Immobilie kaufen – Tipps worauf man achten sollte

Beim Kauf einer Immobilie treten viele Fragen auf. Welche Immobilie ist die richtige, wie kann man Mängel schon vor dem Kauf aufdecken, was liest man aus dem Grundbuchauszug raus? Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Eckpfeiler des Immobilienkaufes von der ersten Besichtigung, über die Kaufnebenkosten bis hin zur richtigen Finanzierungsform.

Autor: Mario Schantl
Position: Geschäftsführer

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Inhaltsverzeichnis

Das wichtigste in Kürze

  • Die Wahl der richtigen Immobilie hängt von Ihren persönlichen Bedürfnissen jetzt und im höheren Alter sowie von Ihrer finanziellen Situation ab.
  • Vor dem Kauf ist eine Begehung mit einem Sachverständigen sinnvoll, genauso wie der Blick ins Grundbuch.
  • Ein unterschriebenes, verbindliches Kaufanbot ist ein bindendes Kaufversprechen.
  • Die Nebenkosten beim Immobilienkauf betragen 10,1% des Kaufpreises.
  • Sie brauchen 10 – 20 % von Kaufpreis plus Nebenkosten an Eigenmittel.
  • Eine lange Kreditlaufzeit gibt Ihnen Sicherheit bei der Finanzierung.

Wahl der richtigen Immobilie

Als zukünftiger Eigenheimbesitzer machen Sie sich sicher viele Gedanken darüber, wie Sie gerne wohnen wollen. Das ist auch gut, denn bestmöglich bleibt man ein Leben lang im neuen Heim wohnen. Deswegen sollten Sie sich nicht nur fragen, was Ihnen jetzt gut gefällt, sondern auch, welche Bedürfnisse Sie im Alter an Ihre Wohnung oder Ihr Haus stellen werden. Vielleicht sind dann die drei Kinderzimmer nicht mehr nötig, dafür aber hätten Sie die Wohnung gern barrierefrei. Oder planen Sie gar nicht so lange in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung zu bleiben? Dann sollten Sie darauf achten, dass sich Ihr Eigenheim in einer soliden Wohngegend befindet. Zwar kann man nie zu hundert Prozent vorhersagen, welche Bezirke sich besser oder schlechter entwickeln, doch tendenziell steigt der Wert im Ballungsraum und im Speckgürtel stärker an als am Land. Wenn Sie planen, Ihre Immobilie in Zukunft wieder gewinnbringend zu verkaufen, sollten Sie dies schon bei der Wahl der Lage berücksichtigen.

Welche Immobilie kann ich mir leisten

Natürlich müssen Sie sich – am besten noch vor den Besichtigungen – überlegen, was Sie sich überhaupt leisten können und wollen. Ein Haus oder eine Wohnung im Eigentum ist zwar teuer, aber langfristig für viele Menschen eine gute Investition. Ohne Finanzierung ist dieser Traum aber meistens nicht möglich.

Wichtig ist hier, dass Sie zirka 10 – 30% des Kaufpreises plus Nebenkosten an Eigenmittel einbringen können. Lesen Sie gern hier alles zum Thema Eigenmittel nach. Das ist aber noch nicht alles. Bedenken Sie auch, dass zu den Kreditraten auch noch die monatlichen Betriebskosten, Strom und Heizung hinzukommen. Außerdem brauchen sie Möbel und Ausstattung für Ihr Eigenheim. Kalkulieren Sie lieber nicht zu knapp, ein kleiner Polster wird Sie besser schlafen lassen.

Ausstattungsmerkmale und Infrastruktur

Jeder Mensch ist unterschiedlich. Auch Sie und Ihre Familie haben bestimmt auch ganz besondere Bedürfnisse. Diese von Ihrem Arbeitsplatz abhängig, davon, wo Ihre Kinder zur Schule gehen, welchen Hobbys sie nachgehen.

Haben Sie einen Hund und brauchen einen Garten? Wieviel Räume benötigen Sie? Wird bei Ihnen viel gekocht, haben Sie oft Besuch und stehen ausreichend Parkplätze zur Verfügung? Sind Sie auf den Stauraum eines Kellerabteils angewiesen?

Bedenken Sie auch die Infrastrukturfrage. Vielleicht besitzen Sie ein Auto oder zwei aber irgendwann werden auch Ihre Kinder, sofern Sie welche haben oder planen, mobil sein wollen.

