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Grundstück finanzieren

Ob als Anlage, zum Hausbau oder für den Betrieb – der Kauf eines leeren Grundstückes muss wohl überlegt, genau geprüft und gut kalkuliert werden.

Grundstueck-finanzieren
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Grundstücksfinanzierung berechnen

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Nutzung des Grundstücks

Bevor wir zur Finanzierung des Grundstückes kommen, ist es wichtig, die gewünschte Nutzung zu klären. Nicht jedes Grundstück eignet sich für jeden Zweck. Genaugenommen ist es gar nicht erlaubt, selbst über die Verwendung des Grundstückes zu bestimmen. Auch wenn dieses sich schon in Eigentum befindet. Denn die dem Grundstück eigene Verwendungsmöglichkeit findet sich im sogenannten Flächenwidmungsplan wieder.

Wenn also eine Fläche als Landwirtschaft oder Wald gewidmet ist, darf darauf kein Einfamilienhaus entstehen. Auf einer der Industrie gewidmeten Fläche ebenso wenig. Für ein Wohnhaus benötigt man daher einen „Baugrund“.

Also, bevor man sich für ein Grundstück entscheidet, gilt es zu klären, ob es sich für Wohnzwecke überhaupt eignet. Umwidmungen sind zwar möglich, aber auf jeden Fall langwierig und mit Kosten verbunden.

Was kostet ein Grundstück?

Auch das hängt sehr stark von der Widmung ab. Baugründe sind wesentlich teurer als Landwirtschaften oder Freiflächen. Aber auch, wenn wir uns nur auf Baugründe konzentrieren, ist diese Frage nicht pauschal zu beantworten. Denn je nach Lage schwanken die Preise enorm.

Im Österreich-Schnitt liegen sie bei € 250 pro Quadratmeter. Allerdings kann ein Grundstück im Ballungsraum ohne weiteres auch mehr als das Doppelte kosten. Die Statistik Austria gibt einmal im Jahr die aktuellen Grundstückspreise pro Gemeinde aus. Diese kann man hier nachlesen: https://www.statistik.at/web_de/statistiken/wirtschaft/preise/immobilien_durchschnittspreise/index.html.

Welche Kosten kommen beim Grundstückskauf auf mich zu

Ausgehend von der Annahme, dass ein leeres Grundstück erworben wird. Wie bei jedem Immobilienkauf ist es wichtig, nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen!

Diese sind:

  • Grunderwerbssteuer
  • Grundbucheintragungsgebühr
  • Maklerkosten (falls benötigt)
  • Anwalts- und Notarkosten
  • und die Kaufvertragsgebühr

Gerade die Grunderwerbssteuer ist mit 3,5 % ein ganz ordentlicher Brocken in der Nebenkostenrechnung. Mann sollte auf jeden Fall zum Kaufpreis noch einmal 10,1% an Nebenkosten hinzurechnen, um den tatsächlichen Geldbedarf festzustellen.

Leeres Grundstück finanzieren

Wir gehen jetzt von der Annahme aus, dass ein leeres Grundstück zu Bauzwecken erworben wird. Zuerst werden die Erschließungskosten hinzugrechnet.

Diese bestehen aus folgenden Punkten:

  • Anschluss an die Trinkwasserversorgung und die Kanalisation
  • Anbindung an das Stromnetz
  • Verbindung mit Gas- oder Fernwärmenetz
  • Verkabelung für Telekommunikation, TV- und Internet
  • Straßenanbindung

Natürlich müssen nicht bei jedem Grundstück all diese Erschließungskosten zum Tragen kommen. Die Verkehrsanbindung kann zum Beispiel schon gegeben sein. Eventuell braucht man heutzutage auch keine Telekom-Anschlüsse mehr.

Die Kosten hängen von der Lage ab beziehungsweise von der Entfernung zu den nächsten Anschlussstellen. Je weiter diese weg sind, desto teurer wird die Erschließung. Bei neu parzellierten Grundstücken sind die Anschlüsse oft schon bis zur Grundstücksgrenze gezogen. Dies spart auf jeden Fall Kosten!

