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Spekulationssteuer in Österreich

In Österreich gab es im Frühling des Jahres 2012 eine wichtige Änderung, was die Versteuerung von Gewinnen angeht, die aus dem Verkauf privater Grundstücke und Immobilien resultieren.

Bis zu diesem Zeitpunkt, genauer gesagt bis April 2012, existierte die sogenannte Spekulationssteuer. Diese beinhaltete eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Dies bedeutete, dass nur solche Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerpflichtig waren, bei denen zwischen An- und Verkauf weniger als zehn Jahre lagen.

Die neue Immobilienertragsteuer (ImmoEst) hat die alte Spekulationssteuer abgesetzt und beträgt 30% des Verkaufsgewinnes.

Spekulationssteuer
Spekulationssteuer

Das Wichtigste in Kürze

  • Seit 2012 gibt es in Österreich die Spekulationssteuer nicht mehr.
  • Während bis 2012 eine sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren galt, sind heute sämtliche Liegenschaftsverkäufe steuerpflichtig.
  • Die Immobilienertragsteuer (kurz ImmoEst) hat die Spekulationssteuer abgelöst.
  • Die ImmoEst beträgt 30% des Verkaufsgewinnes und ist ein Sondersteuersatz (der Verkaufserlös zählt nicht zur Einkommenssteuer).
  • In gewissen Fällen gibt es Befreiungen für gewerbliche Verkäufe, Hauptwohnsitz-Gemeldete an der Liegenschaft, Häuslbauer sowie Enteignungen und gewisse Tauschgeschäfte.
  • Der zu besteuernde Gewinn errechnet sich aus Verkaufserlös minus Anschaffungskosten.

Spekulationssteuer – nur fällig bei kurzfristigen Käufen und Verkäufen

Die ehemalige Spekulationssteuer war tatsächlich abhängig von der Haltedauer einer Immobilie. Die sogenannte Spekulationsfrist ist dieser Steuer zu Grunde gelegen und die belief sich auf 10 Jahre. Der Verkauf von Liegenschaften unterlag der Spekulationssteuer ausschließlich, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre lagen. Die Spekulationssteuer war – wie übrigens auch die Immobilienertragsteuer heute – eine Sonderbesteuerung und war nicht Teil der Einkommenssteuer.

Immobilienertragsteuer

Heute ist jeder Verkauf einer Immobilie zu versteuern. Wie schon erwähnt, ist der Erlös eines solchen Verkaufs nicht einkommenssteuerpflichtig. Die Immobilienertragsteuer ist ein fixer Sondersteuersatz von aktuell 30 %. Dieser Steuersatz gilt seit 2016, davor betrug die ImmoEst nur 25%.

Welche Verkäufe unterliegen der Immobilienertragsteuer?

Innerhalb des Gesetzestextes ist oftmals von Grundstücken die Rede. Tatsächlich kommt die Immobilienertragsteuer beim Verkauf jeder Art von Liegenschaft zum Tragen.

Diese sind:

  • Eigentumswohnungen
  • Grundstücke
  • Einfamilienhäuser
  • Zinshäuser
  • Gewerbeimmobilien
  • Andere Gebäude
  • Grundstücksgleiche Rechte – darunter fällt das Baurecht.

Wie wird die Immobilienertragsteuer berechnet?

Die Berechnung der Immobilienertragsteuer ist sehr einfach:

Verkaufserlös – Anschaffungskosten = Gewinn.
ImmoEst = 30 % vom Gewinn

 

Während der Anschaffungswert bei sogenannten „Neu-Grundstücken“ einfach zu ermitteln ist, da er dem Kaufpreis entspricht, ist es bei „Alt-Grundstücken“ schwieriger. Hier wird in der Regel ein sehr großzügiger Pauschalbetrag herangezogen.

Wie man in einem solchen Fall am besten vorgehen, kann Ihnen ein Steuerberater aufschlüsseln. Näheres zur Gewinnermittlung findet man unter: https://www.oesterreich.gv.at/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/1/Seite.2420004.html.

Wie wird der Verkaufsgewinn ermittelt?

Da seit einigen Jahren sämtliche Gewinne, die aus dem Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks resultieren, zu versteuern sind, ist es wichtig zu wissen, wie der Veräußerungsgewinn im Detail ermittelt wird. Generell ist es so, dass als Veräußerungsgewinn der Unterschied zwischen dem erzielten Verkaufserlös und den vorherigen Anschaffungskosten gilt. Einfach ausgedrückt: Man stellt den Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks dem beim Verkauf erzielten Preis gegenüber.