Lokalaugenschein mit Sachverständigem

Wir empfehlen, dass Sie beim Hauskauf, aber auch beim Kauf einer Eigentumswohnung jemanden zur Besichtigung mitnehmen, der bereits Erfahrung in solchen Dingen hat. Den Renovierungsbedarf der Wohnung können Sie vielleicht noch selbst abschätzen, aber gerade in Mehrparteienhäusern ist hier Vorsicht geboten.

Zustand des Hauses beim Kauf einer Immobilie wichtiger als der der Wohnung

Für Sie als zukünftiger Eigenheimbesitzer ist natürlich das Wichtigste die Wohnung, in der Sie leben werden. Doch aus finanzieller Sicht ist der Zustand des ganzen Wohnhauses wesentlich wichtiger. Gerade kleinere Wohnung können mit relativ wenig Geld saniert werden. Ist jedoch das Dach eines Mehrparteienhauses zu erneuern, werden die Kosten auf die Eigentümer übertragen und schlagen sich in den Betriebskosten nieder. Das kann ordentlich ins Geld gehen!

Daher ist es ratsam, jemanden einen Blick auf das Haus werfen zu lassen, der völlig unvoreingenommen ist und sich auch nicht von der möglichen Schönheit der Wohnung blenden lässt.

Unterlagen vor dem Kauf der Immobilie einholen

In diesem Zusammenhang sollten Sie im Vorfeld auch sämtliche Unterlagen zur Wohnung einholen, die Ihnen Aufschluss über den Zustand des Hauses geben können. Diese sind:

  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlung
  • Umlaufbeschlüsse der selbigen
  • Energieausweis der Wohnung
  • Betriebskostenabrechnung und -vorschreibung
  • Stand der Rücklagen

So können Sie frühzeitig erkennen, ob bereits Sanierungen am Haus geplant sind und wie diese finanziert werden.

Sie werden als Nicht-Eigentümer von der Hausverwaltung keinerlei Auskunft bekommen. Dafür ist entweder der Noch-Eigentümer verantwortlich oder der Makler holt diese Informationen für Sie ein.

Blick ins Grundbuch

Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen – egal ob Haus oder Wohnung – ist es unerlässlich, dass Sie sich den Grundbuchauszug zu Gemüte führen. Was Sie darin alles ersehen können, haben wir im Beitrag Grundbuch für Sie zusammengefasst.

Hier die wichtigsten Daten:

Sie sehen, wem die Liegenschaft gehört und was Sie umfasst. Bei einem Haus mit Grundstück können Sie also herauslesen, wo die Grenzen Ihres Grundstückes verlaufen. Doch auch bei einer Eigentumswohnung sind Sie Miteigentümer einer Gesamtliegenschaft. Vergessen Sie das nicht! Nicht nur Ihre Wohnung gehört Ihnen, sondern Sie besitzen im Größenverhältnis Ihrer Wohnung zur Gesamtfläche einen Anteil am Haus plus dazugehörigem Grund. Damit gehen auch Pflichten einher (meist finanzieller Natur).

Außerdem steht im Grundbuch auch, ob die Liegenschaft irgendwelche Pfandrechte und Dienstbarkeiten aufweist. Diese könnten ein alter, noch nicht getilgter Kredit sein oder ein Wohnrecht. Bei einem Grundstück könnte es sich um ein Servitut handeln zum Beispiel. Lassen Sie sich diese Dinge von einem Anwalt „ausdeutschen“.

Vom Kaufanbot bis zum Kaufvertrag

Schauen Sie sich die Immobilie mehr als nur einmal an, bevor Sie sich zum Kauf entschließen! Unterschiedliche Tageszeiten sind ratsam, um sowohl die Licht- als auch die Lärmverhältnisse zu testen.

Sonntags sind auch die am stärksten befahrenen Straßen ruhig, dafür aber spielen vielleicht Kinder im Garten.

Ein erstes unverbindliches Angebot können Sie ruhig ganz formlos abgeben. Wenn Sie allerdings ein verbindliches Kaufanbot unterschreiben, sind Sie – wie der Name schon verrät – bereits gebunden.

Tun Sie das also nicht, bevor Sie nicht mit der Bank die Finanzierungskonditionen geklärt haben. Besorgen Sie sich zur eigenen Absicherung (der Käufer wird es eventuell auch verlangen) eine Finanzierungszusage, die so verbindlich wie möglich ist. Wenn Sie diese im Vorfeld eingeholt haben, geht auch die finale Kreditzusage wesentlich schneller.

Den Kaufvertrag kann ein Anwalt oder ein Notar erstellen. Sollte der Verkäufer den Kaufvertrag bereitstellen, lassen Sie ihn auf jeden Fall von Ihrer Rechtsvertretung gegenprüfen! Ein Notar muss den Vertrag beglaubigen, damit Sie den Kauf auch urkundlich ins Grundbuch eintragen lassen können.

