Immobilienfinanzierung für Selbstständige

Eine Immobilienfinanzierung ist selbstverständlich auch für Selbständige möglich. In diesem Beitrag klären wir, was dabei zu beachten ist, welche Unterlagen zusätzlich benötigt werden und welche Voraussetzungen gegeben sein sollten.

Autor: Mario Schantl
Position: Geschäftsführer

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Inhaltsverzeichnis

Das wichtigste in Kürze

  • Finanzierungen sind auch für Selbständige möglich
  • Einkommensnachweise der letzten zwei bis drei Jahre sind dabei Voraussetzung
  • Weiters sollten Steuerauszüge der letzten ein bis zwei Jahre und aktuelle Sozialversicherungsauszüge vorhanden sein
  • Umsatz ist nicht gleich Budget – das verfügbare Haushaltsbudget wird anhand der Steuerauszüge und nicht anhand des Umsatzes definiert

Die richtige Bank finden

Wer unvorbereitet bei der Hausbank anfragt, kann durchaus eine Ablehnung erhalten. Einige Banken sind sehr zurückhaltend in der Vergabe von Immobilienkrediten an Selbstständige.

Vor allem, wenn die selbstständige Tätigkeit noch recht jung ist. Das rührt daher, dass für die Bank die Geschäftsentwicklung nicht vorhersehbar ist. Und damit auch Ihr Einkommen nicht. Wer schon lange als Unternehmer erfolgreich ist, wird weniger Schwierigkeiten haben, einen Kreditgeber zu finden, da die Bank von den vergangenen auch auf die zukünftigen Umsatz- und Gewinnzahlen schließen kann.

Die gute Nachricht: Ihre Hausbank ist ja nicht die einzige. Prinzipiell sollte man immer Angebote von unterschiedlichen Banken einholen, nicht das erstbeste der eigenen Bank annehmen. Dank unseres großen Netzwerks finden wir bestimmt die richtige Bank für Sie.

Freiberuflich oder Gewerbetreibend

In manchen Fällen macht es auch einen Unterschied, ob Sie freiberuflich tätig sind oder ein Gewerbe führen. Freiberufler wie Ärzte oder Anwälte erhalten oft gleich einfach einen Kredit wie Angestellte.

Gleiche Konditionen wie für Angestellte

Prinzipiell gelten dieselben Spielregeln für Selbstständige wie für Angestellte oder Beamte. Welche Konditionen Sie erhalten, hängt natürlich sehr stark von der Bank und Ihrer individuellen Bonität ab. Lesen Sie daher auch unbedingt unseren Artikel „Eigentumswohnung finanzieren“ durch, der Ihnen als Basis dienen soll.

Mehrere Angebote sind unbedingt notwendig und vergleichen Sie immer den Effektivzinssatz, nicht nur die Sollzinsen. Denn der Effektivzins inkludiert sämtliche mit dem Kredit verbundenen Kosten. Die Bank ist verpflichtet, ihn anzugeben. Sollten Sie selbst Schwierigkeiten dabei haben, solche Angebote zu erhalten oder die dann zu lesen, konsultieren Sie uns genre.

Voraussetzungen für eine Finanzierung

Wir raten nicht nur Selbstständigen, sondern allen Immobilienkäufern dazu, zumindest 20% von Kaufpreis plus Nebenkosten aus den Eigenmitteln zu finanzieren. Das ist auch der Schnitt, den die Banken gern sehen. Für die Nebenkosten können Sie grob 10,1% vom Kaufpreis annehmen.

Die setzen sich zusammen aus:

  • Grunderwerbssteuer
  • Grundbucheintragungsgebühr
  • Maklerprovision
  • Anwalts- und Notarkosten

Außerdem ist unser Tipp in jedem Fall, eine möglichst lange Laufzeit zu wählen, selbst wenn man davon ausgeht, dass man die durch die kürzere Laufzeit entstehenden höheren Raten leicht berappen kann. Auch im Angestelltenverhältnis kann man sich nicht auf einen sicheren Arbeitsplatz verlassen. Und gerade bei Selbstständigen kann das Einkommen von Monat zu Monat variieren. Deshalb lieber eine lange Laufzeit und niedrigere Raten vereinbaren. Wenn monatlich Geld übrigbleibt, kann dieses für eine vorzeitige Tilgung auf die Seite gelegt werden. Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Artikel „Die richtige Laufzeit für einen Kredit finden„.

Kreditart für Selbstständige

Sie können auf jeden Fall auch als selbstständig Erwerbstätiger entscheiden, ob Sie lieber einen Fixzinskredit oder variable Verzinsung wollen.

Sind Sie eher der Sicherheitstyp, der genau wissen will, worauf er sich die nächsten Jahre einlässt oder wollen Sie von der aktuellen Niedrigzinsperiode profitieren? Wenn Sie sich für die fixen Zinsen entscheiden, bedenken Sie, dass diese meist nicht für die gesamte Laufzeit gelten. Und Sie wissen ja schon: Die Laufzeit sollte immer möglichst lange gewählt werden. Mögliche Finanzierungsformen sind der Hypothekarkredit oder auch das Bauspardarlehen (das bei der aktuellen Zinssituation nicht so beliebt wie früher ist, aber attraktive Fixzinsangebote enthält).

Sicherheiten

Wie schon erwähnt, können auch Sie als Selbstständige/r auf einen Hypothekarkredit zurückgreifen. Das bedeutet, dass die Bank mit einem Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen wird. Das dient der Bank als Sicherheit.

Sollten Sie Ihre Kreditraten nicht zahlen können, verpfändet die Bank die Immobilie. In manchen Fällen reicht das jedoch nicht aus als Sicherheit. Dann bleibt Ihnen noch die Möglichkeit, auf einen Bürgen zurückzugreifen. Beim Pfandrecht spricht man von dinglichen Sicherheit, während eine Bürgschaft eine persönliche Sicherheit darstellt. Wir erklären in diesem Artikel genau, was es mit Bürgschaften auf sich hat. Doch kurz gesprochen, verpflichtet ein Bürge sich, Ihre Kreditraten zu zahlen, wenn Sie selbst es nicht tun (können).

Eigenheiten beim Immobilienkredit für Selbstständige

Was auf jeden Fall anders ist für Selbstständige als für Angestellte ist die Menge der benötigten Unterlagen. Die Bank wird zusätzlich zu den Dokumenten eines Angestellten von Ihnen noch einen Steuerauszug sehen wollen. Außerdem müssen Sie Ihre Bilanz (oder die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung für kleinere Betriebe) vorlegen. Je erfolgreicher Ihr Geschäft, desto eher ist die Bank natürlich gewillt, Ihnen einen Kredit zu gewähren.

Diese Unterlagen sollten also vorbereitet werden:

  • aktuell Steuerauszüge
  • aktuelle Sozialversicherungsauszüge
  • Einnahmen/Ausgaben- Rechnung oder Bilanz der letzten ein bis drei Jahre

Förderungen für Selbstständige beim Immobilienkauf

Auch hier werden Selbstständige und Angestellte gleich behandelt. Ob es nun um eine Förderung zur Hausstandsgründung (bitte mit Hausstandsgründung verlinken) oder eine andere Wohnbauförderung geht. Welche Möglichkeiten Sie haben, erfahren Sie auf der Seite vom Land Steiermark unter https://www.wohnbau.steiermark.at/cms/beitrag/12121047/113383901.

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