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Wie berechnet man den Verkehrswert einer Immobilie

Der Verkehrswert – oft auch Marktwert – einer Immobilie gibt Aufschluss darüber, welchen Preis eine Wohnung oder ein Haus aktuell bei einem Verkauf erzielen sollte. Er ist also eine berechnete Momentaufnahme, die sowohl für Verkäufer als auch Käufer entscheidend ist. Ebenso ist es die Grundlage für die Berechnungen der Bank.

Verkehrswert einer Immobilie berechnen
Verkehrswert einer Immobilie berechnen

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert der Immobilie
  • Wann immer eine Liegenschaft den Eigentümer wechselt, braucht es eine Berechnung des Verkehrswerts.
  • Es gibt drei Berechnungsarten für den Verkehrswert: Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren.
  • Wichtige Komponenten bei der Berechnung des Verkehrswerts sind: die Lage, die Größe, die Ausstattung, die Ausrichtung, der Zustand der Immobilie.
  • Den Verkehrswert kann man selbst versuchen, zu ermitteln, oder man überlässt dies einem Profi wie einem Gutachter oder einem Makler. Auch online Portale berechnen bereits den Verkehrswert.

Wann sollte man den Verkehrswert berechnen (lassen)

Wie eingangs erwähnt, gibt der Verkehrswert den aktuellen Marktwert der Immobilie an. Daher macht es in jedem Fall Sinn, den Preis zu ermitteln, wenn man vorhat, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen. Es kann jedoch auch in anderen Fällen wichtig sein, den Verkehrswert zu kennen. Zum Beispiel bei Erbschaft oder Scheidung.

Verkehrswert berechnen für Verkäufer

Den Verkehrswert der eigenen Liegenschaft, sprich der selbst genutzten Wohnung oder des Einfamilienhauses sollte man kennen, bevor man verkauft. Wer also vorhat, aus dem Eigenheim auszuziehen, sollte den aktuellen Marktwert der Immobilie ermitteln.

In diese Kategorie fallen auch all jene Vorhaben, die einen Teilverkauf inkludieren. Ein Beispiel wäre eine Scheidung, in der eine der beiden Parteien in der Immobilie bleibt und die zweite Partei auszahlt oder Erbschaften, bei denen eine/r der Begünstigten die Immobilie zur Eigennutzung haben möchte und die anderen Erben auszahlt.

Und natürlich gilt in beiden Fällen: Auch wenn die Immobilie verkauft und der Gesamterlös auf Partner beziehungsweise Erben aufgeteilt wird, macht es Sinn, den Verkehrswert zu kennen.

Verkehrswert berechnen für Käufer

Doch auch die Gegenpartei, sprich die Käufer einer Immobilie sollten den Verkehrswert der Liegenschaft kennen. Sich auf den Verkäufer zu verlassen, ist für eine solch große Ausgabe wie eine Wohnung oder ein Haus keine gute Idee.

Wie setzt sich der Verkehrswert einer Immobilie zusammen?

Wir stellen in weiterer Folge drei Möglichkeiten zur Berechnung des Verkehrswerts vor. Doch egal, welche Berechnungsmethode und durch welche Instanz sie durchgeführt wird, es gibt bestimmte Faktoren, die den Verkehrswert der Immobilie maßgeblich beeinflussen.

Diese sind:

  • Makrolage: Das Land und die Stadt/die Region, in der die Immobilie liegt. Selbst innerhalb von Österreich sind die Preisunterschiede enorm.
  • Mikrolage: Was befindet sich um die Immobilie herum? Wie ist die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, sind Supermärkte fußläufig erreichbar? Wo sind die nächsten Schulen und Kinderbetreuungsplätze? Die Infrastruktur innerhalb der Mikrolage wirkt sich maßgeblich auf den Verkehrswert aus.
  • Größe der Immobilie: Quadratmeter von Grund und Boden sowie dem darauf befindlichen Haus oder der Eigentumswohnung.
  • Ausstattung der Immobilie: Böden, Küche, Badezimmer, Fenster, Türen, Wärmeschutz, Balkon, Garten etc.
  • Ausrichtung der Immobilie.
  • Bei einer Eigentumswohnung: Zustand und Ausstattung des Hauses, in der sich die Wohnung befindet. Zum Beispiel: Sind Sanierungen fällig, gibt es einen Lift, ist der Keller trocken?

Methoden der Berechnung

Drei Methoden zur Berechnung des Verkehrswerts sind hierzulande üblich, wobei auch diese in unterschiedlicher Häufigkeit zur Anwendung kommen: Ertragswert-, Vergleichswert- oder Sachwertverfahren.

