Mieten oder Kaufen – Wichtige Faktoren für die richtige Entscheidung

Was ist klüger – mieten oder kaufen? Eine pauschale Antwort ist schwierig, da es beim Wohnraum nicht ausschließlich um kaufmännische Beweggründe geht.
Eine gekaufte Immobilie hat auf jeden Fall den großen Vorteil des Wertbestandes bzw. der Wertsteigerung. Die Wohnung oder das Haus gehört dem Käufer – spätestens ab dem Zeitpunkt, an dem der Kredit abbezahlt wurde. Miete hingegen garantiert nur den Nutzen des Wohnraums auf bestimmte Zeit. Da aber auch der eigene Lebensstil sowie das Marktangebot bei der Entscheidung miteinfließen, haben wir in diesem Ratgeber alle Vor- und Nachteile von Mieten und Kaufen für Sie zusammengefasst.

Autor: Mario Schantl
Position: Geschäftsführer

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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Miet- und Kaufoptionen haben eine gänzlich andere Kostenstruktur.
  • Eine gekaufte Immobilie hat den Vorteil, dass sie durch die Tilgung des Kredits zur Altersvorsorge beiträgt, während die laufenden Kosten bei einem Mietobjekt mit der Zeit eher höher werden.
  • Einen Wert und eine Wertsteigerung begründet man nur mit einer Immobilie im Eigentum.
  • Daher ist eine Gegenüberstellung überhaupt nur dann sinnvoll, wenn die bei der Miete nicht aufgewandten Eigenmittel veranlagt werden und eine Rendite erzielen.
  • Instandhaltungskosten sind bei Eigentumswohnungen ein Aspekt, bei Mietwohnungen nicht. Bei der Anmietung von Einfamilienhause ist dies Verhandlungssache.
  • Es ist über die finanziellen Aspekte hinaus stark von Ihrer Persönlichkeit und Familienstruktur abhängig, ob Miete oder Kauf besser für Sie geeignet sind.
  • Eigentum macht ab einer gewissen Wohndauer Sinn, jedoch gibt es für flexiblere Menschen Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodelle.
  • Nur das Eigentum kann vererbt werden.
  • Der Markt bestimmt oft, wofür man sich entscheidet. Nicht für jeden Bedarf gibt es die passenden Mietobjekte am Markt.
  • Der Mietvertrag ist in der Regel auf eine bestimmte Dauer begrenzt.

 

Unterschiede in der Kostenstruktur

Miet- und Kaufobjekte miteinander zu vergleichen, ist gerade für Privatpersonen oftmals gar nicht so einfach, da die Kostenstruktur gänzlich unterschiedlich ist. Während beim Mietobjekt die monatliche Belastung durchgehend gleich hoch bleibt beziehungsweise mit der Inflation ansteigt, muss für die Immobilie im Eigentum ein Kredit aufgenommen werden. Dazu ist am Anfang ein gewisser Eigenmittelanteil notwendig. Wenn der Kredit am Ende der Laufzeit abbezahlt ist, fällt ein großer Teil der monatlichen Belastung weg. Wir schauen auf die einzelnen Kostenpunkte bei beiden Varianten:

Kosten bei Miete

Bei einer Mietwohnung sind die Eingangskosten niedriger. Kaution und (wenn nötig) Maklergebühr sind relativ gering. Die Miete ist monatlich zu bezahlen als Gegenleistung für die zur Verfügung gestellte Wohnfläche. Sie steigt mit der Inflation an, genauso wie die Betriebskosten.

Folgende Kosten kommen auf den Mieter zu:

Kostenstelle Fälligkeit
Kaution und Makler einmalig
Miete laufend
Betriebskosten laufend

Kosten bei Kauf

Beim Kauf einer Immobilie ist die Kostenstruktur komplexer, da sie nicht nur aus monatlichen Kosten besteht. Es muss erstmal ein gewisser Eigenmittelanteil aufgewandt werden, der bei 10 – 30% von Kaufpreis plus Nebenkosten liegt (Schauen Sie sich auch unseren Artikel zum Thema „Eigenmittelquote“ an. Monatlich sind Kreditraten und Betriebskosten fällig. Je nach Immobilie sind über die Jahre immer wieder Instandhaltungskosten zu kalkulieren.

