26. März 2024 • 8 Min. Lesezeit

Sanierungskredit

Will man den Wert einer Immobilie erhalten oder sogar steigern, bleiben Sanierungsarbeiten nicht aus. Fehlen die dafür nötigen Eigenmittel, sind ein Sanierungskredit gute Finanzierungsmöglichkeiten. Zusätzliche Förderungen bringen finanzielle Vorteile.

Die OPTIFIN Finanzierungsexperten unterstützen gerne von der ersten Idee bis zur Vertragsunterzeichnung!

Immobilien bleiben im Wert in der Regel sehr stabil. Das macht sie zu einer optimalen langfristigen Geldanlage. Um den Wert bestmöglich zu erhalten oder noch weiter zu steigern, ist unter Umständen eine Sanierung notwendig. Ist das dafür nötige Eigenkapital nicht frei verfügbar, kann ein so genannter Sanierungskredit aufgenommen werden.

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Viele Möglichkeiten mit dem Sanierungskredit

Der Sanierungskredit umfasst einiges – von der Erneuerung der Fassade bis zur Neugestaltung der Innenräume oder der Neuverlegung elektrischer Leitungen. Auch wenn die Immobilie in punkto Energieeffizienz verbessert werden soll, kann ein Sanierungskredit herangezogen werden. Etwa kann damit die Innen- oder Außendämmung erneut oder die Heizanlage ausgetauscht werden.

Selbst Arbeiten zur Erhöhung der Sicherheit sind mit einer Sanierungsfinanzierung abgedeckt. In einigen Bundesländern wird etwa das Nachrüsten von Rauchmeldern gefördert. Ebenfalls anzudenken ist eine Aufwertung der Immobilie zu einem Smart Home. Heizung, Beschattung und Licht von überall aus steuern zu können, bringt eine langfristige Wertsteigerung.

Den nötigen Überblick über mögliche und notwendige Maßnahmen verschafft man sich am besten bei einer Sanierungsberatung durch einen Experten.

Unterschied Sanierungskredit zur herkömmlichen Baufinanzierung

Beim Sanierungskredit kann in manchen Fällen auf die Eintragung ins Grundbuch verzichtet werden. Er ähnelt dann einem Konsumkredit. Allerdings kann der Sanierungskredit auch hypothekarisch besichert werden. Dann wird die Eintragung ins Grundbuch fällig und er ist gleich zu betrachten wie eine Baufinanzierung.

Aktuelle Kreditzinsen

In dieser Grafik sind die Zinssätze die wir in der letzten Woche für unsere Kunden erzielen konnten abgebildet, sortiert nach der Fixzinsbindung und hochgerechnet auf eine Rate für € 100.000,- bei 30 Jahren Laufzeit.

Zinsprognose und Entwicklung

Die aktuelle Zinslage für Immobilienfinanzierungen wird von mehreren Faktoren beeinflusst.

1. Marktzinsniveau: Insgesamt neun mal hat die EZB den Leitzins zwischen Juli 2022 und August 2023 erhöht, um der Inflation entgegenzuwirken. Es ist zwar von einem Rückgang der langfristigen Zinsen in der nahen Zukunft auszugehen, aktuell sind die Zinsen aber auf gleichbleibendem Niveau. Die EZB selbst geht von einer relativ hohen Inflation bis ins Jahr 2024/25 aus. Ein Lichtblick sind die aktuell aber attraktiv günstigen Fixzinskredite mit aktuell ab ca. 3,3%.

2. Regulierungen: Seit August 2022 wurden die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite verschärft. Nun sind 20% Eigenmittel des Kaufpreises notwendig, die monatliche Rückzahlungsrate darf 40% des Nettoeinkommens nicht überschreiten, und die maximale Laufzeit ist auf 35 Jahre begrenzt. Nun wurde seitens der Bundesregierung aber ein Maßnahmenpaket geschnürt. Banken sollen nun ein größeres Volumen für Ausnahmeregelungen von den neuen Verordnungen erhalten. Diese Änderungen könnten zu größeren Unterschieden bei den Konditionen zwischen den Banken und auch innerhalb einzelner Institute führen. Ein ausführlicher Vergleich der einzelnen Anbieter ist wichtiger denn je!

Zudem wurden einige weitere Maßnahmen angekündigt, die allerdings noch in den nächsten Wochen vom Parlament entschieden werden müssen. Darunter ein Fixzinsdarlehen mit 1,5% und einige Maßnahmen im Bereich der Sanierungen.

