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Kaufvertrag für ein Haus

Einem Anwalt oder einem Notar ist von vornherein klar, welche Punkte in einen Kaufvertrag für ein Haus einfließen müssen. Sollte man den Vertrag selbst aufsetzen, ist es wichtig, dass alle notwendigen Bestandteile auch inkludiert sind.

Kaufvertrag-Haus
Kaufvertrag-Haus

Die wichtigsten Bestandteile eines Kaufvertrags

  • Namen und Anschrift der beiden Parteien (Käufer und Verkäufer)
  • Beschreibung der Liegenschaft und ein aktueller Grundbuchauszug
  • Vereinbarter Kaufpreis
  • Übergabetermin und -bedingungen
  • Pönale für eine verspätete Übergabe
  • Zahlungsvereinbarung mit Fristen und Zinsen bei Nichteinhaltung
  • Mängelliste, wenn nötig
  • Treuhänder, falls ein Treuhandkonto benötigt wird
  • Im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten
  • Rücktrittsmöglichkeiten, wenn nötig

Man findet mittlerweile auch online eine Menge Vertragsvorlagen für den Hauskauf. Man sollte die Quelle genau prüfen, bevor man einen Vertrag anhand eines Musters aufsetzen. Der Kauf eines Hauses ist keine Lappalie. Deswegen empfehlen wir jedem Käufer, auf Rechtsicherheit zu pochen. Man sollte sich einen Anwalt, der den Kaufvertrag zumindest prüft (wenn nicht aufsetzt) und gegebenenfalls Änderungen vornimmt, nehmen.

Kaufvertrag Haus: Wofür braucht man ein Treuhandkonto?

Kurz und knapp gesagt, regelt ein Treuhandkonto, dass jede der beiden Parteien ihren Verpflichtungen nachkommt. Ihr Geld fließt nicht direkt dem Verkäufer zu und er muss die Liegenschaft nicht übergeben, bevor der vereinbarte Kaufpreis nicht am Konto eingelangt ist – aber eben nicht auf seinem, sondern auf dem Treuhandkonto des Anwalts oder Notars.

Es ist die üblichste Vorgehensweise bei Käufen in dieser Größenordnung. Der Einsatz des Treuhandkontos beschränkt sich natürlich nicht nur auf den Hauskauf. Auch bei Wohnungen und Grundstücken ist dies durchaus üblich. Gerade beim Kauf von Privat an Privat minimiert es das Betrugsrisiko auf beiden Seiten, denn erst nach Erfüllung aller im Kaufvertrag genannten Bedingungen wird das Geld vom Treuhandkonto an den Verkäufer überwiesen.

Dazu zählt nicht nur, dass er das Haus übergibt, sondern auch die Löschung aller im Grundbuch eingetragenen Pfandrechte (man sprich hier von der so genannten „Lastenfreistellung“), falls dies so vereinbart wurde. Dies führt uns zum nächsten Punkt:

Genaue Prüfung vor dem Kaufvertragsabschluss

Wenn das Traumhaus gefunden wurde, kann man es wahrscheinlich gar nicht erwarten, endlich den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Man sollte sich aber nicht von der Schönheit des Hauses oder dem möglichen Schnäppchen dazu hinreißen lassen, dem Verkäufer blind zu vertrauen. Es gibt so einiges, was man vor der Vertragsunterschrift unbedingt noch tun sollte.

Der Kaufvertrag (sofern vom Verkäufer erstellt) muss zwei Wochen vor dem Unterschriftstermin zugeschickt werden. Somit hat man genügend Zeit, um sämtliche Bestandteile zu prüfen.

Grundbuchauszug des Hauses vor dem Kauf studieren

Der Grundbuchauszug ist Bestandteil des Kaufvertrages. Wenn man vorab schon Einblick nehmen möchte, kann man diesen mittlerweile online anfordern. Oder man geht zum Bezirksgericht, einem Anwalt oder Notar dafür. Es ist nicht nur wichtig, dass der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer ist, sondern auch die Dienstbarkeiten sollten geprüft werden. Dienstbarkeiten sind Rechte Dritter.

Im Grundbuchsauszug findet man zum Beispiel Pfandrechte von Banken oder Wegerechte am Grundstück des Hauses. Auch Wohnrechte, falls solche noch bestehen, stehen in diesem Bereich. Gerade, wenn man ein Haus kaufen möchte, sollten sämtliche Risiken ausgeschlossen werden.

Auf diese Dinge sollte man im Grundbuch achten:

  • Wer ist der bücherliche Eigentümer
  • Welche Dienstbarkeiten gehen mit dem Kauf auf den Käufer über
  • Wie verläuft die Grundstücksgrenze (das kann man auch vom Vermessungsamt neu vermessen lassen)
  • Für den Sonderfall, dass man nur das Haus kaufen und für das Grundstück einen sogenannten „Bauzins“ zahlt, sieht man sich auch das im Grundbuch eingetragene Baurecht an. Hier wird in einem solchen seltenen Fall auch das Recht, auf dem Grund zu bauen und zu wohnen, vermerkt.

