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Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jeglichem Erwerb einer Immobilie an. Der Steuersatz kann je nach Form des Erwerbs variieren. Ähnlich verhält es sich mit der Bemessungsgrundlage.

Wir erklären, wie die Grunderwerbsteuer grundsätzlich aussieht, welche Ausnahmen und Sonderformen es gibt und wie die Höhe berechnet wird.

Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer

Was ist die Grunderwerbsteuer und wie wird sie angewandt?

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Abgabe, die grundsätzlich bei jedem Erwerb einer Immobilie entrichtet werden muss. Es macht also keinen Unterschied, ob es sich dabei um ein Grundstück, ein Haus mit Grund oder eine Eigentumswohnung handelt.

Die Grunderwerbssteuer fällt übrigens bei jedem entgeltlichen und auch jedem unentgeltlichen Erwerb an. Das bedeutet, dass auch Erbschaft, Schenkung oder eine Eigentumsübergabe nicht von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sind. Allerdings variiert die Höhe der Grunderwerbsteuer nach Erwerbsart. Während sie beim Kauf mittels fixem Prozentsatz berechnet wird, gibt es für Schenkung oder Erbschaft einen Stufentarif.

Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer spielen nur die direkten Kosten der Immobilie eine Rolle. Etwaige Kosten für Sanierung oder Renovierung sowie Nebenkosten werden nicht mit eingerechnet.

Rechenbeispiel:

Ankauf einer Eigentumswohnung:

Kaufpreis Wohnung: € 300.000,-
Sanierung: € 40.000,-
Immobilienmakler: € 6.000,-
Notar: € 4.500,-
Grundbucheintragung: € 3.300,-

Berechnung der Grunderwerbsteuer:

Kaufpreis * 0,035 (3,5 %)

€ 300.000,- * 0,035 = € 10.500,-

ACHTUNG: Die Grunderwerbsteuer muss beim Kauf jeder Immobilie entrichtet werden, also auch beim Kauf einer Eigentumswohnung! Nicht nur beim Kauf eines Grundstücks. Wenn man sich eine Wohnung kauft, erwirbt man damit immer Liegenschaftsanteile.

Auch wenn ein Haus errichtet wird, ist die Grunderwerbssteuer fällig, die Berechnungsgrundlage ist dann vom Grundstückspreis plus Gebäudewert abhängig. Nur wer selbst als Bauherr fungiert, muss für den Gebäudewert keine Steuer bezahlen.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und wem kommt sie zugute?

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten. Diese sind immer vom Käufer einer Liegenschaft zu bezahlen. Verantwortlich für die korrekte Abwicklung sind im rechtlichen Sinne aber tatsächlich beide Parteien, also sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Die Einhebung der Steuer wird über das Finanzamt abgewickelt. Es trägt auch für die weitere korrekte Abwicklung und Aufteilung der Steuer Sorge. Denn 96 % gehen an die Gemeinde, die übrigen 4 % an den Bund.

Um die Grunderwerbsteuer vorab berechnen zu können, müssen folgende zwei Größen bekannt sein:

  1. Bemessungsgrundlage
  2. Steuersatz

Grunderwerbsteuer bei Erbschaft oder Schenkung

Die Grundwerbersteuer beim Immobilienkauf ist mit einem fixen Satz von 3,5 % des Kaufpreises leicht zu berechnen. Anders verhält es sich bei unentgeltlichen Eigentümerwechsel, etwa der Erbschaft oder Schenkung. Auch sie unterliegen der Grunderwerbsteuer. Da in diesen Fällen kein Kaufbetrag vereinbart wird, gilt als Bemessungsgrundlage der Grundstückswert. Dieser muss im Vorfeld ermittelt werden.

Dazu gibt es drei Möglichkeiten:

Pauschalwertmodell

Grundfläche, Bodenwert, Lage, Grundrissfläche und Alter des Gebäudes werden zur Berechnung herangezogen. Das Bundesministerium für Finanzen bietet einen Online-Rechner an, mit dem man einen solchen Pauschalwert ermitteln kann. Um einen möglichst genauen Wert zu erhalten, ist es wichtig, das Berechnungsprogramm richtig zu bedienen. Wie es im Detail funktioniert, wird auf der Seite des Bundesministeriums für Finanzen ausführlich beschrieben.

