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Immobilie kaufen - Tipps worauf man achten sollte

Als zukünftiger Eigenheimbesitzer macht man sich viele Gedanken darüber, wie man gerne wohnen möchte. Deswegen sollte man sich nicht nur fragen, was einem jetzt gut gefällt, sondern auch, welche Bedürfnisse man später an die eigene Immobilie stellen wird. Vielleicht sind dann die drei Kinderzimmer nicht mehr nötig, dafür aber hätte man die Wohnung gern barrierefrei. Oder plant man gar nicht so lange im Haus oder der Wohnung zu bleiben? Dann sollte man darauf achten, dass sich das Eigenheim in einer soliden Wohngegend befindet.

Immobilie-kaufen-Tipps
Immobilie-kaufen-Tipps

Das wichtigste in Kürze

  • Die Wahl der richtigen Immobilie hängt von den persönlichen Bedürfnissen jetzt und im höheren Alter
  • Die finanziellen Möglichkeiten und Zukunftsaussichten sollten vor jeder Besichtigung geklärt sein.
  • Vor dem Kauf ist eine Begehung mit einem Sachverständigen sinnvoll.
  • Ein Blick ins Grundbuch ist unbedingt notwendig.

Welche Immobilie kann ich mir leisten

Natürlich muss man sich – am besten noch vor den Besichtigungen – überlegen, was man sich überhaupt leisten kann und will. Ein Haus oder eine Wohnung im Eigentum ist zwar teuer, aber langfristig für viele Menschen eine gute Investition. Ohne Finanzierung ist dieser Traum aber meistens nicht möglich.

Wichtig ist hier, dass man zirka 10 – 20% des Kaufpreises plus Nebenkosten an Eigenmittel einbringen kann. Hier alles zum Thema Eigenmittel.

Das ist aber noch nicht alles. Man sollte auch bedenken, dass zu den Kreditraten auch noch die monatlichen Betriebskosten, Strom und Heizung hinzukommen. Außerdem benötigt man Möbel und Ausstattung für das Eigenheim.

Ausstattungsmerkmale und Infrastruktur

Jeder Mensch hat unterschiedliche Bedürfnisse. Diese sind vom Arbeitsplatz abhängig, davon, wo die Kinder zur Schule gehen oder welchen Hobbys man nachgeht.

Hat man einen Hund und möchte einen Garten? Wieviel Räume benötigt man? Wird viel gekocht, hat man oft Besuch und stehen ausreichend Parkplätze zur Verfügung? Ist man auf den Stauraum eines Kellerabteils angewiesen?

Auch die Infrastrukturfrage sollte man bedenken. Vielleicht besitzt man ein Auto oder zwei aber irgendwann werden auch die Kinder, sofern man welche hat oder plant, mobil sein wollen.

Lokalaugenschein mit Sachverständigem

Wir empfehlen, jemanden zur Besichtigung mitzunehmen, der bereits Erfahrung in solchen Dingen hat. Den Renovierungsbedarf der Wohnung kann man vielleicht noch selbst abschätzen, aber gerade in Mehrparteienhäusern ist hier Vorsicht geboten.

Zustand des Hauses beim Kauf einer Immobilie wichtiger als der der Wohnung

Zuerst wird der Zustand der Wohnung selbst eingeschätzt. Doch aus finanzieller Sicht ist der Zustand des ganzen Wohnhauses wesentlich wichtiger. Gerade kleinere Wohnuneng können mit relativ wenig Geld saniert werden. Ist jedoch das Dach eines Mehrparteienhauses zu erneuern, werden die Kosten auf die Eigentümer übertragen und schlagen sich in den Betriebskosten nieder. Das kann ordentlich ins Geld gehen!

Daher ist es ratsam, jemanden einen Blick auf das Haus werfen zu lassen, der völlig unvoreingenommen ist und sich auch nicht von der möglichen Schönheit der Wohnung blenden lässt.

Außerdem sollte man die bestehenden Rücklagen (bei einer gebrauchten Wohnung) kennen und abschätzen, siehe dazu auch den nächsten Punkt.

Unterlagen vor dem Kauf der Immobilie einholen

In diesem Zusammenhang sollte man im Vorfeld auch sämtliche Unterlagen zur Wohnung einholen, die Aufschluss über den Zustand des Hauses geben können. Diese sind:

  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlung
  • Umlaufbeschlüsse der selbigen
  • Energieausweis der Wohnung
  • Betriebskostenabrechnung und -vorschreibung
  • Stand der Rücklagen

So kann man frühzeitig erkennen, ob bereits Sanierungen am Haus geplant sind und wie diese finanziert werden.

Man wird als Nicht-Eigentümer von der Hausverwaltung keinerlei Auskunft bekommen. Dafür ist entweder der Noch-Eigentümer verantwortlich oder der Makler holt diese Informationen ein.

Blick ins Grundbuch

Wenn man eine Immobilie kaufen möchte– egal ob Haus oder Wohnung – ist es unerlässlich, dass man sich den Grundbuchauszug ansieht. Was man darin alles sehen kannn, haben wir im Beitrag Grundbuch zusammengefasst.

Hier die wichtigsten Themen:

Man sieht, wem die Liegenschaft gehört und was sie umfasst. Bei einem Haus mit Grundstück kann man also herauslesen, wo die Grenzen des Grundstückes verlaufen. Doch auch bei einer Eigentumswohnung ist man Miteigentümer einer Gesamtliegenschaft. Nicht nur die Wohnung gehört einem, sondern ein Anteil am Haus plus dazugehörigem Grund. Damit gehen auch Pflichten einher (meist finanzieller Natur).