Allerdings ist bei der Berechnung der Anschaffungskosten zu differenzieren, ob es sich um Neugrundstücke oder um Altgrundstücke handelt. Bei Neugrundstücken findet nämlich ein Abzug der tatsächlichen Anschaffungskosten statt, während bei Altgrundstücken auch der Abzug eines pauschalen Wertes für die entsprechenden Anschaffungskosten zugelassen wird.

Befreiung von der Immobilienertragsteuer

Es gibt einige wenige Ausnahmen, bei denen die ImmoEst nicht schlagend wird:

Verkauf einer Liegenschaft durch eine Gesellschaft

Wenn eine Gesellschaft im Rahmen ihrer gewerblichen Tätigkeit eine Liegenschaft verkauft, fällt dies in ihren Geschäftsbereich und wird – je nach Gesellschaftsform – mit dem dafür vorgesehenen Steuersatz berechnet.

Verkauf des Hauptwohnsitzes

Ausgenommen von der Steuerpflicht ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes. Diese Regelung besagt, dass der Verkäufer mindestens zwei Jahre in der Liegenschaft gewohnt haben muss und dort seinen Hauptwohnsitz gemeldet hatte. Darüber hinaus gibt es noch die 5/10-Regelung. Diese ermöglicht einen steuerfreien Verkauf, wenn der Verkäufer fünf der letzten zehn Jahre seinen Hauptwohnsitz im zu verkaufenden Eigenheim hatte. Diese müssen nicht die letzten fünf Jahre vor dem Verkauf gewesen sein. Also ist diese Regel auch anwendbar, wenn die Liegenschaft zuletzt vermietet war.

Herstellerbefreiung

Von der ImmoEst befreit sind auch Häuslbauer, die selbst das finanzielle Risiko des Baus getragen haben. Das Gesetz verpflichtet nicht dazu, dass das Haus selbst errichtet wurde, es darf der Bau auch an Firmen übergeben worden sein. Fertigstellungen und Sanierungen zählen nicht dazu. Allerdings ist bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude, nicht aber der Grundstücksverkauf von der ImmoEst befreit. Eine Ausnahme ist, wenn auch die Hauptwohnsitzbefreiung zutrifft. Diese wird vorrangig behandelt bei der Besteuerung, was Eigenheimbesitzern natürlich zugutekommt.

Enteignungen

Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (sogenannte Enteignungen) sind ebenfalls von der Steuer befreit.

Gewisse Tauschvorgänge

Tauschvorgänge von land- und/oder forstwirtschaftlichen Liegenschaften im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahrens sind ebenso von der ImmoEst befreit wie Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren. Um hier auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt es sich, einen Steuerberater aufzusuchen.

Mehr zur Finanzierung von Grundstücken.

Unterschied zur Besteuerung in Deutschland

Viele Österreicher wohnen in der Nähe der Grenze zu Deutschland oder besitzen dort sogar eine Immobilien. Daher ist es nicht unwichtig, den Unterschied bezüglich der Besteuerung von Gewinnen aus Immobilien- und Grundstücksverkäufen zu kennen. In Deutschland gilt nach wie vor die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Das bedeutet: Liegen zwischen Kauf und Verkauf des Objektes mindestens zehn Jahre, ist der erzielte Gewinn steuerfrei. Ist der Zeitraum kürzer, muss der Gewinn abzüglich bestimmter Kosten zum persönlichen Steuersatz versteuert werden.

Fazit: Spekulationssteuer gilt in den meisten Fällen

Die Spekulationssteuer wurde 2012 in Österreich durch die Immobilienertragsteuer ersetzt. Dadurch gibt es auch die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht mehr. Die ImmoEst kommt bei Verkäufen von Liegenschaften aller Art zum Tragen und wird ausschließlich vom Verkäufer bezahlt. Sie beträgt aktuell 30% und errechnet sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten. Ausgenommen sind gewerbliche Verkäufe (zum Teil), und der Verkauf des Hauptwohnsitzes, falls dieser in den letzten beiden Jahren vom Verkäufer selbst genutzt wurde. Auch Häuslbauer, die selbst das finanzielle Risiko des Neubaus getragen haben, sind von der ImmoEst befreit. Enteignungen und Tauschvorgänge werden ebenfalls nicht besteuert. Es gibt also sehr wenige Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer.

