Das wichtigste in Kürze
- Finanzierungen sind auch für Selbständige möglich
- Einkommensnachweise der letzten zwei bis drei Jahre sind dabei Voraussetzung
- Weiters sollten Steuerauszüge der letzten ein bis zwei Jahre und aktuelle Sozialversicherungsauszüge vorhanden sein
- Umsatz ist nicht gleich Budget – das verfügbare Haushaltsbudget wird anhand der Steuerauszüge und nicht anhand des Umsatzes definiert
Die richtige Bank für Selbständige finden
Wer unvorbereitet bei der Hausbank anfragt, kann durchaus eine Ablehnung erhalten. Einige Banken sind sehr zurückhaltend in der Vergabe von Immobilienkrediten an Selbstständige.
Vor allem, wenn die selbstständige Tätigkeit noch recht jung ist. Das rührt daher, dass für die Bank die Geschäftsentwicklung nicht vorhersehbar ist. Und damit auch das Einkommen nicht. Wer schon lange als Unternehmer erfolgreich ist, wird weniger Schwierigkeiten haben, einen Kreditgeber zu finden, da die Bank von den vergangenen auch auf die zukünftigen Umsatz- und Gewinnzahlen schließen kann.
Die gute Nachricht: die Hausbank ist ja nicht die einzige. Prinzipiell sollte man immer Angebote von unterschiedlichen Banken einholen, nicht das erstbeste der eigenen Bank annehmen. Dank unseres großen Netzwerks finden wir bestimmt die richtige Bank.
Freiberuflich oder Gewerbetreibend
In manchen Fällen macht es auch einen Unterschied, ob man freiberuflich tätig ist oder ein Gewerbe führt. Freiberufler wie Ärzte oder Anwälte erhalten oft gleich einfach einen Kredit wie Angestellte.
Gleiche Konditionen wie für Angestellte
Prinzipiell gelten dieselben Spielregeln für Selbstständige wie für Angestellte oder Beamte. Welche Konditionen man erhält, hängt natürlich sehr stark von der Bank und der individuellen Bonität ab.
Mehrere Angebote sind unbedingt notwendig und man sollte immer den Effektivzinssatz vergleichen, nicht nur die Sollzinsen. Denn der Effektivzins inkludiert sämtliche mit dem Kredit verbundenen Kosten. Die Bank ist verpflichtet, ihn anzugeben. Sollten Sie selbst Schwierigkeiten dabei haben, solche Angebote zu erhalten oder diese zu analysieren, kontaktieren Sie uns gerne.
Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung für Selbständige
Wir raten nicht nur Selbstständigen, sondern allen Immobilienkäufern dazu, zumindest 20% von Kaufpreis plus Nebenkosten aus den Eigenmitteln zu finanzieren. Das ist auch der Schnitt, den die Banken gern sehen. Für die Nebenkosten kann man grob 10,1% vom Kaufpreis annehmen.
Die setzen sich zusammen aus:
- Grunderwerbssteuer
- Grundbucheintragungsgebühr
- Maklerprovision
- Anwalts- und Notarkosten
Außerdem ist unser Tipp in jedem Fall, eine möglichst lange Laufzeit zu wählen, selbst wenn man davon ausgeht, dass man die durch die kürzere Laufzeit entstehenden höheren Raten leicht berappen kann. Auch im Angestelltenverhältnis kann man sich nicht auf einen sicheren Arbeitsplatz verlassen. Und gerade bei Selbstständigen kann das Einkommen von Monat zu Monat variieren.
Deshalb lieber eine lange Laufzeit und niedrigere Raten vereinbaren. Wenn monatlich Geld übrigbleibt, kann dieses für eine vorzeitige Tilgung auf die Seite gelegt werden. Weitere Informationen zum Thema in unserem Artikel „Die richtige Laufzeit für einen Kredit finden„.
Kreditart für Selbstständige
Man kann auf jeden Fall auch als selbstständig Erwerbstätiger entscheiden, ob man lieber einen Fixzinskredit oder eine variable Verzinsung wählen möchte.
Ist man eher der Sicherheitstyp, der genau wissen will, worauf er sich die nächsten Jahre einlässt, oder möchte man von der jeweiligen Zinsphase am Markt profitieren? Wenn man sich für die fixen Zinsen entscheidet, sollte man bedenken, dass diese meist nicht für die gesamte Laufzeit gelten.
Die Laufzeit sollte immer möglichst lange gewählt werden. Mögliche Finanzierungsformen sind der Hypothekarkredit oder auch das Bauspardarlehen (das bei veränderten Zinssituationen anders gewichtet wird, aber attraktive Fixzinsangebote enthalten kann).
Sicherheiten
Wie schon erwähnt, können auch selbstständig Erwerbstätige auf einen Hypothekarkredit zurückgreifen. Das bedeutet, dass die Bank mit einem Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen wird. Das dient der Bank als Sicherheit.
Sollten die Kreditraten nicht bezahlt werden können, verpfändet die Bank die Immobilie. In manchen Fällen reicht das jedoch nicht aus als Sicherheit. Dann bleibt noch die Möglichkeit, auf einen Bürgen zurückzugreifen.
Beim Pfandrecht spricht man von dinglicher Sicherheit, während eine Bürgschaft eine persönliche Sicherheit darstellt. Wir erklären in diesem Artikel genau, was es mit Bürgschaften auf sich hat. Doch kurz gesprochen, verpflichtet sich ein Bürge, die Kreditraten zu zahlen, wenn der Kreditnehmer selbst es nicht kann.
