Checkliste für den Hauskauf

Der Hauskauf ist in der Regel die größte private Ausgabe. Aus diesem Grund ist es wichtig, bereits im Vorfeld gut informiert zu sein und an möglichst alle wichtigen Punkte zu denken. Behilflich dabei kann eine Checkliste sein, worauf Kaufinteressenten vor und während des Immobilienerwerbs achten sollten.

Autor: Mario Schantl
Position: Geschäftsführer

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Inhaltsverzeichnis

Worauf sollte man beim Hauskauf achten?

Im Zusammenhang mit einem Hauskauf gibt es zahlreiche Aspekte, die der Kaufinteressent und zukünftige Immobilieneigentümer beachten sollte. Davon betroffen sind mehrere Bereiche, insbesondere:

  • Budget berechnen
  • Wie findet man ein passendes Haus?
  • Lage und unmittelbare Umgebung
  • Besichtigung
  • Preisverhandlung
  • Abschluss des Kaufvertrages
  • Immobilienfinanzierung
  • Nebenkosten
  • Eintrag der Eigentumsrechte ins Grundbuch

Checkliste_Hauskauf

Dabei handelt es sich lediglich um die wichtigsten Themen, die wir nun Schritt für Schritt im Detail ansehen werden

Budget berechnen für den Kauf eines Hauses

Beim Ankauf eines neuen oder gebrauchten Hauses kommen einige Kostenpunkte zusammen, die man zuvor wissen sollte.

  • Kaufnebenkosten (siehe Nebenkostenrechner)
    • Grundbucheintragungsgebühr (1,1%)
    • Kaufvertragsgebühren (ca. 2%)
    • Grunderwerbsteuer (3,5%)
    • optional: Immobilienmakler (ca. 3,6%)
  • Finanzierungsnebenkosten
    • Grundbucheintragungsgebühr – Hypothek (1,2%)
    • Immobilienbewertung, Beglaubigungskosten etc. (ca. 0,2%)
    • Bearbeitungsgebühr Bank (ca. 3%)
  • Grundstück
    • inkl. Aufschließungskosten
  • Bei Bau -> Baunebenkosten
    • Versicherungen
    • Genehmigungsgebühren
    • Baustelleneinrichtung
    • Puffer für Unvorhersehbares

Zusätzlich zum reinen Kaufpreis kommen inkl. Finanzierungsnebenkosten also etwa 10% an Kaufnebenkosten hinzu. Zusätzlich sollte man bei einem Bauprojekt noch weitere 10% als Spielraum einplanen. Bei einem alten Haus das renoviert wird eher 20% für unvorhergesehenes.

Wie findet man ein passendes Haus?

Wer bereits eine klare Vorstellung von der Region oder dem Ort hat, kann sich neben den hinlänglich bekannten Immobilienplattformen auch vor Ort erkundigen. Gemeindeämter haben oft schwarze Bretter oder kennen Personen, die ihr Haus in der Gemeinde verkaufen möchten.

Weitere Möglichkeiten sind vor Ort ansässige Immobilienmakler und Bauunternehmen.

Bei den klassischen Online Portalen ist das Angebot aber am größten und man kann sich auch Benachrichtigungen auf individuelle Filter erstellen, wenn ein passendes Objekt neu inseriert wird.

Worauf sollte man bei der Besichtigung achten?

Bevor ein neues Haus gekauft wird, muss ein passendes Objekt gefunden werden. Dabei spielt in erster Linie die Lage eine Rolle. Es gibt die sogenannte Mikro- und die Makrolage. Mit der Makrolage ist in aller Regel die Region oder die Stadt gemeint, in der sich die Immobilie befindet. Die Mikrolage hingegen bezeichnet die Lage des Hauses innerhalb der Stadt, also insbesondere den Stadtteil oder auch die Straße. Im Zusammenhang mit der Suche sollten Kaufinteressenten vor allem auf die folgenden Punkte achten:

  • Unmittelbare Umgebung (Nachbarschaft)
    • Kann Lärmbelästigung auftreten? Zu anderen Tageszeiten?
    • Sind neue Straßen oder Bahngleise geplant?
    • Wie sieht die Nahversorgung aus?
  • Verkehrsanbindung
    • Wie weit bis zur nächsten Autobahn?
    • Öffentliche Verkehrsmittel und Bahnhof in der Nähe?
  • Infrastruktur
    • Einkaufsmöglichkeiten
    • Ärzte
    • Spielplätze
  • Wohnfläche
    • Wie ist die Raumaufteilung?
    • Wie ist die Sonneneinstrahlung und die Beschattungsmöglichkeiten?
  • Grundstücksfläche
    • Ist das Grundstück eben?
    • Was war in der Vergangenheit auf dem Grundstück?
    • Sind alle Anschlüsse schon vorhanden oder noch zu legen?
    • Gibt es Zufahrtsmöglichkeiten?
    • Wie hoch ist der Grundwasserspiegel?
    • Gab es in der Vergangenheit Hochwasser?
    • Gibt es Hangrutschgefahren?
    • Ist das Grundstück Einsichtig und wie ist die Distanz zu den Nachbarn?
  • Zustand des Hauses
    • Welches Baujahr hat das Haus?
    • In welchem Zustand befindet sich die Bausubstanz?
    • Wie wurde das Haus gebaut (Ziegelmassiv, Fertigteil, usw.)?
    • Betriebskostenabrechnung prüfen
    • Welche Technik wurde verbaut und wann ist diese zu erneuern/warten (Heizung, Sanitäre Einrichtung, Elektrik)?
    • Welche Dämmstoffe wurden verwendet?
    • In welchem Zustand ist das Dach und dessen Dämmung und Isolierung?
    • Gibt es Schäden durch Feuchtigkeit?

