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Wohnkredit

Der begriff „Wohnkredit“ umfasst alle Finanzierungen, die dem Bau oder Kauf von Immobilien dienen.

In der Regel wird der Wohnkredit durch die Liegenschaft selbst besichert, indem das Pfandrecht der Bank ins Grundbuch eingetragen wird. Die monatlichen Raten für diese Finanzierung setzen sich aus dem Rückzahlungsbetrag (Tilgung) und den Zinsen zusammen.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Wohnkredit ist eine zweckgebundene Finanzierung und kann für den Bau, die Sanierung oder den Kauf von Wohnraum verwendet werden.
  • Möglichkeit zur Entscheidung zwischen fixen und variablen Zinsen. Erstere bieten mehr Sicherheit, letztere sind (zumindest anfänglich) günstiger.
  • Vergleichen lohnt sich: Man sollte immer mehrere Kreditangebote einholen (lassen), um das günstigste zu finden. Wir unterstützen dich gerne dabei!
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Finanzexperte Wilhelm Schantl im Gespräch zum Thema Wohnkredit

Was ist ein Wohnkredit

Ein Wohnkredit dient der Schaffung von Wohnraum. Oft ist auch die Rede von einem Immobilienkredit. Die beiden Begriffe haben dieselbe Bedeutung. Sprich, der von der Bank aufgenommene Betrag ist zweckgebunden und darf ausschließlich für den Bau oder Kauf einer Liegenschaft genutzt werden. Um- oder Ausbauten sowie Sanierungen fallen ebenfalls in diese Sparte.

Für die Kreditvergabe ist es notwendig, dass das Bauprojekt oder die gewünschte Wohnung der Bank vorgelegt wird. Diese bewertet die Immobilie und gewährt einen Teil von Kaufpreis plus Nebenkosten an Kredit. Der Rest – das sind meist 10 bis 30% von Kaufpreis plus Nebenkosten – muss aus den Eigenmitteln des Kreditnehmers finanziert werden können.

Sicherheiten

Bei Wohnkrediten ist es üblich, dass die Bank ein Pfandrecht auf das Eigentum bekommt. Diese Form der Absicherung ist landläufig auch als Hypothek bekannt. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit hat die Bank die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen, um den Kredit zu decken. Man spricht dabei von einer dinglichen Sicherheit. Im Gegensatz dazu gibt es auch eine persönliche Sicherheit in Form einer Bürgschaft.

Förderungen

Für Wohnkredite kommen eine Vielzahl an Förderungen unterschiedlicher Förderstellen in Frage. Es ist ratsam, sich bereits in der Planungsphase einen Überblick über die österreichische Wohnbauförderung zu verschaffen. Denn die Förderungen beinahe ausschließlich vor Projektstart beantragt werden.

Wohnbau-Förderungen ähneln in manchen Fällen Krediten und müssen rückgezahlt werden. Deshalb unterscheidet man zwischen:

  • rückzahlbaren Darlehen (ein günstiger Kredit, den man zu vereinbartem Zeitpunkt tilgt)
  • nicht rückzahlbaren Förderungen (Zuschüsse für Kredite oder direkte Zahlungen)

Kosten eines Wohnkredits

Neben den Kaufnebenkosten gibt es noch eine Reihe von Kosten, die je nach Kreditart unterschiedlich ausfallen können:

  • Pfandrechteintragungsgebühr (1,2% der Kreditsumme plus Überhang von 120% oder 130%)
  • Bearbeitungsentgelt (3% der Kreditsumme)
  • Kosten für die Begutachtung, Grundbuchauszüge und weitere Spesen

Im Schnitt rechnet man mit Nebenkosten in Höhe von 4% bis 5% der Kreditsumme.

An laufenden Kosten fällt der nominale Zinssatz an, also das, was man für die Ausleihung bei der Bank bezahlt. Dieser setzt sich aus dem EURIBOR und dem Bankenaufschlag zusammen und ist dementsprechend von Bank zu Bank unterschiedlich hoch.

Aktuelle Konditionen

Der nominale Zinssatz wird einerseits stark durch das allgemeine Marktniveau beeinflusst. Doch auch die Bonität des Kunden hat Auswirkungen auf die Konditionen. Je besser die Bonität, desto günstiger auch die Konditionen.

Unser Kreditvergleich mit Marktüberblick dient als gute Orientierungshilfe.

Noch stehen die Zinsen noch günstig, sind aber bereits im Steigen. Die Zeiten des Rekordtiefs scheinen vorbei zu sein.

