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Kaufvertrag Wohnung

Beim Kauf einer Wohnung gibt es zahlreiche Faktoren die gründlich geprüft werden wollen. Was der Kaufvertrag beinhalten muss, worauf man achten sollte und welche Kosten auf den Käufer zukommen, haben wir hier für dich zusammengefasst.

Kaufvertrag-Wohnung
Kaufvertrag-Wohnung

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein unterschriebenes, verbindliches Kaufanbot für eine Wohnung ist rechtlich bereits bindend.
  • Wird der Kaufvertrag vom Verkäufer erstellt, muss er dem Käufer diesen mindestens zwei Wochen vor dem Unterzeichnungstermin vorlegen.
  • Nicht nur der Zustand der Wohnung, sondern der des gesamten Wohnhauses sollte geprüft werden.
  • Studiere die Unterlagen der Hausverwaltung und das Grundbuch.
  • Es ist nicht zwingend notwendig, dass ein Anwalt den Vertrag für die Wohnung erstellt, die wichtigsten Bestandteile müssen aber enthalten sein.
  • Rechtlicher Eigentümer wird man erst mit der Grundbucheintragung der Wohnung. Für die Beglaubigung des Kaufvertrages braucht es einen Notar.
  • Die gängigste Form der Finanzierung einer Wohnung ist der Hypothekarkredit, bei dem die Bank mit einem Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen wird.

Vor dem Kaufvertrag: Wohnung und Gebäude prüfen

Ein unterschriebenes, verbindliches Kaufanbot ist nicht einfach eine Interessensbekundung. Diese kann man abgeben, indem ein formloses Angebot gestellt wird. Sobald aber ein verbindliches Kaufanbot unterschrieben ist, ist dieses rechtlich bindend. Daher sollte man schon davor so viele Informationen wie möglich über die gewünschte Wohnung einholen.

Besichtigung des Gebäudes mit einem Sachverständigen

Bei einem Wohnungskauf erwirbt der Käufer einerseits das exklusive Recht zur Benutzung der eigenen Wohnung. Andererseits ist er mit dem Kauf automatisch auch Miteigentümer der gesamten Liegenschaft, sprich des Wohnhauses und des dazugehörigen Grundstückes. Daher ist es ratsam, sich nicht nur die Wohnung genau anzusehen, sondern auch das Haus. Reparaturen an den Allgemeinflächen werden von der Eigentümergemeinschaft getragen.

Da man als Käufer in den seltensten Fällen die Bausubstanz eines Hauses bewerten kann, empfiehlt es sich, jemanden hinzuzuholen, der von der Materie Ahnung hat. Das muss nicht unbedingt ein gerichtlich beeideter Sachverständiger sein, aber jemand, der weiß, worauf es ankommt und welche Risiko-Bereiche es gibt. Alte Fenster, ein undichtes Dach oder Wasser im Keller sind Beispiele, die für die Eigentümer teuer werden können.

Unterlagen prüfen

Als Käufer hat man ein Recht darauf, zwei Wochen vor dem Unterfertigungstermin die finale Version des Kaufvertrages zu erhalten. Spätestens in dieser Zeit sollte man alle Unterlagen, die zur Verfügung stehen, prüfen. Wir listen hier auf, welche Informationen vor der Kaufentscheidung wichtig sind. Das Grundbuch erläutern wir weiter unten noch einmal genauer.

  • Energieausweis
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und mögliche Umlaufbeschlüsse
  • Eigentumsverhältnisse im Haus – gibt es einen Mehrheitseigentümer
  • Betriebskostenabrechnung und –vorschreibung
  • Reparaturrücklagen
  • Grundbuchauszug

Diese Informationen gibt die Hausverwaltung nur an die Eigentümer und den beauftragten Makler raus. Daher kann man sie als Kaufinteressent nicht direkt anfragen. Die Frage nach dem Mehrheitseigentümer ist übrigens deshalb wichtig, weil ein solcher die anderen Eigentümer überstimmen kann und gerade bei finanziellen Entscheidungen ist dies nicht wünschenswert.

Grundbuchauszug

Wichtig ist auch hier wieder, die gewünschte Wohnung nicht als einzelne Immobilie zu betrachten, sondern als Teil der gesamten Liegenschaft. Aus dem Grundbuch sind wesentliche Informationen zu entnehmen, der bücherliche Eigentümer der Wohnung ist nur eine davon.

Gerade die Dienstbarkeiten sind in diesem Kontext noch wichtig, denn diese sind Rechte Dritter an der Wohnung oder an der Liegenschaft und gehen beim Kauf über, sollten diese nicht gelöscht werden. Beispiele dafür wären: Ein noch nicht getilgter Kredit, ein bestehendes Wohnrecht, Wegerechte am Grundstück und ähnliches. Wir haben dem Thema „Grundbuch“ einen eigenen Artikel gewidmet, der noch weiter in die Tiefe geht.

Wer schreibt den Kaufvertrag für eine Wohnung?

In Österreich ist es nicht zwingend notwendig, einen Anwalt oder Notar mit der Kaufvertragserstellung für eine Wohnung zu beauftragen. Auch, ob der Vertrag für den Wohnungskauf vom Käufer oder Verkäufer erstellt wird, bleibt jedem selbst überlassen. Es gibt online bereits eine ganz ordentliche Sammlung an Kaufvertragsentwürfen. Dabei ist es jedoch wichtig, auf die Verlässlichkeit der Quelle zu achten. Wir empfehlen, einen Anwalt heranzuziehen, zumindest zur Prüfung des Vertrags.

