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Spekulationssteuer in Österreich

In Österreich gab es im Frühling des Jahres 2012 eine wichtige Änderung, was die Versteuerung von Gewinnen angeht, die aus dem Verkauf privater Grundstücke und Immobilien resultieren. Bis zu diesem Zeitpunkt, genauer gesagt bis April 2012, existierte die sogenannte Spekulationssteuer. Diese beinhaltete eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Dies bedeutete, dass nur solche Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerpflichtig waren, bei denen zwischen An- und Verkauf weniger als zehn Jahre lagen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Seit 2012 gibt es in Österreich die Spekulationssteuer nicht mehr.
  • Während bis 2012 eine sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren galt, sind heute sämtliche Liegenschaftsverkäufe steuerpflichtig. Davor war nur steuerpflichtig, wer innerhalb von zehn Jahren gekauft und verkauft hat.
  • Die Immobilienertragsteuer (kurz ImmoEst) hat die Spekulationssteuer abgelöst.
  • Die ImmoEst beträgt 30% des Verkaufsgewinnes und ist ein Sondersteuersatz (der Verkaufserlös zählt nicht zur Einkommenssteuer).
  • Steuerpflichtig sind Verkäufe von Eigentumswohnungen, Grundstücken, Einfamilienhäusern (die nicht selbst errichtet wurden), Zinshäuser, Gewerbeimmobilien und andere Gebäude. Auch der Verkauf des Baurechts fällt in die Spekulationssteuer.
  • In gewissen Fällen gibt es Befreiungen für gewerbliche Verkäufe, Hauptwohnsitz-Gemeldete an der Liegenschaft, Häuslbauer sowie Enteignungen und gewisse Tauschgeschäfte.
  • Der zu besteuernde Gewinn errechnet sich aus Verkaufserlös minus Anschaffungskosten.

Spekulationssteuer – nur fällig bei kurzfristigen Käufen und Verkäufen

Die ehemalige Spekulationssteuer war tatsächlich abhängig von der Haltedauer einer Immobilie. Die sogenannte Spekulationsfrist ist dieser Steuer zu Grunde gelegen und die belief sich auf 10 Jahre. Der Verkauf von Liegenschaften unterlag der Spekulationssteuer ausschließlich, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre lagen. Die Spekulationssteuer war – wie übrigens auch die Immobilienertragsteuer heute – eine Sonderbesteuerung und war nicht Teil der Einkommenssteuer.

Immobilienertragsteuer

Heute ist jeder Verkauf einer Immobilie zu versteuern. Wie schon erwähnt, ist der Erlös eines solchen Verkaufs nicht einkommenssteuerpflichtig. Die Immobilienertragsteuer ist ein fixer Sondersteuersatz von aktuell 30 %. Dieser Steuersatz gilt seit 2016, davor betrug die ImmoEst nur 25%.

Welche Verkäufe unterliegen der Immobilienertragsteuer?

Innerhalb des Gesetzestextes ist oftmals von Grundstücken die Rede. Tatsächlich kommt die Immobilienertragsteuer beim Verkauf jeder Art von Liegenschaft zum Tragen.

Diese sind:

  • Eigentumswohnungen
  • Grundstücke
  • Einfamilienhäuser
  • Zinshäuser
  • Gewerbeimmobilien
  • Andere Gebäude
  • Grundstücksgleiche Rechte – darunter fällt das Baurecht.

Wie wird die Immobilienertragsteuer berechnet?

Die Berechnung der Immobilienertragsteuer ist sehr einfach:

Verkaufserlös – Anschaffungskosten = Gewinn.
ImmoEst = 30 % vom Gewinn

Während der Anschaffungswert bei sogenannten „Neu-Grundstücken“ einfach zu ermitteln ist, da er dem Kaufpreis entspricht, ist es bei „Alt-Grundstücken“ schwieriger. Hier wird in der Regel ein sehr großzügiger Pauschalbetrag herangezogen.

Wie man in einem solchen Fall am besten vorgehen, kann Ihnen ein Steuerberater aufschlüsseln. Näheres zur Gewinnermittlung findet man unter: https://www.oesterreich.gv.at/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/1/Seite.2420004.html.

Wie wird der Verkaufsgewinn ermittelt?

Da seit einigen Jahren sämtliche Gewinne, die aus dem Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks resultieren, zu versteuern sind, ist es wichtig zu wissen, wie der Veräußerungsgewinn im Detail ermittelt wird. Generell ist es so, dass als Veräußerungsgewinn der Unterschied zwischen dem erzielten Verkaufserlös und den vorherigen Anschaffungskosten gilt. Einfach ausgedrückt: Man stellt den Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks dem beim Verkauf erzielten Preis gegenüber.