Ertragswertverfahren

Wie der Name schon sagt, ist diese Methode nützlich, wenn es um die Wertbestimmung einer Immobilie geht, die einen Ertrag abwirft. Dies ist der Fall bei vermieteten Wohnliegenschaften und bei Gewerbeimmobilien. Zuerst wird dabei der Bodenwert ermittelt und dann ergänzt um den erwirtschafteten Ertrag abzüglich aller durch die Bewirtschaftung entstehenden Kosten. Für selbst genutzte Immobilien ist diese Art der Berechnung nicht aussagekräftig.

Vergleichswert

Der Vergleichswert ist die häufigste Größe, wenn es um die Wertbestimmung einer selbst genutzten Immobilie geht. Dabei wird die besagte Immobilie anderen, in Größe, Lage und Ausstattung ebenbürtigen Immobilien gegenübergestellt. Häufig werden die zuletzt erzielten Verkaufspreise herangezogen, die man von Stadt oder Gemeinde in Erfahrung bringen kann. Das einzige Problem hierbei ist, dass es oftmals (gerade in ländlichen Gegenden) nicht genügend vergleichbare Immobilien gibt.

Zumindest zehn entsprechende Preise sollte man als Basis heranziehen, die der Immobilie so gut es geht entsprechen in:

  • Größe
  • Ausstattung
  • Zustand
  • Mikrolage
  • Nutzungsmöglichkeit
  • Nutzungsrecht

Sachwertverfahren

Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: Dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert. Diese zwei werden mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, um mittels Sachwertverfahren den Verkehrswert zu erhalten. Anwendbar ist diese Berechnungsmethode sowohl auf selbstgenutzte als auch auf vermietete Immobilien.

Wer ermittelt den Verkehrswert

Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer hat die Möglichkeit, den Verkehrswert einer Immobilie selbst zu berechnen. Es gibt keine Verpflichtung, den Verkehrswert nachweislich von einem Spezialisten oder Gutachter ermitteln zu lassen.

Natürlich entspricht dies eher einer Schätzung und ist die ungenaueste Möglichkeit, einen Preis festzulegen. Allerdings gibt es erfahrene Anleger, die sehr gut darin sind, den Wert einer Immobilie eigenhändig festzustellen. Auch ist es die günstigste Methode, wenn auch die unzuverlässigste.

Wer lieber die Einschätzung eines Profis haben möchte, setzt auf eine der folgenden Möglichkeiten:

Gutachter

Ein Gutachter oder gerichtlich beeideter Sachverständiger kann den Verkehrswert für den Verkäufer ermitteln. Dies ist die teuerste, aber sicherste Methode, einen Wert zu erhalten, der dem aktuellen Marktwert auch tatsächlich entspricht.

Gutachter der Bank

Ein Käufer, der den Immobilienkauf mit Bankkredit finanziert, hat den Vorteil, dass die Bank den Verkehrswert im Rahmen der Kreditvergabe ermitteln lässt. Dafür kooperieren die Kreditinstitute mit Gutachtern, die die Wohnung oder das Haus schätzen. Die Kosten dafür sind in den meisten Fällen niedriger, als ein eigener Gutachter.

Makler

Wer seine Immobilie mithilfe eines Maklers verkauft, kann diesen um Hilfe bei der Ermittlung des Verkaufspreises bitten. Makler sind sehr erfahren darin, Immobilienwerte zu ermitteln und können meist auf eine hohe Anzahl an Vergleichsobjekten zugreifen. Genauso akkurat wie ein Gutachter ist die Angabe des Maklers selten, es sei denn, er ist Makler und Gutachter in einer Person.

Online Rechner

Mittlerweile gibt es auch günstige oder gar kostenlose online Tools zur Bewertung einer Immobilie. Eine solche kann natürlich nicht alle Komponenten berücksichtigen und ist daher nach der persönlichen Einschätzung die unsicherste Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes. Gerade wer seine eigene Immobilie bewertet, neigt dazu, alle Komponenten zu seinen Gunsten zu berechnen.

Fazit

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt Auskunft über den aktuellen Preis, den die Immobilie am Markt erzielt oder erzielen kann. Wann immer also eine Immobilie einen, mehrere oder alle Besitzer wechselt, macht es Sinn, den Verkehrswert zu ermitteln. Dazu zählen der Verkauf, aber auch eine Erbschaft oder eine Scheidung – selbst wenn eine der Parteien in der Immobilie wohnhaft bleibt.

Es gibt drei Berechnungsmethoden: das Ertragswert-, das Vergleichswert- und das Sachwertverfahren, die für unterschiedliche Nutzungsarten herangezogen werden. Der Wert wird maßgeblich bestimmt durch: die Lage, die Größe, den Zustand, die Ausstattung und die Ausrichtung der Liegenschaft.

Du kannst versuchen, den Verkehrswert selbst zu bestimmen, oder du engagierst einen Spezialisten – wie einen Gutachter oder einen Makler. Online Tools berechnen mittlerweile ebenfalls den Verkehrswert, sind aber weniger aussagekräftig.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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