Nebenkosten

Die „Grundbucheintragung“ bringt uns gleich zum nächsten Thema, nämlich zu den Kaufnebenkosten. Eingangs haben wir schon erwähnt, dass Sie zumindest 10 – 30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenmitteln finanzieren sollten.

Was aber sind Nebenkosten und wieviel machen sie aus? Tatsächlich sind die Nebenkosen mit zirka 10,1% vom Kaufpreis eine ganz erhebliche Größe beim Kauf einer Immobilie, die man nicht unter den Tisch fallen lassen sollte.

Wenn Sie sich eine Wohnung um 250.000 Euro kaufen, fallen zusätzlich Nebenkosten in der Höhe von 25.250 Euro an.

Was fällt nun unter diese Nebenkosten? Das sind:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintragung
  • Maklerhonorar
  • Anwalts- und Notarkosten

Bei einer Fremdfinanzierung, die in den meisten Fällen unverzichtbar ist, kommen noch die Finanzierungsnebenkosten hinzu. Diese belaufen sich auf etwa 5% des Kaufpreises.

Mit welcher Bank sollen Sie den Immobilienkauf finanzieren?

Eines gleich vorweg: Gehen Sie nicht einfach nur zu Ihrer Hausbank und nehmen den dort angebotenen Kredit! Holen Sie unbedingt mehrere Angebote ein und vergleichen Sie immer den Effektivzinssatz! Wir haben dem Effektivzinssatz einen eigenen Artikel gewidmet. Dieser gibt Aufschluss über die gesamten Kreditkosten, die über die Laufzeit hinweg entstehen und ist daher weit aufschlussreicher als der Sollzins.

Die richtige Finanzierungsform

Mehrere Finanzierungsformen kommen für den Erwerb des Eigenheims in Frage.

Der klassische Hypothekarkredit genauso wie das Bauspardarlehen.

Außerdem sollten Sie sich die Frage stellen, ob Sie eine fixe der variable Verzinsung wünschen. Ein Fixzinskredit hat den Vorteil, dass Sie zumindest auf Dauer der Fixzinsphase denselben Zinssatz behalten, egal wie sich der Markt verändert. Dafür sind die Zinsen etwas höher.

Die variablen Zinsen richten sich nach dem 3-Monats-Euribor und können somit jeder Zeit auch steigen oder fallen. In der momentanen Niedrigzinsperiode sind die variablen Zinsen natürlich der bessere Deal. Wie lange das noch so sein wird, kann jedoch niemand abschätzen.

Außerdem müssen Sie sich noch Gedanken über die Laufzeit machen.

Unser Tipp hier: Möglichst lange Laufzeit. Warum? Früher tilgen können Sie zu jeder Zeit (gerade bei variablen Zinsen geht das ohne Zusatzkosten), aber wenn Sie durch eine kurze Laufzeit zu hohe Kreditraten riskieren, könnte das bei veränderten Lebensumständen schnell zum Problem werden. Lieber das Geld nebenher zur Seite legen und dann vorzeitig tilgen, als in Geldnöte zu geraten! Alle wichtigen Informationen finden Sie in unserem Artikel „Die richtige Laufzeit für einen Kredit finden„.

Nachbarschaft, Leerstand und sonstige Informationen

Sprechen Sie noch vor dem bindenden Anbot mit den Nachbarn, um einerseits zu sehen, ob die Sympathie stimmt und um andererseits mögliche Mankos oder Besonderheiten zu erfragen. Sie können sich auch nach dem Grund des Verkaufes erkundigen und fragen, wie lange die Wohnung leer gestanden ist. Oft sind solche Informationen sehr aufschlussreich!

Von der ersten Besichtigung bis zum Einzug

Der Immobilienkauf beginnt damit, dass Sie Ihre Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten analysieren und bei Ihren Besichtigungen bereits vor Augen haben, wie sich diese im Alter ändern werden. Danach folgt der Einblick ins Grundbuch und das Studium aller Unterlagen, die Aufschluss über den Zustand der Wohnung oder des Hauses geben wie die Protokolle der Eigentümerversammlung oder das Rücklagenkonto. Noch vor dem verbindlichen Kaufanbot sollte der Eigenmittelbedarf geklärt werden. Dieser liegt bei 10 – 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten. Die Kaufnebenkosten machen 10,1 % des Kaufpreises aus. Es ist immer ratsam, mehrere Kreditangebote einzuholen. Vergleichen Sie immer den Effektivzinssatz!

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