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Nebenkosten Grundstückskauf

Beim Kauf von Immobilien in Österreich betragen die Nebenkosten in etwa 10,1 % vom Kaufpreis. Der Prozentsatz dient der Orientierung bei Vorab-Kalkulationen. Die Kosten beziehen sich auf unterschiedliche Leistungen und inkludieren Steuern genauso wie Honorarnoten. Es müssen nicht bei jedem Grundstückskauf alle Kosten zum Tragen kommen.

In diesem Beitrag zeigen wir, wie sich die Nebenkosten zusammensetzen und wo es Einsparungspotenzial gibt.

Nebenkosten-Grundstueckskauf
Nebenkosten-Grundstueckskauf

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Nebenkosten beim Grundstückskauf in Österreich belaufen sich auf rund 10,1 % des Kaufpreises.
  • Mit Kaufnebenkosten bezeichnet man die Gebühren, Steuern und Honorarnoten, die mit dem Erwerb einer Immobilie einhergehen.
  • Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises.
  • Die Grundbucheintragungsgebühr setzt sich aus der Eintragung des Eigentums (1,1 % des Kaufpreises), der Eintragung des Pfandrechts (1,2 % der Hypothek) und Eingabepauschalen zusammen.
  • Die Unterschriftenbeglaubigung durch den Notar wird nach Kammertarif verrechnet. Dieser richtet sich wiederum nach dem Kaufpreis und dem Pfand.
  • Eine Maklergebühr wird dann fällig, wenn das Grundstück durch einen Makler vertrieben wird. Die Höhe des Honorars ist Verhandlungssache.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer macht mit 3,5 % vom Kaufpreis einen großen Anteil der gesamten Nebenkosten aus und fällt beim Erwerb eines Grundstücks automatisch an. Fällig ist die Grunderwerbsteuer am 15. Tag des übernächsten Monats. Wer also im Jänner ein Grundstück kauft, muss bis zum 15. März die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abführen. In der Regel sorgen der Notar oder Anwalt dafür, dass diese Steuer innerhalb der gesetzlichen Frist überwiesen wird.

Rechenbeispiel: Grunderwerbsteuer

Kaufpreis Grundstück: € 95.000,-
Grunderwerbsteuer: € 3.325,-

Eintragung ins Grundbuch

Die Grundbucheintragung – auch Verbücherung genannt – besteht meist aus zwei Teilen, der Eintragung des Eigentums und der Eintragung des Pfandrechts.

Grundbucheintragung Eigentum

Der Grundbucheintrag ist einer der wichtigsten Schritte im Kaufprozess eines Grundstücks. Denn weder die Unterzeichnung des Kaufvertrags noch die Übernahme des Grundstücks machen den Käufer zum rechtlichen Eigentümer. Dies geschieht erst mit der Eintragung des Eigentums ins Grundbuch. Die Gebühr dafür beträgt 1,1 % des Kaufpreises plus einer Eingabegebühr von € 44,- (oder € 62,- bei nicht elektronischer Datenübermittlung). Die Grundbucheintragung hat ehestmöglich nach Vertragsunterzeichnung zu erfolgen. Mit ihr werden auch die Kosten fällig.

Grundbucheintragung Pfandrecht

Wird ein Grundstück mittels Finanzierung erworben, so muss auch das Pfandrecht der Bank ins Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten hierfür betragen 1,2 % der Finanzierungssumme, also des Kreditbetrags. Die Eingabe- und Bearbeitungsgebühr verrechnet das Finanzierungsinstitut weiter, diese Kosten sind je nach Bank unterschiedlich hoch.

Rechenbeispiel: Grundbucheintragung

Kaufpreis Grundstück: € 95.000,- davon € 66.500,- mit Hypothek finanziert
Grundbucheintragung Eigentum: € 1.045,-
Eingabegebühr: € 44,-
Grundbucheintragung Pfandrecht: € 798,-
Bearbeitungsgebühr für die Eingabe der Bank: € 89,-

Die gesamte Grundbucheintragung für unser Beispielgrundstück beträgt € 1.976,-

Unterschriftenbeglaubigung

Um die Eintragung ins Grundbuch vornehmen zu können, ist im Vorfeld die Beglaubigung des Kaufvertrages notwendig. Diese führt ein Notar durch, der dafür eine Honorarnote stellt. Für die Unterschriftenbeglaubigung wird die Bemessungsgrundlage herangezogen, die sich aus Kaufpreis und Höhe des Pfandes zusammensetzt. Verrechnet wird nach dem Kammertarif, der sich an der Bemessungsgrundlage orientiert.

