Nebenkosten Wohnungskauf

 

Vorabkalkulation der Kaufnebenkosten in Österreich

Bei einem Wohnungskauf fallen – wie beim Immobilienkauf üblich – Kaufnebenkosten an. Sie liegen bei zirka 10,1 % des Kaufpreises und sollten von Beginn an mit kalkuliert werden, um die Gesamtkosten des Wohnungskaufes abstecken zu können. Dadurch bekommt man auch einen Überblick über die benötigten Eigenmittel. Das ist nicht nur wichtig um zu wissen, ob eine Finanzierung benötigt wird und in welcher Höhe diese beantragt werden muss. Die Banken fordern 20-30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten an vorhandenen Eigenmitteln für eine Finanzierungszusage.

Jedoch sind nicht alle Bestandteile der Kaufnebenkosten fix, manche müssen unter Umständen gar nicht bezahlt werden, etwa Maklergebühren.

Auf jeden Fall zu bezahlen sind:

• Grunderwerbssteuer
• Grundbucheintragungsgebühr
• Beglaubigung des Kaufvertrags durch den Notar

Je nach Einzelfall können noch folgende weitere Kosten anfallen:

• Maklergebühren
• weitere Anwalts- und Notarkosten
• Grundbucheintragung der Hypothek

Grunderwerbsteuer

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine einmalige Abgabe. Sie wird in erster Linie beim Erwerb einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks fällig. Doch auch bei Schenkung und Erbe fällt eine Grunderwerbsteuer an. Hier allerdings in einem niedrigeren Ausmaß. Berechnungsmodelle zur genauen Höhe bei Schenkung und Erbe finden sich in dem Artikel „Grunderwerbsteuer“.

Beim käuflichen Erwerb einer Wohnung beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Bezahlt werden muss sie bis spätestens zum 15. des übernächsten Monats. In der Regel sorgt der Anwalt oder Notar, der mit der Abwicklung des Kaufes beauftragt ist, für die fristgerechte Abführung der Steuer.
Zwar ist der Käufer verpflichtet, die Kosten der Grunderwerbsteuer zu tragen. Jedoch sind beide Parteien – also sowohl Käufer als auch Verkäufer – für die zeitgerechte und korrekte Abführung der Steuer verantwortlich.

Grundbucheintragungsgebühr

Es gibt zwei Eintragungen ins Grundbuch, durch die Nebenkosten anfallen:

1. Eintragung des Eigentums
2. Eintragung des Pfandrechts bei Hypothekarkrediten

Die Grundbucheintragung des Eigentums hat immer und möglichst zeitnah nach dem Erwerb der Immobilie zu geschehen. Die Eintragung eines Pfandrechts fällt nur dann an, wenn der Wohnungskauf mittels Kredit finanziert wurde. Dann trägt sich das Finanzierungsinstitut ebenfalls ins Grundbuch ein.

Für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch fallen 1,1 % des Kaufpreises an. Die Eintragung des Pfandrechts hingegen beträgt 1,2 % der Hypothek. Dazu kommen noch Gebühren für beide Eingabehandlungen:

• Eigentumseintrag ins Grundbuch: € 44,- (in Ausnahmefällen € 62,-)
• Kosten der Bank für die Eintragung: hängen von den jeweiligen Bankgebühren ab

Beglaubigung des Wohnungskaufes

Bei der Kaufvertragsunterzeichnung für eine Wohnung muss ein Notar anwesend sein. Erst die Beglaubigung macht den Vertrag zu einer gültigen Urkunde. Diese ist wiederum für die Grundbucheintragung notwendig. Aus diesem Grund sind die Gebühren fixe Bestandteile der Kaufnebenkosten.

Die Höhe der Gebühr ist vom Kaufpreis und vom Pfand der Bank abhängig. Sie richtet sich nach den aktuellen Kammertarifen. Der Notar versendet die Honorarnote nach Abschluss des Kaufvertrages, meist direkt mit Bekanntgabe des Treuhandkontos, auf das der Kaufpreis überwiesen werden soll.

