14. November 2023 • 7 Min. Lesezeit

Neue oder gebrauchte Immobilie

Der Traum der eigenen Immobilie kann mit dem Kauf eines Altbaus ebenso verwirklicht werden wie mit dem Bau einer neuen Immobilie. Doch worin liegen die Vor- und Nachteile und was muss man bei Bau und Kauf beachten?

Wir erklären, was du auf dem Weg zu deinem Eigenheim auf jeden Fall berücksichtigen solltest.

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Die wichtigsten Informationen:

  • Ein gebrauchtes Haus ist meist kostengünstiger und die Ausgaben sind besser kontrollierbar.
  • Ein Haus neu zu bauen bedeutet, es nach seinem eigenen Geschmack zu planen, aber auch viel Zeit- und Energieaufwand.
  • Neue Häuser sind am Letztstand der Haustechnik.
  • Gebrauchte Wohnungen weisen oft höhere Betriebskosten und Heizkosten auf.
  • Wer eine Wohnung bereits in der Planungsphase oder Bauphase kauft, kann bei der Ausstattung noch mitbestimmen.
  • Gebrauchte Häuser und Wohnungen zu modernisieren, ist wiederum zeit- und kostenintensiv.
  • Nur für neue Immobilien gibt es eine Gewährleistung. Bei Privatverkäufen von gebrauchten Liegenschaften werden diese meist vertraglich ausgeschlossen.

 

Gebrauchtes Haus kaufen oder neues Haus bauen lassen

Soll der Wunsch vom Eigenheim erfüllt werden, stellen sich viele die Frage: Neu oder gebraucht? Beides hat seine Vor- und Nachteile. Soviel vorweg: Gebraucht heißt nicht gleich alt. Denn bei einem gebrauchten Haus muss es sich keinesfalls um einen Altbau handeln. Es kann eine schicke Innenstadt-Villa ebenso betreffen wie ein modernes Reihenhaus am Stadtrand. Gebraucht bedeutet lediglich, dass das Gebäude bereits einen Vorbesitzer hatte. Es sagt weder etwas über das Alter noch über den Zustand des Hauses aus.

Vorteile eines gebrauchten Hauses

Ein entscheidender Aspekt, der für den Kauf eines Bestandsobjektes spricht, ist die Bequemlichkeit. Das Haus muss nicht geplant werden, man braucht keinen Architekten, keinen Bauherren und auch keinen Innenausbau. Je nachdem, ob das Haus aktuell noch bewohnt ist, kann der Umzug weitaus früher stattfinden, als wenn Bauarbeiten geplant sind. Der Aufwand ist also um ein Vielfaches geringer.

Ein weiterer Vorteil ist die Einfachheit der Kalkulation. Während im Zuge des Baus eines neuen Hauses immer wieder unvorhersehbare Kosten auftreten können, einigt man sich mit dem Verkäufer auf einen fixen Kaufpreis. Diese Kostensicherheit ist allerdings nur gegeben, wenn kein Sanierungsbedarf besteht und auf Zu- oder Umbauten verzichtet wird.

Das Angebot an gebrauchten Häusern ist österreichweit sehr groß. Gerade in Ballungszentren sind leere Grundstücke sehr schwer zu bekommen. Es ist viel einfacher, eine bereits bebaute Liegenschaft zu finden. Ökologisch gesehen, ist es besser, bereits bestehende Häuser zu bewohnen, als neu zu bauen. Wobei die verbesserten Energiewerte von aktuellen Bauprojekten ebenfalls zu berücksichtigen sind und nicht unbedingt für ein gebrauchtes Haus sprechen.

Schließlich haben bereits bewohnte Häuser einen weiteren Vorteil. Sie wurden oftmals zu Zeiten gebaut, als noch mehr Wohnraum verfügbar war. Dadurch verfügen sie häufig über größere Grundstücke, als heutzutage zum Verkauf stehen. Gerade in der Nähe von Ballungsräumen wird es immer schwieriger große Grundstücke zu finden. Sie werden immer kleiner parzelliert, was es für Privatpersonen schier unmöglich macht, größeren Grund und Boden zu erwerben.

