Zwischenfinanzierung

 

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist eine kurzfristige Finanzierung, die eine absehbare Lücke schließt. Absehbar heißt: Das Geld ist da, es ist nur noch nicht verfügbar. Es steckt in einer Immobilie, die noch nicht verkauft ist, in einem Bausparvertrag, der noch nicht zugeteilt ist, oder in einer Förderung, die zugesagt, aber noch nicht ausbezahlt ist.

Der Unterschied zu einem gewöhnlichen Immobilienkredit liegt in der Rückzahlung. Ein Immobilienkredit wird über Jahrzehnte Monat für Monat getilgt. Eine Zwischenfinanzierung wird endfällig geführt: Sie zahlen während der Laufzeit ausschließlich Zinsen, und der gesamte Betrag wird auf einmal zurückgeführt, sobald das Geld eintrifft.

Genau deshalb gibt es sie. Ohne Zwischenfinanzierung müssten Sie zwei laufende Raten gleichzeitig stemmen, die alte und die neue. Mit ihr bleibt es bei einer Rate plus den Zinsen.

Zwischenfinanzierung, Überbrückungskredit, Vorfinanzierung: die Begriffe im Vergleich

Die drei Bezeichnungen werden im Alltag durcheinander verwendet, meinen aber nicht ganz dasselbe.

• Zwischenfinanzierung: der übliche Ausdruck, wenn bereits feststeht, woraus zurückgezahlt wird. Der Verkaufserlös oder die Zuteilung ist absehbar, nur eben noch nicht am Konto.
• Überbrückungskredit: meint dasselbe, wird aber häufiger im allgemeinen Sprachgebrauch verwendet. Für Ihre Bank ist das kein eigenes Produkt.
• Vorfinanzierung: zielt stärker auf Mittel ab, die vertraglich zugesagt sind, etwa eine Wohnbauförderung oder ein zugeteiltes Bauspardarlehen. Auch hier ist die Rückzahlungsquelle fix.

Nicht dazu zählt das Baukonto. Das ist kein Überbrückungsinstrument, sondern ein Konto, aus dem nach Baufortschritt ausbezahlt wird.

Wann brauchen Sie eine Zwischenfinanzierung?

In der Beratung tauchen drei Konstellationen immer wieder auf. Wenn Sie sich in einer davon wiederfinden, ist eine Zwischenfinanzierung meist die naheliegende Lösung.

Sie kaufen, bevor die alte Immobilie verkauft ist

Das ist der klassische Fall. Sie haben das passende Objekt gefunden, der Kaufpreis wird fällig, und die eigene Wohnung steht noch am Markt. Verkaufen Sie zuerst, verlieren Sie das neue Objekt. Kaufen Sie zuerst, fehlt das Geld.

Der Kaufpreis der alten Immobilie ist dabei Ihr eigentliches Eigenmittel. Er ist nur noch nicht liquide. Die Zwischenfinanzierung macht ihn verfügbar, bevor er tatsächlich fließt, und nimmt Ihnen den Zeitdruck beim Verkauf. Wer unter Druck verkauft, verkauft in der Regel schlechter.

Ihre Eigenmittel sind gebunden

Ein Bausparvertrag ist erst in einigen Monaten zuteilungsreif. Eine Anleihe läuft in einem Jahr aus. Eine Lebensversicherung wird zu einem fixen Termin fällig. In allen drei Fällen wäre eine vorzeitige Auflösung teuer oder gar nicht möglich.

Hier ist die Zwischenfinanzierung oft günstiger als der Verlust, den eine vorzeitige Auflösung verursacht. Rechnen Sie beides gegeneinander, bevor Sie einen Vertrag auflösen. Mehr dazu, welche Werte Ihre Bank überhaupt als Eigenmittel anerkennt, lesen Sie im Ratgeber zur Eigenmittelquote.

Die Wohnbauförderung ist zugesagt, aber noch nicht ausbezahlt

Wohnbauförderungen der Bundesländer werden häufig erst nach Baufortschritt oder nach Vorlage bestimmter Nachweise überwiesen. Zwischen Zusage und Auszahlung können Monate vergehen, in denen Handwerker und Professionisten bereits Rechnungen legen.

Eine Vorfinanzierung der Fördermittel überbrückt diese Zeit. Weil die Zusage schriftlich vorliegt, ist die Rückzahlungsquelle für die Bank gut nachvollziehbar. Das erleichtert die Zusage.

