Verkehrswert einer Immobilie berechnen: Verfahren und Bankpraxis

 

Welcher Wert gilt in Ihrem Fall?

„Verkehrswert“ klingt nach einer einzigen Zahl. In der Praxis hängt vom Anlass ab, welcher Wert überhaupt zählt.

• Sie kaufen oder verkaufen: Es gilt der Verkehrswert. Ermittelt von einem Gutachter, einem Makler oder Ihnen selbst.
• Sie finanzieren über eine Bank: Es gilt der bankinterne Bewertungswert. Ermittelt von der Bank beziehungsweise ihrem Gutachter.
• Sie erben oder bekommen geschenkt: Es gilt der Grundstückswert nach dem Pauschalwertmodell. Ermittelt von Ihnen oder Ihrem Notar, nach Vorgabe des Finanzministeriums.
• Scheidung oder Auszahlung eines Miteigentümers: Es gilt der Verkehrswert, oft von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen.
• Sie vermieten und wollen den Wert kennen: Es gilt der Ertragswert.

Wichtig ist der Unterschied zwischen den ersten beiden Punkten. Der Verkehrswert beantwortet eine Marktfrage. Der Wert Ihrer Bank beantwortet eine Risikofrage. Beide Zahlen sind selten identisch.

Wie Ihre Bank die Immobilie wirklich bewertet

Wenn Sie über eine Bank finanzieren, rechnet die Bank nicht den Kaufpreis nach. Sie erstellt eine eigene Bewertung, und zwar über ein standardisiertes Formular. Bei einer Eigentumswohnung hat es 188 Felder, beim Einfamilienhaus 191. Was in diesen Feldern steht, entscheidet über Ihren Wert und damit über Ihre Finanzierung.

Was die Bank erfasst

Das Raster ist detaillierter, als die meisten erwarten. Ein Auszug aus dem, was tatsächlich abgefragt wird.

Bei der Eigentumswohnung:

• Nutzfläche innen, getrennt davon Balkon, Loggia, Terrasse, Dachterrasse, Keller und Gartenanteil
• Stockwerk, Dachgeschoss ja oder nein, bei Dachgeschoss zusätzlich Dachschrägen oder Flachdach
• Ausrichtung der Räume und der Lagebezug: Innenhof, ruhige Wohnstraße und Park auf der einen Seite, Durchzugsstraße, Bahn und Gewerbegebiet auf der anderen
• Heizsystem und Energieträger, dazu Kamin, Kachelofen, Wohnraumlüftung, Fußbodenheizung, Solar
• Sanitärausstattung in drei Stufen: hochwertig, durchschnittlich, einfach
• Bodenbelag im Wohnzimmer, Anzahl der Bäder, Abstellraum innerhalb oder außerhalb der Wohnung

Beim Einfamilienhaus zusätzlich:

• Bauweise: Ziegelmassiv, Fertigteil, Holz, Fachwerk oder Verbundbauweise
• Fassade und Verglasung der Fenster, also einfach, zweifach oder dreifach
• Grundstücksfläche und wertrelevante Servitute aus dem Grundbuch
• Die Lage als eigene Kategorie: Zentrum, Stadtrand, am See, Villengegend oder Streulage außerhalb des Siedlungsverbunds
• Ob eine Gefahrenzone vorliegt, etwa Hochwasser
• Garage im Gebäudeverband oder freistehend, Nebengebäude nach Bauart

Zwei Details, die regelmäßig Geld kosten

Der Keller zählt nur, wenn er für Wohnzwecke nutzbar ist. Nutzbar heißt: natürlich belichtet, Fenster über Geländeniveau. Ein klassischer Kellerraum ohne Tageslicht steht zwar im Formular, wirkt aber nicht wie Wohnfläche.

Der Stellplatz zählt nur, wenn Sie ihn mitkaufen. Ein Abstellplatz, den Sie zwar benutzen, aber nicht als eigenen Anteil erwerben, geht nicht in die Bewertung ein. Das steht so im Kaufanbot, und genau dort schaut die Bank nach.