Immobilienpreisspiegel

Die Statistik Austria gibt einmal pro Jahr durchschnittliche Immobilienpreise heraus. Diese können hier nachgelesen werden: https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/. Die ermittelten Preise können ebenfalls für die Bewertung einer Liegenschaft herangezogen werden. Davon nimmt man einen Abschlag von 28,75 % vor. Für die Berechnung gelten immer die aktuellsten, zuletzt veröffentlichten Preise der Statistik Austria.

Nachweis des geringeren gemeinen Werts

Natürlich kann man die Liegenschaft auch schätzen lassen. Das ist aber nur dann sinnvoll, wenn man vermutet, dass durch ein Gutachten ein geringerer Wert anwendbar wird. Auch eine Bankenschätzung kann dafür herangezogen werden. Wer den geringeren Wert nachweisen kann, darf diesen als Bemessungsgrundlage der Steuer anwenden.

Soviel zur Berechnungsgrundlage bei Schenkung oder Erbschaft. Doch auch in Bezug auf den Steuersatz gelten andere Regelungen als beim Kauf einer Immobilie. Es kommt der sogenannte „Stufentarif“ zur Anwendung. Wie es der Name bereits verrät, ist dieser in verschiedene Stufen geteilt. Je nach Immobilienwert können eine, zwei oder auch alle drei Stufen des Modells zum Tragen kommen.

  • Für die ersten € 250.000 fallen 0,5 % Grunderwerbsteuer an
  • Für die nächsten € 150.000 fallen  2 % Grunderwerbsteuer an
  • Alles weitere über € 400.000 verlangt 3,5  % Grunderwerbsteuer

Berechnungsbeispiel

Frau Mustermann erbt ein Grundstück mit Haus, dessen Wert bei € 500.000 liegt.

€ 250.000 davon werden mit 0,5 % besteuert, die nächsten € 150.000 mit 2,0 %. Bleiben noch € 100.000, die mit 3,5 % besteuert werden.

Die Rechnung lautet also wie folgt:
250.000 x 0,005 + 150.000 x 0,02 + 100.000 x 0,035 = 7.750

Für das geerbte Haus im Wert von € 500.000 zahlt Frau Mustermann also € 7.750 an Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer unter Verwandten

Ein Immobilienkauf unter Verwandten wird genauso wie der unentgeltliche Erwerb aus Erbe oder Schenkung betrachtet und somit gleich besteuert. Dies gilt auch, wenn ein Kaufpreis bezahlt wird.

Wenn ein Verwandter also dem anderen eine Wohnung um 300.000 Euro verkauft, gilt also als Bemessungsgrundlage nicht der Verkaufspreis, sondern der Grundstückswert. Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer kommt der Stufensatz zur Anwendung. Nehmen wir an, der Grundstückswert liegt über dem Kaufpreis und beträgt 380.000 Euro.

250.000 x 0,005 + 150.000 x 0,02 + 80.000 x 0,035 = 7.050

Der Käufer zahlt seinem verwandten Verkäufer € 300.000 für die Wohnung und € 7.050 an das Finanzamt an Grunderwerbsteuer.

Wer alles zum Kreis der “Verwandten” zählt, ist gesetzlich genau geregelt. Demnach gilt man in folgenden Fällen als verwandt:

  • Ehepartner oder eingetragene Partner während einer aufrechten Ehe/Partnerschaft oder im Zusammenhang mit einer Auflösung der Ehe/Partnerschaft
  • Lebensgefährten mit gemeinsamen Wohnsitz
  • Eltern
  • Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder)
  • Enkelkinder (auch von Stief- und Adoptivkindern)
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen
  • Verschwägerte in gerader Linie

Sonderfall: Land- oder Forstwirtschaft im Familienverband

Innerhalb der Sonderregelung für Verwandte nimmt die Landwirtschaft noch einmal einen besonderen Platz ein – sowohl in Bezug auf die Bemessungsgrundlage als auch beim Steuersatz.

Wenn ein land- oder forstwirtschaftlicher Grund im Familienverband verkauft, verschenkt oder vererbt wird, gelten folgende zwei Größen:

1. ) Bemessungsgrundlage: „einfacher Einheitswert“

Der Einheitswert wird vom Finanzamt nach einem standardisierten Verfahren festgelegt und liegt in den meisten Fällen weit unter dem Verkehrswert oder dem Schätzwert der Liegenschaft. Durch die niedrigere Bemessungsgrundlage ist somit die entgeltliche oder auch unentgeltliche Übergabe einer Land- bzw. Forstwirtschaft im Familienverband steuerlich stark begünstigt.
Die Höhe des Steuersatzes liegt bei 2 %.

