie Wertpapierdepots, lastenfreie Immobilien, oder Bürgschaften.
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