Kaufvertrag für Grundstücke

Ein Grundstück zu kaufen, bedeutet auch, dass man sich mit dem Thema Kaufvertrag auseinandersetzen muss. Wie ein solcher aussieht, was Sie dabei zu beachten haben und wie Sie Anfängerfehler vermeiden können, verraten wir Ihnen hier in diesem Beitrag.

Autor: Mario Schantl
Position: Geschäftsführer

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Inhaltsverzeichnis

To-Dos vor dem Kaufvertrag

Wenn Sie ein passendes Grundstück gefunden haben, sollten Sie nicht sofort loslaufen, um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Es gibt ein paar Dinge, die im Vorfeld zu tun sind, damit am Ende keine bösen Überraschungen warten!

Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan

Gehen Sie erst auf die Gemeinde und schauen Sie sich den Flächenwidmungsplan an. Nur so kann man sichergehen, dass das Grundstück auch als Baugrund gewidmet ist. Wenn dies nämlich nicht der Fall ist, dürfen Sie darauf auch kein Einfamilienhaus bauen. Umwidmungen kommen zwar manchmal vor, sind aber oft langwierig und es gibt auch keine Garantie, dass sie überhaupt möglich sind.

Also, erst den Flächenwidmungsplan begutachten. Außerdem liegt in der Gemeinde auch der Bebauungsplan auf. Der sagt ihnen, welche baulichen Einschränkungen Sie haben. Zum Beispiel bis zu welcher Höhe Sie bauen dürfen oder welche Dacharten erlaubt sind. Viele Gemeinden haben hier spezielle Regelungen, die nicht unbedingt mit Ihrem Bauvorhaben vereinbar sein müssen.

Grundbuchauszug

Ein weiterer Schritt, der unbedingt noch vor der Kaufvertragsunterzeichnung getan werden muss, ist der Blick ins Grundbuch! Denn mit dem Erwerb des Grundstücks gehen nicht nur die Benützungsrechte, sondern auch die mit der Liegenschaft verbundenen Pflichten auf Sie über. Kontrollieren Sie daher nicht nur, ob der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer ist, sondern achten Sie auf Pfandrechte, Vorkaufsrechte, Wegerechte, Kanäle, Leitungen und Bäche. Einen Grundbuchsauszug erhält man von einem Anwalt oder Notar oder auch direkt am Bezirksgericht. Auch das Vermessungsamt kann Ihnen einen Grundbuchauszug vorlegen. Mittlerweile gibt es schon eine Reihe von Online-Anbietern.

Wer macht den Kaufvertrag für ein Grundstück?

Die meisten Leute lassen den Kaufvertrag von einem Anwalt oder direkt vom Notar, der den Kauf beglaubigen wird, aufsetzen. Das ist auch empfehlenswert in Hinblick auf die Tragweite der Kaufentscheidung. Zwingend notwendig ist es allerdings nicht. Sie können einen Kaufvertrag für Ihr Grundstück auch auf Basis von Vorlagen, die man im Internet findet, selbst aufsetzen. Achten Sie aber darauf, eine verlässliche Quelle zu wählen und gehen Sie auch alle Inhaltspunkte, die wir im nächsten Absatz beschreiben, durch, um nichts zu vergessen. Ob der Erstentwurf des Kaufvertrages vom Käufer oder Verkäufer kommt, spielt ebenfalls keine Rolle.

Sie als Käufer sollten jedoch genau gegenprüfen lassen, was der Verkäufer Ihnen vorlegt. Auf jeden Fall muss Ihr Kaufvertrag auch beglaubigt werden, damit Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden können. In der Regel macht das ein Notar. Sie können aber auch selbst zum Bezirksamt dafür gehen.

Die wichtigsten Bestandteile eines Kaufvertrags für ein Grundstück

Wir listen Ihnen hier die wichtigsten Teile des Kaufvertrages auf. Das heißt nicht, dass jeder Kaufvertrag auf diese Punkte beschränkt werden kann.