Unser Versprechen

Welche Arten von Wohnkrediten gibt es

Für die Beantragung eines Wohnkredits stehen zwei unterschiedliche Finanzierungsformen zur Auswahl. Der so genannte Hypothekarkredit ist die in Österreich am häufigsten beanspruchte Finanzierungsform. Eine weitere Möglichkeit ist die Beantragung eines Bauspardarlehen.

Hypothekarkredit

Der Hypothekarkredit ist deshalb so beliebt, weil man mit ihm ideal von einer Niedrigzinsphase profitieren kann. Sowohl Fixzins- als auch variabel verzinste Kredite sind noch günstig zu haben. Beim Hypothekarkredit ist die Höhe des Betrages abhängig von den durch die Wohnraumschaffung entstehenden Kosten, den Eigenmitteln und der Bonität des Kreditnehmers. Der Name leitet sich von der Hypothek ab, mit der die geplante „Immobilie“ belastet wird. Die Bank erhält ein Pfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.

Bauspardarlehen

Eine andere – besonders in der Vergangenheit beliebte – Finanzierungsform ist das Bauspardarlehen. Genauso wie der Hypothekarkredit setzt auch diese Wohnfinanzierung einen Eintrag des Pfandrechts im Grundbuch voraus. Das Bauspardarlehen geht immer Hand in Hand mit einem Bausparvertrag. Wir haben in Österreich vier Bausparkassen, die solche Darlehen vergeben können.

Anders als beim Hypothekarkredit ist die maximale Finanzierungssumme auf € 220.000,- pro Person limitiert. Außerdem hat ein Bauspardarlehen Zinsunter- und Obergrenzen. In einer extremen Niedrigzinsphase können diese nachteilig sein. Bei hohen Zinswerten jedoch von Vorteil. Die Grenzwerte liegen bei zirka 1,25 % und 6 %. In der Vergangenheit haben sich diese als sehr brauchbar erwiesen, wenngleich sie auch schon nach unten angepasst wurden.

Vor einigen Jahren lag der EURIBOR, der europäische Leitzins, bei über 5 %. Rechnet man die Marge der Bank dazu, kam man teilweise auf Verzinsungen von über 8 %. Die Zinsobergrenze des Bauspardarlehens von 6% war da sehr hilfreich. Bei den jüngst historisch niedrigen EURIBOR-Werten von 0% und darunter jedoch kann das Bauspardarlehen nicht mit den niedrigen Sollzinsen eines Hypothekarkredits mithalten. Deshalb wurden in jüngster Vergangenheit auch mehr Hypothekarkredite für die Wohnraumfinanzierung abgeschlossen.

Zinsen – fix oder variabel

Beide Finanzierungsarten stellen den Kreditnehmer vor die Wahl: fixe oder variable Zinsen.

Eine fixe Verzinsung hat den Vorteil, dass ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Zinssatz und damit die Raten für den Kreditnehmer gleich bleiben – entweder für die gesamte Laufzeit oder für einen bestimmten Zeitraum. Ein Wohnkredit auf 30 Jahre kann zum Beispiel eine Fixzinsperiode von 15 oder 20 Jahren haben. Danach wird auch dieser Kredit mit variablen Sätzen verzinst.

Variabel verzinste Kredite wiederum sind bei Vertragsabschluss günstiger. Wie sich die Zinsen über die Laufzeit hinweg entwickeln, kann jedoch niemand vorhersagen. Es ist natürlich möglich, dass man mit variablen Zinsen über die gesamte Laufzeit hinweg günstiger aussteigt, genauso gut kann der Leitzins wieder nach oben gehen. Variable Sollzinsen setzen sich aus dem 3-Monats-Euribor und der Marge der Bank zusammen. Mehr dazu findest du im Artikel „Zinsen berechnen“.

Nebenkosten beim Wohnkredit

Die Sollzinsen sind noch nicht alle Kosten, die in Verbindung mit einem Wohnkredit auf dich zukommen.

Zu zahlen sind noch:

  • Bearbeitungsgebühren
  • die Kontoführungskosten über die gesamte Laufzeit
  • das Schätzwertgutachten
  • die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch
  • und eventuell eine Kreditausfallversicherung, falls die Bank eine solche verlangt.

All diese Kosten sind von Bank zu Bank sehr unterschiedlich und können nur geschätzt werden. Um dem Konsumenten dennoch eine Vergleichbarkeit zu bieten, sind Banken seit 2016 dazu verpflichtet, all diese Kosten für die gesamte Laufzeit in einem Prozentsatz pro Jahr anzugeben. Dieser effektive Jahreszins oder Effektivzinssatz p.a. gibt Auskunft über die in Verbindung mit dem Kredit entstehenden Nebenkosten.