Außerdem steht im Grundbuch auch, ob die Liegenschaft irgendwelche Pfandrechte und Dienstbarkeiten aufweist. Diese könnten ein alter, noch nicht getilgter Kredit sein, ein Wohnrecht oder ein Servitutsrecht.

Vom Kaufanbot bis zum Kaufvertrag

Man sollte die Immobilie nicht nur einmal besichtigen, bevor man sich zum Kauf entschließt! Unterschiedliche Tageszeiten sind ratsam, um sowohl die Licht- als auch die Lärmverhältnisse zu testen.

Sonntags sind auch die am stärksten befahrenen Straßen ruhig, dafür aber spielen vielleicht Kinder im Garten.

Ein erstes unverbindliches Angebot kann man formlos abgeben. Wenn man allerdings ein verbindliches Kaufanbot unterschreibt, ist – wie der Name schon verrät – bereits gebunden.

Das sollte man daher vermeiden, bevor man die Finanzierungskonditionen mit der Bank geklärt hat. Eine Finanzierungszusage ist unerlässlich, bevor man fix zusagt. Wenn diese im Vorfeld eingeholt wurde, geht auch die finale Kreditabwicklung wesentlich schneller. Gerne unterstützen wir dich unverbindlich um eine Finanzierungszusage zu erhalten.

Den Kaufvertrag kann ein Anwalt oder ein Notar erstellen. Sollte der Verkäufer den Kaufvertrag bereitstellen, sollte diesen auf jeden Fall eine Rechtsvertretung gegenprüfen! Ein Notar muss den Vertrag beglaubigen, damit man den Kauf auch urkundlich ins Grundbuch eintragen lassen kann.

Nebenkosten

Die „Grundbucheintragung“ bringt uns gleich zum nächsten Thema, nämlich zu den Kaufnebenkosten. Eingangs haben wir schon erwähnt, dass man zumindest 10 – 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenmitteln finanzieren sollte.

Die Nebenkosen sind mit zirka 10,1% vom Kaufpreis eine Größe, die man berücksichtigen sollte.

Wenn man eine Wohnung um € 250.000,- kauft, fallen Nebenkosten in der Höhe von ca. € 25.250,- an.

Was fällt nun unter diese Nebenkosten? Das sind:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintragung
  • Maklerhonorar
  • Anwalts- und Notarkosten

Bei einer Fremdfinanzierung, die in den meisten Fällen unverzichtbar ist, kommen noch die Finanzierungsnebenkosten hinzu. Diese belaufen sich auf etwa 5% des Kaufpreises.

Die richtige Finanzierungsform

Mehrere Finanzierungsformen kommen für den Erwerb des Eigenheims in Frage.

Der klassische Hypothekarkredit genauso wie das Bauspardarlehen.

Außerdem sollte man sich die Frage stellen, ob eine fixe der variable Verzinsung gewählt wird. Ein Fixzinskredit hat den Vorteil, dass man zumindest auf Dauer der Fixzinsphase denselben Zinssatz behält, egal wie sich der Markt verändert. Dafür sind die Zinsen etwas höher.

Die variablen Zinsen richten sich nach dem 3-Monats-Euribor und können somit jeder Zeit auch steigen oder fallen. In der momentanen Niedrigzinsperiode sind die variablen Zinsen natürlich der bessere Deal. Wie lange das noch so sein wird, kann jedoch niemand abschätzen.

Außerdem sollte man sich noch Gedanken über die Laufzeit machen.

Unser Tipp hier: Möglichst lange Laufzeit. Warum? Früher tilgen kann man zu jeder Zeit (gerade bei variablen Zinsen geht das ohne Zusatzkosten), aber wenn man durch eine kurze Laufzeit zu hohe Kreditraten riskiert, könnte das bei veränderten Lebensumständen schnell zum Problem werden. Lieber das Geld nebenher zur Seite legen und dann vorzeitig tilgen, als in Geldnöte zu geraten! Alle wichtigen Informationen in unserem Artikel „Die richtige Laufzeit für einen Kredit finden„.

Nachbarschaft, Leerstand und sonstige Informationen

Man sollte noch vor dem bindenden Anbot mit den Nachbarn sprechen, um einerseits zu sehen, ob die Sympathie stimmt und um andererseits mögliche Mankos oder Besonderheiten zu erfragen. Man kann sich auch nach dem Grund des Verkaufes erkundigen und fragen, wie lange die Wohnung leer gestanden ist. Oft sind solche Informationen sehr aufschlussreich!

Von der ersten Besichtigung bis zum Einzug

Der Immobilienkauf beginnt damit, dass die Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten analysiert werden und bei den Besichtigungen bereits bekannt ist, wie sich diese im Alter ändern werden. Danach folgt der Einblick ins Grundbuch und das Studium aller Unterlagen, die Aufschluss über den Zustand der Wohnung oder des Hauses geben wie die Protokolle der Eigentümerversammlung oder das Rücklagenkonto. Noch vor dem verbindlichen Kaufanbot sollte der Eigenmittelbedarf geklärt werden. Dieser liegt bei 10 – 20 % von Kaufpreis plus Nebenkosten. Die Kaufnebenkosten machen 10,1 % des Kaufpreises aus. Es ist immer ratsam, mehrere Kreditangebote einzuholen.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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