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Finanzierungsnebenkosten für einen Kredit

Die Nebenkosten bei einer Immobilienfinanzierung setzen sich aus zwei Teilen zusammen. Einerseits sind das die Kaufnebenkosten (ca. 10 %), andererseits die Finanzierungsnebenkosten. Sie belaufen sich auf ca. 5 % der Finanzierungssumme. Wir erklären, wie letztere zustande kommen.

Finanzierungsnebenkosten
Finanzierungsnebenkosten
Autor:Mario Graf-Schantl
Position:Gründer & Geschäftsführer

Finanzierungsnebenkosten von ca. 5 %

Während Kaufnebenkosten bei jedem Erwerb einer Immobilie anfallen, betreffen Finanzierungsnebenkosten nicht jeden. Sie entstehen nur dann, wenn für den Erwerb eine Finanzierung oder ein Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden.  Bei Finanzierungsnebenkosten handelt es sich – wie es der Name bereits verrät – um beim Abschluss einer Finanzierung anfallende Beträge.

Konkret setzen sich die Finanzierungsnebenkosten aus folgenden Posten zusammen:

  • Grundbuchseintragung (Pfandrecht der Bank): 1,2 %
  • Bearbeitungsgebühr der Bank: 3 %
  • Immobilienbewertung, Vertragserrichtung, Beglaubigungskosten, Sonstiges: 0,4 % – 0,8 %

Grundbuchseintragung Hypothek

Schließt man einen Vertrag über eine Finanzierung oder ein Bauspardarlehen ab, trägt sich die Bank oder Bausparkasse in das Grundbuch ein. Diese Grundbucheintragung ist kostenpflichtig. Sie macht in etwa 1,2 % der Finanzierungssumme aus.

Ausnahmen davon gibt es keine. Lediglich bei Zwischenfinanzierungen besteht die Möglichkeit, dass sich Bank nicht einträgt, sondern nur im Grundbuch vormerken lässt. In diesem Fall entsteht nur die Hälfte der 1,2 %, also 0,6 % der Finanzierungssumme an zusätzlichen Kosten. Es hängt allerdings vom Einzelfall und der Entscheidung der jeweiligen Bank bzw. Bausparkasse ab, ob eine Vormerkung ausreicht. Denn sie bedeutet zugleich eine geringere Sicherheit für das Finanzierungsinstitut.

Bearbeitungsgebühr der Bank oder Bausparkasse

Der Abschluss einer Finanzierung zieht auch Bearbeitungskosten nach sich. Sie fallen in jedem Fall an, da diese Gebühr bei einem Immobilienkredit die einzige konstante Einnahme für die Bank darstellt. Die Zinsen der Finanzierung beinhalten zwar den sogenannten Bankenaufschlag. Den initial wichtigsten Teil erhält die Bank aber dennoch von der Bearbeitungsgebühr.

Seit das ESIS Merkblatt für Finanzierungen verpflichten vorgeschrieben ist, sind die Bearbeitungsgebühren sehr einheitlich ausgewiesen. In der Regel betragen sie 3 % der Finanzierungssumme. Bevor das Merkblatt verpflichtend eingeführt wurde, waren Gebühren der Bank häufig in die Rate eingerechnet worden. Das machte einen direkten Vergleich  unterschiedlicher Finanzierungsangebote für den Laien sehr schwierig bis unmöglich.

Verrechnung der Finanzierungsnebenkosten

Es fallen also rund 5 % an Finanzierungsnebenkosten an. Doch wie werden diese beglichen? Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Vorgehensweisen des Finanzierungsinstituts.

  • Die Bank oder die Bausparkasse verrechnet die Nebenkosten sofort. Dadurch verringert sich der Auszahlungsbetrag.
    Beispiel: Familie Mustermann will eine Finanzierung über EUR 100.000,- aufnehmen. Die Bank behält die 5 % Nebenkosten sofort ein und zahlt der Familie EUR 95.000,- aus.
  • Oder die Bank bzw. die Bausparkasse schlagen die Nebenkosten auf den Kreditbetrag auf. In diesem Fall werden die Nebenkosten jährlich verzinst.

Kaufnebenkosten von ca. 10%

Kaufnebenkosten sind bei einem Immobilienkauf nicht zu vermeiden. Sie fallen bei jeder Kaufabwicklung an. Dennoch gibt es Unterschiede im Ausmaß der Nebenkosten. Ist ein Immobilienmakler in den Kaufvorgang involviert, verrechnet dieser eine Provision und die Nebenkosten fallen dementsprechend höher aus.

Zu den Kaufnebenkosten zählen:

  • Grunderwerbsteuer 3,5 %
  • Grundbucheintragung: 1,1 %
  • Notarkosten (Kaufvertragserrichtung und Treuhandabwicklung): ca. 1,8 % inkl. Mwst
  • Immobilienmakler:  3,6 % inkl. Mwst.

Grunderwerbsteuer

Auch die Grunderwerbssteuer fällt grundsätzlich bei jeder Immobilientransaktion in Österreich an. Sie beträgt 3,5 % des Kaufpreises der Immobilie.

Befreiungen von der Grunderwerbsteuer im privaten Bereich kommen hauptsächlich bei Ehepartnern zu tragen, die sich gegenseitig Immobilien überschreiben, wobei hier eine Obergrenze von 150 m² eingezogen wurde. Der darüber hinausgehende Wohnflächenanteil wird normal besteuert.