Was die Bank bewusst offen lässt

Ohne Besichtigung bleiben bestimmte Felder leer, statt geschätzt zu werden:

• Zustand von Bauwerk, Decken und Wänden
• Dachdeckung, Fassade und Außenputz
• Bauqualität und Allgemeinflächen
• Energiekennzahl, solange kein Energieausweis vorliegt

Der Grundsatz dahinter ist einfach. Belegbares wird eingetragen, Sichtbares abgeleitet und gekennzeichnet, Unsicheres bleibt offen. Es wird nicht geraten.

Für Sie heißt das: Was Sie nicht belegen können, hilft Ihnen in der Bewertung nicht. Ein saniertes Dach, für das weder Rechnung noch Foto existiert, ist für das Formular nicht vorhanden. Deshalb lohnt es sich, vorher zusammenzusuchen, was Sie haben. Rechnungen zu Sanierungen mit Jahreszahl, den Energieausweis, Fotos der erneuerten Gewerke, den Grundriss mit Flächenaufstellung.

Die zentrale Zahl bleibt der Kaufpreis

Bei allem Raster: Der vereinbarte Kaufpreis aus dem Kaufanbot ist der Anker der Bewertung. Die Bank prüft im Kern, ob dieser Preis zum Objekt passt. Weicht sie nach unten ab, hat das direkte Folgen für Ihre Finanzierung.

Wenn die Bank zu niedrig bewertet

Das kommt vor, besonders bei Altbestand, in Streulage und bei Objekten mit auffällig gutem Preis.

Die Folge ist unangenehm. Die Bank finanziert einen Anteil ihres eigenen ermittelten Werts, nicht Ihres Kaufpreises. Liegt der Wert unter dem Kaufpreis, entsteht eine Lücke, die Sie aus Eigenmitteln schließen müssen. Zusätzlich zu den Kaufnebenkosten und den ohnehin benötigten Eigenmitteln von rund 20% der Gesamtkosten.

Ein Beispiel macht es deutlicher. Sie kaufen eine Wohnung um 300.000 Euro, die Bank bewertet sie mit 270.000 Euro. Die Differenz von 30.000 Euro finanziert die Bank nicht mit, sie kommt zu Ihren Eigenmitteln dazu. Bei rund 10 Prozent Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbucheintragung 1,1 %, Vertragserrichtung, gegebenenfalls Maklerprovision) liegen Sie damit deutlich über dem, was Sie geplant hatten.

Was Sie tun können:

1. Früh gegensteuern. Unterlagen vollständig vorlegen, bevor bewertet wird. Sanierungsnachweise, Energieausweis, Flächenaufstellung.
2. Die Abweichung hinterfragen. Wurde eine Fläche anders gerechnet? Wurde ein Stellplatz übersehen, den Sie sehr wohl miterwerben?
3. Eine zweite Bank rechnen lassen. Die Bewertungsansätze unterscheiden sich zwischen den Bankengruppen deutlich. Das können bis zu 20% Abweichung sein. Wir sehen laufend, welche Gruppe bei welcher Objektart wie ansetzt, und können eine knappe Bewertung deshalb oft vorhersehen.

Die drei Verfahren zur Wertermittlung

Vergleichswertverfahren

Das häufigste Verfahren bei selbst genutzten Wohnungen und Häusern. Ihre Immobilie wird mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte gegenübergestellt: ähnliche Größe, Lage, Ausstattung, Zustand.

Als Basis sollten Sie mindestens zehn vergleichbare Preise heranziehen. Das ist zugleich die Schwäche des Verfahrens. In ländlichen Gegenden gibt es oft nicht genug echte Vergleichsfälle.

Ertragswertverfahren

Für Immobilien, die Erträge abwerfen, also vermietete Wohnungen, Zinshäuser und Gewerbeobjekte. Ermittelt wird zuerst der Bodenwert, dazu kommt der erwirtschaftete Ertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Für die selbst genutzte Wohnung sagt dieses Verfahren wenig aus.

Sachwertverfahren

Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Beide werden mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Anwendbar ist das Verfahren auf selbst genutzte wie auf vermietete Objekte, in der Praxis vor allem beim Einfamilienhaus.