Weitere Notars- oder Anwaltskosten

Die meisten Kaufverträge für einen Grundstückserwerb in Österreich werden von einem Anwalt oder Notar aufgesetzt. Dies ist nicht zwingend notwendig, auch der Käufer oder Verkäufer könnte den Vertrag verfassen. Dieser hat Rechtsgültigkeit, wenn die wesentlichen Bestandteile eines Immobilienkaufvertrages inkludiert sind. Welche das sind, kann man in diesem Artikel nachlesen: „Kaufvertrag Grundstück

Da für die Kaufabwicklung ein Treuhänder notwendig ist und auch die Beglaubigung von einem Notar durchgeführt wird, macht es Sinn, sich ein Gesamtpaket anbieten zu lassen. Entweder fungiert ein Anwalt als Vertragsersteller und Treuhänder und ein Notar macht ausschließlich die Beglaubigung oder aber man legt die gesamte Abwicklung in die Hände eines Notars.

Unser Tipp: Hole im Vorfeld mehrere Angebote ein und vergleiche diese, denn die Vertragserrichtung sowie die Treuhandschaft sind nicht an den Kammertarif gebunden. Meist stellen Notare und Anwälte ihre Rechnung direkt mit der Bekanntgabe des Treuhandkontos. Die Fälligkeit hängt von den Geschäftsgebarungen des jeweiligen Dienstleisters ab.

Maklergebühren

Die Maklergebühr ist eine Variable, die nur zum Tragen kommt, wenn das Grundstück durch einen Makler verkauft wird. Ob diese anfällt oder nicht, hängt nur bedingt von den Präferenzen des Käufers ab. Denn wenn ein Verkäufer mit einem Makler kooperiert, ist diese Gebühr beim Kauf zu bezahlen. Die Höhe der Gebühr jedoch ist Verhandlungssache.

Maklerprovisionen sind in Österreich bei 3 % (beziehungsweise 4 % für Kaufpreise unter € 36.336,42) netto gedeckelt. Die Umsatzsteuer liegt bei 20 %.

Rechenbeispiel: Maklergebühr

Kaufpreis Grundstück: € 95.000,-
Maklergebühr 3,6 % (ergibt sich aus 3 % plus 20 % Ust): € 3.420,-

Grundstückskauf: Welche Nebenkosten sind fix, welche variabel

Beim Erwerb eines Grundstücks in Österreich fallen folgende Nebenkosten an:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintragungsgebühr
  • Notarkosten für die Beglaubigung
  • Anwalts- und/oder Notarkosten für die Vertragserstellung und die Treuhänderschaft
  • Maklergebühren

Fixe Nebenkosten bei Kauf eines Grundstücks

Die Grunderwerbsteuer ist in jedem Fall zu zahlen. Sie beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Die Höhe der Grundbucheintragungsgebühr wiederum ist davon abhängig, ob man das Grundstück mit Kredit finanziert oder rein aus Eigenmittel. Die Eintragung des Eigentums macht 1,1 % des Kaufpreises aus. Für das Pfandrecht fallen weitere 1,2 % der Hypothek an. Dazu kommen noch die Eingabegebühren.

Variable Nebenkosten bei Kauf eines Grundstücks

Bei den Anwalts- und Notarkosten hängt die Höhe stark davon ab, welche Dienstleitungen in Anspruch genommen wurden. Die reine notarielle Beglaubigung wird nach dem Kammertarif verrechnet. Die Vertrags- und Treuhandgebühren wiederum sind Verhandlungssache. Auch die Maklergebühr ist nicht zwingend zu bezahlen, die Höhe obliegt dem Verhandlungsgeschick des Käufers.

Über den Autor: Mario Graf-Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2015 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. "Als eine der größten Plattformen in unserem Bereich, bieten wir unabhängige Beratung und Informationen für Immobilienfinanzierungen. Mit vorverhandelten Konditionen durch langjährige Partnerschaft mit Banken, ermöglichen wir Angebote zu Top Konditionen für unsere Kunden. Unsere Kernkompetenz ist aber die direkte Beratung, denn nur im persönlichen Gespräch, finden wir gemeinsam die optimale Lösung."

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