Nachteile eines gebrauchten Hauses

Ein gebrauchtes Haus wurde für eine andere Familie konzipiert. Daher kommt nicht unbedingt jede Immobilie für jeden Käufer infrage. Zwar sind Um- und Zubauten möglich, jedoch ist es aus Kostengründen meist nicht ratsam, zu viele Änderungen an der Grundsubstanz vorzunehmen. Das schränkt die Gestaltungsfreiheit ein.

Gebrauchte oder neue Immobilie Infografik

Den individuellen Vorstellungen und dem Wunsch nach Selbstverwirklichung wird man mit einem gebrauchten Haus nicht gerecht. Auch eine gewisse (Ab-)Nutzung und Gebrauchsspuren wird man als Käufer eines gebrauchten Hauses hinnehmen müssen. Eine Gewährleistung ist im privaten Immobilienkauf unüblich, wodurch nach Kaufvertragsabschluss entdeckte Mängel von dem neuen Eigentümer selbst behoben werden müssen. 

Vorteile eines neuen Hauses

Ein Neubauprojekt hat vor allem den einen großen Vorteil, dass man das Haus ganz nach seinen Wünschen bauen (lassen) kann. Man ist von der Planung bis zur Einrichtung Herr des Projektes und kann sich selbst verwirklichen. Nach Fertigstellung bewohnt man ein nagelneues Haus auf dem aktuellen Stand der Technik.

Einen weiteren Aspekt darf man nicht vergessen: Die örtliche Gebundenheit. Viele Häuslbauer wollen in einer bestimmten Gemeinde bleiben oder besitzen unter Umständen sogar schon ein Grundstück. Da ist der Bau eines neuen Hauses meist die einzige Möglichkeit.

Nachteile eines neuen Hauses

Ein Haus zu bauen, ist zeit- und kostenintensiv. Viele Paare und Familien schrecken vor dieser Aufgabe zurück. Nicht zuletzt, weil auch ein gewisses (finanzielles) Risiko mit dem Bau eines Hauses einhergeht.

Weder die Kosten noch die Fertigungsdauer lassen sich ganz genau voraussagen. Gerade in Wohngebieten, in denen neue Siedlungen entstehen, bleiben oft gar keine Bauplätze für private Häuslbauer übrig, da diese bevorzugt an Bauträger für die Errichtung von Reihenhäusern oder Wohnungen verkauft werden. 

Gebrauchte oder neue Wohnung kaufen

Eine neu gebaute Wohnung birgt nicht dieselbe Individualität für den Käufer wie das selbst gebaute Haus für den Häuslbauer. Die Größe der Wohnung, die Lage und die Ausrichtung am Grundstück – beziehungsweise innerhalb des Gebäudes – sind Gegebenheiten, die vom Bauträger geplant werden. Es ist jedoch von Projekt zu Projekt unterschiedlich, wieviel Mitspracherecht man bei der Innenarchitektur hat. 

Vorteile einer gebrauchten Wohnung

Hier gibt es zwei gravierende Vorteile: Die Verfügbarkeit am Markt und der Kaufpreis. Neue Wohnungen sind in der Regel teurer als gebrauchte. Auch stehen weit mehr gebrauchte Immobilien zum Kauf als Erstbezugswohnungen. 

Nachteile einer gebrauchten Wohnung

Eine gebrauchte Wohnung weist häufig Gebrauchsspuren der Vorbesitzer auf. Käufer, die bei der Ausstattung großen Wert auf Makellosigkeit und Individualität legen, müssen nach dem Kauf noch Sanierungs- oder Modernisierungstätigkeiten durchführen. Dies wiederum relativiert den günstigeren Kaufpreis der gebrauchten Wohnung. Falls es sich bei der Immobilie um ein älteres Baujahr handelt, sind die Betriebskosten oft wesentlich höher als in einem Neubau. Auch die Energiewerte und somit die Heizkosten entsprechen meist nicht den aktuellen Standards. Da gebrauchte Wohnungen in der Regel privat ge- und verkauft werden, gibt es keinerlei Schadensersatzansprüche bei Mängeln, da die meisten Verträge eine „gekauft wie besichtigt“ Klausel enthalten.