3. Wettbewerb und Geschäftspolitik der Banken: Ein erhöhter Wettbewerb, insbesondere durch Großbanken und deutsche Institute, wirkt Margenaufschlägen und damit Zinserhöhungen entgegen. Allerdings variieren die Geschäftspolitiken von Bank zu Bank, was sich auf die Genehmigung oder Ablehnung von Finanzierungen auswirkt.

In diesem Chart siehst du die Entwicklung des 3 Monats EURIBORs nach dem sich die meisten Zinssätze richten (blau) und die echten Zinssätze die wir für unsere Kunden erzielen konnten (orange).

Sanieren wird gefördert

Bund und Länder fördern derzeit eine große Anzahl an Sanierungsmaßnahmen. So kann man etwa eine Wohnbauförderung nicht nur für den Neubau einer Immobilie beantragen, sie kann auch für Sanierungen in Anspruch genommen werden. Die Liste der geförderten Projekte reicht von der Eigenheimsanierung über die Förderung von Anlagen, die mit alternativen Energien betrieben werden, bis zu Mustersanierungen.

Auch Tarif- und Investitionsmaßnahmen im Rahmen des Ökostromgesetzes werden gefördert. Maßnahmen in Sachen Energieeffizienz zahlen sich generell aus, denn neben der Wertsteigerung der Immobilie spart man zukünftig einen erheblichen Teil an Energiekosten ein.

Die Höhe der Wohnbauförderung hängt vom Projekt ab, das finanziert werden soll, und reicht von einem Zuschuss bis zur vollständigen Finanzierung unter günstigen Bedingungen.

Sanierungskredit mit oder ohne Eigenmittel

Ein Sanierungskredit kann mit zwei Finanzierungsvarianten realisiert werden:

  • Hypothekarisch besichert: Er gilt dann entweder als Aufstockung des bestehenden Immobilienkredits, kann aber auch zusätzlich als eigener Kredit aufgenommen werden. Im zweiten Fall fallen Kosten für die grundbücherliche Besicherung der Bank an. Laufzeiten von bis zu 30 Jahren und mehr sind möglich. Eigenmittel können eingebracht werden oder die bestehende Immobilie ist bereits soweit abbezahlt, dass der Eigenmittelanteil in Form einer Beleihung möglich ist.
  • Unbesichert als Konsumkredit: Mit dieser Lösung kann man höchstens mittelfristig, also für maximal zehn Jahre finanzieren. Die Zinsen sind deutlich höher, dafür fällt die grundbücherliche Besicherung weg. Zudem benötigt man bei einem Konsumkredit keine Eigenmittel.

Immobilienfinanzierungen richten sich generell nach dem EURIBOR. Dieser liegt derzeit bei ca. 2 % und ist damit immer noch niedriger als vor einigen Jahren. Damit ist es nach wie vor ein günstiger Zeitpunkt für die Aufnahme eines Sanierungskredites.

Eine Bestandsaufnahme durchführen

Doch wie geht man das Projekt Sanierung am besten an? Zunächst sollte man den Zustand des Hauses oder der Eigentumswohnung objektiv erfassen.

Fangen wir beim Dach an: Gibt es lockere Dachziegel? Oder blättert bereits die Fassade ab? Sind die Eingangstüren verzogen oder die Fenster undicht? Wie sieht es im Inneren des Hauses aus? Gibt es im Badezimmer bereits lockere Fliesen oder schadhafte Böden? Sollten einmal Malerarbeiten durchgeführt werden? Gehören die elektrischen Leitungen ersetzt?

Wie fällt die Bestandsaufnahme aus? Falls das Haus eine Sanierung notwendig hat und nicht ausreichend Eigenmittel vorhanden sind, ist der Sanierungskredit eine gute Möglichkeit zur Realisierung des Projekts.

Sanieren, renovieren, modernisieren

Die Begriffe Sanierung und Renovierung werden im Sprachgebrauch häufig also Synonyme verwendet. Und das, obwohl es sich dabei um ganz unterschiedliche Vorgänge handelt. Während es bei einer Renovierung lediglich um kleinere Änderungen handelt, die sich vorwiegend auf ästhetische Eingriffe beschränken, geht es bei der Sanierung wortwörtlich an die Substanz. Größere Reparaturen und Wiederherstellungen an der baulichen Substanz fallen unter letzteren Begriff.

Zusätzlich spricht man in manchen Fällen von einer Modernisierung. Hierbei sind die auszutauschenden Objekte in der Regel noch funktionsfähig. Sie werden dennoch ersetzt, um den Wert der Immobilie zu steigern oder künftig Kosten zu sparen, etwa wenn es um die Heizanlage geht. Bei einer Modernisierung wird also ein bestehendes, funktionstüchtiges System schlichtweg verbessert.

