Immobilienbeleihung – Hypothek für die bestehende Immobilie

Ungenutztes Kapital im Eigenheim

Häufig kursiert die Meinung, dass jenes Kapital, das man zur Errichtung oder zum Kauf eines Eigenheims benötigt, ungenutztes Kapital ist.

Das bedeutet, dass es gebunden ist und nicht mehr für den Eigentümer arbeiten kann. Das stimmt zum Teil auch, wenn man außer Acht lässt, dass man sich durch den Besitz eines Eigenheims auch jede Menge Mietkosten erspart.

Das investierte Geld ist tatsächlich fix gebunden. Damit kann man weder Investitionen tätigen noch weitere Güter finanzieren.

Es gibt aber Möglichkeiten, auch aus einer Bestandsimmobilie finanzielle Vorteile zu ziehen – und zwar mittels Immobilienbeleihung.

Wie funktioniert die Beleihung meines Hauses oder meiner Wohnung

Bei einer Beleihung einer Immobilie geht man genauso vor, wie bei einem Wohnkredit oder einer Baufinanzierung.

Man stellt eine Anfrage über den gewünschten Betrag und bietet der Bank das Eigenheim als Sicherheit an. Diese lässt sich mit einem Pfandrecht ins Grundbuch eintragen.

Höhere Sicherheiten ermöglichen es der Bank, bessere Konditionen zu vergeben. In vielen Fällen sind die Sicherheiten auch ausschlaggebend dafür, dass die Bank überhaupt eine Zusage erteilt.

Welche Immobilie eignet sich für eine Beleihung in Österreich

Der aktuelle Verkehrswert des Hauses muss die pfandrechtliche Belastung übersteigen.

Kurz erklärt: Wenn auf der Liegenschaft keine Hypothek mehr lastet oder ein Teil des Kredits bereits abbezahlt wurde, so kann man die Immobilie neu beleihen.

Ein Beispiel für eine neue Hypothek:

Familie Hofer hat vor zwanzig Jahren ein Haus um € 300.000 gekauft. Der Kredit ist abbezahlt, das Pfandrecht wurde bereits aus dem Grundbuch gelöscht. Das heißt, Familie Hofer kann das Haus noch einmal für eine Kreditanfrage heranziehen. Die Sicherheit entspricht dabei dem aktuellen Beleihungswert. Dieser ist zwar in der Regel niedriger als der Kaufpreis, den man aktuell erhalten würde, wahrscheinlich aber dennoch höher als die ursprünglichen € 300.000.Wie schon erwähnt, kann jedoch auch eine Wohnung oder ein Haus herangezogen werden, dass noch nicht zur Gänze, aber teilweise abbezahlt wurde.

Ein Beispiel für eine zusätzliche Hypothek:

Familie Frank wohnt in ihrer Eigentumswohnung, die sie vor zehn Jahren gekauft hat. Die Wohnung wurde mit einer Hypothek von € 250.000 belastet. Mittlerweile sind davon aber schon € 100.000 getilgt worden. Außerdem hat die Wohnung mitten in der Innenstadt stark an Wert gewonnen und würde aktuell einen Kaufpreis von € 300.000 erzielen. Familie Frank könnte also eine Immobilienbelehnung von € 200.000 vornehmen. Die Sicherheit der Wohnung wäre dafür ausreichend.

Wofür das Eigenheim beleihen

Bei einer Immobilienbeleihung ist der Verwendungszweck nicht an die Schaffung von Wohnraum gebunden. Hier einige Beispiele, die mit einer Beleihung finanziert werden können:

• Bau eines Pools
• Ausbau der Wohnfläche
• Gartengestaltung
• Renovierung, Sanierung, thermische Verbesserungen
• Erneuerungen verschiedener Bereiche des Hauses
• neue Möblierung
• den Kauf von Konsumgütern
• Reisen
• Investitionen
• Fort- und Weiterbildung
• als Eigenmittel für den Eigentümer selbst
• als Eigenmittel für Dritte (Kinder)

Immobilienbeleihung zur Generierung von Eigenmittel

Die Immobilienpreise steigen immer weiter. Dennoch ist es der Wunsch vieler Eltern, ihren Kindern Eigentum in Form einer Vorsorge- oder Anlegerwohnung zu schenken.

Jungen Menschen, die gerade erst ins Berufsleben einsteigen, ist es jedoch kaum möglich, eine Wohnung oder gar ein Haus zu kaufen. Außerdem fehlt es oft an Eigenmittel, die immerhin zwischen 10 und 30 % vom Kaufpreis betragen sollten.

Auch Elternteile haben solche Summen nicht immer als liquide Geldmittel zur Verfügung. Doch die Eigenheime sind in vielen Fällen bereits zum Teil abbezahlt.

