15. November 2023 • 8 Min. Lesezeit

Immobilie kaufen – Tipps worauf man achten sollte

Eine der wichtigsten Fragen vor dem Kauf einer Immobilie ist: Wie möchte man eigentlich wohnen? Bei der Antwort sollte man nicht nur an aktuelle Wünsche denken. Denn was einem jetzt gefällt, kann späteren Bedürfnissen an die Immobilie gar nicht mehr entsprechen. Zwei Kinderzimmer scheinen vielleicht im Moment von Vorteil. Doch später wird die Barrierefreiheit zum Thema. Möchte man seinen Lebensabend noch in der Immobilien verbringen oder ohnehin verkaufen? Dann sollte die Immobilie in einer guten Wohngegend liegen.

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Das wichtigste in Kürze

  • Die Wahl der richtigen Immobilie hängt von den persönlichen Bedürfnissen jetzt und im höheren Alter ab
  • Die finanziellen Möglichkeiten und Zukunftsaussichten sollten vor jeder Besichtigung geklärt sein.
  • Vor dem Kauf ist eine Begehung mit einem Sachverständigen sinnvoll.
  • Ein Blick ins Grundbuch ist unbedingt notwendig.

 

Welche Immobilie kann ich mir leisten

Natürlich muss man sich – am besten noch vor den Besichtigungen – überlegen, was man sich überhaupt leisten kann und will. Ein Haus oder eine Wohnung im Eigentum ist zwar teuer, aber langfristig für viele Menschen eine gute Investition. Ohne Finanzierung ist die Erfüllung dieses Traums aber meist nicht möglich.

Die Finanzierungsinstitute setzen voraus, dass man zumindest 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten an Eigenmittel einbringen kann.

Mit der Finanzierung alleine ist es nicht getan. Mit der Finanzierung kann der Kaufpreis gedeckt werden. Die Finanzierung wird in der Regel in monatlichen Raten zurückgezahlt. Zusätzlich zu den Kreditraten fallen für den Besitzer eines Eigenheims auch noch die monatlichen Betriebskosten, Strom und Heizung an. Außerdem benötigt man Möbel und Ausstattung für das Eigenheim. All diese Kosten sollte man so früh wie möglich in der Kalkulation berücksichtigen.

Ausstattungsmerkmale und Infrastruktur

Jeder Mensch hat unterschiedliche Bedürfnisse. Diese sind vom Arbeitsplatz abhängig, davon, wo die Kinder zur Schule gehen oder welchen Hobbys man nachgeht.

Hat man einen Hund und möchte einen Garten? Wieviel Räume benötigt man? Wird viel gekocht, hat man oft Besuch und stehen ausreichend Parkplätze zur Verfügung? Ist man auf den Stauraum eines Kellerabteils angewiesen?

Auch die Infrastrukturfrage sollte man bedenken. Vielleicht besitzt man ein Auto oder zwei aber irgendwann werden auch die Kinder, sofern man welche hat oder plant, mobil sein wollen.

Lokalaugenschein mit Sachverständigem

Wir empfehlen, einen Sachverständigen zur Besichtigung mitzunehmen. Er hat einen kundigen Blick und Erfahrung in Bezug auf Immobilien. Den Renovierungsbedarf der Wohnung kann man vielleicht noch selbst abschätzen, aber gerade in Mehrparteienhäusern ist hier Vorsicht geboten. Ein Sachverständiger erkennt viele Mängel, die der Laie unter Umständen übersehen würde. Damit kann ein Sachverständiger zu einer realistischen Kalkulation beitragen.

Kauf Eigentumswohnung: Zustand des Hauses wichtiger

Interessiert man sich für eine Eigentumswohnung, wird in erster Linie auch der Zustand der Wohnung begutachtet. Doch aus finanzieller Sicht ist der Zustand des gesamten Wohnhauses wesentlich wichtiger. Gerade kleinere Wohnungen können mit relativ wenig Geld saniert werden. Ist jedoch das Dach eines Mehrparteienhauses zu erneuern oder ist die Fassade sanierungsbedürftig, werden die Kosten auf die Eigentümer übertragen und schlagen sich in den Betriebskosten nieder. Das kann ordentlich ins Geld gehen!

Auch hier ist sollte man einen Experten einen Blick auf das Haus werfen lassen. Er ist völlig unvoreingenommen, lässt sich nicht von der möglichen Schönheit der Wohnung blenden und sieht unter Umständen Mängel, die dem Laien nicht aufgefallen wären.

Außerdem sollte man bei einer bereits bewohnten Wohnung die bestehenden Rücklagen kennen und realistisch abschätzen.

Relevante Unterlagen vor dem Kauf einholen

In diesem Zusammenhang sollte man im Vorfeld auch sämtliche Unterlagen zur Wohnung einholen, die Aufschluss über den Zustand des Hauses geben können. Diese sind:

  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlung
  • Umlaufbeschlüsse der selbigen
  • Energieausweis der Wohnung
  • Betriebskostenabrechnung und -vorschreibung
  • Stand der Rücklagen

So erhält man einen Einblick in etwaige geplante Sanierungen am Haus sowie die geplante Finanzierung derselben.