Vorteile einer neuen Wohnung

Der Kauf einer Erstbezugswohnung garantiert State-of-the-Art-Ausstattung und neueste Standards in Sachen Haustechnik und Design. Die Betriebs- und Heizkosten sind dadurch meist niedrig. Außerdem weist eine neue Wohnung keinerlei Gebrauchsspuren auf. Wer sich bereits vor Fertigstellung für ein Neubauprojekt entscheidet, kann sogar in der Planung noch mitreden und die Ausstattung an seine Wünsche anpassen. Beim Kauf einer neuen Wohnung hat man außerdem eine Gewährleistung von drei Jahren, die vor auftretenden Mängeln schützt. 

Nachteile einer neuen Wohnung

Preislich liegen neue Wohnungen höher als gebrauchte Immobilien derselben Größe in derselben Gegend. Außerdem wurde die „Wohntauglichkeit“ nicht getestet. Etwaig auftretende Probleme können zu einem Großteil durch die Gewährleistung gedeckt werden. 

Neue oder gebrauchte Immobilie – was ist besser

Neue Immobilien haben den großen Vorteil des Erstbezugs. Sie weisen keinerlei Gebrauchsspuren auf und werden mit einer Gewährleistung von drei Jahren übernommen. Bei einem neuen Haus kann man sich als Bauherr selbst verwirklichen, auch beim Kauf von Wohnungen in der Bauphase kann man die Ausstattung mitbestimmen. Dafür sind neue Immobilien in der Regel teurer als vergleichbare, gebrauchte. Gerade Hausbauprojekte sind kostenintensiv und bergen oft das Risiko von nicht kalkulierten Zusatzkosten. Sie verlangen viel zeitlichen Einsatz ab und strapazieren die Nerven. Neubau bedeutet aber auch immer neuer technischer Standard, das spart Betriebs-, Heiz- und Energiekosten.

Gebrauchte Immobilien sind leistbarer und das Marktangebot ist groß. Sie wurden bereits auf ihre „Wohntauglichkeit“ geprüft. Die Wohnungen und Häuser wurden bereits bewohnt, was man ihnen oft ansieht und sind nicht so einfach individualisierbar wie neue Projekte. In den meisten Fällen wird eine Gewährleistung auf Mängel ausgeschlossen. 

Häufig gestellte Fragen

Was ist besser Neubau oder Altbau?

Sowohl Neu- als auch Altbau haben ihre Vor- und Nachteile. Während ein Neubau zwar nach den eigenen Wünschen gestaltet werden kann, benötigt ein Bauvorhaben viele finanzielle und zeitliche Ressourcen. Ein Altbau hingegen kann schneller bezogen werden und ist meist günstiger, dafür bleibt weniger Raum für individuelle Wünsche. Je nach Zustand des Altbaus können zudem Sanierungskosten anfallen.

Was muss ich beachten, wenn ich eine Immobilie kaufe?

Unabhängig davon, ob es sich um einen Neu- oder einen Altbau handelt, sollten die Lage und die eigenen finanziellen Möglichkeiten in die Kaufentscheidung mit einbezogen werden. Bei Altbauten sollte zudem der Zustand des Hauses vor dem Kauf genau geprüft werden.

Warum sollte man Altbau kaufen?

Altbauten haben einige Vorteile. Sie sind in der Regel günstiger als neu erbaute Immobilien, vergleichsweise leicht verfügbar und in der Regel schnell zu beziehen. Auch die Preiskalkulation ist bei einem bestehenden Objekt einfacher als bei einem Neubau. Bei alten Häusern stehen die Chancen gut, ein vergleichsweise großes Grundstück zu erwerben.

Was spricht gegen Neubau?

Gegen einen Neubau sprechen in erster Linie die höheren Kosten sowie der hohe Zeitaufwand, der für den Bau aufgewendet werden muss. Oft lassen sich die genauen Kosten vor Baubeginn nicht exakt kalkulieren.

Wie lange hält ein Haus?

Das ist nicht pauschal zu beantworten. Die Lebensdauer eines Hauses hängt von seiner Bauweise sowie geleisteten Instandhaltungsarbeiten ab. Vor dem Kauf sollte man das Haus von einem Sachverständigen prüfen lassen.

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