Über den Autor: Detlef Krotz
Seit über 8 Jahren ist Detlef Krotz bereits in der heimischen Finanzbranche als Finanzierungsspezialist tätig. Er berät täglich Kunden und Partner, die sich mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigen.

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  1. Maria Tänzer, 26. April 2021

    Guten Morgen,
    In Deutschland gilt für den nicht-gewerblichen Immobilienverkauf die Regelung, dass man drei Objekte in Fünf Jahren verkaufen kann. Gibt es diese Einschränkung in Österreich auch oder darf man als Privatperson auch mehr Immobilien veräußern, sofern man die Immobilienertragssteuer zählt?
    Vielen herzlichen Dank!

    1. Mario Schantl | OPTIFIN GmbH, 27. April 2021

      Guten Tag! Eine solche Regelung ist uns nicht bekannt. Wir würden im Zweifelsfall aber immer den Weg zum Steuerberater empfehlen, wenn es um den Verkauf größerer Immobilienwerte geht.

  2. Löffelberger Claudia, 18. Mai 2021

    Habe in Salzburg 2009 eine Eigentumswohnung gekauft und will diese 2022 verkaufen. Hatte nie dort Hauptwohnsitz. Welche Steuern muss ich bei Verkauf ans Finanzamt zahlen? Vielen Dank für die Antwort

    1. Mario Schantl | OPTIFIN GmbH, 18. Mai 2021

      Danke für Ihre Frage. In diesem Fall ist die „klassische“ Immobilienertragsteuer (=30% vom Gewinn) abzuführen. Für etwaige Sonderregelungen, wenn die Wohnung beispielsweise von einer Gesellschaft veräußert wird, sollte aber unbedingt ein Steuerberater kontaktiert werden.

  3. SonjaRabl, 23. Mai 2021

    Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe mir 2020 ein Grundstück in Österreich gekauft um dort einen Bungalow zu bauen. Vorsatz war dort meinen Hauptwohnsitz hin zu verlegen. Da ich nun einen negativen Bescheid der Bank erhalten habe, möchte ich das Grundstück in ca. 2-3 Jahren wieder verkaufen und Europa verlassen. Was muss ich beim Verkauf beachten? Mit welchen Kosten beim Verkauf muss ich rechnen? Vielen Dank für Ihre Antwort und Mühe im Voraus!

    1. Mario Schantl | OPTIFIN GmbH, 25. Mai 2021

      Guten Tag Frau Rabl,
      wie Sie sicher ahnen, genügt der Vorsatz des Hauptsitzes nicht aus, dieser muss sich auch tatsächlich bei der Immobilie die verkauft wird befinden. Daher müssen Sie beim Verkauf mit den vollen 30% Immobilienertragsteuer vom Gewinn rechnen (Ursprünglicher Kaufpreis – Jetziger Verkaufspreis = Gewinn).
      Schöne Grüße und alles Gute!

  4. Elly, 26. Juni 2021

    Guten Tag. Ich möchte ein Haus verkaufen, das ich 2005 zusammen mit meinem Lebensgefährten gekauft habe. Hatte ca 6 Jahre meinen Hauptwohnsitz und dann Nebenwohnsitz. Muss ich den Gewinn trotzdem versteuern?

    1. Mario Schantl, 28. Juni 2021

      Guten Tag,
      ja, die Behaltefrist spielt mit der neuen Immobilienertragsteuer keine Rolle mehr.

      Die Steuer wird aber „nur“ auf den Gewinn berechnet, nicht auf die gesamte Summe.

      Schöne Grüße
      Mario Schantl

  5. Marta H, 5. Juli 2021

    Guten Tag!
    Ich und mein Mann haben gemeinsam mit einer anderen Familie einen Grundstück mit zwei Häusern – ein Doppelfamilienhaus und ein kleines Häuschen – in NÖ vor 5 Jahren gekauft. Die andere Familie wohnt in der einen Hälfte des DF Hauses, unsere Hälfte vermieten wir. Das kleine Haus wird ebenso vermietet und wir teilen uns die Mieteinnahmen. Jetzt wollen wir unsere Hälfte des DF Hauses der anderen Familie zu verkaufen. Das kleine Haus wird dann zu 100% unser Eigentum und die andere Familie zählt uns eine Summe als Ausgleich für das große Haus.
    Zahlen wir die 30% Steuer auf dem Gewinn vom reinen Kaufpreis vor 5 Jahren oder werden die Anschaffungskosten (Notar, Grundbucheintrag usw.) auch dazugerechnet?

