Kaufvertrag für ein Haus

Wer ein Haus kaufen möchte, sollte auf jeden Fall einen wasserdichten Kaufvertrag aufsetzen oder aufsetzen lassen. Prinzipiell ist es in Österreich nicht zwingend notwendig, dass ein Anwalt oder ein Notar den Kaufvertrag schreibt. Empfehlenswert ist es auf jeden Fall. In diesem Beitrag zeigen wir, worauf es dabei ankommt und welche Kosten dabei entstehen.

Autor: Mario Schantl
Position: Geschäftsführer

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Inhaltsverzeichnis

Bestandteile eines Kaufvertrages für ein Haus

Einem Anwalt oder einem Notar ist von vornherein klar, welche Punkte in einen Kaufvertrag für ein Haus einfließen müssen. Sollten Sie den Vertrag selbst aufsetzen, ist es wichtig, dass alle notwendigen Bestandteile auch inkludiert sind. Die wären:

  • Namen und Anschrift der beiden Parteien (Käufer und Verkäufer)
  • Beschreibung der Liegenschaft und ein aktueller Grundbuchauszug
  • Vereinbarter Kaufpreis
  • Übergabetermin und -bedingungen
  • Pönale für eine verspätete Übergabe
  • Zahlungsvereinbarung mit Fristen und Zinsen bei Nichteinhaltung
  • Mängelliste, wenn nötig
  • Treuhänder, falls ein Treuhandkonto benötigt wird
  • Im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten
  • Rücktrittsmöglichkeiten, wenn nötig

Sie finden mittlerweile auch online eine Menge Vertragsvorlagen für den Hauskauf. Prüfen Sie auf jeden Fall die Quelle genau, bevor Sie einen Vertrag anhand eines Musters aufsetzen. Der Kauf eines Hauses ist keine Lappalie. Deswegen empfehlen wir jedem Käufer, auf Rechtsicherheit zu pochen. Nehmen Sie sich einen Anwalt, der den Kaufvertrag zumindest prüft (wenn nicht aufsetzt) und gegebenenfalls Änderungen vornimmt.

Kaufvertrag Haus: Wofür braucht man ein Treuhandkonto?

Kurz und knapp gesagt, regelt ein Treuhandkonto, dass jede der beiden Parteien ihren Verpflichtungen nachkommt. Ihr Geld fließt nicht direkt dem Verkäufer zu und er muss die Liegenschaft nicht übergeben, bevor der vereinbarte Kaufpreis nicht am Konto eingelangt ist – aber eben nicht auf seinem, sondern auf dem Treuhandkonto des Anwalts oder Notars.

Es ist die üblichste Vorgehensweise bei Käufen in dieser Größenordnung. Der Einsatz des Treuhandkontos beschränkt sich natürlich nicht nur auf den Hauskauf. Auch bei Wohnungen und Grundstücken ist dies durchaus üblich. Gerade beim Kauf von Privat an Privat minimiert es das Betrugsrisiko auf beiden Seiten, denn erst nach Erfüllung aller im Kaufvertrag genannten Bedingungen wird das Geld vom Treuhandkonto an den Verkäufer überwiesen.

Dazu zählt nicht nur, dass er das Haus übergibt, sondern auch die Löschung aller im Grundbuch eingetragenen Pfandrechte (man sprich hier von der so genannten „Lastenfreistellung“), falls dies so vereinbart wurde. Dies führt uns zum nächsten Punkt:

Genaue Prüfung vor dem Kaufvertragsabschluss

Wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, können Sie es wahrscheinlich gar nicht erwarten, endlich den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Doch lassen Sie sich nicht von der Schönheit des Hauses oder dem möglichen Schnäppchen dazu hinreißen, dem Verkäufer blind zu vertrauen. Es gibt so einiges, was Sie vor der Vertragsunterschrift unbedingt noch tun müssen.

Der Kaufvertrag (sofern vom Verkäufer erstellt) muss Ihnen zwei Wochen vor dem Unterschriftstermin zugeschickt werden. Somit haben Sie genügend Zeit, um sämtliche Bestandteile zu prüfen. Schauen Sie sich vor allem diese Dinge an:

Grundbuchauszug des Hauses vor dem Kauf studieren

Der Grundbuchauszug ist Bestandteil des Kaufvertrages. Wenn Sie vorab schon reinschauen wollen, können Sie diesen mittlerweile online anfordern. Oder sie gehen zum Bezirksgericht, einem Anwalt oder Notar dafür. Achten Sie nicht nur darauf, dass der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer ist, sondern sehen Sie sich vor allem genau die Dienstbarkeiten an. Dienstbarkeiten sind Rechte Dritter.

Im Grundbuchsauszug finden Sie zum Beispiel Pfandrechte von Banken oder Wegerechte am Grundstück Ihres Hauses. Auch Wohnrechte, falls solche noch bestehen, stehen in diesem Bereich. Lassen Sie sich alles von einem Anwalt ausdeutschen, sollten Sie etwas nicht genau verstehen. Gerade, wenn Sie ein Haus kaufen, sollten Sie sämtliche Risiken ausschließen. Auf diese Dinge sollten Sie im Grundbuch achten:

  • Wer ist der bücherliche Eigentümer
  • Welche Dienstbarkeiten gehen mit dem Kauf auf Sie über
  • Wie verläuft die Grundstücksgrenze (das können Sie auch vom Vermessungsamt neu vermessen lassen)
  • Für den Sonderfall, dass Sie nur das Haus kaufen und für das Grundstück einen sogenannten „Bauzins“ zahlen, schauen Sie sich auch das im Grundbuch eingetragene Baurecht an. Hier wird in einem solchen seltenen Fall auch Ihr Recht, auf dem Grund zu bauen und zu wohnen, vermerkt.

