Finanzierungsnebenkosten für einen Kredit

Die Nebenkosten bei einem Immobilienkredit bestehen aus Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 10%, die direkt beim Kauf anfallen und den Finanzierungsnebenkosten in Höhe von ca. 5%, die durch den Kredit anfallen.

Je nachdem ob die Immobilie privat oder von einem Immobilienmakler gekauft wird und welche Vertragserrichtungskosten anfallen, varieren die Werte etwas.

Autor: Mario Schantl
Position: Geschäftsführer

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Inhaltsverzeichnis

Finanzierungsnebenkosten von ca. 5%

Diese fallen nur an, wenn man einen Kredit oder ein Bauspardarlehen zur Finanzierung der Immobilie benötigt.

Die Finanzierungsnebenkosten setzen sich zusammen aus:

  • Grundbuchseintragung (Pfandrecht der Bank): 1,2%
  • Bearbeitungsgebühr der Bank: 3%
  • Immobilienbewertung, Vertragserrichtung, Beglaubigungskosten, Sonstiges: 0,4% – 0,8%

Grundbuchseintragung Hypothek

Wie bereits weiter oben bei den Kaufnebenkosten erwähnt, ist auch die Eintragung der Bank oder Bausparkasse in das Grundbuch kostenpflichtig. Die Höhe beträgt hier 1,2%.

Ausnahmen dazu gibt es keine. Allerdings besteht bei Zwischenfinanzierungen die Möglichkeit, dass die Bank sich nicht einträgt, sondern nur vormerken lässt, dann fällt nur die Hälfte der 1,2%, also 0,6% der Kosten an. Dabei wird die Rangordnung vorgemerkt. Ob die Bank diese für sie etwas geringere Sicherheit in Kauf nimmt, hängt ganz von der individuellen Situation ab.

Bearbeitungsgebühr der Bank oder Bausparkasse

Auch diese fällt immer an, da diese Gebühr die einzige konstante Einnahme für die Bank bei einem Immobilienkredit darstellt. In den Zinsen des Kredites ist zwar auch der sogenannte Bankenaufschlag eingerechnet, den initial wichtigsten Teil bekommt die Bank aber von der Bearbeitungsgebühr.

Seit dem das ESIS Merkblatt für Kredite verpflichtend ist, sind die Bearbeitungsgebühren auch sehr einheitlich ausgewiesen, betragen in der Regel aber 3%. In die Rate eingerechnete Gebühren sind so nicht mehr möglich, was ein vergleichen der verschiedenen Angebote etwas leichter macht.

Kaufnebenkosten von ca. 10%

Diese fallen bei jedem Immobilienkauf an. Unterschiede gibt es, wenn man die Immobilie von Privat und nicht bei einem Immobilienmakler kauft, dann fällt dessen Provision weg.

Die Kaufnebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:

  • Grunderwerbsteuer 3,5%
  • Grundbucheintragung: 1,1%
  • Notarkosten (Kaufvertragserrichtung und Treuhandabwicklung): ca. 1,8% inkl. Mwst
  • Immobilienmakler: 3,6% inkl. Mwst.

Grunderwerbsteuer

Diese fällt grundsätzlich bei jeder Immobilientransaktion in Österreich an und beträgt 3,5% des Kaufpreises der Immobilie.

Befreiungen von der Grunderwerbsteuer im privaten Bereich kommen hauptsächlich bei Ehepartnern zu tragen, die sich gegenseitig Immobilien überschreiben, wobei hier eine Obergrenze von 150m² eingezogen wurde. Der darüber hinausgehende Wohnflächenanteil wird normal besteuert.

Bei einer Schenkung außerhalb von Ehepartnern oder einem Erbe kommt der Stufentarif zur Anwendung:

  • 0 bis 250.000 Euro 0,5 %
  • 251.000 bis  400.000 Euro 2 %
  • ab 400.000 Euro 3,5 %

Die Grunderwerbsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Immobilienertragsteuer. Diese kommt dann zu tragen, wenn der Verkäufer einen Gewinn bei der Veräußerung der Immobilie erzielt.