Was das für Sie bedeutet: Bei der Eigentumswohnung führt in der Regel der Vergleichswert. Beim Haus gewinnt der Sachwert an Gewicht, vor allem bei speziellen Objekten ohne echte Vergleichsfälle. Bei vermieteten Objekten schaut die Bank auf den Ertrag.

Verkehrswert bei Erbschaft und Schenkung

Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Anfallen kann die Grunderwerbsteuer, und deren Bemessungsgrundlage ist bei unentgeltlichem Erwerb nicht der Verkehrswert, sondern der Grundstückswert. Den ermitteln Sie nach dem Pauschalwertmodell des Finanzministeriums, nicht über eine Marktbewertung. Diese Verwechslung ist teuer, weil beide Zahlen deutlich auseinanderliegen können.

Beim unentgeltlichen Erwerb gilt ein Stufentarif:

• die ersten 250.000 Euro: 0,5 %
• die nächsten 150.000 Euro: 2,0 %
• darüber hinaus: 3,5 %

Dazu kommt die Eintragungsgebühr im Grundbuch von 1,1 Prozent.

Der Verkehrswert spielt trotzdem eine handfeste Rolle. Sobald ein Erbe die anderen auszahlt oder die geerbte Immobilie verkauft wird, brauchen Sie den Marktwert. Und wenn die Auszahlung finanziert wird, bewertet wieder die Bank, nach dem Raster von oben.

Bitte beachten Sie: Steuerliche Fragen zu Erbschaft und Schenkung gehören zu Ihrer Steuerberatung oder Ihrem Notar. Wir bewerten die Finanzierungsseite, nicht die steuerliche.

Verkehrswert einer Eigentumswohnung

Bei der Wohnung kommen Faktoren dazu, die beim Haus keine Rolle spielen und die im Kaufanbot oft untergehen.

• Instandhaltungsrücklage: Wie hoch ist sie, und was ist bereits beschlossen? Eine dünne Rücklage bei anstehender Sanierung wirkt direkt auf den Wert.
• Betriebskosten: Sie beeinflussen Ihre Haushaltsrechnung bei der Bank.
• Nutzwertgutachten: Es legt Ihren Anteil fest und damit, was Ihnen wirklich gehört. Auch der Stellplatz hängt daran.
• Zustand der Gesamtanlage: Lift, Keller, Dach, Fassade. Die Bank bewertet die Wohnung nicht losgelöst vom Haus.

Bei der Wohnung gilt besonders: Der Zustand des Gebäudes ist Teil Ihrer Bewertung, auch wenn Sie ihn allein nicht beeinflussen können.

Wer ermittelt den Verkehrswert, und was kostet das?

Selbst schätzen

Möglich und kostenlos, zugleich die ungenaueste Variante. Der bekannte Fehler dabei: Man rechnet die eigenen Vorlieben mit.

Gutachter oder gerichtlich beeideter Sachverständiger

Liefert die belastbarste Zahl und ist die teuerste Variante. Sinnvoll bei Scheidung, Erbteilung und überall dort, wo die Zahl standhalten muss. Ein offizielles Gutachten kann für ein Einfamilienhaus schnell einen 4 stelligen EURO Betrag ausmachen.

Der Gutachter der Bank

Bewertet im Rahmen Ihrer Finanzierung. Für Sie ist das meist die günstigste Variante, weil die Bank ohnehin bewerten lässt. Bei Kreditabschluss werden diese Kosten in die Rate eingerechnet. In der Regel ist das deutlich günstiger als ein unabhängiger Gutachter.

Der Makler

Kann den Wert einschätzen und hat oft viele Vergleichsobjekte. So genau wie ein Gutachten ist das selten, außer er ist Makler und Gutachter in einer Person.

Online-Rechner

Geben eine erste Orientierung. Mehr nicht. Sie kennen weder den Zustand Ihrer Fenster noch die Rücklage Ihrer Hausgemeinschaft.