Grundstück und Haus in einem finanzieren?

Aufgrund der extrem hohen und immer weiter steigenden Grundstückskosten beschließt so mancher Häuslbauer, erst einmal das Grundstück zu sichern und erst nach einiger Zeit – vielleicht mit fortgeschrittener Familienplanung – das Haus darauf zu bauen. Das hat zumindest den Vorteil, dass das Grundstück zum aktuellen Preis gesichert wurde. Wer weiß, welch rasante Entwicklung die Grundstückspreise weiterhin nehmen?

Viel häufiger aber soll der Grundstückskauf direkt mit dem Hausbau einhergehen. Natürlich ist die monatliche Belastung dadurch von Anfang an sehr hoch. Ein ganz entscheidender Vorteil ist aber, dass der Grundstückskauf in Abstimmung mit der Hausbauplanung getätigt wird.

Das beugt späteren Überraschungen vor, wenn zum Beispiel die Bodenbeschaffenheit gar nicht passt oder man aufgrund von Bebauungsvorschriften der Gemeinde sein Traumhaus nicht in der gewünschten Ausführung bauen darf. Außerdem ist in Sachen Finanzierung die Planbarkeit eine viel bessere. Preise von Grundstück plus Nebenkosten sowie der Kostenvoranschlag der Hausbaufirma sind bekannt und können in einem Finanzierungspaket mit der Bank geplant werden.

ACHTUNG: Wer ein Grundstück schon vorab kauft und erst später ein Haus darauf bauen möchte, kann dadurch bei der Bank sowohl einen Vor- als auch einen Nachteil erleben. Auf die Bonität und die Kreditkonditionen wirkt es sich positiv aus, wenn das Grundstück bereits abbezahlt ist, da es der Bank dann als Sicherheit dient.

Hat man jedoch auf dem Grundstück noch ein Pfandrecht eingetragen, sprich, ist der Kredit für den Grundstückskauf noch nicht abbezahlt, zählt das Grundstück nicht zu den Eigenmitteln, da seine Sicherheit im Grundbuch nur zweitrangig ist hinter der ersten Bank, die das Grundstück finanziert hat. Mehr übers Pfandrecht im Artikel „Grundbuch“.

Unsere Finanzierungsspezialist/innen helfen gerne, hier die richtigen Entscheidungen zu treffen. Gerne kannst du uns auch kontatieren, wenn das Wunschgrundstück gar nicht zu Hausbauzwecken gekauft wollen. Wir finden auf jeden Fall die richtige Finanzierung!

Unser Versprechen

Welcher Kredit passt für die Finanzierung eines Grundstückes?

Da die Wahl der richtigen Kreditform mit persönlichen Hintergründen einhergeht, ist diese Frage pauschal sehr schwierig zu beantworten. Prinzipiell stehen Ihnen für den Kauf eines Grundstückes die gängigen Finanzierungsmethoden zur Verfügung:

Hypothekarkredit

Sollte das Grundstück, das man kaufen möchten, und das damit verbundene Vorhaben (zum Beispiel Hausbau) als Sicherheit für die Bank reichen, spricht nichts gegen den klassischen Hypothekarkredit. Die Bank wird mit Ihrem Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen.

Generationenkredit

Auch hier erhält die Bank ein Pfand wie beim klassischen Hypothekarkredit, allerdings in viel geringerem Ausmaß. Dies hat den Nachteil, dass man selbst höhere Eigenmittel aufbringen muss. Der Generationenkredit zeichnet sich durch die hohe Laufzeit aus und ist ein tilgungsfreier Kredit. Sprich, während der Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt, der Kreditbetrag wird erst am Ende zurückbezahlt. Hier gibt es mehr Infos über den Generationenkredit.

Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen hat durch den aktuellen Niedrigzins zwar an Bedeutung verloren, ist aber dennoch eine Möglichkeit, einen Grundstückskauf zu finanzieren. Was man dabei vorab allerdings wissen sollte, ist die Darlehens-Obergrenze von 220.000 Euro pro Person.

