Kostenlose Beratung | Tel: +43 (0) 800 999 195
Nichts mehr verpassen:

Immobilienfinanzierung für Selbstständige

Prinzipiell gelten für Selbständige dieselben Regeln für eine Immobilienfinanzierung wie für Angestellte oder Beamte. Trotzdem gibt es einige Punkte, die es zu beachten gibt.

Immobilienfinanzierung-fuer-Selbststaendige
Immobilienfinanzierung-fuer-Selbststaendige

Das wichtigste in Kürze

  • Finanzierungen sind auch für Selbständige möglich
  • Einkommensnachweise der letzten zwei bis drei Jahre sind dabei Voraussetzung
  • Weiters sollten Steuerauszüge der letzten ein bis zwei Jahre und aktuelle Sozialversicherungsauszüge vorhanden sein
  • Umsatz ist nicht gleich Budget – das verfügbare Haushaltsbudget wird anhand der Steuerauszüge und nicht anhand des Umsatzes definiert

Die richtige Bank finden

Wer unvorbereitet bei der Hausbank anfragt, kann durchaus eine Ablehnung erhalten. Einige Banken sind sehr zurückhaltend in der Vergabe von Immobilienkrediten an Selbstständige.

Vor allem, wenn die selbstständige Tätigkeit noch recht jung ist. Das rührt daher, dass für die Bank die Geschäftsentwicklung nicht vorhersehbar ist. Und damit auch das Einkommen nicht. Wer schon lange als Unternehmer erfolgreich ist, wird weniger Schwierigkeiten haben, einen Kreditgeber zu finden, da die Bank von den vergangenen auch auf die zukünftigen Umsatz- und Gewinnzahlen schließen kann.

Die gute Nachricht: die Hausbank ist ja nicht die einzige. Prinzipiell sollte man immer Angebote von unterschiedlichen Banken einholen, nicht das erstbeste der eigenen Bank annehmen. Dank unseres großen Netzwerks finden wir bestimmt die richtige Bank.

Freiberuflich oder Gewerbetreibend

In manchen Fällen macht es auch einen Unterschied, ob man freiberuflich tätig ist oder ein Gewerbe führt. Freiberufler wie Ärzte oder Anwälte erhalten oft gleich einfach einen Kredit wie Angestellte.

Gleiche Konditionen wie für Angestellte

Prinzipiell gelten dieselben Spielregeln für Selbstständige wie für Angestellte oder Beamte. Welche Konditionen man erhält, hängt natürlich sehr stark von der Bank und der individuellen Bonität ab. Mehr dazu in unserem Artikel „Eigentumswohnung finanzieren“ durch, der als Basis dienen soll.

Mehrere Angebote sind unbedingt notwendig und man sollte immer den Effektivzinssatz vergleichen, nicht nur die Sollzinsen. Denn der Effektivzins inkludiert sämtliche mit dem Kredit verbundenen Kosten. Die Bank ist verpflichtet, ihn anzugeben. Solltest du selbst Schwierigkeiten dabei haben, solche Angebote zu erhalten oder die dann zu lesen, kontaktiere uns gerne.

Voraussetzungen für eine Finanzierung

Wir raten nicht nur Selbstständigen, sondern allen Immobilienkäufern dazu, zumindest 20% von Kaufpreis plus Nebenkosten aus den Eigenmitteln zu finanzieren. Das ist auch der Schnitt, den die Banken gern sehen. Für die Nebenkosten kann man grob 10,1% vom Kaufpreis annehmen.

Die setzen sich zusammen aus:

  • Grunderwerbssteuer
  • Grundbucheintragungsgebühr
  • Maklerprovision
  • Anwalts- und Notarkosten

Außerdem ist unser Tipp in jedem Fall, eine möglichst lange Laufzeit zu wählen, selbst wenn man davon ausgeht, dass man die durch die kürzere Laufzeit entstehenden höheren Raten leicht berappen kann. Auch im Angestelltenverhältnis kann man sich nicht auf einen sicheren Arbeitsplatz verlassen. Und gerade bei Selbstständigen kann das Einkommen von Monat zu Monat variieren.

