Kaufnebenkosten für Immobilien

Doch was zählt überhaupt zu den Kaufnebenkosten, worauf muss man achten und wo gibt es Einsparungspotenzial?

Was ist in den Nebenkosten beim Immobilienkauf enthalten?

Beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks kommen auf den Käufer mehr Kosten als der reine Kaufpreis der Immobilie zu. Die Rede ist von so genannten Kaufnebenkosten. Sie sind großteils unausweichlich und sollten dementsprechend von Beginn an im Budget einkalkuliert werden. Im Durchschnitt liegen die Nebenkosten bei rund 10 % des Kaufpreises.

Folgenden Positionen sind Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf:

• Grunderwerbssteuer
• Grundbucheintragungsgebühr
• Maklerprovision
• Anwalts- und Notarkosten

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer schlägt mit 3,5 % des Kaufpreises bei jedem Immobilienkauf zu Buche. Das ist eine ganz ordentliche Größe, wie eine einfache Rechnung zeigt: Wenn man eine Immobilie um 300.000 Euro kauft, fallen 10.500 Euro an Steuern an. Die Umsatzsteuer ist hier bereits inkludiert.

Die Grunderwerbsteuer ist einmalig zu zahlen, weil sie sich ausschließlich auf den Erwerb einer Liegenschaft bezieht. Sie ist übrigens immer zu entrichten, also auch wenn es sich um eine Eigentumswohnung ohne eigenen Grund handelt.

Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Grundstücke werden in den meisten Fällen käuflich erworben. Es kann allerdings auch zu einer Schenkung, also einem unentgeltlichen Erwerb kommen. In diesem Fall wird für die Immobilie nichts oder weniger als der tatsächliche Wert bezahlt. Wer glaubt, damit die Grunderwerbsteuer umgehen zu können, der täuscht sich. Denn in einem solchen Fall kommt die so genannte Schenkungssteuer zu tragen. Als Bemessungsgrundlage dient der Wert des Grundstücks. Es gilt folgender Stufensatz:

• erste € 250.000,-: 0,5 %
• weitere € 150.000,-: 2 %
• weitere Summe: 3,5 %

Ein Rechenbeispiel: Angenommen es kommt zur Schenkung einer Eigentumswohnung, die einen Wert von € 380.000,- hat.
Die Schenkungssteuer wird folgendermaßen berechnet:
250.000 x 0,005 = 1.250,-
150.000 x 0,02 = 3.000,-
80.000 x 0,035 = 2.800,-
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Betrag Schenkungssteuer: € 7.050,-

Nähere Informationen über die Grunderwerbsteuer sowie Sonderfälle wie die Schenkungssteuer findest du in unserem Beitrag Grunderwerbsteuer.

Grundbucheintragungsgebühr

Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt 1,1 % vom Kaufpreis. Sie muss entrichtet werden, um den neuen Eigentümer im Grundbuch einzutragen. Auch hier spielt es keine Rolle, ob es sich bei der Liegenschaft um ein leeres Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus handelt. Die Gebühr ist ebenso wie die Grunderwerbsteuer alternativlos und kann nicht eingespart werden. Somit nimmt sie einen fixen Platz im Budget für den Immobilienkauf ein.

Um die Grundbucheintragung beantragen zu können, ist zuvor die Urkundenerstellung durch einen Notar nötig. Die Details dazu folgen weiter unten.

Maklerprovision

Die Maklerprovision zählt zu den variablen Posten der Kaufnebenkosten. Wird die Immobilie ohne die Beteiligung eines Maklers gefunden und erworben, ist diese Gebühr hinfällig. Zudem ist die Höhe der Provision teilweise Verhandlungssache. Es gibt jedoch gewisse Richtwerte. Bei Anzeigen am Immobilienmarkt sprechen Makler in der Regel von einer Provision in Höhe von 3 % des Kaufpreises plus USt..

In seltenen Fällen verlangt ein Makler mehr als das. Von Gesetzes wegen muss die Höhe der Provision zwischen 1 % und 4 % liegen. Für die eigene Kalkulation rechnet man am besten mit 3,6 %, das ergibt sich aus 3 % plus 20 % USt.

Ein guter Immobilienmakler ist während der Kaufabwicklung und danach in administrativen Anliegen ein kompetenter Ansprechpartner. Somit macht sich die oft diskutierte Provision für den Käufer in den meisten Fällen bezahlt.

Anwalts- und Notarkosten

Auch die Kosten für einen Notar oder Anwalt sind nicht pauschal zu benennen. Überschlagsmäßig kann man von etwa 1,8 % vom Kaufpreis (1,5 % + MwSt.) ausgehen. Hier besteht definitiv Verhandlungsspielraum. Einige Anwälte und Notare sind auch bereit, anstatt des Anteils eine Pauschale zu verrechnen.

Aber braucht man immer einen Anwalt oder Notar? Einen Notar auf jeden Fall. Denn dieser muss den Kauf beurkunden. Ein Anwalt ist nicht immer zwingend erforderlich. Denn viele Notare bieten an, die Aufgaben des Anwalts zu übernehmen und auch die Kaufvertragserstellung durchzuführen.

Der Stundensatz eines Notars ist meist zwar höher als der eines Anwalts, jedoch fallen bei Aufteilung der Arbeiten doppelte Honorarnoten an. Was der bessere Weg im Einzelfall ist, hängt also davon ab, welches Angebot man von dem Notar bzw. dem Anwalt erhält.

Rechenbeispiel Nebenkosten Immobilienkauf

Überschlagsmäßig kann man die Kaufnebenkosten ganz einfach berechnen. Das sollte man auch tun, bevor man das endgültige Budget für den Immobilienkauf festlegt.

Bleiben wir bei den vorhin genannten 300.000 Euro Kaufpreis, so kommen wir bei 10 % Kaufnebenkosten auf 30.000 Euro, die sich wie folgt zusammensetzen:

• Grunderwerbsteuer 3,5 % = 10.500 Euro
• Grundbucheintragungsgebühr 1,1 % = 3.300 Euro
• Maklerprovision 3,6 % = 10.800 Euro
• Anwalts- und/oder Notarkosten 1,8 % = 5.400 Euro

In Summe sind bei dem Kauf rund 30.000 Euro an Kaufnebenkosten für die Immobilie zu entrichten. Man sieht, der Richtwert von 10 % ist ein guter Anhaltspunkt für eine Vorabkalkulation.

Grundbucheintragung des Pfandrechts bei Fremdfinanzierung

Wird für den Kauf der Immobilie eine Finanzierung in Anspruch genommen, der Kauf also fremdfinanziert, dann fallen weitere Nebenkosten an. Denn dann wird außerdem die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht der Bank ins Grundbuch fällig. Diese liegt üblicherweise bei 1,2 % der Finanzierungssumme. Meist werden auf das Volumen noch 20 % für Nebenkosten aufgeschlagen.

Zu obiger Rechnung kommen daher noch hinzu:

• Grundbucheintragung des Pfandrechts 1,2 % der Hypothek. Wir gehen von einer Fremdfinanzierung von zirka 80 % aus (vom Kaufpreis und Kaufnebenkosten), also von 264.000 Euro = 3.170 Euro

Häufig gestellte Fragen