Bürgschaft

Die Bürgschaft ist keine eigene Kreditform, sie ist eine Absicherung der Bank. Sollte man selbst nicht genügend Sicherheiten vorweisen können, kann ein Bürge diese „persönliche“ Sicherheit für den Kreditgeber erbringen. Bürgschaften können unterschiedlich ausgeprägt sein. Welche Arten es gibt, erklären wir in einem eigenen Beitrag zur Bürgschaft.

Fixe oder variable Verzinsung

Bei allen gängigen Krediten hat man als Kreditnehmer die Wahl zwischen fixer und variabler Verzinsung. Fixzinskredite sind anfänglich in der Regel teurer, dafür ist Ihnen diese Verzinsung über einen gewissen Zeitraum hin sicher. Während variable Zinsen gerade in der momentanen Niedrigzinsperiode geringere Sätze haben, die sich allerdings laufend (auch nach oben hin) ändern können.

Wenn man heute bei einem Fixzinskredit 1,3 % zahlt und variable Zinsen bei 0,8 % liegen, hat man die Sicherheit in beispielsweise drei Jahren bei der Fixzinsvariante immer noch bei 1,3 % zu stehen, während die variablen Zinsen bereits wesentlich höher sein könnten. Es obliegt also der Risikofreudigkeit, ob man sich für eine fixe oder eine variable Verzinsung entscheiden.

Laufzeit

Unsere Finanzierungsspezialist/innen raten meist zu einer möglichst langen Laufzeit. So auch beim Grundstückskauf mit Hausbau. Warum das? Eine vorzeitige Tilgung ist immer möglich. Bei Fixzinskrediten ist sie zwar oft mit einer Pönale (1% der offenen Kreditsumme) verbunden, bei variabler Verzinsung geht das aber ohne zusätzliche Kosten.

Lieber einen monatlichen Sicherheitspuffer einhalten und das Geld für die vorzeitige Tilgung zur Seite legen. Auch wenn man die höheren Kreditraten, die mit einer kürzeren Laufzeit einhergehen, momentan leicht zahlen könnte, heißt das nicht, dass das auch in Zukunft so sein wird. Daher lieber langfristig finanzieren.

Finanzierungsspezialisten fragen

Wir helfen sehr gerne, die beste Finanzierungsform für ein Grundstück zu finden. Unsere Finanzierungsspezialist/innen zeigen sämtliche Kreditmöglichkeiten – abgestimmt auf die persönliche Lebenssituation auf und holen die besten Angebote bei den Banken ein. Nur so kann man sicher sein, auch wirklich die günstigsten Konditionen zu bekommen.

Was ist bei der Finanzierung eines Grundstückes zu beachten?

Wir möchten noch ein paar hilfreiche Tipps an die Hand geben, damit beim Finanzieren des Grundstückes auch alles glattläuft.

  1. Den Flächenwidmungsplan prüfen und studiere auch den Bebauungsplan der Gemeinde!
  2. Prüfen, ob das Grundstück auch genau dem entspricht, was man benötigt. Selbst, wenn das Grundstück nicht direkt bebaut werden soll, sollte man einen Experten mitnehmen, der den Wasserspiegel, die Bodenbeschaffenheit etc. kontrolliert. Auch sollte man vorab schon eine Idee von dem Haus haben, das man darauf bauen will und klären, ob dies möglich ist. Die verlässlichste Auskunft kann natürlich die Baufirma selbst geben.
  3. Ins Grundbuch schauen, um das Eigentumsverhältnis sowie Dienstbarkeiten herauszulesen.
  4. Vergewissern, ob die Infrastruktur, die man zum Leben braucht, auch gegeben ist.
  5. Die Höhe der Eigenmittel klären. Eigentlich sollte dies an allererster Stelle stehen, bevor man auf Suche geht. Sollte das Grundstück mittels Hypothekarkredit finanziert, benötigt man 10-20% von Kaufpreis plus Nebenkosten.
  6. Auch die Erschließungskosten berücksichtigen!
  7. Finanzierungsangebote vergleichen, denn sonst läuft man Gefahr, ein viel zu teures Angebot anzunehmen.
Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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