Bei einer Schenkung außerhalb von Ehepartnern oder einem Erbe kommt der Stufentarif zur Anwendung:

  • 0 bis 250.000 Euro: 0,5 %
  • 251.000 bis 400.000 Euro: 2 %
  • ab 400.000 Euro: 3,5 %

Die Grunderwerbsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Immobilienertragsteuer. Zweiter fällt beim Verkauf der Immobilie an. Sie bezieht sich auf den Gewinn, der bei der Veräußerung erzielt wird.

Grundbucheintragungsgebühr

Geht eine Immobilie in neuen Besitz über, wird das im Grundbuch vermerkt. Haben die Käufer für den Kauf eine Finanzierung in Anspruch genommen müssen in der Regel zwei Eintragungen vorgenommen werden:

  • 1,1 % für die Eintragung des neuen Besitzers in das Grundbuch
  • 1,2 % für die Pfandrechtseintragung der Bank, die Hypothek (siehe Finanzierungsnebenkosten)

Durch den Grundbucheintrag wird das Besitztum von Immobilien geregelt. Im Grundbuch stehen dabei nicht nur Besitzer und Hypotheken, sondern auch besondere Rechte. So können beispielsweise Wohnrechte oder Wegerechte eingetragen sein.

Vor dem Erwerb sollte man unbedingt sicherstellen, dass die Immobilie „lastenfrei“ ist, also keinerlei behindernde Eintragungen im Grundbuch vorhanden sind.

Notarkosten und Treuhandabwicklung

Ein Notar ist bei einer Immobilientransaktion unumgänglich. Er prüft nicht nur die Unterschriften der Vertragspartner. Der Notar ist verantwortlich für den korrekten Ablauf des Immobilienkaufs bzw. -verkaufs und prüft unter anderem Grundbuch und Kaufvertrag auf Ungereimtheiten.

Eine weitere, nicht weniger wichtige Aufgabe, ist die Treunhandabwicklung der Zahlungen. Denn das Geld wird in vielen Fällen nicht direkt von der Bank an den Verkäufer überwiesen. Es liegt so lange auf einem Treuhandkonto, bis sämtliche Formalitäten geregelt sind. Dieses Vorgehen dient sowohl Käufer als auch Verkäufer als Sicherheit.

Immobilienmakler Provision

Eine Provision des Immobilienmaklers fällt nur dann an, wenn dieser in den Kaufprozess involviert ist. Wird eine Immobilie über einen Immobilienmakler veräußert kümmert dieser sich um das Kaufangebot und etwaige Besichtigungen. Zudem beantwortet er Fragen des Käufers und des Verkäufers und unterliegt einigen Informationspflichten. Das bedeutet, dass viele rechtlich relevante Themen von ihm geklärt werden.

Für die Provision gibt es rechtlich definierte Obergrenzen:

  • Kaufpreis bis 36.336,42 Euro -> 4 % + 20 % Mwst.
  • Kaufpreis bis 48.448,51 Euro -> 1.453,46 Euro Pauschale
  • Kaufpreis über 48.448,51 Euro -> 3 % + 20 % Mwst.
NEBENKOSTENRECHNER
Kaufpreis
EUR
0
1.000.000
Provision
Immobilienmakler
%
0
3
Kaufvertragsgebühren
%
0
3
Grund­erwerb­steuer
– 57.773
EUR
Grundbuch­eintragungs­gebühr
– 57.773
EUR
Provision Immobilienmakler
– 57.773
EUR
Kaufvertrags­gebühren­kosten
– 57.773
EUR
Finanzierungs­nebenkosten
– 57.773
EUR
Summe
– 57.773
EUR
ZUR FINANZIERUNGSANFRAGE

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?

Diese beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Bei Schenkung oder Erbe gilt folgende Staffelung: 0 bis 250.000 -> 0,5 %; 251.000 bis 400.000 -> 2 %; ab 400.000 3,5 %.

Wann wird die Grunderwerbsteuer bezahlt?

Die Grunderwerbsteuer ist am 15. des übernächsten Monats nach Kaufabschluss fällig.

Worauf wird die Grunderwerbsteuer angewandt?

Auf den Verkehrswert der Immobilie. Bei einem Haus sind das also das Grundstück plus Immobilie. Bei einem Grundstück nur der Grundpreis.

Wie hoch ist die Bearbeitungsgebühr bei einem Kredit?

Bei Immobilienkrediten beträgt diese 3 %.

Wie hoch ist die Immobilienmakler Provision?

Diese beträgt 3 % + Mwst. = 3,6%. Bei einem Kaufpreis unter 36.336,42 Euro sind es 4,8 %.

Wie hoch sind die Nebenkosten bei einem Immobilienkredit?

Das sind ca. 10 % Kaufnebenkosten und wenn mit Kredit oder Bauspardarlehen finanziert wird ca. 5 % Finanzierungsnebenkosten.

Wie hoch sind die Nebenkosten bei einem Bauspardarlehen?

Gleich wie bei einem Immobilienkredit sind es ca. 10 % Kaufnebenkosten und ca. 5 % Finanzierungsnebenkosten.

Über den Autor: Mario Graf-Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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