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Der Ablauf ist überschaubar. Sie beantragen die Zwischenfinanzierung gemeinsam mit Ihrer langfristigen Finanzierung. Die Bank prüft beides in einem Zug, weil beides zusammengehört. Nach Zusage wird der Betrag ausbezahlt, Sie zahlen die vereinbarten Zinsen, und mit dem Verkaufserlös wird der Kredit geschlossen.

Laufzeit: warum 12 und 24 Monate die Regel sind

Kürzere Laufzeiten als zwölf Monate werden selten vereinbart. Der Aufwand für die Bank bleibt derselbe, egal ob der Kredit drei oder zwölf Monate läuft, und ein Verkauf braucht erfahrungsgemäß länger, als man am Anfang glaubt.

Nach oben liegt die Grenze meist bei 24 Monaten. Alles darüber behandeln Banken in der Regel wie einen gewöhnlichen Immobilienkredit, den man endfällig ausgestaltet. Zwischen diesen beiden Werten ist die Laufzeit Verhandlungssache. Wie lange Ihre Bank Ihnen für den Verkauf der alten Immobilie einräumt, wird im Vorfeld ausgemacht und im Vertrag festgehalten.

Kalkulieren Sie hier großzügig. Eine Laufzeit zu verlängern ist deutlich teurer, als sie von vornherein länger anzusetzen.

Tilgung: endfällig, und was das für Ihr Konto bedeutet

Während der Laufzeit fließt keine Tilgung. Sie zahlen nur die Zinsen, üblicherweise vierteljährlich, teilweise auch monatlich. Der Saldo bleibt also gleich, bis der Verkauf abgeschlossen ist.

Das hat zwei Seiten. Ihre laufende Belastung bleibt niedrig, das ist der Zweck der Sache. Gleichzeitig bauen Sie in dieser Zeit keine Schulden ab. Verzögert sich der Verkauf, steht der volle Betrag weiterhin offen.

Ein Zinspuffer kann diese Belastung noch weiter senken: Die Zinsen für die gesamte Laufzeit werden dabei zum Kreditbetrag dazugerechnet und mitfinanziert. Sie zahlen dann während der Laufzeit gar nichts, dafür ist die Summe am Ende entsprechend höher.

Die zins- und tilgungsfreie Variante

Die meisten Ratgeber schreiben, bei einer Zwischenfinanzierung würden „nur die Zinsen“ bezahlt. Das ist der Normalfall, aber nicht der einzige.

Einzelne Institute, vor allem im Bausparbereich, bieten Zwischenfinanzierungen an, die zins- und tilgungsfrei gestellt werden, in der Praxis für einen Zeitraum von etwa 18 Monaten. Während dieser Zeit fließt überhaupt keine Zahlung. Das ist genau dann interessant, wenn Sie parallel bereits die Rate der neuen Finanzierung tragen und jeder zusätzliche Euro im Monatsbudget zählt.

Diese Variante wird nicht aktiv beworben. Fragen Sie im Beratungsgespräch gezielt danach.

Was kostet eine Zwischenfinanzierung?

Bei einer Finanzierung über 30 Jahre entscheidet der Zinssatz über die Gesamtkosten. Bei einer Zwischenfinanzierung über 18 Monate ist das anders herum: Da fallen die einmaligen Kosten stärker ins Gewicht als der Zinssatz.

Zinsen laufen mit der Zeit auf, Einmalkosten fallen sofort und in voller Höhe an. Je kürzer die Laufzeit, desto weniger kann ein günstiger Zinssatz eine teure Struktur ausgleichen. Ein Angebot mit dem niedrigsten Zinssatz kann in Summe das teuerste sein.

Vergleichen Sie deshalb nicht den Zinssatz, sondern die Gesamtkosten bis zur Rückzahlung. Und lassen Sie sich diese Summe schriftlich geben.

Zinssatz: variabel ist der Normalfall

Zwischenfinanzierungen werden fast immer variabel verzinst, meist gebunden an den 3-Monats-Euribor zuzüglich eines Aufschlags. Bei einer Laufzeit von ein bis zwei Jahren ist das Risiko einer Zinsänderung überschaubar, und eine Fixzinsbindung würde in dieser Kürze kaum etwas bringen.

Eine fixe Verzinsung ist dann ein Thema, wenn die Laufzeit deutlich über ein Jahr hinausgeht und Sie Planungssicherheit brauchen. Wie sich die Zinsen aktuell entwickeln, sehen Sie in unserer Übersicht zu den Kreditzinsen in Österreich.