Als Nicht-Eigentümer wird man von der Hausverwaltung keinerlei Auskunft bekommen. Dafür ist entweder der Noch-Eigentümer verantwortlich oder der Makler holt diese Informationen ein. Als Käufer sollte man vor Vertragsunterzeichnung auf jeden Fall auf die Vorlage der Dokumente bestehen.

Blick ins Grundbuch

Unabhängig davon, ob es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung oder ein Haus handelt, ist es unerlässlich, sich den Grundbuchauszug anzusehen. Welche für den Käufer wichtigen Informationen er beinhaltet, haben wir im Beitrag Grundbuch zusammengefasst.

Das wichtigste in Kürze:

Man sieht, wem die Liegenschaft gehört und was sie umfasst. Bei einem Haus mit Grundstück kann man also herauslesen, wo die Grenzen des Grundstückes verlaufen. Doch auch bei einer Eigentumswohnung ist man Miteigentümer einer Gesamtliegenschaft. Nicht nur die Wohnung gehört einem, sondern ein Anteil am Haus plus dazugehörigem Grund. Damit gehen auch Pflichten einher (meist finanzieller Natur).

Außerdem steht im Grundbuch auch, ob die Liegenschaft irgendwelche Pfandrechte und Dienstbarkeiten aufweist. Diese könnten ein alter, noch nicht getilgter Kredit sein, ein Wohnrecht oder ein Servitutsrecht.

Vom Kaufanbot bis zum Kaufvertrag

Eine einzelne Besichtigung reicht meist nicht aus. Vor allem dann nicht, wenn man die Immobilie kaufen möchte. Um wirklich sicherzugehen, dass die Liegenschaft den eigenen Vorstellungen entspricht, sollte man diese mehrfach, idealerweise an unterschiedlichen Tageszeiten besichtigen. Nur dann bekommt man einen zuverlässigen Eindruck von Licht- und Lärmverhältnissen.

Sonntags sind auch die am stärksten befahrenen Straßen ruhig, dafür aber spielen vielleicht Kinder im Garten.

Ein erstes unverbindliches Angebot kann man formlos abgeben. Wenn man allerdings ein verbindliches Kaufanbot unterschreibt, ist  man– wie der Name schon verrät – bereits gebunden.

Das sollte man daher vermeiden, bis man die Finanzierungskonditionen mit der Bank geklärt hat. Eine Finanzierungszusage ist unerlässlich, bevor man den Kaufvertrag unterzeichnet. Wurde die Zusage bereits im Vorfeld eingeholt, geht auch die finale Kreditabwicklung wesentlich schneller. Gerne unterstützen dich die OPTIFIN Finanzierungsexperten unverbindlich, um eine Finanzierungszusage zu erhalten.

Der finale Kaufvertrag kann von einem Anwalt oder ein Notar erstellt werden. Wird der Kaufvertrag vom Verkäufer bereitgestellt, sollte der Käufer diesen auf jeden Fall von einer Rechtsvertretung prüfen lassen. Ein Notar muss den Vertrag beglaubigen, damit man den Kauf auch urkundlich ins Grundbuch eintragen lassen kann.

Nebenkosten

Der nächste Schritt ist die „Grundbucheintragung“. Diese wird häufig vom Notar in die Wege geleitet. Für die Grundbucheintragung wird eine Gebühr erhoben. Das bringt uns gleich zum nächsten Thema, nämlich den Kaufnebenkosten. Wie eingangs erwähnt, sollte man in der Lage sein zumindest 10 – 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenmitteln zu finanzieren.

Die Nebenkosen sind mit zirka 10,1 % vom Kaufpreis eine Größe, die man durchaus berücksichtigen sollte.

Wenn man eine Wohnung um € 250.000,- kauft, fallen Nebenkosten in der Höhe von ca. € 25.250,- an.

Was fällt nun unter diese Nebenkosten? Dazu zählen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintragung
  • ggf. Maklerhonorar
  • Anwalts- und Notarkosten

Bei einer Fremdfinanzierung, die in den meisten Fällen unverzichtbar ist, kommen noch die Finanzierungsnebenkosten hinzu. Diese belaufen sich auf etwa 5 % des Kaufpreises.

Die richtige Finanzierungsform

Für den Erwerb eines Eigenheims kommen mehrere Finanzierungsformen in Frage: Der klassische Hypothekarkredit genauso wie das Bauspardarlehen.

Außerdem sollte man sich die Frage stellen, ob eine fixe der variable Verzinsung gewählt wird. Ein Fixzinskredit hat den Vorteil, dass man zumindest auf Dauer der Fixzinsphase denselben Zinssatz behält, egal wie sich der Markt verändert. Dafür sind die Zinsen etwas höher.