So hilft Ihnen OPTIFIN

Wir sehen bei jedem Fall beide Zahlen: den Marktwert und den Wert, mit dem die Bank rechnet. Über unsere 60 bis 80 Bankpartner wissen wir, welche Gruppen bei welcher Objektart wie ansetzen und wo eine Bewertung erfahrungsgemäß knapp ausfällt.

Das hilft Ihnen an zwei Stellen. Sie erfahren früh, ob Ihr Kaufpreis trägt. Und wenn eine Bewertung zu niedrig ausfällt, kennen wir die Alternativen.

Lassen Sie sich unverbindlich von einem unserer Experten beraten. Für Sie kostenlos, weil unser Honorar die Bank zahlt.

Fazit

Der Verkehrswert sagt Ihnen, was Ihre Immobilie am Markt wert ist. Für Ihre Finanzierung zählt der Wert, den die Bank ermittelt, über ein Raster mit rund 190 Feldern, in dem Belegbares zählt und Ungeklärtes offen bleibt.

Wer seine Unterlagen vorher zusammenhat, verschenkt an dieser Stelle nichts. Und wer weiß, dass bei Erbschaft der Grundstückswert gilt und nicht der Verkehrswert, spart sich eine teure Überraschung.

 

FAQs

Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Wert, den die Bank ansetzt?

Der Verkehrswert ist der am Markt erzielbare Preis, der Bankwert ist eine Risikoeinschätzung. Die Bank ermittelt ihren Wert über ein eigenes Bewertungsformular mit rund 190 Feldern und prüft dabei, ob der vereinbarte Kaufpreis zum Objekt passt. Liegt ihr Ergebnis unter dem Kaufpreis, finanziert sie nur einen Anteil ihres eigenen Werts. Die Differenz müssen Sie aus Eigenmitteln aufbringen. Deshalb ist die Bankbewertung für Ihre Finanzierung die wichtigere der beiden Zahlen.

Welche Unterlagen brauche ich für die Immobilienbewertung der Bank?

Alles, was den Zustand belegt: Rechnungen zu Sanierungen mit Jahreszahl, den Energieausweis, den Grundriss mit Flächenaufstellung und Fotos erneuerter Gewerke. Bei der Eigentumswohnung kommen Nutzwertgutachten, Betriebskostenabrechnung und der Stand der Instandhaltungsrücklage dazu. Was Sie nicht belegen können, bleibt im Bewertungsformular offen und wirkt sich nicht zu Ihren Gunsten aus. Ein saniertes Dach ohne Nachweis zählt für die Bewertung nicht.

Was passiert, wenn die Bank meine Immobilie niedriger bewertet als den Kaufpreis?

Dann entsteht eine Finanzierungslücke, die Sie mit Eigenmitteln schließen müssen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Bewertung von 270.000 Euro sind das 30.000 Euro zusätzlich zu den Kaufnebenkosten von rund 10 Prozent. Prüfen Sie zuerst, ob Flächen falsch gerechnet oder ein mitgekaufter Stellplatz übersehen wurde. Danach lohnt eine zweite Bank, weil die Bewertungsansätze zwischen den Bankengruppen deutlich auseinandergehen.

Welcher Wert gilt bei einer geerbten Immobilie?

Bei Erbschaft und Schenkung gilt der Grundstückswert nach dem Pauschalwertmodell des Finanzministeriums, nicht der Verkehrswert. Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr, es fällt aber Grunderwerbsteuer an. Beim unentgeltlichen Erwerb gilt ein Stufentarif: 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 % darüber hinaus, dazu 1,1 % Eintragungsgebühr. Den Verkehrswert brauchen Sie erst, wenn Sie Miterben auszahlen oder verkaufen.

Was beeinflusst den Verkehrswert einer Eigentumswohnung zusätzlich?

Vor allem das Haus, in dem die Wohnung liegt. Höhe der Instandhaltungsrücklage, beschlossene Sanierungen, Betriebskosten und der Zustand von Lift, Dach und Fassade wirken direkt auf den Wert. Dazu kommt das Nutzwertgutachten, das Ihren Anteil festlegt und auch darüber entscheidet, ob ein Stellplatz wirklich Ihnen gehört. Die Bank bewertet eine Wohnung nie losgelöst von der Gesamtanlage.