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Baukonto

Banken zahlen den gewährten Kredit bei einem Bauprojekt nicht sofort aus, sondern anteilig nach Baufortschritt. Um mögliche Liquiditätsengpässe zu Überbrücken, wird ein Wohnbaukonto verwendet.

Die Konditionen hängen stark vom Gesamtprojekt ab. In vielen Fällen gibt es auch noch andere Alternativen zur Überbrückung, wie spezielle Vereinbarungen im Kreditvertrag mit der Bank.

Baukonto
Baukonto

Wofür benötigt man ein Baukonto?

Es gibt zwei Hauptgründe, die ein Baukonto notwendig machen:

  1. ein Bauvorhaben bei dem der Immobilienkredit nach Baufortschritt ausbezahlt wird
  2. Der Verkauf einer Immobilie und der Ankauf einer neuen Immobilie

Bei einem Bauvorhaben geben Banken nicht den gesamten Kreditbetrag sofort frei. Um sicherzustellen dass das Bauvorhaben auch zu Ende geführt werden kann und eine Sicherstellung für die Bank zu ermöglichen, wird nach sogenanntem „Baufortschritt“ ausbezahlt.

Die genauen Stufen dabei sind von Bank zu Bank etwas unterschiedlich aber ein Beispiel könnte in etwa so aussehen:

  • 35% Auszahlung – Keller oder Grundplatte fertiggestellt
  • 60% Auszahlung – Rohbau fertig
  • 80% Auszahlung – Dach fertig
  • 100% Auszahlung – Bauabschluss

Bei so gut wie jedem Bauprojekt wird es dazwischen Zeiten geben, in denen ein Bauträger oder Dienstleister Rechnungen stellt, bevor der entsprechende Baufortschritt erreicht ist. Zu dieser Überbrückung dient das Baukonto.

Grund dafür ist, dass das finanzierende Institut nicht mehr auszahlen darf, als die Immobilie zu diesem Zeitpunkt an Wert hat.

Baukonto
Das Baukonto – eine Überbrückungshilfe zur Begleichung von Rechnungen bevor die entsprechenden Baufortschritte erreicht sind.

Im zweiten Fall, dem Ankauf und Verkauf zweier Immobilien, wird das Baukonto wie ein „klassischer“ Immobilienkredit verwendet. Allerdings wird keine monatliche Rückzahlung getätigt, sondern nur die monatlichen Zinsen. Wenn dann die alte Immobilie verkauft ist, wird das Baukonto mit dem Erlös abgedeckt und storniert. Die Banken bewerten dabei beide Immobilien anhand der Kaufunterlagen, damit das Baukonto korrekt berechnet werden kann.

Vorteile eines Wohnbaukontos

  • Finanzieller Polster für Häuslbauer: Geld, das aus einem Immobilienkredit stammt, wird immer nach Baufortschritt freigegeben. Hat der Bauherr wenig Eigenmittel, führt das in vielen Fällen zu finanziellen Engpässen – hier hilft ein Baukonto!
  • Die Höhe individuell und flexibel gestalten: Man wickelt alle fälligen Geldtransaktionen, die das Projekt betreffen, bequem über das Wohnbaukonto ab. Das Geld steht jederzeit zur Verfügung. Diese Flexibilität hat jedoch auch seinen Preis. Ein Baukonto wird nach dem maximal offenen Betrag berechnet und kann bei höheren Summen schon ins Geld gehen, zumindest was die Gebühren betrifft, die Zinsen werden immer nur nach dem aushaftendem Betrag berechnet. Umso wichtiger ist es, das geplante Bauvorhaben gut zu kalkulieren, damit das Baukonto so niedrig wie möglich berechnet werden kann. Unsere Finanzierungsspezialisten sind gerne dabei behilflich.
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Finanzexperte Wilhelm Schantl im Gespräch zum Thema Baukonto

Wie funktioniert ein Baukonto?

Vereinfacht gesagt, funtktioniert ein Baukonto wie ein Girokonto mit Überziehungsrahmen. Bezahlt wird nur die Erstellung des Kontos und die monatlich anfallenden Zinsen. Die Rückzahlung erfolgt entweder auf einmal oder nach Baufortschritt.

Bei der Abwicklung werden an die finanzierende Bank laufend Rechnungen zum Bauprojekt übermittelt. Anhand derer wird vom Konto abgebucht und ausgezahlt. Die Auszahlung kann dabei direkt an den Rechnungssteller gehen oder auf das Girokonto des Kreditnehmers.

Das Baukonto wiederum wird nach Baufortschritt, der meist mit Fotodokumentation geführt wird, aus dem Immobilienkredit gedeckt.

Sobald das Konto gänzlich gedeckt ist und die vereinbarte Laufzeit, wird des in der Regel gleich wieder gekündigt.

Baukonto Höhe und Laufzeit berechnen

Die Berechnung der maximalen Höhe des Baukontos kann etwas komplex werden. Dazu wird der Baufortschritt laut Bauplan mit den Auszahlungsmodalitäten der Kreditgebenden Bank abgeglichen. Zusätzlich sollten noch etwa 20% Sicherheitsreserve veranschlagt werden. Gerne sind unsere Finanzierungsspezialisten bei der Berechnung behilflich.

Das Wohnbaukonto wird für die Dauer des Projektes eingerichtet. Sobald der endgültige Finanzierungsbedarf bekannt ist, wird es wieder geschlossen. Bei Bauprojekten sollte auch zeitlich mit etwas Spielraum gerechnet werden. Ein Wohnbaukonto kann jederzeit getilgt und gekündigt werden, eine Verlängerung ist hingegen meist mit mehr Aufwand verbunden.

Zinssätze eines Baukontos

Ein Baukonto, wird mit variabler Verzinsung angeboten. Da die Konditionen variabel meist etwas günstiger sind, entscheiden sich viele Kreditnehmer für diese Variante. Beim flexiblen Zinssatz wird, wie bei einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung, der 3 Monats Euribor als Basiszinssatz verwendet und der Bankenaufschlag addiert.

Da die Laufzeiten sehr kurz sind und die aktuelle Niedrigzinsphase günstige Zinsen verspricht, ist die günstigere Variante meist die flexible Verzinsung.

Das Angebot der Hausbank oder der Bank, die den Immobilienkredit anbietet, muss nicht immer das günstigste sein. Unsere Finanzierungsspezialisten suchen gerne das günstigste Angebot für das Bauvorhaben.

Häufige Fragen

Baukonto - Was ist das?

Ein Baukonto dient zur Überbrückung bei Wohnbauprojekten oder zur Überbrückung wenn eine neue Immobilie gekauft wird und eine alte verkauft wird.

Wie funktioniert ein Baukonto?

Ein Baukonto deckt die Differenz zwischen dem Baufortschritt und der benötigten Finanzierung der Bauträger, Dienstleister und Materialien ab. Nach dem der Bau abgeschlossen ist, wird das Baukonto geschlossen. Die Abrechnung erfolgt wie bei einem Girokonto mit Überziehungsrahmen, man bezahlt nur die Zinsen für das aushaftende Kapital und einmalige Herstellungskosten.

Wie lange benötigt man ein Baukonto?

Grundsätzlich nur so lange man Differenzen zwischen Baufortschritt und Auszahlung des Kredites hat. Bei einem Bauprojekt sollte man aber mit Verzögerungen rechnen und mindestens 20% mehr Zeit berücksichtigen, als ursprünglich geplant wird.

Was kostet ein Baukonto?

Die kosten eines Baukontos hängen von der Länge der Laufzeit und der maximalen Höhe des aushaftenden Betrags ab.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.