Übrigens unterliegen land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, wenn sie unentgeltlich oder teilentgeltlich (also wesentlich unter dem Wert) an Käufer außerhalb des Familienverbandes übergeben werden, dem Stufentarif. Bei teilentgeltlichen Erwerben gilt dies für den unentgeltlichen Anteil.

2.) Teilentgeltlicher Erwerb

Man kauft eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück zu einem wesentlich geringeren Preis als die Liegenschaft eigentlich wert wäre. Dann liegt für das Finanzamt ein so genannter teilentgeltlicher Erwerb vor. Dies ist der Fall, wenn der bezahlte Preis zwischen 30 % und 70 % des Wertes der Liegenschaft ausmacht.

Die Steuer wird dann folgendermaßen berechnet:
Bemessungsgrundlage: Grundstückswert
Steuersatz: 3,5 % für den Kaufpreis und Stufentarif für den Betrag, der auf den Grundstückswert fehlt.

Wann wird die Steuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer bei jedem Erwerb einer Liegenschaft oder eines Liegenschaftsanteils zu bezahlen. Genau genommen reicht bereits die rechtsverbindliche Unterzeichnung des Kaufvertrages, die Annahme des Erbes/der Schenkung usw. aus, um diese Steuerschuld auszulösen, nicht erst die Grundbucheintragung.

Grunderwerbsteuer oder Grundsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist nicht gleich die Grundsteuer. Während die Grunderwerbsteuer wie der Name schon sagt, den Erwerb eines Grundes besteuert (einmalig mit Beurkundung des Erwerbs), ist die Grundsteuer eine jährliche Abgabe, die sich auf das Eigentum von Grund und Boden, bezieht.

Befreiung von der Grunderwerbsteuer

In manchen, sehr wenigen, Ausnahmefällen kann der Erwerb einer Liegenschaft auch von der Grunderwerbsteuer befreit werden. Es handelt sich hier wirklich nur um vereinzelte Fälle, die besonders behandelt werden. Zum Beispiel wenn die Bemessungsgrundlage unter der Bagatellgrenze von € 1.100,- liegt. Auf der Website des Finanzministeriums findet man eine Auflistung der Bedingungen zur Befreiung von der Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Liegenschaft nicht vernachlässigen

Die Grunderwerbsteuer fällt also an, unabhängig davon, welche Art von Liegenschaft oder Liegenschaftsanteilen erworben werden. Gerade beim Kauf mit dem Standard-Steuersatz von 3,5 % treibt sie die Kaufnebenkosten ordentlich in die Höhe. Daher unser Tipp: Unbedingt im ersten Schritt die eigenen Finanzen in Hinblick auf den Gesamtbetrag von Kaufpreis plus Nebenkosten evaluieren.

Häufig gestellte Fragen

Wann zahlt man Grunderwerbsteuer Österreich?

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem entgeltlichen oder unentgeltlichem Erwerb einer inländischen Immobilie an. Sie wird nach Vertragsunterzeichnung fällig.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer Österreich?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Bei Erbschaft oder Schenkung kommt ein Stufentarif zur Anwendung.

Was versteht man unter der Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine gesetzlich vorgeschriebene Abgabe, die bei jedem entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerb einer inländischen Immobilie bezahlt werden muss. Dabei ist es egal, ob es sich um ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung handelt.

Was ist die Bemessungsgrundlage bei der Grunderwerbsteuer?

Beim entgeltlichen Erwerb ist der Kaufpreis Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Bei Erbschaft oder Schenkung wird der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Sonderreglungen gelten für land- und forstwirtschaftliche Immobilien, die im Familienverband erworben werden.

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird – wie es der Name bereits verrät – einmalig beim Erwerb der Immobilie fällig. Die Grundsteuer hingegen ist eine jährliche Abgabe, die vom Eigentümer des Grundbesitzes ans Finanzamt entrichtet werden muss.

Über den Autor: Mario Graf-Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2015 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. "Als eine der größten Plattformen in unserem Bereich, bieten wir unabhängige Beratung und Informationen für Immobilienfinanzierungen. Mit vorverhandelten Konditionen durch langjährige Partnerschaft mit Banken, ermöglichen wir Angebote zu Top Konditionen für unsere Kunden. Unsere Kernkompetenz ist aber die direkte Beratung, denn nur im persönlichen Gespräch, finden wir gemeinsam die optimale Lösung."

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