  • Namen und Anschrift von Käufer und Verkäufer
  • Genaue Beschreibung des Grundstücks mit Hilfe eines aktuellen Grundbuchauszugs
  • Kaufpreis des Grundstücks
  • Übergabetermin und -bedingungen
  • Strafkonditionen bei Verzug der Übergabe
  • Zahlungsvereinbarung mit Zahlungsfrist, Verzugszinsen etc.
  • Mängelliste, wenn nötig
  • Rücktrittsbedingungen
  • Angaben zum Treuhänder, der den Kauf abwickelt und zum Treuhandkonto
  • Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind.

Eigentumsübernahme durch Grundbucheintragung

Rechtlicher Eigentümer der Liegenschaft sind Sie weder mit Unterfertigung des Kaufvertrags, noch mit Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer. Und auch nicht mit der Übernahme. Erst, wenn Sie ins Grundbuch als bücherlicher Eigentümer eingetragen sind, gehört das Grundstück de facto Ihnen. Dazu muss im ersten Schritt der Kaufvertrag beglaubigt werden. Meist macht das ein Notar, der dann auch alle weiteren Schritte in die Wege leitet. Der Kaufvertrag muss nämlich zusammen mit anderen Dokumenten an das Bezirksgericht geschickt werden. Wenn Sie einen Hypothekarkredit für den Kauf des Grundstücks aufgenommen haben, wird auch das Pfandrecht der Bank ins Grundbuch eingetragen.

Was kostet die Grundbucheintragung

Die Eintragung setzt sich aus zumindest zwei, meist drei Komponenten zusammen:

  1. Eingabegebühr für den Antrag: € 44,- (€ 62,- sollten Sie die Antrag nicht elektronisch stellen)
  2. 1,1% des Kaufpreises
  3. 1,2% der Hypothek für die Eintragung des Pfandrechts der Bank, sollten Sie einen Kredit für den Kauf aufnehmen

Rücktrittsrecht beim Kaufvertrag

Wir haben bei den wichtigsten Bestandteilen des Kaufvertrages bereits die Rücktrittsmöglichkeiten angeführt. Diese sind deshalb wichtig, weil aus gesetzlicher Sicht eine Rückgabe oder ein Rücktritt beim Kauf eines Grundstückes nicht oder nur in speziellen Situationen vorgesehen ist.

Dies bedarf daher einer eigenen Klausel im Vertrag. Prinzipiell müssen beide Parteien einem Rücktritt vom Kauf zustimmen. Sonderfälle sind, wenn Vertragsbestandteile oder Fristen nicht eingehalten werden. Sie können als Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn das gekaufte Grundstück zum vereinbarten Übergabetermin nicht übernommen werden kann, weil es beispielsweise der Vorbesitzer noch nicht frei gemacht hat.

Er wiederum kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn Sie den vereinbarten Kaufpreis nicht überweisen. Es empfiehlt sich, einen Anwalt oder Notar zu beauftragen, der solche Besonderheiten im Kaufvertrag zu Ihrer Sicherheit formuliert.

Wissenswertes zum Kaufvertrag eines Grundstücks

Spätestens zwei Wochen vor dem Notars- bzw. Beurkundungstermin muss dem Käufer der Kaufvertrag zur Verfügung gestellt werden. Nutzen Sie die Zeit, um den Vertrag prüfen zu lassen.

Der Verkäufer muss den Käufer über mögliche Mängel aufklären. Sollten Ihnen nach der Vertragsunterschrift noch Mängel auffallen, über die Sie der Verkäufer nicht informiert hat, haben Sie keinen Anspruch auf Schadensersatz.

Wenn Sie dem Verkäufer nicht einfach blind vertrauen wollen, was die ordnungsgemäße Veräußerung des Grundstücks angeht, können Sie eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlassen. Der Eintrag sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums. Dadurch kann das Grundstück nicht doppelt verkauft werden.

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