Wenn der Verkäufer beim Besichtigungstermin anwesend ist, lohnt es sich auch das Gespräch mit diesem zu suchen. Man erkennt in der Regel relativ schnell, wie jemand mit der Instandhaltung der Immobilie umgegangen ist.

Ist der geforderte Kaufpreis fair und marktgerecht?

Ein sehr wichtiger Punkt auf der Checkliste zum Hauskauf ist, ob der geforderte Kaufpreis seitens des Verkäufers fair und marktgerecht ist. Hier spielen zur Beurteilung insbesondere die zuvor genannten Faktoren eine Rolle, also die Lage, der Zustand der Immobilie, die Verkehrsanbindung und die Infrastruktur. Ebenfalls von Bedeutung ist die Wohn- und Grundstücksfläche. Als Orientierung helfen der örtliche Wohneigentumsspiegel, in dem durchschnittliche Quadratmeterpreise für Häuser und Eigentumswohnungen angegeben werden.

Eine ebenfalls gute Möglichkeit ist der Vergleich auf den großen Immobilienplattformen. Zu welchem Preis werden dort vergleichbare Immobilien angeboten? Dabei ist aber immer zu berücksichtigen, dass der ausgeschrieben Preis fast immer höher ist, als der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis.

Am sichersten ist der Weg zu einem professionellen Immobilienbewerter. Auch die finanzierende Bank wird später einen solchen hinzuziehen und daran auch die Eigenmittelquote berechnen.

Was ist bei der Immobilienfinanzierung zu beachten?

Ohne Immobilienfinanzierung können Privatpersonen nur selten den Wunsch nach den eigenen vier Wände realisieren. Daher ist es ein wichtiger Bestandteil der Checkliste zum Hauskauf, bei der Baufinanzierung auf einige Punkte zu achten. Wichtig sind in dem Zusammenhang insbesondere die folgenden Aspekte:

  1. Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf? (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten abzüglich Eigenkapital)
  2. Welche Wohnbauförderungen gibt es für das Projekt?
  3. Variabler oder fixer  Zins? Bauspardarlehen oder Hypothekarkredit?
  4. Wie lange soll die Kreditlaufzeit sein?
  5. Wie hoch darf die monatliche Kreditrate sein (Faustregel maximal 35% des Netto Monatseinkommens)?

All diese Fragen müssen geklärt werden, um letztendlich die optimale Baufinanzierung zu finden. In der Niedrigzinsphase ist es äußerst empfehlenswert, eine möglichst lange Fixzinsphase zu wählen und sich den niedrigen Zins damit für einen sehr langen Zeitraum zu sichern.

Bei allen Punkten sollte auch die Zukunft realistisch mitbedacht werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Finanzierung auch später noch gut abbezahlt werden kann.

Kaufvertragsunterzeichnung

Der Immobilienkaufvertrag muss von geeigneter Stelle (Rechtsanwalt, meist Notar) geprüft werden. Dies geschieht in der Regel bei einem gemeinsamen Termin vor Ort beim Notar. Bei diesem Termin werden alle Unterschriften überprüft und die Auszahlung an den Verkäufer geregelt. Gerade wenn die Immobilie sich noch in Bau befindet, ist ein guter Notar sehr wichtig. Er stellt sicher dass die Geldflüsse zur richtigen Zeit beim richtigen Empfänger ankommen.

Eigentumsübertrag und Eintragung ins Grundbuch

Der letzte Schritt im Zusammenhang mit dem Hauskauf ist meistens die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Dort werden übrigens auch Grundschulden und Hypotheken erfasst, die der kreditgebenden Bank als Sicherheit dienen. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, da dies für die rechtswirksame Eigentumsübertragung von Grundstücken und Immobilien zwingend vorgeschrieben ist. Dafür fallen übrigens in der Regel Notar- und Grundbuchkosten zwischen 1,0 und 1,5 % auf Grundlage des Kaufpreises an.

Die Checkliste zum Hauskauf kann selbstverständlich in vielen Punkten sehr individuell sein. Daher ist es sinnvoll, sich an einem Grundgerüst zu orientieren und anschließend noch weitere Punkte aufzunehmen, die im Einzelfall von Bedeutung sind. 

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