Maklergebühren

Nicht bei jedem Kauf einer Wohnung fallen auch Maklergebühren an. Selbst wenn sie zum Tragen kommen, ist die Höhe variabel. Damit wird die Dienstleistung des Maklers abgegolten. Sollte bei der Kaufabwicklung kein Makler involviert gewesen sein, fallen diese Nebenkosten freilich nicht an.

In Österreich gibt es beim Kauf einer Wohnung eine Deckelung der Maklergebühren bei 3 %, exklusive Steuer (20 %). Die maximalen Maklerkosten werden daher mit 3,6 % des Kaufpreises kalkuliert. Allerdings gibt es Spielraum nach unten, der dem Verhandlungsgeschick des Käufers obliegt.

Auch ist der Preis davon abhängig, welche Leistungen der Makler für den Wohnungssuchenden erbracht hat. Ist er aktiv für die Kunden auf die Suche gegangen und hat eine Menge Immobilien präsentiert, die der Anfrage entsprochen haben, wird auch eine angemessene Maklergebühr fällig sein. Wurde die Immobilie jedoch selbst gefunden und mit dem Makler wurden nur die Besichtigungen und der Informationsaustausch unternommen, zahlt es sich auf jeden Fall aus, das Honorar zu verhandeln.

Übrigens ist man zur Bezahlung der Maklergebühr nur dann verpflichtet, wenn es zu einem Kaufabschluss kommt. Erst dann erhält man eine Rechnung vom Makler.

Anwalts- und Notarkosten

Während die Beglaubigung des Vertrags weder dem Verhandlungsgeschick noch einem Einsparungspotenzial unterliegt, sind sonstige Anwalts- oder Notarkosten sehr wohl variabel. Der Vertrag durch einen Anwalt oder Notar sowie die Treuhandschaft bringen Rechtssicherheit. Verpflichtet ist man jedoch nicht, diese Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen.

Der Vertrag kann durch jede der beiden Parteien aufgesetzt werden. Solange die notwendigen Bestandteile enthalten sind, hat er auch Rechtsgültigkeit. Es empfiehlt sich dennoch, einen Anwalt oder Notar dafür heranzuziehen, wobei hier im Vorfeld das Honorar verhandelt werden kann und sollte. Mehrere Angebote einzuholen und die inkludierten Tätigkeiten genau abzufragen, macht auf jeden Fall Sinn. Da meist die gesamte Kaufabwicklung in die Hände eines Notars oder Anwalts gelegt wird, erhält man die Rechnung auch erst nach Abschluss des Kaufvertrages.

Was ist nicht in den Nebenkosten beim Wohnungskauf inkludiert?

Die Kaufnebenkosten beschränken sich auf die oben genannten Gebühren, Steuern und Honorarnoten. Darüber hinaus können weitere mit der Wohnung in Bezug stehende Nebenkosten anfallen, etwa Kreditnebenkosten. Die Bank ist verpflichtet, diese offen zu kommunizieren und im sogenannten „Effektivzinssatz“ darzustellen. Dieser errechnet sich aus den Nominalzinsen und eben den Kreditnebenkosten. Sie sind in den monatlichen Raten inkludiert. Mehr dazu im Beitrag „Effektivzinssatz“.

Wo gibt es Sparpotenzial?

Ein Wohnungskauf bringt so einige Kosten mit sich. Klar, dass man versucht, bei manchen Posten einzusparen. Bei den Nebenkosten ist dies allerdings nur bedingt möglich. Einige Kostenpunkte wie Eintragungsgebühren oder die Eintragung des Pfandrechts lassen sich weder umgehen, noch in der Höhe verhandeln.

Sehr wohl Sparpotenzial gibt es hingegen bei den Maklergebühren. Der Wohnungskauf muss nicht zwingend über einen Immobilienmakler abgewickelt werden. Möchte man sich also die Provision sparen, sollte nach privaten Kaufangeboten Ausschau gehalten werden. Auch bei Notarkosten gibt es einen gewissen Verhandlungsspielraum.

