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Nebenkosten Wohnungskauf - diese Kosten fallen an - OPTIFIN
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Nebenkosten Wohnungskauf

Der finanzielle Aufwand eines Wohnungskaufs beschränkt sich nicht nur auf die eigentlichen Kosten der Immobilie. Es fallen Nebenkosten an.

Diese Nebenkosten beim Wohnungskauf bestehen aus der Grunderwerbsteuer, der Grundbucheintragungs-Gebühr, den Kosten für die Beglaubigung durch den Notar, den Maklergebühren sowie anderen Anwalts- und Notarkosten.

Nebenkosten-Wohnungskauf
Nebenkosten-Wohnungskauf

Das Wichtigste in Kürze

  • Rechne mit 10,1 % Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung in Österreich.
  • Nicht alle Nebenkosten sind bei jedem Wohnungskauf fällig, manche sind variabel, andere können unter Umständen sogar eingespart werden.
  • Die Bank verlangt 20 – 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten an Eigenmittel für die Kreditvergabe.
  • Nicht inkludiert sind die Nebenkosten, die durch den Kredit entstehen. Diese sind gesondert zu kalkulieren und finden sich in den Effektivzinsen wieder.

Vorabkalkulation der Kaufnebenkosten in Österreich

Bei einem Wohnungskauf fallen – wie beim Immobilienkauf üblich – Kaufnebenkosten an.  Sie liegen bei zirka 10,1 % des Kaufpreises und sollten von Beginn an mit kalkuliert werden, um die Gesamtkosten des Wohnungskaufes abstecken zu können. Dadurch bekommt man auch einen Überblick über die benötigten Eigenmittel. Das ist nicht nur wichtig um zu wissen, ob eine Finanzierung benötigt wird und in welcher Höhe diese beantragt werden muss. Die Banken fordern 20-30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten an vorhandenen Eigenmitteln für eine Finanzierungszusage.

Jedoch sind nicht alle Bestandteile der Kaufnebenkosten fix, manche müssen unter Umständen gar nicht bezahlt werden, etwa Maklergebühren.

Auf jeden Fall zu bezahlen sind:

  • Grunderwerbssteuer
  • Grundbucheintragungsgebühr
  • Beglaubigung des Kaufvertrags durch den Notas

Je nach Einzelfall können noch folgende weitere Kosten anfallen:

  • Maklergebühren
  • weitere Anwalts- und Notarkosten
  • Grundbucheintragung der Hypothek

Grunderwerbsteuer

Bei der Grunderwerbessteuer handelt es sich um eine einmalige Abgabe. Sie wird in erster Linie beim Erwerb einer Wohnung, eine Hauses oder eines Grundstücks fällig. Doch auch bei Schenkung und Erbe fällt eine Grunderwerbssteuer an. Hier allerdings in einem niedrigeren Ausmaß. Berechnungsmodelle zur genauen Höhe bei Schenkung und Erbe findest du in dem Artikel „Grunderwerbsteuer“.

Beim käuflichen Erwerb einer Wohnung beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5 % des Kaufpreises. Bezahlt werden muss sie bis spätestens zum 15. des übernächsten Monats. In der Regel sorgt der Anwalt oder Notar, der mit der Abwicklung des Kaufes beauftragt ist, für die fristgerechte Abführung der Steuer.
Zwar ist der Käufer verpflichtet, die Kosten der Grunderwerbssteuer zu tragen. Jedoch sind beide Parteien – also sowohl Käufer als auch Verkäufer – für die zeitgerechte und korrekte Abführung der Steuer verantwortlich.

Grundbucheintragungsgebühr

Es gibt zwei Eintragungen ins Grundbuch, durch die Nebenkosten anfallen:

  1. Eintragung des Eigentums
  2. Eintragung des Pfandrechts bei Hypothekarkrediten

Die Grundbucheintragung des Eigentums hat immer und möglichst zeitnah nach dem Erwerb der Immobilie zu geschehen. Die Eintragung eines Pfandrechts fällt nur dann an, wenn der Wohnungskauf mittels Kredit finanziert wurde. Dann trägt sich das Finanzierungsinstitut ebenfalls ins Grundbuch ein.

Für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch fallen 1,1 % des Kaufpreises an. Die Eintragung des Pfandrechts hingegen beträft 1,2 % der Hypothek. Dazu kommen noch Gebühren für beide Eingabehandlungen:

  • Eigentumseintrag ins Grundbuch: € 44,- (in Ausnahmefällen € 62,-)
  • Kosten der Bank für die Eintragung: hängen von den jeweiligen Bankgebühren ab

Beglaubigung des Wohnungskaufes

Bei der Kaufvertragsunterzeichnung für eine Wohnung muss ein Notar anwesend sein. Erst die Beglaubigung macht den Vertrag zu einer gültigen Urkunde. Diese ist wiederum für die Grundbucheintragung notwendig ist. Aus diesem Grund sind die Gebühren fixe Bestandteile der Kaufnebenkosten.