Einmalkosten: Bearbeitung, Rahmenprovision, Grundbuch

Diese Positionen sollten Sie im Angebot wiederfinden:

• Bearbeitungsgebühr: wird als Prozentsatz der Kreditsumme berechnet und fällt einmalig an.
• Rahmenbereitstellungsprovision: dafür, dass die Bank den Rahmen bereithält, unabhängig davon, ob Sie ihn voll ausschöpfen.
• Grundbuchseintragungsgebühr: für ein Pfandrecht 1,2 Prozent des eingetragenen Betrags, dazu die Eingabegebühr.
• Schätzkosten: sofern die Bank eine Bewertung der Sicherheit verlangt.

Wird die Zwischenfinanzierung gemeinsam mit dem langfristigen Kredit abgeschlossen, lassen sich manche dieser Positionen zusammenfassen. Das ist einer der Gründe, warum eine Stand-alone-Lösung selten die günstigere ist.

Rechenbeispiel: was die Bank tatsächlich rechnet

Nehmen wir eine Konstellation, wie sie oft vorkommt:

• Neue Wohnung, Kaufpreis 420.000 Euro
• Bestehende Wohnung, noch nicht verkauft, Schätzwert 260.000 Euro
• Zwischenfinanzierung 200.000 Euro, endfällig, Laufzeit 24 Monate
• Langfristiger Kredit 250.000 Euro über 30 Jahre

Sie rechnen so: Nach dem Verkauf bleibt der langfristige Kredit über 250.000 Euro, die Zwischenfinanzierung ist getilgt. Läuft alles nach Plan, stimmt das auch. Was die Rate für diese 250.000 Euro ausmacht, überschlagen Sie in wenigen Sekunden mit unserem Wohnkreditrechner.

Die Bank rechnet anders. Für sie sind das im Moment der Prüfung zwei offene Engagements, und die Zwischenfinanzierung ist ein Vorkredit. Wie sie diesen Vorkredit in der Haushaltsrechnung ansetzt, entscheidet über Ihre Zusage, und zwar noch vor jedem Zinssatz.

Grundbuch: Pfandrecht, Rangordnung oder hinterlegte Pfandurkunde

Eine Bank will für ihren Kredit eine Sicherheit. Bei einer Zwischenfinanzierung stellt sich die Frage, ob dafür der volle Aufwand einer Pfandrechtseintragung nötig ist, denn die kostet 1,2 Prozent des eingetragenen Betrags und wird bei einem Kredit, der nach 18 Monaten wieder weg ist, schnell zum größten Kostenblock.

Es gibt schwächere Formen der Besicherung. Bei einer Anmerkung der Rangordnung sichert sich die Bank ihren Platz im Grundbuch, ohne das Pfandrecht selbst einzutragen. Bei einer hinterlegten Pfandurkunde liegt die unterfertigte Urkunde bei der Bank, eingetragen wird sie nur im Ernstfall. In beiden Fällen entfällt die Eintragungsgebühr, es bleiben die Kosten für die Grundbuchsprüfung, mit der die Bank sicherstellt, dass keine Vorlasten eingetragen sind.

Die Rangordnung statt Pfandrecht ist 2026 allerdings deutlich seltener geworden. Mehrere Institute, die das früher bei Laufzeiten bis zwölf Monaten angeboten haben, machen es inzwischen nicht mehr. Ab etwa 24 Monaten Laufzeit verlangen die Banken ohnehin die volle Eintragung. Die meisten Ratgeber schreiben nach wie vor, viele Banken würden auf die Eintragung verzichten. Das war einmal der Normalfall und ist es heute nicht mehr.

Wenn Ihnen diese Variante wichtig ist, gehört sie früh ins Gespräch. Sie ist heute ein Auswahlkriterium bei der Bank und nicht mehr die Regel.

Der teuerste Fehler: die Doppelbelastung in der Haushaltsrechnung

An diesem Punkt kippen in der Praxis die meisten Finanzierungen, und zwar lange bevor über Konditionen gesprochen wird.

Wie die Bank Ihre Zwischenfinanzierung im langfristigen Kredit ansetzt

Wenn die Bank Ihren langfristigen Kredit prüft, erstellt sie eine Haushaltsrechnung: Einkommen gegen Fixkosten, Lebenshaltung und bestehende Kreditraten. Ihre laufende Zwischenfinanzierung ist in dieser Rechnung ein Vorkredit.