Übrigens kann man im Grundbuch auch eine Auflassungsvormerkung vornehmen lassen. Sollten Sie und der Verkäufer bereits eine mündliche Vereinbarung getroffen haben, verhindert diese Vormerkung, dass das Grundstück an jemand anders oder doppelt verkauft wird.

Begehung des Hauses mit einem Sachverständigen vor dem Kaufvertrag

Sie sollten unbedingt das Haus auf Mängel prüfen! Wenn Sie selbst nicht versiert genug sind, solche zu erkennen, holen Sie unbedingt jemanden zu einer Begehung hinzu, der dies für Sie machen kann. Mängel, die Sie nicht vor Kaufvertragsunterschrift beanstanden, können Sie im Nachhinein nicht mehr geltend machen. Vielleicht haben Sie sich schon für eine renovierungsbedürftige Immobilie entschieden, dennoch sollten Sie für sich den finanziellen Rahmen abstecken. Ein neues Dach ist ein ganz anderer Kostenpunkt als eine neue Küche beispielsweise.

Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan

Prinzipiell können Sie schon davon ausgehen, dass ein bereits bestehendes Haus auch dem Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan entspricht. Sollten Sie jedoch bauliche Änderungen vornehmen wollen, sollen Sie auf jeden Fall beim Gemeindeamt vorstellig werden und sich die beiden Pläne genau zu Gemüte führen. Die könnten Sie nämlich einschränken, was die Größe des Hauses und auch die Ausführung angeht.

Energieausweis und Elektrogutachten

Prinzipiell ist der Verkäufer verpflichtet, den Energieausweis schon bei der ersten Besichtigung vorzulegen. Der Energieausweis gibt Auskunft darüber, in welcher Qualität Energie im Haus genutzt wird. Darin finden sich folgende Parameter:

  • Heizwärmebedarf
  • Warmwasser-Wärmebedarf
  • Heizenergiebedarf
  • Endenergiebedarf
  • Gesamtenergieeffizienzfaktor
  • Primärenergiebedarf
  • Kohlendioxidemissionen
  • Empfohlene Maßnahmen
  • Grundinformationen zum Gebäude, wie Standort, Gebäudetyp, Gebäudeart, Brutto-Grundfläche, Klimaregion.

Für die Vermietung von Wohnungen ist mittlerweile auch ein Elektrogutachten verpflichtend. Für den Verkauf allerdings nicht. Empfehlenswert ist es für Sie als Käufer jedoch allemal, die Hauselektrik prüfen zu lassen, gerade bei älteren Gebäuden.

Eintragung ins Grundbuch

Weder die Unterfertigung des Kaufvertrages, noch die Übernahme des Hauses macht Sie zum rechtlichen Eigentümer. Dies geschieht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Dafür ist im ersten Schritt die Beglaubigung des Kaufvertrags nötig. Meist macht das ein Notar, der die Urkunde dann ans Bezirksgericht weiterleitet. Für die Grundbucheintragung müssen Sie auch mit Kosten rechnen, die sich wie folgt zusammensetzen:

  1. Eingabegebühr für den Antrag: € 44,- (€ 62,- sollten Sie die Antrag nicht elektronisch stellen)
  2. 1,1% vom Kaufpreises
  3. 1,2% der Kreditsumme für die Eintragung des Pfandrechts der Bank

Sie sehen also hier schon, dass auch das Pfandrecht der Bank ins Grundbuch eingetragen wird, wenn Sie Ihr Haus mit einem Kredit finanzieren. Diese Kosten fallen natürlich nicht an, wenn Sie den Hauskauf gänzlich aus Ihren Eigenmitteln zahlen.

Finanzierung des Hauskaufs

Das Pfandrecht der Bank bringt uns zum nächsten Punkt, den Sie noch vor dem Kaufvertragsabschluss unbedingt regeln müssen, nämlich die Finanzierung. Zumindest dann, wenn Sie einen Kredit dafür aufnehmen wollen. Schon bevor Sie das Kaufanbot unterschreiben, sollten Sie eine Finanzierungszusage der Bank einholen. In vielen Fällen wird der Verkäufer dies ohnehin einfordern, es dient jedoch auch für Sie selbst zu Absicherung.

Rücktrittskonditionen

Auch wenn es nicht zwingend notwendig ist, eine Rücktrittsklausel in den Vertrag einzubauen, ist es doch sinnvoll. Denn rechtlich gesehen, gibt es für Sie eigentlich keine Möglichkeit, vom bereits unterschriebenen Kaufvertrag zurückzutreten. Es sei denn, der Verkäufer hat arglistig gehandelt oder sich nicht an Gesetze gehalten. In jedem Fall sollten Sie, wenn Sie aus persönlichen Gründen vom Kauf zurücktreten wollen, den Verkäufer kontaktieren und versuchen, eine Lösung dafür zu finden. In beidseitigem Einvernehmen kann man den Kaufvertrag auch wieder lösen.

ACHTUNG: Sie sind bereits gebunden, wenn Sie das verbindliche Kaufanbot unterzeichnen!

Die meisten Menschen kaufen nur einmal im Leben ein Haus. Sichern Sie sich gut ab dabei!

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