Folgende Punkte müssen im Kaufvertrag für eine Wohnung unbedingt enthalten sein:

  • die Vertragspartner
  • genaue Beschreibung des Vertragsgegenstandes „Wohnung“
  • Mängel an der Wohnung
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
  • Verzugszinsen, falls die Zahlungsfristen nicht eingehalten werden
  • der Treuhänder und Informationen zur treuhändischen Abwicklung
  • der Übergabetermin
  • mögliche Rücktrittsklauseln
  • Dienstbarkeiten am Eigentum

Wofür braucht man beim Kauf einer Wohnung ein Treuhandkonto?

Ein Treuhänder dient zur Absicherung, dass beide Parteien den vertraglich vereinbarten Verpflichtungen nachkommen: Der Käufer überweist den Betrag, der Verkäufer räumt die Wohnung, lässt mögliche Dienstbarkeiten löschen und übergibt die Wohnung im vereinbarten Zustand. Zur Absicherung beider wird der Betrag nicht direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen, sondern erstmals auf dem Treuhandkonto zwischengeparkt, bis auch der Verkäufer seinen Pflichten nachgekommen ist.

Braucht man einen Notar?

Weder der unterschriebene Kaufvertrag, noch die Übernahme der Wohnung macht den Käufer zum rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie. Dazu braucht es den Grundbucheintrag. Dieser wiederum setzt voraus, dass der Kaufvertrag beglaubigt wird. Und das ist die Aufgabe eines Notars. Er ist die Instanz, die den Vertrag zu der für das Grundbuch benötigten Urkunde macht.

Grundbucheintragung

Der Notar übermittelt auch direkt alle Unterlagen an das Bezirksgericht, um die Grundbucheintragung vorzunehmen. Bei Kreditfinanzierung ist er auch dafür zuständig, dass das Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen wird. Für die Grundbucheintragung fallen wiederum Kosten an, die sich wie folgt zusammensetzen:

  1. Eingabegebühr für den Antrag: € 44,- (€ 62,- sollte man den Antrag nicht elektronisch stellen)
  2. 1,1% vom Kaufpreises
  3. 1,2% der Kreditsumme für die Eintragung des Pfandrechts der Bank

Finanzierung und Pfandrecht beim Wohnungskauf

Die Überlegungen zur Finanzierung sollte man bereits im Vorfeld anstellen. Am besten noch, bevor man überhaupt ein Anbot legt.

Wenn die Wohnung mit einem Kredit finanzieren werden soll, sollte man sich schon frühzeitig eine Finanzierungszusage sichern. Zwischen 10% und 20% von Kaufpreis plus Kaufnebenkosten werden aus Eigenmitteln benötigt, um den Rest als Kredit aufnehmen zu können. Die Nebenkosten schlagen mit zirka 10,1 % des Kaufpreises zu Buche. Mehr dazu unseren Artikeln „Kaufnebenkosten für Immobilien“ und „Nebenkosten Wohnungskauf„.

Der Hypothekarkredit

Die gängigste Form des Immobilienkredits ist der Hypothekarkredit. Dabei dient die Wohnung der Bank als Sicherheit. Wenn man zahlungsunfähig wird, pfändet und verkauft die Bank die Wohnung. Daher lässt die Bank auch ein Pfandrecht ins Grundbuch eintragen. Es gibt aber noch andere Finanzierungsformen und Sicherheiten.

Wir haben dem Thema „Eigentumswohnung finanzieren“ bereits einen eigenen Artikel gewidmet. Wir raten bei der Immobilienfinanzierung immer zu einer möglichst langen Laufzeit. Warum eine lange Laufzeit wichtig ist, erklären wir in unserem Artikel „Die richtige Laufzeit für einen Kredit finden„. Außerdem sollte jeder, der ein Eigenheim kauft, mehrere Kreditangebote einholen und immer den Effektivzinssatz vergleichen, denn nur der zeigt wirklich sämtliche Kosten auf die gesamte Laufzeit auf, im Gegensatz zum Sollzins, der die individuellen Kreditgebühren der Bank nicht widerspiegelt. Unsere Finanzierungsspezialist/innen helfen gerne dabei, den richtigen Kredit für dich zu finden.

Alle Formalitäten für den Kaufvertrag einer Wohnung zusammengefasst

Noch vor der Erstellung eines Kaufvertrages sollte der Käufer die wichtigsten Informationen über die Wohnung und die gesamte Liegenschaft einholen.

Der Blick ins Grundbuch ist unerlässlich, um sich über den Eigentümer und die Dienstbarkeiten zu informieren. Die Finanzierung ist ebenfalls eine Frage, die man sich rechtzeitig stellen sollte. Den Kaufvertrag kann ein Anwalt oder Notar aufsetzen, rechtlich gesehen darf es auch einer der beiden Vertragspartner machen, wenn er sich an die Vorschriften bezüglich der Bestandteile hält. Erst die Eintragung ins Grundbuch macht den Käufer zum bücherlichen Eigentümer.

Dafür ist der Notar zuständig, der die Kaufvertragsunterzeichnung beglaubigt. Auch die Bank, die den Kredit gewährt, wird ins Grundbuch aufgenommen. Damit ist allen Formalitäten für den Kaufvertrag einer Wohnung Genüge getan.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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