Übrigens kann man im Grundbuch auch eine Auflassungsvormerkung vornehmen lassen. Sollte mit dem Verkäufer bereits eine mündliche Vereinbarung getroffen worden sein, verhindert diese Vormerkung, dass das Grundstück an jemand anders oder doppelt verkauft wird.

Begehung des Hauses mit einem Sachverständigen vor dem Kaufvertrag

Man sollte das Haus unbedingt auf Mängel prüfen! Wenn man selbst nicht versiert genug ist, solche zu erkennen, nimmt man eine erfahrene Persion zu einer Begehung hinzu. Mängel, die man nicht vor Kaufvertragsunterschrift beanstandet, können im Nachhinein nicht mehr geltend gemacht werden. Vielleicht hat man sich schon für eine renovierungsbedürftige Immobilie entschieden, dennoch sollte man sich den finanziellen Rahmen abstecken. Ein neues Dach ist ein ganz anderer Kostenpunkt als eine neue Küche beispielsweise.

Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan

Prinzipiell kann man davon ausgehen, dass ein bereits bestehendes Haus auch dem Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan entspricht. Sollten jedoch bauliche Änderungen vorgenommen werden, sollte man auf jeden Fall beim Gemeindeamt vorstellig werden und sich die beiden Pläne genau zu Gemüte führen. Die könnten den Käufer nämlich einschränken, was die Größe des Hauses und auch die Ausführung angeht.

Energieausweis und Elektrogutachten

Prinzipiell ist der Verkäufer verpflichtet, den Energieausweis schon bei der ersten Besichtigung vorzulegen. Der Energieausweis gibt Auskunft darüber, in welcher Qualität Energie im Haus genutzt wird. Darin finden sich folgende Parameter:

  • Heizwärmebedarf
  • Warmwasser-Wärmebedarf
  • Heizenergiebedarf
  • Endenergiebedarf
  • Gesamtenergieeffizienzfaktor
  • Primärenergiebedarf
  • Kohlendioxidemissionen
  • Empfohlene Maßnahmen
  • Grundinformationen zum Gebäude, wie Standort, Gebäudetyp, Gebäudeart, Brutto-Grundfläche, Klimaregion.

Für die Vermietung von Wohnungen ist mittlerweile auch ein Elektrogutachten verpflichtend. Für den Verkauf allerdings nicht. Empfehlenswert ist es für Käufer jedoch allemal, die Hauselektrik prüfen zu lassen, gerade bei älteren Gebäuden.

Eintragung ins Grundbuch

Weder die Unterfertigung des Kaufvertrages, noch die Übernahme des Hauses macht den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Dies geschieht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Dafür ist im ersten Schritt die Beglaubigung des Kaufvertrags nötig. Meist macht das ein Notar, der die Urkunde dann ans Bezirksgericht weiterleitet. Für die Grundbucheintragung fallen Kosten an, die sich wie folgt zusammensetzen:

  1. Eingabegebühr für den Antrag: € 44,- (€ 62,- sollte der Antrag nicht elektronisch gestellt werden)
  2. 1,1% vom Kaufpreises
  3. 1,2% der Kreditsumme für die Eintragung des Pfandrechts der Bank

Das Pfandrecht der Bank wird auch ins Grundbuch eingetragen , wenn das Haus mit einem Kredit finanziert wird. Diese Kosten fallen natürlich nicht an, wenn man den Hauskauf gänzlich aus Eigenmitteln bezahlt.

Finanzierung des Hauskaufs

Das Pfandrecht der Bank bringt uns zum nächsten Punkt, den man noch vor dem Kaufvertragsabschluss unbedingt regeln sollte, nämlich die Finanzierung. Schon bevor man das Kaufanbot unterschreibt, sollte eine Finanzierungszusage der Bank eingeholt werden. In vielen Fällen wird der Verkäufer dies ohnehin einfordern, es dient jedoch auch zur Selbstabsicherung.

Rücktrittskonditionen

Auch wenn es nicht zwingend notwendig ist, eine Rücktrittsklausel in den Vertrag einzubauen, ist es doch sinnvoll. Denn rechtlich gesehen, gibt es eigentlich keine Möglichkeit, vom bereits unterschriebenen Kaufvertrag zurückzutreten. Es sei denn, der Verkäufer hat arglistig gehandelt oder sich nicht an Gesetze gehalten. In jedem Fall sollte man, wenn es man aus persönlichen Gründen vom Kauf zurücktreten will, den Verkäufer kontaktieren und versuchen, eine Lösung dafür zu finden. In beidseitigem Einvernehmen kann man den Kaufvertrag auch wieder lösen.

ACHTUNG: Man ist bereits gebunden, wenn das verbindliche Kaufanbot unterzeichnet wurde!

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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