Spekulationssteuer in Österreich

In Österreich gab es im Frühling des Jahres 2012 eine wichtige Änderung, was die Versteuerung von Gewinnen angeht, die aus dem Verkauf privater Grundstücke und Immobilien resultieren. Bis zu diesem Zeitpunkt, genauer gesagt bis April 2012, existierte die sogenannte Spekulationssteuer. Diese beinhaltete eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Dies bedeutete, dass nur solche Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerpflichtig waren, bei denen zwischen An- und Verkauf weniger als zehn Jahre lagen.

Neue Immobilienertragsteuer

Die wesentliche Änderung, die zum 1. April 2012 in Österreich in Kraft trat, besteht darin, dass die Gewinne jetzt auch dann steuerpflichtig sind, wenn zwischen An- und Verkauf der Immobilie oder Grundstücke mehr als zehn Jahre liegen. In diesem Fall kommt die sogenannte Immobilienertragsteuer quasi als eine neue Art Spekulationssteuer zum Tragen. Weiterhin ist zu beachten, dass die Besteuerung in diesem Fall nicht zum persönlichen Einkommensteuersatz erfolgt, sondern zu einem sogenannten Sondersteuersatz. Dieser beläuft sich seit Januar 2016 auf 30 Prozent, während er bis Ende 2015 nur bei 25 Prozent lag.

Was bedeutet „Grundstück“ nach der Immobilienertragsteuer?

Innerhalb der Immobilienertragsteuer wird in erster Linie von einem Grundstück gesprochen. Gemeint sind damit in erster Linie:

  • Grund und Boden
  • Eigentumswohnungen
  • Gebäude
  • Grundstücksgleiche Rechte, beispielsweise Baurecht

Ausnahmeregelungen gibt es insbesondere unter der Voraussetzung, dass der Verkauf der Grundstücke durch Gesellschaften durchgeführt wird. Hier ist es empfehlenswert, sich im Detail zu informieren.

Wie wird der Verkaufsgewinn ermittelt?

Da seit einigen Jahren sämtliche Gewinne, die aus dem Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks resultieren, zu versteuern sind, ist es wichtig zu wissen, wie der Veräußerungsgewinn im Detail ermittelt wird. Generell ist es so, dass als Veräußerungsgewinn der Unterschied zwischen dem erzielten Verkaufserlös und den vorherigen Anschaffungskosten gilt. Einfach ausgedrückt: Man stellt den Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks dem beim Verkauf erzielten Preis gegenüber.

Allerdings ist bei der Berechnung der Anschaffungskosten zu differenzieren, ob es sich um Neugrundstücke oder um Altgrundstücke handelt. Bei Neugrundstücken findet nämlich ein Abzug der tatsächlichen Anschaffungskosten statt, während bei Altgrundstücken auch der Abzug eines pauschalen Wertes für die entsprechenden Anschaffungskosten zugelassen wird. 

Welche Grundstücksverkäufe sind von der Immobilienertragsteuer befreit?

Die meisten Grundstücksverkäufe sind in Österreich zwar immer noch steuerpflichtig, allerdings gibt es einige Ausnahmen. Bei bestimmten Vorgängen ist es nämlich vorgesehen, dass eine Steuerbefreiung genutzt werden kann. Eine derartige Befreiung kommt insbesondere bei den folgenden Vorgänge zum Tragen:

  • Hauptwohnsitzbefreiung
  • Herstellerbefreiung
  • Enteignungen
  • Spezielle Tauschvorgänge, zum Beispiel Zusammenlegungsverfahren
  • Abgeltung von Wertminderungen (zum Beispiel bei einer Entschädigung, dass eine Starkstromleitung über ein Grundstück geführt werden muss)

Welche Voraussetzungen im Detail für die jeweilige Befreiung gelten, darüber sollten sich die betroffenen Grundstücksverkäufer im Detail informieren.

Unterschied zur Besteuerung in Deutschland

Viele Österreicher wohnen in der Nähe der Grenze zu Deutschland oder besitzen dort sogar eine Immobilien. Daher ist es nicht unwichtig, den Unterschied bezüglich der Besteuerung von Gewinnen aus Immobilien- und Grundstücksverkäufen zu kennen. In Deutschland gilt nach wie vor die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Das bedeutet: Liegen zwischen Kauf und Verkauf des Objektes mindestens zehn Jahre, ist der erzielte Gewinn steuerfrei. Ist der Zeitraum kürzer, muss der Gewinn abzüglich bestimmter Kosten zum persönlichen Steuersatz versteuert werden.

Fazit: Spekulationssteuer gilt in den meisten Fällen

Faktisch ist es so, dass in den meisten Fällen erzielte Veräußerungsgewinne von Grundstücken und Immobilien in Österreich seit April 2012 mit aktuell 30 Prozent zu versteuern sind. Nur in einigen Ausnahmefällen ist es möglich, einen steuerbefreiten Grundstücksverkauf durchzuführen. Die Spekulationssteuer tritt als in den meisten Fällen in Form der Immobilienertragsteuer in Kraft. 

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Detlef Krotz
Detlef Krotz
Seit über 8 Jahren ist Detlef Krotz bereits in der heimischen Finanzbranche als Finanzierungsspezialist tätig. Er berät täglich Kunden und Partner, die sich mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigen.

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