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Nebenkosten Grundstückskauf

Beim Kauf von Immobilien in Österreich betragen die Nebenkosten in etwa 10,1% vom Kaufpreis. Diese sind jedoch in Einzelkosten aufzusplitten und nicht als Gesamtbetrag bezahlbar. Der Prozentsatz dient der Orientierung bei Vorab-Kalkulationen. Die Kosten beziehen sich auf unterschiedliche Leistungen und inkludieren Steuern genauso wie Honorarnoten. Es müssen nicht bei jedem Grundstückskauf alle Kosten zum Tragen kommen.

Nebenkosten-Grundstueckskauf
Nebenkosten-Grundstueckskauf

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Nebenkosten beim Grundstückskauf in Österreich belaufen sich auf rund 10,1% vom Kaufpreis.
  • Mit Kaufnebenkosten bezeichnet man die Fülle an Gebühren, Steuern und Honorarnoten, die mit dem Erwerb eines Grundstücks einhergehen.
  • Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises.
  • Die Grundbucheintragungsgebühr setzt sich aus der Eintragung des Eigentums (1,1% des Kaufpreises), der Eintragung des Pfandrechts (1,2% der Hypothek) und Eingabepauschalen zusammen.
  • Die Unterschriftenbeglaubigung durch den Notar wird nach Kammertarif verrechnet. Dieser richtet sich wiederum nach dem Kaufpreis und dem Pfand.
  • Anwalts- und Notarkosten sind vom Dienstleistungsumfang (Vertragserstellung, Treuhänderschaft, Beglaubigung) abhängig und können je nach Anbieter variieren.
  • Eine Maklergebühr wird fällig, wenn das Grundstück durch einen Makler vertrieben wird. Die Höhe ist Verhandlungssache.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer macht mit 3,5 % vom Kaufpreis einen großen Anteil der gesamten Nebenkosten aust. Fällig ist die Grunderwerbsteuer am 15. Tag des übernächsten Monats. Wer also im Jänner ein Grundstück kauft, muss bis zum 15. März die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abführen. In der Regel sorgt der Notar oder Anwalt dafür, dass diese Steuer innerhalb der gesetzlichen Frist überwiesen wird.

Rechenbeispiel: Grunderwerbsteuer

Kaufpreis Grundstück: € 95.000,-
Grunderwerbsteuer: € 3.325,-

Eintragung ins Grundbuch

Die Grundbucheintragung – auch Verbücherung genannt – besteht meist aus zwei Teilen, der Eintragung des Eigentums und der Eintragung des Pfandrechts.

Grundbucheintragung Eigentum

Nicht der Kaufvertrag und auch nicht die Übernahme des Grundstücks machen den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Dies geschieht erst mit der Eintragung des Eigentums ins Grundbuch. Die Gebühr beträgt 1,1% des Kaufpreises plus einer Eingabegebühr von € 44,- (oder € 62,- bei nicht elektronischer Datenübermittlung). Die Grundbucheintragung hat ehestmöglich nach Vertragsunterzeichnung zu erfolgen, und mit ihr sind auch die Kosten fällig.

Grundbucheintragung Pfandrecht

Wird ein Grundstück mit Hypothek finanziert, so muss auch das Pfandrecht der Bank ins Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten hierfür betragen 1,2 % der Hypothek, also des Kreditbetrags. Die Eingabe- und Bearbeitungsgebühr verrechnet die Bank weiter, diese Kosten sind je Bank unterschiedlich hoch.

Rechenbeispiel: Grundbucheintragung

Kaufpreis Grundstück: € 95.000,- davon € 66.500,- mit Hypothek finanziert
Grundbucheintragung Eigentum: € 1.045,-
Eingabegebühr: € 44,-
Grundbucheintragung Pfandrecht: € 798,-
Bearbeitungsgebühr für die Eingabe der Bank: € 89,-

Die gesamte Grundbucheintragung für unser Beispielgrundstück beträgt € 1.976,-

Unterschriftenbeglaubigung

Um die Eintragung ins Grundbuch vornehmen zu können, ist im Vorfeld die Beglaubigung des Kaufvertrages notwendig. Diese führt ein Notar durch, der dafür eine Honorarnote stellt. Für die Unterschriftenbeglaubigung wird die Bemessungsgrundlage herangezogen, die sich aus Kaufpreis und Höhe des Pfandes zusammensetzt. Verrechnet wird nach dem Kammertarif, der sich an der Bemessungsgrundlage orientiert.