Hier kommt die Möglichkeit der Immobilienbeleihung ins Spiel. Es besteht also die Möglichkeit, das bereits abbezahlte Haus oder die Wohnung noch einmal zu beleihen, um einen Kredit zu bekommen.

Dieser wiederum kann den Kindern als Eigenmittelanteil zur Verfügung gestellt werden. So wird der Traum vom Eigenheim mithilfe der Eltern schon in jungen Jahren Wirklichkeit.

Die eigene Immobilie für dich arbeiten lassen

Natürlich funktioniert dieses System nicht nur für die Vorsorge der Kinder. Die Immobilienbeleihung kann auch zur Generierung von Eigenmittel für die eigene Vorsorgewohnung herangezogen werden.

Stell dir folgende Situation vor: Du und dein*e Partner*in besitzt gemeinsam ein Haus, in dem ihr wohnt. Dieses ist zum größten Teil abbezahlt.

Irgendwann sind allerdings die Kinder aus dem Haus und die Immobilie wird zu groß für euch. Außerdem will man sich im Alter nicht mehr mit den Stiegen und dem Garten abplagen, also wäre eine Wohnung eine bessere Idee.

Diese kann man schon jetzt kaufen und ertragreich bis zum möglichen Pensionsantrittsalter (oder danach) vermieten. Im Alter zieht man dann selbst in die Wohnung ein. Das ist die klassische Form einer Vorsorgeimmobilie.

Finanzieren kann man sie ganz einfach, indem man das aktuelle Eigenheim beleiht, um die Eigenmittel für den Kauf der Wohnung zu lukrieren. Das hat den Vorteil, dass das eigene Haus weiterhin als Vermögenswert dient und das Kapital nicht nur brach liegt.

Voraussetzungen für die Beleihung einer Immobilie

Im Großen und Ganzen kann man eine Immobilienbeleihung auch beim Antragstellen mit einem Wohnkreditantrag gleichstellen.

Was die Bank bei der Vergabe unter anderem voraussetzt ist:

• Die Immobilie darf nicht mit mehr als 85 % des Beleihungswerts belastet werden. Der Beleihungswert ist jener Wert, der von der Bank festgelegt wird. Er ist für gewöhnlich niedriger als der tatsächliche Verkehrswert, da Banken bei den aktuell sehr schnell steigenden Immobilienpreisen konservative Bewertungen abgeben.
• Der Kreditnehmer muss auch in diesem Fall eine positive Bonität vorweisen. Die Leistbarkeit der Rate muss also dargestellt werden können.

Welche Unterlagen werden benötigt

Auch hier gilt wieder: Die Bank braucht sämtliche Unterlagen, die auch bei der Aufnahme eines Kredits notwendig sind. Bei der Bonitätsprüfung werden erst die Kreditfähigkeit und dann die Kreditwürdigkeit geprüft.

Dazu verlangt die Bank folgende Unterlagen vom zukünftigen Kreditnehmer:

• Meldezettel
• Amtlicher Lichtbildausweis
• Nachweis eines Girokontos
• Einkommensnachweis(e)

Selbständige benötigen noch weiter individuelle Unterlagen wie die aktuellen Auszüge der Sozialversicherung und des Finanzamts.

Mit den oben genannten Daten kann die Bank die generelle Kreditfähigkeit bestimmen. Für die Ermittlung der Kreditwürdigkeit nimmt sie außerdem Kontakt mit dem KSV auf und bewertet dazu folgende Kriterien:

• Aktueller Wohnsitz
• Familienstand
• Bestehende Kredite
• Aktuelle Schuldensituation und weitere Verbindlichkeiten
• Haushaltsrechnung
• Art der Anstellung oder selbstständigen Tätigkeit
• Rücklagen
• Vermögenswerte

Wann funktioniert die Immobilienbeleihung eher nicht

Generell sollte man sich bei einer Immobilienbeleihung an einen Experten mit Erfahrung auf diesem Gebiet wenden, da ein Ausschlussgrund bei einer Bank nicht bedeutet, dass alle anderen Banken die Anfrage auch so bewerten.

Hier sind einige Ausgangssituationen, die die Wahrscheinlichkeit einer Immobilienbeleihung senken. Achtung: Auch wenn die eine oder andere Voraussetzung auf dich zutrifft, heißt das nicht, dass es unmöglich ist!

• Die Immobilie ist noch nicht abbezahlt beziehungsweise die offene Hypothek ist noch zu hoch. Wenn die Immobilie selbst noch nicht genug Sicherheit für die Bank darstellt, wird es schwierig, eine Beleihung vorzunehmen.
• Der Antragsteller verfügt über ein unregelmäßiges Einkommen.
• Finanzielle Altlasten wie Kredite oder Ratenzahlungen führen zu einer schlechteren Bonität.

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