In Bezug auf Finanzierungen ist also der Renovierungskredit für eher kleinere Geldbeträge gedacht, bspw. unter € 50.000,-.

Beispiel: Einfache Malerarbeiten im Innenbereich fallen unter den Begriff Renovierung. Wird hingegen die Fassade aufgrund von Mängeln erneuert, handelt es sich um eine Sanierung. Eine Modernisierung verbessert bereits bestehende Objekte. Ein Beispiel hierfür ist der Anschluss an das Glasfasernetz.

Sanierung fachgerecht planen

Soll eine großflächige Sanierung durchgeführt werden, ist gute Planung notwendig. Hier sollte ein Fachbetrieb zu Rate gezogen werden, um alle notwendigen Reparaturen zu identifizieren und in geeigneter Reihenfolge zu planen.
Ein großes Sanierungsoprojekt könnte etwa so ablaufen:

  1. Ersten Überblick über Sanierungsarbeiten verschaffen
  2. Sanierungsarbeiten mit einem Fachmann besprechen und Sanierungsplan erstellen
  3. Angebote einholen und Kostenplan erstellen
  4. Finanzierung beantragen, mehrere Angebote vergleichen
  5. Beginn der Rohbauarbeiten
  6. Trockenbauarbeiten und Rohrverlegung
  7. Elektroinstallationen
  8. Sanierung der Außendämmung
  9. Montage von Türen und Fenstern sowie Verputzarbeiten
  10. Verlegen von Fußböden
  11. Installation/Aufbau von (Sanitär-)Objekten

Sanierungskredit – mehr denn je

Heute gilt es mehr denn je:

Der Wert eines Hauses sollte im eigenem Interesse erhalten bleiben. Immer mehr Anleger investieren in Immobilien, weil ein Gebäude im Wert stabiler bleibt als andere Anlageformen.

Man kann den Wert einer Immobilie auch steigern, indem sie laufend modernisiert wird. Dazu gehören eine gute Innen- und Außendämmung, die Erneuerung der Heizungsanlage und das Erhöhen der Sicherheit.

TIPP: Hast du vor zu sanieren, dann informiere dich umfassend über Sanierungsmaßnahmen und erledige gleich mehrere Dinge auf einmal.

Das Haus energieeffizient machen

Bei größeren Sanierungsvorhaben sollte man daran denken, das Haus energieeffizienter zu machen. So profitiert man gleich doppelt davon: Erstens steigert man den Wert der Immobilie beträchtlich, zweitens hat man die Möglichkeit, sich einen hohen Betrag an Energiekosten einzusparen.

Möglichst genau kalkulieren

Um die Kosten der Sanierung bereits im Vorfeld möglichst gut abschätzen zu können, sollte man in jedem Fall eine Sanierungsberatung in Anspruch nehmen. Damit schafft man sich zunächst einen Überblick darüber, was in welcher Reihenfolge saniert werden sollte und welche Kosten für Material und Arbeitszeit kalkuliert werden müssen.

Das Haus zum Smart Home machen

Wenn eine größere Sanierung geplant ist, könnte man die Immobilie gleich zu einem Smart Home umgestalten. Damit steuert man die Heizung, die Sicherheitssysteme, Rauchmelder und Entertainmentgeräte je nach Ausstattung zentral oder dezentral. So ist es möglich, die Raumtemperatur von jedem Ort aus über das Smartphone zu steuern, Licht oder die Rollläden zu betätigen. Ein gutes Smart Home Konzept kann dazu beitragen, ein Haus optimal energieeffizient und sicher zu gestalten.

TIPP: Seit 2013 wird die Installation von Rauchmeldern in einigen Bundesländern bezuschusst.

Förderungen zur Finanzierung nutzen

Die Wohnbauförderung wurde sowohl für den Bau eines neuen Gebäudes als auch zu Sanierungszwecken für Bestandsbauten geschaffen. Die Förderung richtet sich nach dem Projekt selbst und wird in Form eines Zuschusses oder einer günstigen Finanzierung ausgeschüttet.

Weitere Förderungen, die man in Anspruch nehmen kann, sind:

  • Eigenheimsanierung
  • Förderung für Anlagen zur Nutzung von alternativer Energie
  • Wohnungssanierung
  • Winterfit
  • Holzheizungen
  • Mustersanierung
  • Sanierungsscheck für Private
  • Photovoltaik in der Land- und Forstwirtschaft
  • Photovoltaikanlagen für Private und Betriebe
  • Tarifförderung gemäß Ökostromgesetz
  • Investitionsförderung gemäß Ökostromgesetz
  • … und weitere

Gerne unterstützen wir dich mit unserer jahrelangen Erfahrung in allen Bundesländern, was die aktuellen Wohnbauförderungen betrifft.