Deshalb lieber eine lange Laufzeit und niedrigere Raten vereinbaren. Wenn monatlich Geld übrigbleibt, kann dieses für eine vorzeitige Tilgung auf die Seite gelegt werden. Weitere Informationen zum Thema in unserem Artikel „Die richtige Laufzeit für einen Kredit finden„.

Kreditart für Selbstständige

Man kann auf jeden Fall auch als selbstständig Erwerbstätiger entscheiden, ob man lieber einen Fixzinskredit oder variable Verzinsung wollen.

Ist man eher der Sicherheitstyp, der genau wissen will, worauf er sich die nächsten Jahre einlässt oder will man von der aktuellen Niedrigzinsperiode profitieren? Wenn man sich für die fixen Zinsen entscheidet, sollte man bedenken, dass diese meist nicht für die gesamte Laufzeit gelten.

Die Laufzeit sollte immer möglichst lange gewählt werden. Mögliche Finanzierungsformen sind der Hypothekarkredit oder auch das Bauspardarlehen (das bei der aktuellen Zinssituation nicht so beliebt wie früher ist, aber attraktive Fixzinsangebote enthält).

Sicherheiten

Wie schon erwähnt, können auch Selbstständige/r auf einen Hypothekarkredit zurückgreifen. Das bedeutet, dass die Bank mit einem Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen wird. Das dient der Bank als Sicherheit.

Sollten die Kreditraten nicht bezahlt werden können, verpfändet die Bank die Immobilie. In manchen Fällen reicht das jedoch nicht aus als Sicherheit. Dann bleibt noch die Möglichkeit, auf einen Bürgen zurückzugreifen.

Beim Pfandrecht spricht man von dinglichen Sicherheit, während eine Bürgschaft eine persönliche Sicherheit darstellt. Wir erklären in diesem Artikel genau, was es mit Bürgschaften auf sich hat. Doch kurz gesprochen, verpflichtet sich ein Bürge, die Kreditraten zu zahlen, wenn der Kredtnehmer selbst es nicht kann.

Eigenheiten beim Immobilienkredit für Selbstständige

Was auf jeden Fall anders ist für Selbstständige als für Angestellte ist die Menge der benötigten Unterlagen. Die Bank wird zusätzlich zu den Dokumenten eines Angestellten noch einen Steuerauszug sehen wollen. Außerdem muss die Bilanz (oder die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung für kleinere Betriebe) vorliegen. Je erfolgreicher das Geschäft, desto eher ist die Bank natürlich gewillt, einen Kredit zu gewähren.

Diese Unterlagen sollten also vorbereitet werden:

  • aktuell Steuerauszüge
  • aktuelle Sozialversicherungsauszüge
  • Einnahmen/Ausgaben- Rechnung oder Bilanz der letzten ein bis drei Jahre

Förderungen für Selbstständige beim Immobilienkauf

Auch hier werden Selbstständige und Angestellte gleich behandelt. Ob es nun um eine Förderung zur Hausstandsgründung (bitte mit Hausstandsgründung verlinken) oder eine andere Wohnbauförderung geht. Welche Möglichkeiten es gibt, kann man auf der Seite vom Land Steiermark unter https://www.wohnbau.steiermark.at/cms/beitrag/12121047/113383901 nachlesen.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

Stell uns deine Frage

Deine Frage und unsere Antwort wird auf Wunsch anonymisiert, das bedeutet ohne Name und E-Mail Adresse hier veröffentlicht, um anderen Lesern einen Mehrwert zu bieten. Wir können für die Informationen in den Antworten keine Gewähr auf Richtigkeit geben und keine Haftung übernehmen.

Stelle hier deine Frage