Finanzierungsunterlagen für Selbständige
Als Selbständiger oder Unternehmer steht man bei der Immobilienfinanzierung vor besonderen Herausforderungen. Banken prüfen die Bonität deutlich genauer als bei Angestellten, da das Einkommen variabel ist und von der Geschäftsentwicklung abhängt. Die gründliche Vorbereitung der richtigen Unterlagen ist daher der Schlüssel zu einer erfolgreichen Kreditbewilligung.
Warum Banken bei Selbständigen genauer hinsehen
Während Angestellte mit ihrem Gehaltszettel ein regelmäßiges Einkommen nachweisen können, müssen Selbständige die Nachhaltigkeit und Stabilität der Einnahmen über einen längeren Zeitraum belegen. Banken wollen sicherstellen, dass das Geschäft auch in Zukunft genügend Cashflow generiert, um die Kreditraten bedienen zu können.
Die wichtigsten Steuer- und Finanzunterlagen
Einkommensteuer-Dokumentation: Sie benötigen die letzten zwei Einkommensteuerbescheide sowie die dazugehörigen Einkommensteuererklärungen. Diese zeigen der Bank das versteuerbare Einkommen und geben Aufschluss über die Entwicklung der Einnahmen. Zusätzlich sollte ein aktueller Kontoauszug vom Finanzamt vorgelegt werden, der bestätigt, dass keine Steuerrückstände bestehen.
Bilanzen und Einnahmen-Ausgaben-Rechnung: Je nach Rechtsform und Unternehmensgröße müssen die letzten zwei Bilanzen oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen vorgelegt werden. Für das laufende Geschäftsjahr ist eine aktuelle Saldenliste oder eine unterjährige E/A-Rechnung erforderlich. Diese Unterlagen zeigen den aktuellen Geschäftsverlauf und ermöglichen der Bank eine Prognose für das Gesamtjahr.
Sozialversicherung: Ein aktueller Kontoauszug der Sozialversicherung (SVS) bestätigt, dass die Beiträge ordnungsgemäß bezahlt sind und keine Rückstände bestehen. Dies ist ein wichtiger Indikator für die finanzielle Stabilität des Unternehmens.
Zusätzliche Unternehmensunterlagen
Gesellschaftsrechtliche Dokumente: Bei Kapitalgesellschaften (GmbH, AG) werden ein aktueller Firmenbuchauszug und der Gesellschaftsvertrag benötigt. Diese Dokumente zeigen die Eigentumsverhältnisse und die Stellung im Unternehmen.
Business Case bei Neugründungen: Wer noch keine drei Jahre selbständig ist oder eine größere Geschäftserweiterung plant, muss bei vielen Banken einen detaillierten Business Case vorlegen. Dieser sollte eine realistische Planung der zukünftigen Geschäftsentwicklung enthalten.
Spezielle Unterlagen bei Mieteinnahmen
Falls bereits Immobilien vorhanden sind und Mieteinnahmen erzielt werden, werden diese als zusätzliche Einkommensquelle berücksichtigt. Hierfür werden folgende Unterlagen benötigt:
- Alle bestehenden Mietverträge
- Eine detaillierte Mieterliste mit monatlichen Mieteinnahmen
- Die aktuellen Betriebskostenabrechnungen oder einen plausiblen Betriebskostenansatz
Förderungen für Selbstständige beim Immobilienkauf
Auch hier werden Selbstständige und Angestellte gleich behandelt. Ob es nun um eine Förderung zur Hausstandsgründung oder eine andere Wohnbauförderung geht. Welche Möglichkeiten es gibt, kann man auf der Seite https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/wohnen/2.html nachlesen.
In der Regel benötigen Sie die Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, Ihre Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder Bilanz, eine aktuelle Bestätigung der Sozialversicherung sowie Nachweise zur Gewerbeberechtigung. Dazu kommen Ausweis und eine Aufstellung bestehender Verbindlichkeiten. Welche Dokumente die jeweilige Bank genau verlangt, klären wir vorab mit Ihnen.
Maßgeblich ist nicht Ihr Umsatz, sondern der nachhaltige Gewinn nach Steuern, der in die Haushaltsrechnung einfließt. Banken bilden dafür meist einen Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre, um Schwankungen auszugleichen. Ein stabiles, nachweisbares Einkommen verbessert Ihre Konditionen. Wir bereiten Ihre Zahlen so auf, dass die Bank ein klares Bild bekommt.
Sie ist aufwändiger, aber gut machbar. Selbstständige müssen ihr Einkommen umfassender nachweisen als Angestellte, und Banken bewerten schwankende Einkünfte vorsichtiger. Mit ordentlich aufbereiteten Unterlagen und der richtigen Bank stehen die Chancen aber gut. Genau hier setzt unsere Erfahrung mit Selbstständigen-Finanzierungen an.
Wie bei Angestellten gilt als Richtwert ein Eigenmittelanteil von mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten. Bei stark schwankendem Einkommen verlangen manche Banken etwas mehr, um das höhere Risiko auszugleichen. Ein höherer Eigenmittelanteil verbessert zudem Ihre Konditionen. Wir ermitteln die für Ihr Projekt nötige Quote.
Das lässt sich nicht pauschal sagen, denn Banken bewerten selbstständige Einkommen sehr unterschiedlich. Eine Bank, die ein bestimmtes Geschäftsmodell gut kennt, macht oft das bessere Angebot als eine andere. Genau deshalb lohnt sich der Vergleich besonders. Wir holen für Sie die Angebote mehrerer Banken ein und finden die, die zu Ihrer Selbstständigkeit passt.
Welche Unterlagen brauchen Selbstständige für eine Immobilienfinanzierung?
Wie bewerten Banken das Einkommen von Selbstständigen?
Ist eine Immobilienfinanzierung für Selbstständige schwieriger?
Wie viel Eigenmittel brauchen Selbstständige?
Welche Bank ist die richtige für Selbstständige?
