Kredit von der Steuer absetzen

Selbst genutzte Immobilie: Kreditzinsen sind nicht mehr absetzbar

Für die eigene, selbst bewohnte Immobilie können Sie Kreditzinsen aktuell nicht von der Steuer absetzen. Früher ließen sich Ausgaben für die Schaffung und Sanierung von Wohnraum als sogenannte Topf-Sonderausgaben geltend machen. Diese Begünstigung galt jedoch nur noch für Verträge, die vor dem 1. Jänner 2016 abgeschlossen wurden, und ist mittlerweile vollständig ausgelaufen. Neue Finanzierungen für den Eigenbedarf bringen daher keinen unmittelbaren steuerlichen Vorteil mehr.

Vermietete Immobilie: Kreditzinsen als Werbungskosten absetzen

Anders sieht es aus, wenn Sie die Immobilie vermieten. Dann zählen die Kreditzinsen zu den Werbungskosten und mindern Ihre steuerpflichtigen Mieteinkünfte in voller Höhe. Das macht eine fremdfinanzierte Vorsorge- oder Anlegerwohnung steuerlich attraktiv, weil ein Teil des Aufwands über die geringere Steuerlast zurückkommt. Geltend gemacht werden die Zinsen im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung.

Welche Kosten sind absetzbar?

Absetzbar sind die Finanzierungskosten, also die im jeweiligen Jahr angefallenen Kreditzinsen sowie bestimmte mit dem Kredit verbundene Gebühren wie Bearbeitungs- oder Vertragserrichtungskosten. Nicht absetzbar ist die Tilgung, also die Rückzahlung der Kreditsumme selbst, denn dabei handelt es sich um eine Vermögensumschichtung und nicht um einen Aufwand. Ebenfalls nicht zu den Finanzierungskosten zählen Ausgaben für Einrichtung, Möbel oder die Gartengestaltung.

Betriebliche Nutzung

Wird die Immobilie betrieblich genutzt, etwa als Geschäfts- oder Ordinationsräume, sind die Kreditzinsen als Betriebsausgaben absetzbar. Auch hier gilt: Nur der Zinsanteil und die Nebenkosten der Finanzierung mindern den Gewinn, nicht die Tilgung.

Müssen Belege für das Finanzamt aufbewahrt werden?

Rechnungen und Verträge müssen Sie dem Finanzamt nicht automatisch vorlegen. Im Fall einer Prüfung können sie aber bis zu sieben Jahre später angefordert werden. Bewahren Sie daher alle relevanten Kreditunterlagen, Zinsbelege und Rechnungen mindestens sieben Jahre auf.

Rechenbeispiel: Kreditzinsen bei Vermietung

Angenommen, Sie vermieten eine Eigentumswohnung und zahlen im Jahr 4.200 Euro an Kreditzinsen (300 Euro pro Monat). Diese 4.200 Euro können Sie als Werbungskosten von Ihren Mieteinkünften abziehen. Liegt Ihr persönlicher Grenzsteuersatz bei 40 Prozent, reduziert sich Ihre Steuerlast dadurch um rund 1.680 Euro. Je höher Ihr Steuersatz und Ihr Zinsaufwand, desto größer der Effekt.

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