Die variablen Zinsen richten sich nach dem 3-Monats-Euribor und können somit jeder Zeit steigen oder fallen. In einer Niedrigzinsperiode sind variable Zinsen natürlich der bessere Deal. Wie lange sie auf niedrigem Niveau bleiben, kann jedoch niemand abschätzen. Bestes Beispiel waren die Zinsanstiege im Jahr 2022, die eine jahrelange Niedrigzinsphase plötzlich beendet haben.

Neben den Zinsen sollte man sich auch Gedanken über die optimale Laufzeit machen.

Unser Tipp hier: Wähle die Laufzeit der Finanzierung möglichst lange. Warum? Früher tilgen kann man jederzeit (gerade bei variablen Zinsen geht das ohne Zusatzkosten), aber wenn man durch eine kurze Laufzeit zu hohe Kreditraten riskiert, könnte das bei veränderten Lebensumständen schnell zum Problem werden. Lieber das Geld nebenher zur Seite legen und dann vorzeitig tilgen, als in Geldnöte zu geraten! Alle wichtigen Informationen dazu findest du in unserem Artikel „Die richtige Laufzeit für einen Kredit finden„.

Nachbarschaft, Leerstand und sonstige Informationen

Man sollte noch vor dem bindenden Anbot mit den Nachbarn sprechen, um einerseits zu sehen, ob die Sympathie stimmt und um andererseits mögliche Mankos oder Besonderheiten zu erfragen. Besonders beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte man sich mit den Nachbarn bekannt machen. Immerhin teilt man ein Haus mit ihnen. Bei der Gelegenheit kann man sich auch nach dem Grund des Verkaufes erkundigen und fragen, wie lange die Wohnung leer gestanden ist. Diese Informationen können sehr aufschlussreich sein.

Von der ersten Besichtigung bis zum Einzug

Der Immobilienkauf beginnt mit einer Analyse der persönlichen Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten. Im besten Fall ist bei der Besichtigung bereits bekannt, wie sich diese im Alter verändern werden. Danach folgt der Einblick ins Grundbuch und das Studium aller Unterlagen, die Aufschluss über den Zustand der Wohnung oder des Hauses geben, etwa die Protokolle der Eigentümerversammlung oder das Rücklagenkonto. Noch vor dem verbindlichen Kaufanbot sollte der Eigenmittelbedarf geklärt werden. Dieser liegt bei 10 – 20 % von Kaufpreis plus Nebenkosten. Die Kaufnebenkosten machen 10,1 % des Kaufpreises aus. Es ist immer ratsam, mehrere Kreditangebote einzuholen. Die OPTIFIN Finanzierungsexperten unterstützen dich dabei gerne.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Geld braucht man um eine Immobilie zu kaufen?

Neben dem tatsächlichen Kaufpreis musst du beim Kauf einer Immobilie mit Kaufnebenkosten in Höhe von rund 10,1 % des Kaufpreises rechnen. Solltest du für den Kauf eine Finanzierung in Anspruch nehmen, fallen Finanzierungsnebenkosten in Höhe von rund 5 % an. Zumindest 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten müssen mit Eigenmitteln gedeckt sein.

Was muss ich tun um ein Haus zu kaufen?

Um ein Haus zu kaufen, solltest du dieses vorab mindestens einmal besichtigen, dir den Grundbuchauszug, den Energieausweis sowie Betriebskostenabrechnung und -vorschreibung vorlegen lassen und natürlich alle offenen Fragen klären. Sollte das Haus inklusive aller Renovierungs- und Sanierungsarbeiten im Budget liegen und die Finanzierung geklärt sein, kannst du ein verbindliches Kaufangebot abgeben.

Wie macht man ein Kaufangebot?

Bevor man ein Kaufangebot unterzeichnet sollte man die Immobilie am besten mehrfach besichtigen. Ein unverbindliches Kaufangebot kann bereits bei der Besichtigung mündlich gemacht werden. Ein verbindliches Kaufangebot beinhaltet persönliche Daten, das Einverständnis zum Kauf sowie Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten. In der Regel wird es vom Makler bereitgestellt.

Auf was muss ich achten wenn ich ein Haus kaufe?

Vor dem Kauf eines Hauses sollte dieses auf die persönlichen Bedürfnisse und (finanziellen) Möglichkeiten geprüft werden. Auch Lage und Infrastruktur sind entscheidende Faktoren, die den Kauf beeinflussen. Schließlich sollten auch etwaige Kosten für Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten so früh wie möglich einkalkuliert werden.

Wie erkenne ich Mängel beim Hauskauf?

Grobe Mängel erkennt man etwa an Verfärbungen an Wänden und Böden, muffigem Geruch oder Rissen im Putz. Für den Laien sind Mängel häufig schwer festzustellen. Daher sollte das Haus vor dem Kauf von einem Fachmann geprüft werden.

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