Weitere Notars- oder Anwaltskosten

Die meisten Kaufverträge für einen Grundstückserwerb in Österreich werden von einem Anwalt oder Notar aufgesetzt. Dies ist nicht zwingend notwendig, auch der Käufer oder Verkäufer könnte den Vertrag verfassen. Dieser hat Rechtsgültigkeit, wenn die wesentlichen Bestandteile eines Immobilienkaufvertrages inkludiert sind. Welche das sind, kann man in diesem Artikel nachlesen: „Kaufvertrag Grundstück

Da für die Kaufabwicklung ein Treuhänder notwendig ist und auch die Beglaubigung durch einen Notar durchgeführt wird, macht es Sinn, sich ein Gesamtpaket anbieten zu lassen. Entweder fungiert ein Anwalt als Vertragsersteller und Treuhänder und ein Notar macht ausschließlich die Beglaubigung oder aber man legt die gesamte Abwicklung in die Hände eines Notars.

Hole im Vorfeld mehrere Angebote ein und vergleiche diese, denn die Vertragserrichtung sowie die Treuhänderschaft sind nicht an den Kammertarif gebunden. Meist stellen Notare und Anwälte ihre Rechnung direkt mit der Bekanntgabe des Treuhandkontos. Die Fälligkeit hängt von den Geschäftsgebarungen des jeweiligen Dienstleisters ab.

Maklergebühren

Die Maklergebühr ist eine Variable, die nur zum Tragen kommt, wenn das Grundstück durch einen Makler verkauft wird. Ob diese anfällt oder nicht hängt auch nur bedingt von den Präferenzen des Käufers ab, denn wenn ein Verkäufer mit einem Makler kooperiert, ist diese Gebühr beim Kauf zu bezahlen. Die Höhe der Gebühr jedoch ist Verhandlungssache.

Maklerprovisionen sind in Österreich zwar bei 3% (beziehungsweise 4% für Kaufpreise unter € 36.336,42) netto gedeckelt, doch nach unten ist natürlich Spielraum. Die Umsatzsteuer liegt bei 20%. Die Gesprächsbereitschaft des Maklers bezüglich seines Honorars hängt maßgeblich davon ab, wieviel Zeit er in die Vermittlung investiert hat.

Wenn ein Käufer einen Makler aktiv auf die Suche nach einem Grundstück schickt, wird dieser auf die 3% plus Umsatzsteuer bestehen. Der Makler wird die Rechnung nach Vertragsunterschrift zukommen lassen.

Rechenbeispiel: Maklergebühr

Kaufpreis Grundstück: € 95.000,-
Maklergebühr 3,6 % (ergibt sich aus 3% plus 20% Ust): € 3.420,-

Grundstückskauf: Welche Nebenkosten sind fix, welche variabel

Beim Grundstückerwerb in Österreich fallen folgende Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Notarkosten für die Beglaubigung, Anwalts- und/oder Notarkosten für die Vertragserstellung und die Treuhänderschaft, Maklergebühren.

Die Grunderwerbsteuer ist in jedem Fall zu zahlen. Sie beträgt 3,5% des Kaufpreises. Die Höhe der Grundbucheintragungsgebühr wiederum ist davon abhängig, ob man das Grundstück mit Kredit finanziert oder rein aus Eigenmittel. Die Eintragung des Eigentums macht 1,1% des Kaufpreises aus. Für das Pfandrecht fallen weitere 1,2% der Hypothek an. Dazu kommen noch die Eingabegebühren.

Bei den Anwalts- und Notarkosten hängt die Höhe stark davon ab, welche Dienstleitungen in Anspruch genommen wurden. Die reine notarielle Beglaubigung wird nach dem Kammertarif verrechnet. Die Vertrags- und Treuhandgebühren wiederum sind Verhandlungssache. Auch die Maklergebühr ist nicht zwingend zu bezahlen und obliegt dem Verhandlungsgeschick des Käufers.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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