Grundbuch

Immer, wenn es um den Kauf einer Liegenschaft geht, kommt auch das Grundbuch zur Sprache. Zunächst geht es dabei noch überhaupt nicht um die Eintragung Ihrer eigenen Besitzansprüche, sondern um die Information darüber, wer bücherlicher Eigentümer der Liegenschaft ist, die Sie zu kaufen beabsichtigen. Aber welche Informationen findet man wo im Grundbuch? Wohin muss man sich wenden, um die gewünschten Informationen zu erhalten? Und welche Informationen stehen nicht im Grundbuch? Diese und weitere Fragen werden im Folgenden beantwortet.

Das Grundbuch erfasst dingliche Rechte

Das Grundbuch ist ein Verzeichnis zur Offenlegung der Besitzverhältnisse von Liegenschaften. Erfasst werden im Grundbuch alle dinglichen Rechte, zu denen neben dem Eigentum auch das Pfandrecht, das Baurecht und die Auflistung dinglicher Nutzungsrechte (Dienstbarkeit, Servitutsrecht) gehören. Ein Beispiel eines Servitutsrechts ist das Wegerecht, welches den Eigentümer eines Weges zur Duldung der Nutzung verpflichtet. Gleichzeitig werden im Grundbuch die Liegenschaft betreffende Anmerkungen (z.B.: Rangordnung zur Verpfändung, Zwangsversteigerung,…) und Ersichtlichmachungen notiert. Die für das Grundbuch zuständige Stelle ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich das Grundstück oder die Immobilie befindet.

INFO

Da es sich beim Grundbuch um ein öffentlich zugängliches Verzeichnis handelt, kommt die Datenschutzgrundverordnung nicht zur Anwendung. Eine Ausnahme stellen die Hilfsverzeichnisse dar. Wer Einsicht in die Hilfsverzeichnisse nehmen möchte, muss beim Bezirksgericht um Grundbucheinsicht bitten. Stattgegeben wird dem Gesuch nur dann, wenn ein rechtliches Interesse urkundlich nachgewiesen werden kann.

Einzelne Bausteine des Grundbuchs

Das Grundbuch setzt sich aus fünf Bausteinen zusammen:

  • Hauptbuch
  • Urkundensammlung
  • Grundbuchsmappe
  • Hilfsverzeichnisse
  • Verzeichnis der gelöschten Eintragungen

Im Hauptbuch befinden sich die wohl wichtigsten Informationen zur Liegenschaft. Hier sind die Eintragungen zum Grundstück bzw. den Grundstücken der Liegenschaft, zum Pfandrecht, zu den Eigentumsverhältnissen und zur Dienstbarkeit der Liegenschaft auffindbar.

Die Urkundensammlung beherbergt alle Dokumente, die zu einem Grundbucheintrag im Hauptbuch geführt haben. Alte Urkundenbestände in Papierform liegen in den zuständigen Bezirksgerichten oder Landesarchiven auf, neue Urkunden werden im elektronischen Urkundenarchiv der Justiz gesichert.

Informationen zu Lage und Begrenzung eines Grundstücks werden in Form einer Landkarte in der Grundbuchsmappe gesammelt, die als Ausdruck bestellt oder als Grundbuchsabfrage über das Internet geordert werden kann. Die Karte ist ein Abdruck der Katastermappe und besitzt keinerlei rechtliche Bedeutung.

Über die Hilfsverzeichnisse findet man die Einlagezahl, den Namen und die Adresse des im Hauptbuch eingetragenen Eigentümers sowie die Grundstücksnummer der Liegenschaft. Einsicht ins Hilfsverzeichnis erhalten Sie nur nach Einwilligung des zuständigen Bezirksgerichts.

Das Löschungsverzeichnis protokolliert die Entfernung von Eintragungen.

INFO

Im Kataster sind die Grenzen eines Grundstücks rechtsverbindlich festgelegt. Die Verantwortung dieses Grundstücksverzeichnisses obliegt dem Vermessungsamt.

Widmung eines Grundstücks steht nicht im Grundbuch

Die Widmung eines Grundstücks legt das langfristige Verwendungsziel eines Grundstücks fest. Dieses Ziel muss nicht unbedingt mit der aktuellen Nutzung in Verbindung stehen, hält aber fest, in welcher Form eine Bebauung des Grundstücks erwünscht und erlaubt ist. Vielmehr geht es um die Gewährleistung der strategisch, nach städtebaulichen Gesichtspunkten geplanten Widmung von Flächen. Das ist der Grund, warum die Widmung nicht im Grundbuch, sondern im Flächenwidmungsplan verzeichnet wird. Der Flächenwidmungsplan liegt zur allgemeinen Ansicht auf den zuständigen Gemeinden auf.

Vertrauensgrundsatz gilt auch für Eintragungen im Grundbuch

Der Vertrauensgrundsatz findet nicht nur für die Belange im Straßenverkehr Anwendung, sondern gilt auch für die Richtigkeit und Vollständigkeit der im Grundbuch verzeichneten Daten.