    Und eine zweite Frage:
    Wir werden ein Teil des Summe als Ablöse bekommen. Wird die Ablöse auch mit 30% versteuert?

    Vielen Dank!

    MfG, Marta H.

    1. Mario Schantl, 6. Juli 2021

      Guten Tag!

      die Steuer wird immer vom Verkaufsgewinn berechnet, die Nebenkosten spielen hier keine Rolle.

      Für die zweite Frage würde ich einen Steuerberater kontaktieren um ganz sicher zu sein, in unserem Verständnis zählt die Ablöse aber nicht zum Verkaufsgewinn.

      Schöne Grüße
      Mario Schantl

  6. Nina G., 22. Juli 2021

    Ich habe eine Wohnung gekauft und möchte diese nach 5 jahren wieder verkaufen. In der Ortschaft der Wohnung arbeite ich 1x Pro Woche auch und verbinge dort auch am Wochenede meinen Lebensmittelpunkt. Die restliche ZEit arbeite ich an einem anderen Ort. Ist es möglich dort den Hauptwohnsitz anzumelden um die Spekulationssteuer zu umgehen. ?

    Für mich ist das alles etwas Verwirrend. Gibt es die Spekulationssteuerbefreiiung auch noch bei 10 Jahre Zweitwohnistz Meldung. BItte um Hilfe

    1. Mario Schantl | OPTIFIN GmbH, 22. Juli 2021

      Guten Tag!

      Wir können natürlich keine Rechtsauskunft dazu geben, was den Wohnsitz betrifft. Man muss mehr als die Hälfte seiner Zeit dort leben, es gibt aber Ausnahmen, die hier greifen könnten. Es muss dann aber nachgewiesen werden, dass es sich um den Lebensmittelpunkt handelt. Was unter Umständen durch die Wochenenden möglich ist. Da kann ein Steuerberater aber bessere Auskünfte geben.

      Seit 2016 spielt die Haltedauer keine Rolle mehr. Die Immobilienertragssteuer ist immer fällig.

  7. Rudolf Pollhammer, 23. Juli 2021

    Guten Tag, wie sieht es aus wenn ich eine Immobilie in eine Kapitalgesellschaft (GmbH, Ldt. etc) einbringe und dann die Gesellschaft verkaufe, nicht die Immobilie die sich in deren Besitz befindet? (dh Equity, nicht die Assets). Besten Dank!

    1. Mario Schantl | OPTIFIN GmbH, 26. Juli 2021

      Guten Tag,

      diese Frage kann leider nur mehr ein Steuerberater beantworten, da sind wir als Finanzierer überfragt. Schöne Grüße und viel Erfolg!

  8. Sarah, 9. August 2021

    Ich habe eine Eigentumswohnung in Wien, an der ich meinen Hauptwohnsitz seit 2 Jahren habe. Ich plane demnächst umzuziehen. Wie lange kann ich meine Wohnung nachdem ich meinen Hauptwohnsitz umgemeldet habe verkaufen ohne dass ich Gewinnsteuer zahlen muss? MfG

    1. Mario Schantl | OPTIFIN GmbH, 16. August 2021

      Guten Tag,

      die Dauer spielt leider keine Rolle mehr. Wenn die Wohnung mit Gewinn verkauft wird (was aufgrund der steigenden Immobilienpreise in den letzten Monaten sicher zu erwarten ist) dann muss dieser Gewinn versteuert werden.

      Schöne Grüße

  9. Ly sai sin, 10. August 2021

    Guten Tag ich habe in Deutschland zwei Immobilien die ich damals wo ich noch in Deutschland gearbeitet habe gekauft und die zehn Jahre ist abgelaufen und jetzt Lebe ich wieder in Österreich
    was passiert wenn ich jetzt verkaufe muss ich es in Österreich besteuern ? Vielen Dank Mit freundlichen Grüßen ly

    1. Mario Schantl | OPTIFIN GmbH, 16. August 2021

      Guten Tag,

      die Steuer muss dann in Deutschland abgegeben werden.