Allerdings ist bei der Berechnung der Anschaffungskosten zu differenzieren, ob es sich um Neugrundstücke oder um Altgrundstücke handelt. Bei Neugrundstücken findet nämlich ein Abzug der tatsächlichen Anschaffungskosten statt, während bei Altgrundstücken auch der Abzug eines pauschalen Wertes für die entsprechenden Anschaffungskosten zugelassen wird.

Befreiung von der Immobilienertragsteuer

Es gibt einige wenige Ausnahmen, bei denen die ImmoEst nicht schlagend wird:

Verkauf einer Liegenschaft durch eine Gesellschaft

Wenn eine Gesellschaft im Rahmen ihrer gewerblichen Tätigkeit eine Liegenschaft verkauft, fällt dies in ihren Geschäftsbereich und wird – je nach Gesellschaftsform – mit dem dafür vorgesehenen Steuersatz berechnet.

Verkauf des Hauptwohnsitzes

Ausgenommen von der Steuerpflicht ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes. Diese Regelung besagt, dass der Verkäufer mindestens zwei Jahre in der Liegenschaft gewohnt haben muss und dort seinen Hauptwohnsitz gemeldet hatte. Darüber hinaus gibt es noch die 5/10-Regelung. Diese ermöglicht einen steuerfreien Verkauf, wenn der Verkäufer fünf der letzten zehn Jahre seinen Hauptwohnsitz im zu verkaufenden Eigenheim hatte. Diese müssen nicht die letzten fünf Jahre vor dem Verkauf gewesen sein. Also ist diese Regel auch anwendbar, wenn die Liegenschaft zuletzt vermietet war.

Herstellerbefreiung

Von der ImmoEst befreit sind auch Häuslbauer, die selbst das finanzielle Risiko des Baus getragen haben. Das Gesetz verpflichtet nicht dazu, dass das Haus selbst errichtet wurde, es darf der Bau auch an Firmen übergeben worden sein. Fertigstellungen und Sanierungen zählen nicht dazu. Allerdings ist bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude, nicht aber der Grundstücksverkauf von der ImmoEst befreit. Eine Ausnahme ist, wenn auch die Hauptwohnsitzbefreiung zutrifft. Diese wird vorrangig behandelt bei der Besteuerung, was Eigenheimbesitzern natürlich zugutekommt.

Enteignungen

Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (sogenannte Enteignungen) sind ebenfalls von der Steuer befreit.

Gewisse Tauschvorgänge

Tauschvorgänge von land- und/oder forstwirtschaftlichen Liegenschaften im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahrens sind ebenso von der ImmoEst befreit wie Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren. Um hier auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt es sich, einen Steuerberater aufzusuchen.

Mehr zur Finanzierung von Grundstücken.

Unterschied zur Besteuerung in Deutschland

Viele Österreicher wohnen in der Nähe der Grenze zu Deutschland oder besitzen dort sogar eine Immobilien. Daher ist es nicht unwichtig, den Unterschied bezüglich der Besteuerung von Gewinnen aus Immobilien- und Grundstücksverkäufen zu kennen. In Deutschland gilt nach wie vor die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Das bedeutet: Liegen zwischen Kauf und Verkauf des Objektes mindestens zehn Jahre, ist der erzielte Gewinn steuerfrei. Ist der Zeitraum kürzer, muss der Gewinn abzüglich bestimmter Kosten zum persönlichen Steuersatz versteuert werden.

Fazit: Spekulationssteuer gilt in den meisten Fällen

Die Spekulationssteuer wurde 2012 in Österreich durch die Immobilienertragsteuer ersetzt. Dadurch gibt es auch die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht mehr. Die ImmoEst kommt bei Verkäufen von Liegenschaften aller Art zum Tragen und wird ausschließlich vom Verkäufer bezahlt. Sie beträgt aktuell 30% und errechnet sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten. Ausgenommen sind gewerbliche Verkäufe (zum Teil), und der Verkauf des Hauptwohnsitzes, falls dieser in den letzten beiden Jahren vom Verkäufer selbst genutzt wurde. Auch Häuslbauer, die selbst das finanzielle Risiko des Neubaus getragen haben, sind von der ImmoEst befreit. Enteignungen und Tauschvorgänge werden ebenfalls nicht besteuert. Es gibt also sehr wenige Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer.

Über den Autor: Detlef Krotz
Seit über 8 Jahren ist Detlef Krotz bereits in der heimischen Finanzbranche als Finanzierungsspezialist tätig. Er berät täglich Kunden und Partner, die sich mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigen.

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