Grunderwerbssteuer

Jeder, der in Österreich ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus erwirbt, muss dafür Grunderwerbsteuer zahlen.

Nicht der Besitz des Grundstückes unterliegt dieser Steuer, sondern der Eigentümerwechsel.

Autor: Mario Schantl
Position: Geschäftsführer

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Inhaltsverzeichnis

Der Steuersatz liegt bei 3,5 % der sogenannten Bemessungsgrundlage. Als Bemessungsgrundlage gilt bei Kauf meist der Kaufpreis. Auch Ausnahmen und Sonderformen erklären wir in diesem Artikel.

Rechenbeispiel:

Man kauft eine Wohnung um 300.000 Euro. Wie man die Wohnung finanziert, spielt für die Grunderwerbsteuer übrigens keine Rolle.
3,5 % von € 300.000 = € 10.500

Man sieht also, dass die Grunderwerbsteuer keine vernachlässigbare Lappalie ist. Daher raten unsere Finanzierungsspezialist/innen auch immer dazu, bei der Budgeterstellung unbedingt schon sämtliche Nebenkosten einzukalkulieren. Für die Kreditvergabe gehen Banken ohnehin immer vom Kaufpreis plus Nebenkosten aus. Doch auch selbst sollte man die Höhe der Nebenkosten im Blick haben, wenn man die Eigenmittel bestimmt.

ACHTUNG: Die Grunderwerbsteuer muss auch beim Kauf einer Eigentumswohnung bezahlt werden! Nicht nur beim Kauf eines Grundstücks. Wenn man sich eine Wohnung kauft, erwirbt man damit immer Liegenschaftsanteile!

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und wem kommt sie zugute?

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten und diese sind immer vom Käufer einer Liegenschaft zu bezahlen. Verantwortlich für die korrekte Abwicklung sind im rechtlichen Sinne aber tatsächlich beide Parteien, also sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Für die Einhebung zuständig ist das Finanzamt, das für die Aufteilung in Bund (4%) und Gemeinde (96%) Sorge trägt.

Die zwei Größen, die man zur Berechnung der Grunderwerbsteuer braucht, sind immer:

  1. Bemessungsgrundlage
  2. Steuersatz

Grunderwerbsteuer bei Erbschaft oder Schenkung

Bis jetzt haben wir hier nur von der Grunderwerbsteuer im Falle eines Immobilienkaufes gesprochen. Doch auch unentgeltliche Eigentümerwechsel unterliegen der Grunderwerbsteuer. Allerdings sieht hier die Berechnung etwas anders aus. Da kein Kaufbetrag vereinbart wird, gilt als Bemessungsgrundlage der Grundstückswert. Dieser muss im Vorfeld erst ermittelt werden.

Dazu gibt es drei Möglichkeiten:

Pauschalwertmodell

Grundfläche, Bodenwert, Lage, Grundrissfläche und Alter des Gebäudes werden zur Berechnung herangezogen. Das Bundesministerium für Finanzen bietet einen online Rechner an, mit dem man einen solchen Pauschalwert ermitteln kann. Wichtig ist auch auch, wie das Berechnungsprogramm richtig bedient wird.

Immobilienpreisspiegel

Die Statistik Austria gibt einmal pro Jahr die Immobiliendurchschnittspreise heraus. Hier zum Nachlesen: https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/. Diese können ebenfalls für die Bewertung einer Liegenschaft herangezogen werden. Davon nimmt man einen Abschlag von 28,75% vor. Für die Berechnung gelten immer die aktuellsten, zuletzt veröffentlichten Preise der Statistik Austria.

Nachweis des geringeren gemeinen Werts

Natürlich kann man die Liegenschaft auch schätzen lassen. Das wird man aber nur tun, wenn man vermutet, dass durch ein Gutachten ein geringerer Wert anwendbar wird. Auch eine Bankenschätzung kann dafür herangezogen werden. Wer den geringeren Wert nachweisen kann, darf den als Bemessungsgrundlage der Steuer anwenden.

Soviel zur Berechnungsgrundlage bei Schenkung oder Erbschaft. Doch auch in Bezug auf den Steuersatz, gelten andere Regelungen. Es kommt der sogenannte „Stufentarif“ zur Anwendung. Der heißt so, weil es eben drei unterschiedliche Steuersätze je nach Grundstückswert gibt.

  • Für die ersten € 250.000 0,5%
  • Für die nächsten € 150.000 2%
  • Alles weitere über € 400.000 3,5%

Berechnungsbeispiel

Man erbt ein Grundstück mit Haus, dessen Wert bei € 500.000 liegt.

€ 250.000 davon werden mit 0,5 % besteuert, die nächsten € 150.000 mit 2,0 %. Bleiben noch € 100.000, die mit 3,5% besteuert werden.

Die Rechnung lautet also wie folgt:
250.000 x 0,005 + 150.000 x 0,02 + 100.000 x 0,035 = 7.750

Für ein geschenktes oder geerbtes Haus im Wert von € 500.000 zahlt man also € 7.750 an Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer unter Verwandten

Ein Immobilienkauf unter Verwandten wird genauso wie der unentgeltliche Erwerb aus Erbe oder Schenkung betrachtet und somit gleich besteuert. Dies gilt auch, wenn ein Kaufpreis bezahlt wird.