ACHTUNG: Die Kreditnebenkosten sind nicht gleich zu stellen mit den Kaufnebenkosten. Die Nebenkosten beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung haben damit nichts zu tun. Sie betragen zirka 10,1 % vom Kaufpreis. Die Kreditnebenkosten wiederum errechnen sich aus der Kreditsumme und der Laufzeit. Sie liegen zwischen 2 % und 4,5 % des Finanzierungsbetrages.

 

Vergleich – mehrere Wohnkreditangebote einholen

Kreditangebote können für dieselbe Finanzierungssumme derselben Person ganz unterschiedlich ausfallen. Das liegt an den unterschiedlichen Konditionen der Banken aber auch an der Art, wie die Bonität des Kreditnehmers eingeschätzt wird.

Da es hierfür keine einheitliche Berechnungsmethode gibt, könnte eine Bank eine Kreditanfrage ablehen, eine andere wiederum gute Konditionen gewähren. Deswegen wäre es unklug, das erstbeste Angebot anzunehmen.

Wir wissen, dass es sehr zeitraubend sein kann, viele Banken zu kontaktieren, den Freigabeprozess zu durchlaufen, sich durch Kreditangebote zu arbeiten und letztendlich Vergleiche anzustellen. Deshalb sind unsere Finanzierungsspezialisten zu jedem Zeitpunkt für dich da. Wir holen die besten Angebote von über 80 Anbietern ein und legen dir dann die drei besten vor. Unverbindlich und ohne zusätzliche Kosten.

Damit kannst du bares Geld und Zeit sparen! Ein Beispiel: Ein Unterschied im Zinssatz von 1 % macht auf die gesamte Laufzeit über € 38.000,- aus (gerechnet auf eine Kreditsumme von € 200.000,- bei 30 Jahren Laufzeit).

Wohnkredit umschulden

Gerade in den letzten Jahren sind die Zinsen auf ein Rekordniveau gesunken. Im Beitrag Umschuldung erklären wir im Detail worauf man dabei achten sollte und wie wir dich dabei unterstützen können.

Zur schnellen Berechnung kann man auch unseren Umschuldungsrechner verwenden.

Die optimale Laufzeit

Lange Laufzeiten verursachen eine höhere Zinsbelastung als kurze Laufzeiten. Dennoch gibt es einen guten Grund, warum viele sich für möglichst lange Laufzeiten entscheiden.
Dieser Grund ist Sicherheit. Je länger die Laufzeit, desto kleiner die Rate und damit die Flexibilität. Wer dennoch früher fertig sein möchte, kann den Rest wegsparen und vorzeitig tilgen.

Tilgung eines Wohnkredites

Die Tilgung eines Wohnkredites wird fast ausschließlich mit der sogenannten Pauschalrate durchgeführt. Dabei bezahlt der Kunde gleichbleibende Raten (mit Ausnahme der Zinsen von variablen Krediten). Zu Beginn ist der Anteil an Zinsen in der Pauschalrate noch relativ hoch und reduziert sich dann Jahr für Jahr. Am Ende bezahlt man dann großteils die Tilgung und nur mehr einen geringen Zinsanteil.

Sondertilgung und vorzeitige Rückzahlung

Wer seinen Kredit teilweise oder vollständig zurückzahlen möchte, kann dies jederzeit tun. Nur bei Krediten mit Fixzinsanteil fallen sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigungen“ an, die den Banken gesetzlich zugesichert sind. Diese haben eine Obergrenze von 1% der offenen Kreditsumme.

Für Sondertilgungen bis zu maximal € 10.000,- jährlich fällt diese aber auch bei Fixzinskrediten nicht an.

Wie hoch sollte der Eigenmittelanteil sein?

Bei einem grundbücherlich besicherten Wohnkredit sollte man zumindest die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlen können. Das sind je nach Projekt zwischen 10% und 20% der Projektkosten.

Wieviel Kredit kann ich mir überhaupt leisten?

Die Frage wieviel Kredit bei einem bestimmten Haushaltsbudget überhaupt leistbar ist, sollte man sich von Anfang an stellen.

Unser Artikel Wieviel Kredit kann ich mir leisten, gibt Aufschluss über die Kalkulationen zu Budget und Eigenmittel, die man noch vor der Immobiliensuche durchführen sollte. Für die Berechnung kannst du auch unseren Haushaltsbudgetrechner verwenden. Aber natürlich stehen dir die Finanzierungsspezialisten der OPTIFIN auch hierbei mit Rat und Tat zur Seite.

Über den Autor: Detlef Krotz
Seit über 8 Jahren ist Detlef Krotz bereits in der heimischen Finanzbranche als Finanzierungsspezialist tätig. Er berät täglich Kunden und Partner, die sich mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigen.

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