Manche Institute setzen einen Vorkredit nicht mit der tatsächlich gezahlten Rate an, sondern mit der vollen Rate über die verbleibende Restlaufzeit. Bei einem endfälligen Kredit gibt es aber keine Tilgungsrate. Also wird der gesamte Saldo fiktiv auf die Restlaufzeit verteilt.

Am Beispiel von oben: 200.000 Euro, noch 18 Monate Restlaufzeit. Das ergibt eine fiktive Monatsrate von rund 11.100 Euro. Dazu die Rate des neuen Kredits. Keine Haushaltsrechnung dieser Welt hält das aus.

Deshalb wird eine Zwischenfinanzierung fast immer beim selben Institut aufgesetzt wie der langfristige Kredit. Die Bank sieht dann beides als einen Vorgang und rechnet den zu erwartenden Verkaufserlös dagegen. Bei zwei verschiedenen Instituten kann genau diese Verrechnung scheitern.

Fragen Sie im Erstgespräch direkt: Wie setzen Sie die Zwischenfinanzierung in der Haushaltsrechnung für den langfristigen Kredit an? Wer diese Frage stellt, bekommt eine klare Antwort und erspart sich unter Umständen eine Absage nach Wochen.

Was passiert, wenn sich der Verkauf verzögert

Das ist die zweite Stelle, an der es teuer wird. Eine Zwischenfinanzierung ist ein Kreditvertrag mit fixem Ende. Läuft die Frist ab und ist die Immobilie nicht verkauft, wird der Vertrag nicht einfach weitergeführt.

Für eine Verlängerung braucht es einen neuen Kreditvertrag. Damit fällt ein Teil der Nebenkosten erneut an, und die Bank prüft Ihre Bonität neu. Bei überschaubaren Verlängerungen zeigen sich die Institute meist entgegenkommend, verlassen sollten Sie sich darauf nicht.

Der bessere Weg führt über die Laufzeit am Anfang. Wenn zwischen 12 und 24 Monaten verhandelbar sind, nehmen Sie im Zweifel die längere Variante. Die Mehrkosten für ein paar zusätzliche Monate Zinsen sind gering gegenüber den Kosten einer nachträglichen Verlängerung.

Welche Banken machen Zwischenfinanzierungen?

Fast alle österreichischen Institute stellen Zwischenfinanzierungen bereit. Unterschiedlich ist, unter welchen Bedingungen.

• Die meisten Banken machen die Zwischenfinanzierung nur gemeinsam mit dem langfristigen Kredit. Sie wollen den gesamten Vorgang sehen und den Verkaufserlös gegenrechnen können.
• Einzelne Institute bieten eine Stand-alone-Zwischenfinanzierung ohne langfristigen Kredit an. Das ist die Ausnahme und lohnt die gezielte Suche, wenn Ihr langfristiger Kredit bereits anderswo läuft.
• Bausparkassen sind der übliche Weg, wenn ein Bausparvertrag zwischenfinanziert wird, und stellen die zins- und tilgungsfreie Variante bereit.
• Bei der Besicherung gehen die Institute am weitesten auseinander. Ob eine Rangordnung akzeptiert oder das volle Pfandrecht verlangt wird, ist heute von Bank zu Bank verschieden.

Das ist der Grund, warum sich ein Vergleich bei diesem Produkt besonders auszahlt. Die Unterschiede liegen nicht im Zinssatz, sondern in der Struktur, und die sieht man einem Angebot nicht auf den ersten Blick an.

Alternativen zur Zwischenfinanzierung

Nicht in jedem Fall ist die Zwischenfinanzierung der beste Weg. Diese Möglichkeiten sollten Sie gegenrechnen:

• Zuerst verkaufen, dann kaufen, mit einer langen Übergabefrist im Kaufvertrag. Sie haben das Geld, brauchen aber ein Objekt, das noch verfügbar ist, wenn Sie so weit sind.
• Übergangsweise mieten. Rechnen Sie das durch: zweimal übersiedeln, Miete, Kaution und eventuell Zwischenlagerung. In den meisten Fällen ist die Zwischenfinanzierung günstiger.
• Gebundene Werte vinkulieren statt auflösen. Bausparverträge und Versicherungen kann das finanzierende Institut besichern und dann zu 100 Prozent als Eigenmittel ansetzen. Damit erübrigt sich die Zwischenfinanzierung unter Umständen ganz.
• Aufschiebend bedingter Kaufvertrag. Der Kauf wird an den Verkauf der eigenen Immobilie gekoppelt. Das setzt einen Verkäufer voraus, der mitspielt, und ist bei begehrten Objekten schwer durchzubringen.

