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Kaufvertrag für Grundstücke

Wenn ein passendes Grundstück gefunden wurde, sollte man nicht sofort loslaufen, um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Es gibt ein paar Dinge, die im Vorfeld zu tun sind, damit am Ende keine bösen Überraschungen warten!

Kaufvertrag-Grundstück
Kaufvertrag-Grundstück

To-Dos vor dem Kaufvertrag

Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan

Zuerst sollte man zur Gemeinde um sich den Flächenwidmungsplan anzusehen. Nur so kann man sichergehen, dass das Grundstück auch als Baugrund gewidmet ist. Wenn dies nämlich nicht der Fall ist, darf man darauf auch kein Einfamilienhaus bauen. Umwidmungen kommen zwar manchmal vor, sind aber oft langwierig und es gibt auch keine Garantie, dass sie überhaupt möglich sind.

Also, erst den Flächenwidmungsplan begutachten. Außerdem liegt in der Gemeinde auch der Bebauungsplan auf. Dieser besagt, welche baulichen Einschränkungen gegeben sind. Zum Beispiel bis zu welcher Höhe man bauen darf oder welche Dacharten erlaubt sind. Viele Gemeinden haben hier spezielle Regelungen, die nicht unbedingt mit dem Bauvorhaben vereinbar sein müssen.

Grundbuchauszug

Ein weiterer Schritt, der unbedingt noch vor der Kaufvertragsunterzeichnung getan werden muss, ist der Blick ins Grundbuch! Denn mit dem Erwerb des Grundstücks gehen nicht nur die Benützungsrechte, sondern auch die mit der Liegenschaft verbundenen Pflichten auf den Besitzer über.

Daher sollte man nicht nur kontrollieren, ob der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer ist, sondern auch auf Pfandrechte, Vorkaufsrechte, Wegerechte, Kanäle, Leitungen und Bäche achten.

Einen Grundbuchsauszug erhält man von einem Anwalt oder Notar oder auch direkt am Bezirksgericht. Auch das Vermessungsamt kann einen Grundbuchauszug vorlegen. Mittlerweile gibt es schon eine Reihe von Online-Anbietern.

Wer macht den Kaufvertrag für ein Grundstück?

Die meisten Leute lassen den Kaufvertrag von einem Anwalt oder direkt vom Notar, der den Kauf beglaubigen wird, aufsetzen. Das ist auch empfehlenswert in Hinblick auf die Tragweite der Kaufentscheidung. Zwingend notwendig ist es allerdings nicht.

Man kann einen Kaufvertrag für ein Grundstück auch auf Basis von Vorlagen, die man im Internet findet, selbst aufsetzen. Dabei besteht natürlich immer das Risiko von rechtlichen Fehlern.

Als Käufer sollte man jedoch genau gegenprüfen lassen, was der Verkäufer vorlegt. Auf jeden Fall muss der Kaufvertrag auch beglaubigt werden, damit man als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. In der Regel macht das ein Notar.

Die wichtigsten Bestandteile eines Kaufvertrags für ein Grundstück

Wir listen hier die wichtigsten Teile des Kaufvertrages auf. Das heißt nicht, dass jeder Kaufvertrag auf diese Punkte beschränkt werden kann.

  • Namen und Anschrift von Käufer und Verkäufer
  • Genaue Beschreibung des Grundstücks mit Hilfe eines aktuellen Grundbuchauszugs
  • Kaufpreis des Grundstücks
  • Übergabetermin und -bedingungen
  • Strafkonditionen bei Verzug der Übergabe
  • Zahlungsvereinbarung mit Zahlungsfrist, Verzugszinsen etc.
  • Mängelliste, wenn nötig
  • Rücktrittsbedingungen
  • Angaben zum Treuhänder, der den Kauf abwickelt und zum Treuhandkonto
  • Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind.

Eigentumsübernahme durch Grundbucheintragung

Rechtlicher Eigentümer der Liegenschaft ist man weder mit Unterfertigung des Kaufvertrags, noch mit Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer. Und auch nicht mit der Übernahme.

Erst, wenn man im Grundbuch als bücherlicher Eigentümer eingetragen ist, gehört einem das Grundstück rechtlich.

Dazu muss im ersten Schritt der Kaufvertrag beglaubigt werden. Meist macht das ein Notar, der dann auch alle weiteren Schritte in die Wege leitet. Der Kaufvertrag muss nämlich zusammen mit anderen Dokumenten an das Bezirksgericht geschickt werden. Wenn man einen Hypothekarkredit für den Kauf des Grundstücks aufgenommen hat, wird auch das Pfandrecht der Bank ins Grundbuch eingetragen.

Was kostet die Grundbucheintragung

Die Eintragung setzt sich aus zumindest zwei, meist drei Komponenten zusammen:

  1. Eingabegebühr für den Antrag: € 44,- (€ 62,- sollten der Antrag nicht elektronisch gestellt werden)
  2. 1,1% des Kaufpreises
  3. 1,2% der Hypothek für die Eintragung des Pfandrechts der Bank, sollte man einen Kredit für den Kauf aufnehmen

Rücktrittsrecht beim Kaufvertrag

Wir haben bei den wichtigsten Bestandteilen des Kaufvertrages bereits die Rücktrittsmöglichkeiten angeführt. Diese sind deshalb wichtig, weil aus gesetzlicher Sicht eine Rückgabe oder ein Rücktritt beim Kauf eines Grundstückes nicht oder nur in speziellen Situationen vorgesehen ist.

Dies bedarf daher einer eigenen Klausel im Vertrag. Prinzipiell müssen beide Parteien einem Rücktritt vom Kauf zustimmen. Sonderfälle sind, wenn Vertragsbestandteile oder Fristen nicht eingehalten werden. Man kann als Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn das gekaufte Grundstück zum vereinbarten Übergabetermin nicht übernommen werden kann, weil es beispielsweise der Vorbesitzer noch nicht frei gemacht hat.

Er wiederum kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn man den vereinbarten Kaufpreis nicht überweist. Es empfiehlt sich, einen Anwalt oder Notar zu beauftragen, der solche Besonderheiten im Kaufvertrag formuliert.

Wissenswertes zum Kaufvertrag eines Grundstücks

Spätestens zwei Wochen vor dem Notars- bzw. Beurkundungstermin muss dem Käufer der Kaufvertrag zur Verfügung gestellt werden.

Der Verkäufer muss den Käufer über mögliche Mängel aufklären. Sollten nach der Vertragsunterschrift noch Mängel auffallen, über die der Verkäufer nicht informiert hat, hat man keinen Anspruch auf Schadensersatz.

Wenn man dem Verkäufer nicht einfach blind vertrauen will, was die ordnungsgemäße Veräußerung des Grundstücks angeht, kann eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlasst werden. Der Eintrag sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums. Dadurch kann das Grundstück nicht doppelt verkauft werden.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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