Die Höhe der Gebühr ist vom Kaufpreis und vom Pfand der Bank abhängig. Sie richten sich nach den aktuellen Kammertarifen. Der Notar versendet die Honorarnote nach Abschluss des Kaufvertrages, meist direkt mit Bekanntgabe des Treuhandkontos, auf das der Kaufpreis überwiesen werden soll.

Maklergebühren

Nicht bei jedem Kauf einer Wohnung fallen auch Maklergebühren an. Selbst wenn sie zum Tragen kommen, ist die Höhe variabel. Damit wird die Dienstleistung des Maklers abgegolten. Sollte bei der Kaufabwicklung kein Makler involviert gewesen sein, fallen diese Nebenkosten freilich nicht an.

In Österreich gibt es beim Kauf einer Wohnung eine Deckelung der Maklergebühren bei 3 %, exklusive Steuer (20 %). Wir kalkulieren daher die maximalen Maklerkosten mit 3,6 % des Kaufpreises. Allerdings gibt es Spielraum nach unten, der dem Verhandlungsgeschick des Käufers obliegt.

Auch ist der Preis davon abhängig, welche Leistungen der Makler für den Wohnungssuchenden erbracht hat. Ist er aktiv für ihn auf die Suche gegangen und hat eine Menge Immobilien präsentiert, die der Anfrage des Käufers entsprochen haben, wird auch eine angemessene Maklergebühr fällig sein. Hat der Käufer jedoch seine Immobilie selbst gefunden und mit dem Makler nur die Besichtigungen und den Informationsaustausch unternommen, zahlt es sich auf jeden Fall aus, das Honorar zu verhandeln.

Übrigens ist man zur Bezahlung der Maklergebühr nur dann verpflichtet, wenn es zu einem Kaufabschluss kommt. Erst dann erhält man eine Rechnung vom Makler.

Anwalts- und Notarkosten

Während die Beglaubigung des Vertrags weder dem Verhandlungsgeschick noch einem Einsparungspotential unterliegt, sind sonstige Anwalts- oder Notarkosten sehr wohl variabel. Der Vertrag durch einen Anwalt oder Notar sowie die Treuhandschaft bringen Rechtssicherheit. Verpflichtet ist man jedoch nicht, diese Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen.

Der Vertrag kann durch jeden der beiden Parteien aufgesetzt werden. Solange die notwendigen Bestandteile enthalten sind, hat er auch Rechtsgültigkeit. Es empfiehlt sich dennoch, einen Anwalt oder Notar dafür heranzuziehen, wobei hier im Vorfeld das Honorar verhandelt werden kann und sollte. Mehrere Angebote einzuholen und die inkludierten Tätigkeiten genau abzufragen, macht auf jeden Fall Sinn. Da meist die gesamte Kaufabwicklung in die Hände eines Notars oder Anwalts gelegt wird, erhält man die Rechnung auch erst nach Abschluss des Kaufvertrages.

Was ist nicht in den Nebenkosten beim Wohnungskauf inkludiert?

Die Kaufnebenkosten beschränken sich auf die oben genannten Gebühren, Steuern und Honorarnoten. Darüber hinaus können weitere mit der Wohnung in Bezug stehende Nebenkosten anfallen, etwa Kreditnebenkosten. Die Bank ist verpflichtet, diese offen zu kommunizieren und im sogenannten „Effektivzinssatz“ darzustellen. Dieser errechnet sich aus den Nominalzinsen und eben den Kreditnebenkosten. Sie sind in den monatlichen Raten inkludiert. Mehr dazu im Beitrag „Effektivzinssatz“.

Wohnungskauf: Die Nebenkosten im Überblick

Pauschal kann man mit Nebenkosten von 10,1 % vom Kaufpreis der Wohnung rechnen. Die Nebenkosten sind mehrere Einzelposten und inkludieren Steuern, Gebühren und Honorarnoten.

Folgende Positionen sind in den 10, 1% enthalten:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintragungsgebühren (fürs Eigentum und fürs Pfand der Bank)
  • Kaufvertragsbeglaubigung
  • Maklergebühren
  • Anwalts- oder Notarkosten

Während sich die Grunderwerbsteuer, die Grundbucheintragungsgebühr und die Kaufvertragsbeglaubigung aus dem Kaufpreis errechnen und keinen Spielraum für Verhandlungen lassen, sind die Maklergebühren und weitere Anwalts- oder Notarkosten variabel und unter Umständen sogar obsolet.

Über den Autor: Mario Graf-Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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