Ein Konsumkredit als Ersatz für die Zwischenfinanzierung ist keine gute Idee. Er ist in der Regel teurer, und die Rate belastet Ihre Haushaltsrechnung über die gesamte Laufzeit.

So unterstützt Sie OPTIFIN

Bei einer Zwischenfinanzierung liegt die Arbeit nicht im Zinsvergleich, sondern in der Konstruktion: Welche Bank akzeptiert welche Besicherung, wie wird die Zwischenfinanzierung in der Haushaltsrechnung des langfristigen Kredits angesetzt, und welche Laufzeit lässt sich durchsetzen. Diese Punkte entscheiden über die Zusage.

Unsere Finanzierungsspezialisten vergleichen für Sie die Angebote von 60 bis 80 Banken und Bausparkassen und wissen, welches Institut welche Konstruktion mitgeht. Die Beratung ist für Sie kostenlos und unverbindlich, unser Honorar übernimmt die finanzierende Bank.

Sie stehen vor einem Kauf, bevor der Verkauf abgeschlossen ist? Lassen Sie sich unverbindlich beraten, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Das ist der Zeitpunkt, an dem sich noch etwas gestalten lässt.

Häufige Fragen

Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?

Üblich sind 12 oder 24 Monate. Kürzere Laufzeiten werden kaum vereinbart, weil der Aufwand für die Bank derselbe bleibt. Alles über 24 Monate behandeln Banken in der Regel wie einen gewöhnlichen Immobilienkredit, der endfällig ausgestaltet wird. Innerhalb dieser Spanne ist die Laufzeit Verhandlungssache: Wie lange Ihnen Ihre Bank für den Verkauf der bestehenden Immobilie einräumt, wird im Vorfeld ausgemacht und im Vertrag festgehalten. Kalkulieren Sie dabei eher großzügig.

Kann man eine Zwischenfinanzierung verlängern?

Nur über einen neuen Kreditvertrag. Damit fällt ein Teil der Nebenkosten erneut an und Ihre Bonität wird neu geprüft. Bei überschaubaren Verlängerungen zeigen sich die Institute meist entgegenkommend, ein Anspruch besteht darauf aber nicht. Deutlich günstiger ist es, die Laufzeit von vornherein länger anzusetzen. Die zusätzlichen Zinsen für ein paar Monate sind geringer als die Kosten einer nachträglichen Verlängerung.

Muss eine Zwischenfinanzierung ins Grundbuch eingetragen werden?

Das hängt von der Bank ab. Neben der vollen Pfandrechtseintragung gibt es schwächere Formen: die Anmerkung der Rangordnung und die hinterlegte Pfandurkunde. In beiden Fällen entfällt die Eintragungsgebühr von 1,2 Prozent, es bleiben die Kosten für die Grundbuchsprüfung. Wichtig zu wissen: Diese Varianten sind 2026 deutlich seltener geworden, und ab etwa 24 Monaten Laufzeit verlangen die Banken ohnehin die volle Eintragung. Sprechen Sie das Thema früh an.

Was kostet eine Zwischenfinanzierung?

Neben den Zinsen fallen eine Bearbeitungsgebühr, eine Rahmenbereitstellungsprovision, gegebenenfalls Schätzkosten und die Kosten der Besicherung an. Bei einer Laufzeit von ein bis zwei Jahren wiegen diese einmaligen Kosten schwerer als der Zinssatz, weil Zinsen mit der Zeit auflaufen, Einmalkosten aber sofort und in voller Höhe. Vergleichen Sie deshalb nicht den Zinssatz, sondern die Gesamtkosten bis zur Rückzahlung, und lassen Sie sich diese Summe schriftlich geben.

Welche Banken bieten Zwischenfinanzierungen an?

Fast alle österreichischen Institute, allerdings zu sehr unterschiedlichen Bedingungen. Die meisten machen die Zwischenfinanzierung nur gemeinsam mit dem langfristigen Kredit, weil sie den Verkaufserlös gegenrechnen wollen. Eine Stand-alone-Lösung ohne langfristigen Kredit bieten nur einzelne Institute an. Bausparkassen sind der übliche Weg bei einem zwischenzufinanzierenden Bausparvertrag. Die größten Unterschiede gibt es bei der Besicherung.