Verschiedene Arten des Sanierungskredits

Eine teilweise oder umfassende Sanierung kann auf mehreren Wegen finanziert werden. Eine Möglichkeit bietet der klassische Wohnkredit. Daneben steht auch ein Bauspardarlehen zur Wahl.

Mit dem passenden Finanzierungsmix kann man zudem die Vorteile verschiedener Finanzierungsmöglichkeiten kombinieren. Wir empfehlen, möglichst viele Angebote einzuholen und zu vergleichen.

Zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen kommen folgende grundlegende Varianten in Frage:

  1. Bauspardarlehen
  2. Hypothekarkredit
  3. Konsumkredit

Das Bauspardarlehen hat den Vorteil, dass eine Zinsobergrenze von 6% auf 20 Jahre inkludiert ist. Das scheint bei der aktuellen Zinslage zwar unrealistisch, hat sich in der Vergangenheit aber schon für viele Kunden rentiert.

Beim Hypothekarkredit (also ein „normaler“ Bankenkredit, der grundbücherlich besichert wird), kann man zwischen variabler und fixer Verzinsung wählen. Die fixe Verzinsung ist etwas teurer, aktuell aber dennoch sehr gut leistbar. Der Vorteil des fixen Zinssatzes ist die Planbarkeit und Ratensicherheit. Jede Mischung aus variabler und fixer Verzinsung ist möglich. Beispielsweise eine beginnende Fixzinsphase von mehreren Jahren die in eine variable Verzinsung übergeht, oder eine Mischung aus 50/50 der Finanzierungssumme.

Konsumkredite sind nur dann sinnvoll, wenn es sich um sehr kleine Beträge handelt, die schnell zurückgezahlt werden können. Hier hat man meist deutlich höhere Zinsen als es bei Hypothekarkrediten der Fall ist. Vorteil ist hier aber, der Wegfall der Grundbuchseintragungsgebühren.

Beratung bei Sanierungskredit

Wer sein Eigentum modernisieren und im Wert steigern möchte, hat mit dem Sanierungskredit eine gute Basis gefunden. Um die bestmögliche Finanzierung für das Projekt zu finden, sollten Angebote möglichst vieler Anbieter eingeholt und verglichen werden. Diese Arbeit gestaltet sich oftmals als sehr zeitintensiv, lohnt sich schlussendlich aber. Solltest du hierbei Hilfe benötigen, stehen dir die OPIFIN Finanzierungsexperten gerne zur Seite.
Zusätzlich sollte man sich über Fördermöglichkeiten informieren. Gerade in punkto Modernisierung werden einige Sanierungsarbeiten finanziell unterstützt.

Als Finanzierungsspezialisten unterstützen wir gerne und finden den Sanierungskredit mit den optimalen Rahmenbedingungen. Profitiere von unserem Fach-Know-how und nimm schicke uns deine Anfrage!

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Sanierungskredit?

Ein Sanierungskredit ist eine Finanzierung, die speziell für Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten an einer Immobilie aufgenommen wird. Das Geld ist in der Regel zweckgebunden, darf also nicht für andere Anschaffungen ausgegeben werden. Es ist nicht zwingend eine Eintragung ins Grundbuch nötig.

Wie hoch Sanierungskredit?

In der Regel geht man bei einem Sanierungskredit von einem Maximalbetrag von 70.000 Euro aus. In manchen Fällen können auch höhere Sanierungssummen beantragt werden. Die bewilligte Höhe hängt letztendlich vom Vorhaben und dem jeweiligen Finanzierungsinstitut ab.

Wie bekomme ich einen Sanierungskredit?

Ein Sanierungskredit kann über eine Bank oder Bausparkasse beantragt werden. Um die bestmögliche Finanzierung zu bekommen, sollten auf jeden Fall Angebote diverser Finanzierungsinstitute eingeholt werden. Zudem sollte man sich über Förderungen informieren.

Was kostet ein Renovierungsdarlehen?

Das hängt davon ab, in welcher Finanzierungsvariante der Renovierungskredit realisiert wird. Er kann in Form eines Konsumkredits, eines Hypothekarkredits oder eines Bauspardarlehens aufgenommen werden. Die Verzinsung richtet sich generell nach dem EURIBOR.

Was fällt unter Modernisierungskredit?

Ein Modernisierungs- bzw. Sanierungskredit kann beantragt werden, wenn damit Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten an einer Immobilie finanziert werden sollen. Das reicht von der Erneuerung der Heizung, über das Nachrüsten von Rauchmeldern bis hin zur Umgestaltung zum Smart Home.

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