Wir fassen die Kosten für den Käufer zusammen:

Kostenstelle Fälligkeit
Eigenmittel 10 – 30% von Kaufpreis plus Kaufnebenkosten einmalig
Kreditrate laufend, aber nur bis zur Kredittilgung
Betriebskosten laufend
Instandhaltung (über die Betriebskosten hinaus) bei Bedarf (oder durch Rücklagen laufend)

 

Mieten oder Kaufen – der Vorsorgeaspekt

Beim Kauf einer Immobilie spielt der Vorsorgeaspekt fürs Alter eine sehr große Rolle. Für eine Mietwohnung hat man auch im Pensionsalter immer noch dieselben Kosten zu tragen. Im Verhältnis sogar höher, da

  1. die Pensionen nicht gleich hoch sind wie das Einkommen aus der beruflichen Tätigkeit und
  2. meist nicht gleichmäßig mit der Inflation ansteigen.

Bei einer Immobilie im Eigentum sind nach Tilgung des Kredits monatlich nur noch die Betriebskosten fällig. Dadurch bleibt im Pensionsalter mehr Geld übrig.

Plus: Das aufgewandte Geld hat einen Mehrwert geschaffen. Es besteht Eigentum, das auch verkauft werden könnte und das zu einem höheren Preis als beim Kauf. In der Vergangenheit sind die Immobilienpreise kontinuierlich gestiegen, meist sogar über der Inflationsrate.

Dem Vorsorgeaspekt entgegenwirken

Nur eine gekaufte Immobilie kann der Altersvorsorge dienen. Viele Finanzberater gehen hier aber andere Wege, um auch bei einer Mietwohnung diesen Vorsorgeaspekt zu berücksichtigen. Dabei wird das nicht aufgewandte Eigenkapital veranlagt, um daraus im Alter Profit zu ziehen. Nur dann macht ein Vergleich überhaupt Sinn, da die Mietwohnung mit immer steigenden laufenden Kosten einer abbezahlten Eigentumswohnung nicht gegenübergestellt werden kann.

Der Haken: Auf der Bank gibt es keine Zinsen für Spareinlagen. Da verliert das Geld momentan durch die Inflation sogar an Wert. Das heißt, der Mieter muss am Kapitalmarkt anlegen, um eine entsprechende Rendite zu erzielen. Aktien sind jedoch nicht jedermanns Sache und eine gewisse finanzielle Vorbildung ist nötig, um hier überhaupt Gewinne zu erzielen. Eine andere Möglichkeit wäre, als Immobilieninvestor das Geld sehr wohl in Wohnungen anzulegen – nur eben, um diese als Anlegerwohnungen zu vermieten anstatt selbst darin zu wohnen.

Instandhaltungsbedarf

Das sind Kosten, die nur auf Wohnungs- und Hauseigentümer zukommen. Der Mieter hat keine Instandhaltungskosten zu tragen. Diese Ausgaben müssen mit der monatlichen Miete gedeckt sein. Ausnahmen können nur die Wohnung selbst betreffen, niemals aber die Haussubstanz.

Wenn Sanierungsarbeiten an einem Wohnhaus durchzuführen sind, so werden diese auf die Eigentümergemeinschaft aufgeteilt – im Verhältnis zur Größe der Wohnung. Dadurch steigt die Betriebskostenabrechnung, da meist ein Landesdarlehen aufgenommen wird, welches die Eigentümer abbezahlen müssen. Wichtig: solche Darlehenskosten dürfen nicht auf den Mieter umgewälzt werden.

Bei Einfamilienhäusern hat der Eigentümer in jedem Fall die Instandhaltung zu tragen. Im Mietverhältnis ist es vertragsabhängig, welche Instandhaltungskosten und -aufgaben am Einfamilienhaus der Mieter und welche der Vermieter übernimmt, da das Mietrechtsgesetz hierfür keine Regelung vorsieht. Daher sollte man als Mieter eines Hauses unbedingt auf einen klare Formulierung bestehen.

Der Lifestyle-Aspekt

Der finanzielle Blick auf die Vorteile von Miete oder Kauf ist bei einer so wichtigen Entscheidung über die gesamte Wohnsituation nicht ausreichend. Eine große Rolle spielen auch persönliche Präferenzen und die Familiensituation. Menschen, die häufig umziehen oder sogar die Stadt wechseln, sind flexibler, wenn sie zur Miete leben. Dafür ist in einer gemieteten Wohnung nicht so viel Platz für Individualität, da die Wohnung nach Mietende in demselben Zustand übergeben werden muss, wie man sie angemietet hat. Das Eigentum hat also den Vorteil, dass man die Immobilie nach den eigenen Wünschen ausstatten und einrichten kann.