Grundbucheintragungsgebühr

Die Grundbucheintragung kommt bei einem Immobilienkauf mit Kredit zwei mal zur Anwendung:

  • 1,1% für die Eintragung des neuen Besitzers in das Grundbuch
  • 1,2% für die Pfandrechtseintragung der Bank, die Hypothek (siehe Finanzierungsnebenkosten)

Durch diesen Grundbucheintrag wird das Besitztum von Immobilien geregelt. Im Grundbuch stehen dabei nicht nur Besitzer und Hypotheken, sondern auch besondere Rechte. So können beispielsweise Wohnrechte oder Wegerechte eingetragen sein.

Vor dem Erwerb sollte man unbedingt sicherstellen, dass die Immobilie „lastenfrei“ ist, also keinerlei behindernde Eintragungen im Grundbuch vorhanden sind.

Notarkosten und Treuhandabwicklung

Ein Notar ist bei einer Immobilientransaktion unumgänglich. Dieser ist bei weitem nicht nur dazu da, die Unterschriften der Vertragsteilnehmer zu prüfen. Er ist verantwortlich für den korrekten Ablauf und prüft unter anderem das Grundbuch und den Kaufvertrag auf Ungereimtheiten.

Auch die Treuhandabwicklung der Zahlungen ist sehr wichtig. Dabei wird das Geld nicht direkt von der Bank an den Verkäufer überwiesen, sondern so lange beim Treuhänder „gesperrt“, bis alle Formalitäten geregelt sind.

So kann man sich als Käufer sicher sein, dass das Geld zur richtigen Zeit am richtigen Ort ist.

Immobilienmakler Provision

Diese fällt logischerweise nicht an, wenn die Immobilie privat gekauft wird. Der Immobilienmakler hat in seiner Rolle nicht nur die Besichtigung und das Kaufangebot zu erledigen, er kümmert sich auch um viele Fragen des Käufers und Verkäufers und unterliegt einigen Informationspflichten.

Das bedeutet, dass viele rechtlich relevante Themen eindeutig von ihm geklärt werden und man als Käufer darauf hingewiesen werden muss.

Für die Provision gibt es rechtlich definierte Obergrenzen:

  • Kaufpreis bis 36.336,42 Euro -> 4% + 20% Mwst.
  • Kaufpreis bis 48.448,51 Euro -> 1.453,46 Euro Pauschale
  • Kaufpreis über 48.448,51 Euro -> 3% + 20% Mwst.

 

Nebenkostenrechner


 

 

 

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?

Diese beträgt 3,5% des Kaufpreises. Bei Schenkung oder Erbe gilt folgende Staffelung: 0 bis 250.000 -> 0,5%; 251.000 bis 400.000 -> 2%; ab 400.000 3,5%.

Wann wird die Grunderwerbsteuer bezahlt?

Die Grunderwerbsteuer ist am 15. des übernächsten Monats nach Kaufabschluss fällig.

Worauf wird die Grunderwerbsteuer angewandt?

Auf den Verkehrswert der Immobilie. Bei einem Haus sind das also das Grundstück plus Immobilie. Bei einem Grundstück nur der Grundpreis.

Wie hoch ist die Bearbeitungsgebühr bei einem Kredit?

Bei Immobilienkrediten beträgt diese 3%.

Wie hoch ist die Immobilienmakler Provision?

Diese beträgt 3% + Mwst. = 3,6%. Bei einem Kaufpreis unter 36.336,42 Euro sind es 4,8%.

Wie hoch sind die Nebenkosten bei einem Immobilienkredit?

Das sind ca. 10% Kaufnebenkosten und wenn mit Kredit oder Bauspardarlehen finanziert wird ca. 5% Finanzierungsnebenkosten.

Wie hoch sind die Nebenkosten bei einem Bauspardarlehen?

Gleich wie bei einem Immobilienkredit sind es ca. 10% Kaufnebenkosten und ca. 5% Finanzierungsnebenkosten.

 

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