Um Sparpotenzial im Einzelfall zu erkennen, empfiehlt es sich auf jeden Fall, einen detaillierten Finanzierungsplan aufzustellen. Damit lässt sich auch sicherstellen, dass nicht im Nachhinein versteckte Nebenkosten anfallen.

Empfehlenswert ist es zudem:

• Grundbuchauszug anfordern, um zu prüfen, ob das Objekt frei von Belastungen ist
• Letzte Heiz- und Betriebskostenrechnung anfordern
• Informationen über die Hausverwaltung einholen
• Höhe des Haus-Reparaturfonds abklären

Benötigen Sie Beratung oder Hilfe bei der Erstellung eines Finanzierungsplans? Die OPTIFIN Experten helfen Ihnen gerne dabei.

Wohnungskauf: Die Nebenkosten im Überblick

Pauschal kann man mit Nebenkosten von 10,1 % vom Kaufpreis der Wohnung rechnen. Die Nebenkosten sind mehrere Einzelposten und inkludieren Steuern, Gebühren und Honorarnoten.

Folgende Positionen sind in den 10,1 % enthalten:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbucheintragungsgebühren (fürs Eigentum und fürs Pfand der Bank)
• Kaufvertragsbeglaubigung
• Maklergebühren
• Anwalts- oder Notarkosten

Während sich die Grunderwerbsteuer, die Grundbucheintragungsgebühr und die Kaufvertragsbeglaubigung aus dem Kaufpreis errechnen und keinen Spielraum für Verhandlungen lassen, sind die Maklergebühren und weitere Anwalts- oder Notarkosten variabel und unter Umständen sogar obsolet.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Wohnungskauf in Österreich?

Die Kaufnebenkosten betragen in Österreich insgesamt rund 10 Prozent des Kaufpreises. Dazu zählen vor allem die Grunderwerbsteuer, die Grundbucheintragung, die Kosten der Vertragserrichtung und gegebenenfalls die Maklerprovision. Diese Nebenkosten kommen zum reinen Kaufpreis hinzu und sollten von Anfang an eingeplant werden. Wir kalkulieren Ihre Gesamtkosten vorab transparent.

Aus welchen Posten bestehen die Kaufnebenkosten?

Die wichtigsten Posten sind die Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), die Grundbucheintragungsgebühr für das Eigentum (1,1 Prozent), die Kosten für Kaufvertrag und treuhändische Abwicklung sowie gegebenenfalls die Maklerprovision von bis zu 3,6 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Wird die Wohnung finanziert, kommt die Pfandrechtseintragung von rund 1,2 Prozent hinzu. Wir stellen Ihnen alle Posten übersichtlich auf.

Wie hoch sind Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung?

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises, die Grundbucheintragungsgebühr für das Eigentumsrecht 1,1 Prozent. Beide werden im Zuge der Kaufabwicklung berechnet und sind unvermeidbare Fixkosten. Wird die Wohnung über einen Kredit finanziert, fällt zusätzlich die Pfandrechtseintragung an. Diese Beträge berücksichtigen wir in Ihrer Finanzierungsplanung.

Muss ich die Nebenkosten aus Eigenmitteln zahlen?

In der Regel ja. Banken erwarten, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln gedeckt werden, sie werden also meist nicht mitfinanziert. Das ist einer der Gründe, warum Sie über den Kaufpreis hinaus rund 10 Prozent Eigenkapital einplanen sollten. Wir rechnen Ihnen genau vor, wie viel Eigenmittel Sie insgesamt benötigen.

Wo kann ich bei den Kaufnebenkosten sparen?

Sparpotenzial besteht vor allem bei der Maklerprovision, etwa durch das Bestellerprinzip oder einen Kauf ohne Makler, sowie bei den Kosten der Vertragserrichtung durch Vergleich. Steuern und Grundbuchgebühren sind dagegen gesetzlich fix und nicht verhandelbar. Wir zeigen Ihnen, an welchen Stellen sich bei Ihrem Kauf realistisch sparen lässt.