Kaufvertrag für Grundstücke

To-Dos vor dem Kaufvertrag

Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan

Man sollte zunächst die Gemeinde aufsuchen, um den Flächenwidmungsplan einzusehen. Dies gewährleistet, dass das Grundstück tatsächlich als Bauland gewidmet ist. Andernfalls ist der Bau eines Einfamilienhauses nicht gestattet. Obwohl Umwidmungen gelegentlich stattfinden, sind sie meistens ein langwieriger Prozess ohne garantierte Erfolgsaussichten.

Daher, erst den Flächenwidmungsplan begutachten. Außerdem liegt in der Gemeinde der sogenannte Bebauungsplan auf. Dieser besagt, welche baulichen Einschränkungen gegeben sind. Zum Beispiel bis zu welcher Höhe man bauen darf oder welche Dacharten erlaubt sind. Viele Gemeinden haben hier spezielle Regelungen, die nicht unbedingt mit dem Bauvorhaben vereinbar sein müssen.

Grundbuchauszug

Ein weiterer Schritt, der unbedingt vor der Kaufvertragsunterzeichnung getan werden muss, ist der Blick ins Grundbuch! Denn mit dem Erwerb des Grundstücks gehen nicht nur die Benützungsrechte, sondern auch die mit der Liegenschaft verbundenen Pflichten auf den Besitzer über.

Daher sollte man nicht nur kontrollieren, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist, sondern auch auf Pfandrechte, Vorkaufsrechte, Wegerechte, Kanäle, Leitungen und Bäche achten.

Einen Grundbuchauszug kann man bei einem Anwalt oder Notar, direkt am Bezirksgericht oder beim Vermessungsamt erhalten. Zudem bieten mittlerweile viele Online-Dienste solche Auszüge an.

Wer macht den Kaufvertrag für ein Grundstück?

Die meisten Käufer lassen den Kaufvertrag von einem Anwalt oder direkt vom Notar, der den Kauf beglaubigen wird, aufsetzen. Das ist auch empfehlenswert in Hinblick auf die Tragweite der Kaufentscheidung. Zwingend notwendig ist es allerdings nicht.

Man kann einen Kaufvertrag für ein Grundstück auch auf Basis von Vorlagen, die man im Internet findet, selbst aufsetzen. Dabei besteht natürlich immer das Risiko von rechtlichen Fehlern.

Als Käufer sollte man jedoch genau gegenprüfen lassen, was der Verkäufer vorlegt. Auf jeden Fall muss der Kaufvertrag beglaubigt werden, damit man als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. In der Regel macht das ein Notar.

Die wichtigsten Bestandteile eines Kaufvertrags für ein Grundstück

Die wichtigsten Teile des Kaufvertrages sind:

• Namen und Anschrift von Käufer und Verkäufer
• Genaue Beschreibung des Grundstücks mit Hilfe eines aktuellen Grundbuchauszugs
• Kaufpreis des Grundstücks
• Übergabetermin und -bedingungen
• Strafkonditionen bei Verzug der Übergabe
• Zahlungsvereinbarung mit Zahlungsfrist, Verzugszinsen etc.
• Mängelliste, wenn nötig
• Rücktrittsbedingungen
• Angaben zum Treuhänder, der den Kauf abwickelt und zum Treuhandkonto
• Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind.

Eigentumsübernahme durch Grundbucheintragung

Rechtlicher Eigentümer der Liegenschaft ist man weder mit Unterfertigung des Kaufvertrags, noch mit Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer. Selbst die Übernahme regelt den rechtlichen Eigentümer noch nicht.

Erst, wenn man im Grundbuch als bücherlicher Eigentümer eingetragen ist, gehört einem das Grundstück rechtlich.

Im ersten Schritt muss der Kaufvertrag notariell beglaubigt werden. Üblicherweise übernimmt ein Notar diese Aufgabe und leitet auch alle weiteren notwendigen Schritte ein. Der beglaubigte Kaufvertrag wird dann zusammen mit weiteren erforderlichen Unterlagen an das zuständige Bezirksgericht weitergeleitet. Bei Aufnahme eines Hypothekarkredits für den Grundstückskauf wird zudem das Pfandrecht der Bank im Grundbuch vermerkt.