Die Dauer des Wohnsitzes

Wer sich für eine Eigentumswohnung entscheidet, sollte zumindest auf zehn oder 15 Jahre planen, dort zu wohnen. Für Menschen, die alle paar Jahre umziehen wollen oder müssen, empfiehlt sich entweder ein Mietobjekt oder der Kauf einer Vorsorgewohnung, die bei Bedarf vermietet werden kann. Auch Bauherrenmodelle bieten diese Möglichkeit. Dabei muss man sich nicht einmal um die Vermietung kümmern. Mit dem Aufwand sinkt auch die Rendite, aber es ist eine Möglichkeit, um sich als Eigenheimbesitzer eine gewisse Flexibilität zu erhalten.

Das Erbe

Vererben kann man freilich nur Eigentum. Wem es also wichtig ist, seinen Kindern etwas zu hinterlassen, der kann das nur mit einer gekauften Immobilie tun.

Durch die Wertsteigerung der Liegenschaft sind die Kinder auf jeden Fall durch die Erbschaft begünstigt, auch wenn sie selbst nicht planen, in der Wohnung zu leben. Diese kann ja verkauft werden. Sollte der Kredit noch nicht vollständig getilgt sein, ist auch das kein Problem. Wenn die Erbbegünstigten in der Immobilie wohnen wollen, können sie den Kredit übernehmen und fertig abbezahlen. Wenn nicht, zahlen sie aus dem Verkaufserlös den Restbetrag ab.

Marktbegebenheiten

Bislang haben wir nur davon gesprochen, welche Vor- und Nachteile Sie beim Kaufen oder Mieten haben. Allerdings obliegt es nicht ausschließlich den Wohnungssuchenden, ob sie nun lieber kaufen oder mieten wollen. Es hängt auch sehr stark vom Angebot am Markt ab.

Prinzipiell kann man sowohl Wohnungen als auch Häuser mieten (zu beachten gilt übrigens bei der Anmietung eines Einfamilienhauses, dass dies nicht in das Mietrechtsgesetz fällt). Im Bereich von Wohnungen gibt es eine ähnlich große Auswahl bei Kaufimmobilien wie bei Mietobjekten. In Sachen Ausstattung ist es oftmals schon schwieriger, ein passendes Mietobjekt zu finden, besonders wenn man im Vorfeld gewisse Vorstellungen von der Einrichtung hat. Küche, Böden, Badezimmer sind in der Regel bereits eingebaut und ein Tausch nach dem eigenen Geschmack macht bei Mietwohnungen keinen Sinn.

Wesentlich schwieriger gestaltet sich jedoch die Suche nach einem Mietshaus. Das Angebot ist überschaubar und umso aufwendiger und zeitintensiver wird auch die Suche – gerade im ländlichen Bereich. Eine Haus zu kaufen oder überhaupt nach seinen Wünschen bauen zu lassen, ist meist die einzige verbleibende Option, wenn man sich ein Einfamilienhaus wünscht.

Mietvertrag und Wohnrecht

Der Mietvertrag wird im Regelfall auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen. Meist sind das drei oder fünf Jahre. Eine Aufkündigung des Mietvertrages durch den Vermieter ist innerhalb der vereinbarten Mietdauer nur unter besonderen Umständen zulässig und so sichert er sich durch diese zeitliche Einschränkung ab. Das heißt im Umkehrschluss für Sie als Mieter, dass Sie mit zwei Dingen rechnen müssen:

  1. Der Vermieter verlängert Ihren Mietvertrag nicht und Sie müssen nach der im Vertrag festgehaltenen Mietdauer ausziehen oder
  2. Der Vermieter hebt die Miete (über die Indexanpassung hinaus) nach der Mietdauer an und Sie haben die Wahl, ob Sie lieber mehr bezahlen oder ausziehen wollen.

Das sind beides Worst-Case-Szenarien, die vorkommen können aber nicht müssen. Genauso gut kann Ihnen Ihre Mietwohnung auf 10 Jahre oder länger ohne Probleme zur Verfügung gestellt werden. Allerdings sind dies Risiken, die Sie im Eigentum nicht haben. Die Bank kann und wird Ihre Raten nicht einfach hochsetzen, die Kreditausgaben bleiben also gleich. Im schlimmsten Fall steigen die Zinsen bei variabel verzinsten Krediten an.

Zusammenfassung – lieber kaufen oder mieten

Ob Sie lieber im Eigentum oder zur Miete wohnen, ist eine Frage der Persönlichkeit, die Sie mithilfe dieses Tests vielleicht beantworten können: Mieten-Kaufen-Online-Test. Wir fassen Ihnen aber hier noch einmal die jeweiligen Vor- und Nachteile zusammen:

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