  10. Inge Popek, 15. August 2021

    Ich kaufte 1983 eine Wohnung in Sbg-Stadt. Seit 2.1.2017 ist sie mein Hauptwohnsitz. Ich möchte die Wohnung verkaufen. Welche Steuern sind zu erwarten, bzw. wie hoch ist die Maklergebühr.
    Vielen Dank für die Antwort.
    Inge P.

    1. Mario Schantl | OPTIFIN GmbH, 16. August 2021

      Guten Tag,

      auf den Gewinn werden 30% versteuert.

  11. Herbert, 17. August 2021

    Ich habe 2013 ein superädifikat gekauft und 80000 Renovierungskosten investiert…muss ich trotzdem steuern bezahlen obwohl Kaufpreis + renovierung hlrich hoch sind wie verkaufspreis..bzw..was ist mit Investitionen in höherer summe.kann man das zum Kaufpreis dazurechnen?…bitte um info..

    1. Mario Schantl | OPTIFIN GmbH, 18. August 2021

      Guten Tag, grundsätzlich können Renovierungsmaßnahmen mitberücksichtigt werden. Welche davon im Detail anerkannt werden, sollte aber mit einem Steuerberater geklärt werden!

  12. Eric B., 27. September 2021

    Hallo,

    Ich bin in Österreich steuerlich ansässig und möchte meine Wohnung in Deutschland, die ich seit mehr als 10 Jahren besitze, verkaufen.
    Ich muss in Deutschland keine Steuern zahlen, aber muss ich in Österreich die Spekulationssteuer bezahlen?

    Ich danke Ihnen für Ihren Rat.

    Ich entschuldige mich für mein schlechtes Deutsch

    1. Mario Schantl | OPTIFIN GmbH, 28. September 2021

      Guten Tag,

      das ist etwas kompliziert und hängt von mehreren Faktoren ab, weshalb wir hier auf einen Steuerberater verweisen müssen. Es gibt zwei verschiedene Ansätze mit denen soetwas geregelt wird. Wir sind uns nicht sicher, welcher für Sie zutreffend ist.

  13. Andreas W., 29. September 2021

    Hallo,mein Bruder und ich haben eine Eigentumswohnung (Schätzwert €800.000,-)geerbt und wollen sie verkaufen. Ist hier auch dieSteuer zu entrichten.

    1. Mario Schantl | OPPTIFIN GmbH, 29. September 2021

      Guten Tag!

      Grundsätzlich ist Immobilienertragsteuer zu entrichten. Gemessen wird sie je nach Anschaffungsdatum des Erblassers. Vor dem 31. März 2002 beträgt die Steuer dann 4,2 % des Verkaufspreises. Nach diesem Datum ist die „normale“ Immobilienertragsteuer mit 30% vom Verkaufserlös anzusetzen. Im Detail aber bitte einen Steuerberater fragen.

  14. Bernhard A. K., 12. Oktober 2021

    Guten Tag,

    ich habe letztes Jahr ein Baugrunstück erworben und möchte dieses jetzt weiterverkaufen. Ist das überhaupt möglich nach so einer kurzen Zeit oder gibt es da eine Frist?
    Die Kosten hierfür wären dann die 30 % Immobilienertragsteuer und Notarkosten oder kommt noch etwa dazu ?

    Viele Dank und liebe Grüße

    1. Mario Schantl | OPTIFIN GmbH, 12. Oktober 2021

      Guten Tag!

      richtig, es fällt dann die Immobilienertragsteuer 30% vom „Gewinn“ an. Die Notarkosten sind sehr unterschiedlich, können z.B. auch nur vom Käufer getragen werden.

      Eine Frist für den Verkauf gibt es nicht.

      Schöne Grüße
      Mario Schantl

  15. Eva, 18. Oktober 2021

    2014 Eigentumswohnung gekauft. Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt sind in dieser Wohnung. Nun möchte ich diese verkaufen. Muss Gewinn versteuert werden oder gilt die Hauptwohnsitzbefreiung?

    1. Mario Schantl | OPTIFIN GmbH, 19. Oktober 2021

      Ja hier sollte die Hauptwohnsitzbefreiung greifen, da es sich um mehr als die letzten 2 Jahre in Folge und um insgesamt mehr als 5 der letzten 10 Jahre handelt.

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