Was kostet die Grundbucheintragung

Die Eintragung setzt sich aus zumindest zwei, meist drei Komponenten zusammen:

1. Eingabegebühr für den Antrag: € 44,- (€ 62,- sollte der Antrag nicht elektronisch gestellt werden)
2. 1,1% des Kaufpreises
3. 1,2% der Hypothek für die Eintragung des Pfandrechts der Bank, sollte man einen Kredit für den Kauf aufnehmen

Rücktrittsrecht beim Kaufvertrag

Wir haben bei den wichtigsten Bestandteilen des Kaufvertrages bereits die Rücktrittsmöglichkeiten angeführt. Diese sind deshalb wichtig, weil aus gesetzlicher Sicht eine Rückgabe oder ein Rücktritt beim Kauf eines Grundstückes nicht oder nur in speziellen Situationen vorgesehen ist.

Dies bedarf daher einer eigenen Klausel im Vertrag. Prinzipiell müssen beide Parteien einem Rücktritt vom Kauf zustimmen. Sonderfälle sind, wenn Vertragsbestandteile oder Fristen nicht eingehalten werden. Man kann als Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn das gekaufte Grundstück zum vereinbarten Übergabetermin nicht übernommen werden kann, weil es beispielsweise der Vorbesitzer noch nicht frei gemacht hat.

Er wiederum kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn man den vereinbarten Kaufpreis nicht überweist. Es empfiehlt sich, einen Anwalt oder Notar zu beauftragen, der solche Besonderheiten im Kaufvertrag formuliert.

Wissenswertes zum Kaufvertrag eines Grundstücks

Spätestens zwei Wochen vor dem Notars- bzw. Beurkundungstermin muss dem Käufer der Kaufvertrag zur Verfügung gestellt werden.

Der Verkäufer muss den Käufer über mögliche Mängel aufklären. Sollten nach der Vertragsunterschrift noch Mängel auffallen, über die der Verkäufer nicht informiert hat, hat man keinen Anspruch auf Schadensersatz.

Wenn man dem Verkäufer nicht einfach blind vertrauen will, was die ordnungsgemäße Veräußerung des Grundstücks angeht, kann eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlasst werden. Der Eintrag sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums. Dadurch kann das Grundstück nicht doppelt verkauft werden.

Umweltprüfungen und Altlasten

Bevor man einen Kaufvertrag unterschreibt, ist es essenziell, mögliche Umweltbelastungen oder Altlasten auf dem Grundstück zu überprüfen. Altlasten sind Schadstoffeinlagerungen im Boden, die durch industrielle oder gewerbliche Nutzung entstanden sein können und eine Gefahr für die Gesundheit darstellen. Eine Umweltprüfung kann Aufschluss über mögliche Kontaminationen geben. Diese Prüfungen werden in der Regel von spezialisierten Firmen durchgeführt, die Bodenproben analysieren und bewerten. Die Kosten für solche Untersuchungen können variieren, sind aber eine wichtige Investition in die Sicherheit des zukünftigen Bauvorhabens. Sollten Altlasten vorhanden sein, müssen diese unter Umständen auf Kosten des Käufers saniert werden, was die Baukosten erheblich erhöhen kann.

Anschlüsse und Infrastruktur

Ein weiterer wichtiger Punkt, den es vor dem Kauf zu klären gilt, betrifft die vorhandene Infrastruktur und die Anschlüsse an das öffentliche Netz. Hierzu zählen Strom-, Wasser-, und Abwasseranschlüsse sowie die Verfügbarkeit von Telekommunikationsdiensten. Informationen über die Lage und die Kosten für den Anschluss an diese Versorgungsnetze können in der Regel bei den zuständigen Stadtwerken oder Versorgungsunternehmen eingeholt werden. Es ist wichtig, diese Kosten im Vorfeld zu klären, da sie einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Bauprojekts ausmachen können. Zudem sollte geprüft werden, ob es Einschränkungen für den Anschluss an das öffentliche Netz gibt oder ob geplante Infrastrukturprojekte in der Nähe des Grundstücks zukünftig zu Beeinträchtigungen führen könnten.

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