Die folgenden zwei Vorkommnisse sollen aufzeigen, wie wichtig eine vorzeitige Überprüfung der Eintragungen im Grundbuch ist:

Nicht erst einmal kam es vor, dass der Eintrag eines Veräußerungs- und Belastungsverbotes aus Nachlässigkeit verabsäumt wurde. Für den Schaden verantwortlich fühlt sich niemand. Auch nicht der Bund, in dessen Zuständigkeitsbereich die korrekte Führung des Grundbuchs fällt. Die geschädigte Partei bleibt auf dem angerichteten Schaden sitzen. Kurios erscheinen auch Nachrichten über die als Eigentümer angeführten Personen, die sich bei eingehender Recherche als verstorben herausstellen.

Was wie ein makabrer Scherz klingt, hat in einigen Fällen ein gerichtliches Nachspiel. Beispielsweise dann, wenn der rechtmäßige Erbe das Objekt verkaufen möchte, es aber nicht kann, weil im Grundbuch kein Hinweis auf seine Person zu finden ist. In vielen Fällen kommt es aber gar nicht so weit, dass der rechtmäßige Erbe das Objekt veräußern will: Kann kein Erbe ausgeforscht werden, geht die Liegenschaft in staatliches Eigentum über.

Das neue Grundbuch

Im Mai 2012 wurde das Grundbuch umgestellt. Heute existieren nur noch alte Datensätze und Urkunden in Papierform. Datensätze neueren Baujahres werden in der elektronischen Grundstücksdatenbank gespeichert. Eine Abfrage erfolgt über das Internet.

Der Grundbucheintrag

Der Grundbucheintrag wird an dem Bezirksgericht vorgenommen, in dessen Sprengel sich das Objekt befindet. Nach dem Kauf einer Liegenschaft wird eine Lastenfreistellung des Grundstücks durchgeführt, mit der durch den Kauf ungültig gewordene Daten gelöscht werden. Der Grundbucheintrag wird erst vorgenommen, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt und alle notwendigen behördlichen Genehmigungen ausgestellt wurden. Erst dann kann beim zuständigen Grundbuchsgericht ein Grundbuchsgesuch gestellt werden.

Einsicht ins Grundbuch

Ein wichtiger Punkt für alle, die eine Liegenschaft erben, kaufen oder mieten: Nehmen Sie Einsicht ins Grundbuch! Diese Empfehlung richtet sich auch an Mieter, die den rechtmäßigen Eigentümer des Mietobjekts identifizieren möchten. Die Kosten eines Grundbuchauszugs bei Gericht belaufen sich auf 14,40 Euro, eine Online-Abfrage kostet 3,53 Euro.

Grundbuch oder Sparbuch?

In Zeiten der Niedrigzinspolitik sollten Sie Ihr Geld nicht auf dem Sparbuch brachliegen lassen. Während Sparer aktuell sogar mit negativen Zinsen (also tatsächlich „Zahlen für Sparen“) rechnen müssen und sich daher um andere Möglichkeiten der Geldanlage umsehen, boomt die Immobilienbranche. Und das zu Recht: Wer sein Geld in eine Immobilie investiert, sichert sein Geld gegen Inflation ab und kommt noch dazu in die eigenen vier Wände, die eine Absicherung für die Nachkommen darstellen.

Die Geschichte des Grundbuchs in Österreich

Die ersten dem Grundbuch ähnlichen Dokumente waren mittelalterliche Urbare geistlicher Grundherrschaften, welche die Besitzverhältnisse sowie die zu erbringenden Leistungen der Grunduntertanen festhielten. Erste grundbücherliche Verzeichnisse, die das Eigentum, den Verkauf, die Verpfändung, die Vererbung und die Lage des Objekts erfassten, wurden im Spätmittelalter angelegt. Eine erstmalige Vereinheitlichung der Führung der Verzeichnisse wurde mit dem „Tractatus de juribus incorporalis“ im Jahr 1679 erlassen. Rund hundert Jahre später, im Jahr 1770 begann unter Maria Theresia die Anlage eines Häuserverzeichnisses, aus welchem sich in weiterer Folge die Einteilung in Katastralgemeinden ableitete. Mit der Aufhebung der Grundherrschaften ging im Jahr 1848 die Führung und Aufbewahrung der Grundbücher an die Bezirksgerichte über. Das Grundbuch in der heutigen Form, aufgeteilt in Hauptbuch und Urkundensammlung, existiert seit 1871. Die Aufzeichnungen des Wiener Raums sowie die Verzeichnisse der Niederösterreichischen Landtafel verbrannten im Feuer, das im Zuge der Julirevolte 1927 im Justizpalast ausbrauch. Im Mai 2012 wurde das veraltete Grundbuch-System in Papierform durch die elektronische Grundstücksdatenbank ersetzt.

Während das Grundbuch in der Geschichte Österreichs schon im Spätmittelalter in staatliche Zuständigkeit übertragen wurde, gibt es in Griechenland bis heute noch kein vereinheitlichtes Verzeichnis. Das Land der Götter ist das einzige Land Europas, das ohne staatlich organisiertes Grundbuch auskommt. Bisher wurden Grundbücher in der Regel in privaten Grundbuchbüros geführt und archiviert. Dieser Umstand soll sich jedoch rasch ändern. Seit 2018 arbeitet eine neu eingerichtete Katasterbehörde an der Zusammenführung und Vereinheitlichung aller privat geführten Grundbücher für Griechenland.

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Detlef Krotz
Detlef Krotz
Seit über 8 Jahren ist Detlef Krotz bereits in der heimischen Finanzbranche als Finanzierungsspezialist tätig. Er berät täglich Kunden und Partner, die sich mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigen.