Kaufnebenkosten für Immobilien

Bei jedem Immobilienerwerb in Österreich entstehen sogenannte Kaufnebenkosten. Hier erfahren Sie, welche Kaufnebenkosten es gibt, wie sie berechnet werden und warum man diese überhaupt bezahlen muss.

Autor: Mario Schantl
Position: Geschäftsführer

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Inhaltsverzeichnis

10,1 % vom Kaufpreis – ein Überschlagswert für die Nebenkosten beim Immobilienkauf

Im Beitrag zum Thema Finanzierungsnebenkosten haben wir bereits erklärt, wie sich die 10,1 Prozent Kaufnebenkosten zusammensetzen. Dabei handelt es sich nicht um einen exakten Wert, da einige der Bestandteile variabel sind, aber für Kalkulationen ist dieser Satz gut anwendbar. Es gibt in den Kaufnebenkosten aber auch ein paar Posten, die durchaus variabel sind oder sogar ganz wegfallen können.

Was ist enthalten?

Die folgenden Positionen sind Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf. Wir listen hier, was alles berücksichtigt werden muss und gehen dann auf jeden Posten noch einmal gesondert ein:

  • Grunderwerbssteuer
  • Grundbucheintragungsgebühr
  • Maklerprovision
  • Anwalts- und Notarkosten
Bitte beachten Sie: Auch durch die Finanzierung mittels Kredit entstehen noch einmal sogenannte Finanzierungsnebenkosten, die sind aber nicht in den Nebenkosten für die Immobilie inkludiert! Diese setzen sich aus der Bearbeitungsgebühr der Bank und der Pfandrechteintragungsgebühr der Bank im Grundbuch zusammen.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer schlägt mit 3,5 % des Kaufpreises zu Buche. Das ist eine ganz ordentlich Größe, wie eine einfache Rechnung zeigt: Wenn Sie eine Immobilie um 300.000 Euro kaufen, fallen 10.500 Euro an Steuern an. Die Grunderwerbsteuer ist einmalig zu zahlen, weil sie sich ausschließlich auf den Erwerb einer Liegenschaft bezieht. Sie ist übrigens immer zu entrichten, also auch wenn es sich um eine Wohnung ohne eigenen Grund handelt.

Grundbucheintragungsgebühr

Die Grundbucheintragungsgebühr kostet 1,1 % vom Kaufpreis. Sie wird fällig um Sie als Eigentümer der Wohnung oder des Hauses (genaugenommen spricht man von der Liegenschaft) im Grundbuch eingetragen werden. Die Gebühr ist ebenso wie die Grunderwerbsteuer alternativlos und kann nicht eingespart werden. Der Grundbucheintragung geht die Urkundenerstellung durch den Notar voraus. Die Details dazu folgen weiter unten.

Maklerprovision

Die Maklerprovision ist einerseits hinfällig, wenn Sie Ihre Traumimmobilie ohne einen Makler gefunden haben. Andererseits ist dieser Wert auch Verhandlungssache bzw. variabel. Bei Anzeigen am Immobilienmarkt sprechen Makler in der Regel von 3% des Kaufpreises plus Ust. In seltenen Fällen verlangt ein Makler mehr als das. Von Gesetzes wegen muss die Höhe der Provision zwischen 1 % und 4 % liegen. Für die eigene Kalkulation rechnet man am besten mit 3,6%, das ergibt sich aus 3 % plus 20 % Ust.

Ausgegangen wird dabei immer vom tatsächlichen Kaufpreis, nicht vom Angebot. Ob Sie einen Makler brauchen oder nicht, kann man vorab schwer sagen. In vielen Fällen – gerade bei Umzug in eine fremde Stadt oder sehr speziellen Bedürfnissen – ist es ratsam, einen Makler zu kontaktieren, der aktiv für Sie auf die Suche geht. Ein guter Immobilienmakler ist auch während der Kaufabwicklung und danach noch für Sie in allen administrativen Dingen ein kompetenter Ansprechpartner. So kann sich die oft diskutierte Provision dann doch noch für den Käufer rechnen.

Anwalts- und Notarkosten

Diese sind nicht pauschal zu benennen. Überschlagsmäßig kann man etwa 1% vom Kaufpreis ausgehen. Jedoch sind Anwälte und Notare oft auch bereit, in Pauschalen zu verrechnen.

Aber braucht man immer einen Anwalt oder Notar? Einen Notar auf jeden Fall. Denn der muss den Kauf beurkunden. Allerdings kann der Notar auch die Aufgaben des Anwalts mitübernehmen und auch die Kaufvertragserstellung erledigen. Der Stundensatz eines Notars ist meist zwar höher als der eines Anwalts, jedoch fallen bei Aufteilung der Arbeiten doppelte Honorarnoten an. Was der bessere Weg im Einzelfall ist, hängt also davon ab, welche Konditionen sie jeweils bekommen.

Grundbucheintragung des Pfandrechts

Wenn Sie Ihre Immobilie fremdfinanzieren, ist außerdem die Eintragung des Pfandrechts der Bank ins Grundbuch fällig. Diese liegt bei 1,2 % der Höhe der Hypothek, also des Finanzierungsvolumens. Meist werden hier noch 20% auf das Volumen für Nebenkosten aufgeschlagen.

Rechenbeispiel Nebenkosten Immobilienkauf

Bleiben wir bei den vorhin genannten 300.000 Euro, so kommen bei 10,1% Kaufnebenkosten auf 30.300 Euro, die sich wie folgt zusammensetzen:

  • Grunderwerbsteuer 3,5 % = 10.500 Euro
  • Grundbucheintragungsgebühr 1,1 % = 3.300 Euro
  • Maklerprovision 3,6 % = 10.800 Euro
  • Anwalts- und/oder Notarkosten 1 % = 3.000 Euro
  • Grundbucheintragung des Pfandrechts 1,2 % der Hypothek. Wir gehen von einer Fremdfinanzierung von zirka 80% aus (vom Kaufpreis und Kaufnebenkosten), also von 264.000 Euro =3.170 Euro

In Summe liegen wir mit unserer sehr großzügigen Rechnung bei 30.700 Euro an Kaufnebenkosten für die Immobilie. Man sieht, der Richtwert von 10,1% ist ein guter Anhaltspunkt für eine Vorabkalkulation.

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