Wenn ein Verwandter also dem anderen eine Wohnung um 300.000 Euro verkauft, gilt dennoch als Bemessungsgrundlage nicht der Verkaufspreis, sondern der Grundstückswert und steuerlich kommt wieder der Stufensatz zur Anwendung. Nehmen wir an, der Grundstückswert liegt über dem Kaufpreis und beträgt 380.000 Euro.

250.000 x 0,005 + 150.000 x 0,02 + 80.000 x 0,035 = 7.050

Der Käufer zahlt seinem verwandten Verkäufer € 300.000 für die Wohnung und € 7.050 an das Finanzamt an Grunderwerbsteuer.

Gesetzlich ist natürlich auch genau geregelt, wer als „Verwandter“ gilt:

  • Ehepartner oder eingetragene Partner während einer aufrechten Ehe/Partnerschaft oder im Zusammenhang mit einer Auflösung der Ehe/Partnerschaft
  • Lebensgefährten mit gemeinsamen Wohnsitz
  • Eltern
  • Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder)
  • Enkelkinder (auch von Stief- und Adoptivkindern)
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen
  • Verschwägerte in gerader Linie

Sonderfall: Land- oder Forstwirtschaft im Familienverband

Innerhalb der Sonderregelung für Verwandte nimmt die Landwirtschaft noch einmal einen ganz eigenen Platz ein, sowohl in Bezug auf die Bemessungsgrundlage als auch beim Steuersatz.

Wenn also ein Land- oder Forstwirtschaftlicher Grund im Familienverband verkauft, verschenkt oder vererbt wird, gelten die folgenden zwei Größen:

Bemessungsgrundlage: „einfacher Einheitswert“.

Der Einheitswert wird vom Finanzamt nach einem standardisierten Verfahren festgelegt und liegt in den meisten Fällen weit unter dem Verkehrswert oder dem Schätzwert der Liegenschaft. Durch die niedrigere Bemessungsgrundlage ist somit die entgeltliche oder auch unentgeltliche Übergabe einer Land- bzw. Forstwirtschaft im Familienverband steuerlich stark begünstigt.
Steuersatz: 2 %
Übrigens unterliegen land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, wenn sie unentgeltlich oder teilentgeltlich (also wesentlich unter dem Wert) an Käufer außerhalb des Familienverbandes übergeben werden, dem Stufentarif. Bei teilentgeltlichen Erwerben gilt dies für den unentgeltlichen Anteil.

Teilentgeltlicher Erwerb

Man kauft eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück zu einem wesentlich geringeren Preis als die Liegenschaft eigentlich wert wäre. Dann liegt für das Finanzamt ein so genannter teilentgeltlicher Erwerb vor. Dies ist der Fall, wenn der bezahlte Preis zwischen 30% und 70% des Wertes der Liegenschaft ausmacht.

Die Steuer wird dann folgendermaßen berechnet:
Bemessungsgrundlage: Grundstückswert
Steuersatz: 3,5 % für den Kaufpreis und Stufentarif für den Betrag, der auf den Grundstückswert fehlt.

Wann wird die Steuer fällig?

Wie schon gesagt, ist die Grunderwerbsteuer bei jedem Erwerb einer Liegenschaft oder eines Liegenschaftsanteils zu bezahlen. Genau genommen reicht bereits die rechtsverbindliche Unterzeichnung des Kaufvertrages, die Annahme des Erbes/der Schenkung usw. aus, um diese Steuerschuld auszulösen, nicht erst die Grundbucheintragung.

Grunderwerbsteuer oder Grundsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist nicht gleich die Grundsteuer. Während die Grunderwerbsteuer wie der Name schon sagt, den Erwerb eines Grundes besteuert (einmalig mit Beurkundung des Erwerbs), ist die Grundsteuer eine jährliche Abgabe, die sich auf das Eigentum von Grund und Boden, bezieht.

Befreiung von der Grunderwerbsteuer

In manchen, sehr wenigen Ausnahmefällen kann der Erwerb einer Liegenschaft auch von der Grunderwerbsteuer befreit werden. Es handelt sich hier wirklich nur um vereinzelte Fälle, die besonders behandelt werden. Zum Beispiel wenn die Bemessungsgrundlage unter der Bagatellgrenze von € 1.100,- liegt. Auf der Seite des Finanzministeriums findet man eine Auflistung der Bedingungen zur Befreiung von der Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Liegenschaft nicht vernachlässigen

Die Grunderwerbsteuer fällt also an, unabhängig davon, welche Art von Liegenschaft oder Liegenschaftsanteilen erworben werden. Gerade beim Kauf mit dem Standard-Steuersatz von 3,5 % treibt sie die Kaufnebenkosten ganz ordentlich in die Höhe! Daher unser Tipp: Unbedingt im ersten Schritt die eigenen Finanzen in Hinblick auf den Gesamtbetrag von Kaufpreis plus Nebenkosten evaluieren!

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