17. November 2023 • 4 Min. Lesezeit

Eigenmittel

Eigenmittel sind bei einer Immobilienfinanzierung beinahe unverzichtbar. Immer weniger Banken bieten Finanzierungen ohne den Nachweis von rund 20 % Eigenmittelanteil an. Zumindest die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten sollte man aus eigener Tasche bezahlen können.
Eigenmittel sind aber nicht ausschließlich Geldmittel auf Giro- oder Sparkonten. Erfahre mehr darüber, was zu den Eigenmitteln zählt und wie viel man für eine Finanzierung benötigt.
Sobald man sich über eine Finanzierung informiert, fallen früher oder später die Begriffe Eigenmittel oder Eigenkapital, wobei der Begriff Eigenkapital eher aus dem Bereich der Unternehmensfinanzierungen stammt. Hin und wieder wird er landläufig auch in Bezug auf Immobilienfinanzierungen verwendet.

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Was zählt als Eigenmittel?

Banken verlangen bei Abschluss einer Finanzierung in den meisten Fällen den Nachweis von Eigenmitteln in Höhe von rund 20 % der beantragten Kreditsumme. Um die individuellen Eigenmittel berechnen zu können, muss man zunächst wissen, was überhaupt hinzugezählt werden kann. Denn die Bank erkennt nicht nur Geldmittel an. Als Eigenmittel gilt:

  • Bargeld
  • Sparkonto, Sparbuch
  • Tagesgeldkonten und Festgeldkonten
  • Bausparverträge
  • Angesparte Versicherungsverträge (Lebensversicherungen, Pensionsversicherungen)
  • Immobilienbesitz (Grundstücke, Vorsorgewohnungen, etc.)
  • Aktien, Fonds
  • Zertifikate
  • Edelmetalle (Gold, Silber, etc.)
  • Baumaterial und Eigenleistung beim Hausbau
  • Kredite und Darlehen von privaten Personen

Wichtig für die Kalkulation ist jedoch, wie viel davon für die Finanzierung herangezogen werden kann. Die Banken vertreten hierbei unterschiedliche Ansätze.
So werden Aktien und Fonds meist nur teilweise und nicht zum aktuellen Kurs angesetzt. Eigenmittel, die keinen starken Schwankungen unterliegen, können jedoch vom finanzierenden Institut besichert (vinkuliert) und dann zu 100 % angesetzt werden. Das kommt beispielsweise bei Bausparverträgen und Versicherungen zu tragen, deren Rückkaufwert von der Bausparkasse oder Versicherung garantiert wird.

Eigenmittelquote berechnen

Die Eigenmittelquote wird nicht vom reinen Kaufpreis der Immobilie berechnet, sondern von den Gesamtkosten inkl. Kauf- und Finanzierungsnebenkosten. Diese belaufen sich auf ca. 15 % – je nachdem ob ein Immobilienmakler involviert ist und in welcher Höhe die Beglaubigungskosten ausfallen (siehe dazu unseren Nebenkostenrechner).

Diese 15 % werden zunächst zu den 100 % Kaufpreis hinzugezählt, bevor die Eigenmittelquote ermittelt werden kann.

Rechenbeispiel:

Verkehrswert*: € 200.000,-
Kauf- und Finanzierungsnebenkosten: € 20.200,-
Gesamtkosten: € 220.200,-

Eigenmittel: € 30.000,-

Eigenmittel/Gesamtkosten = Eigenmittelquote in %
€ 30.000,- / € 220.200,- = 13,62%

*Der Verkehrswert wird rechnerisch von der Bank ermittelt und enthält einige Sicherheitsabschläge. So kann es vorkommen, dass der Verkehrswert niedriger oder höher als der Kaufpreis ist und die Eigenmittelquote positiv oder negativ verändert.

Wieviel Eigenkapital wird benötigt?

Wie hoch die Eigenmittelquote ausfallen muss, hängt stark vom finanzierenden Institut ab. Eine Faustregel besagt, dass sie zumindest 20 % betragen sollte. Als absolutes Minimum sollten zumindest die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden sollten.

Es gibt zwar die Möglichkeit, Eigenmittel mittels Kleinkredit zu finanzieren und den Rest über eine Immobilienfinanzierung abzuwickeln. Davon raten wir aber grundsätzlich ab. Nicht nur das Risiko wird dadurch deutlich höher, auch die damit verbundenen Mehrkosten sind nicht zu unterschätzen. Banken stimmen einer solchen Variante auch nur dann zu, wenn die restliche Bonität ausgezeichnet ist und das monatliche Einkommen deutlichen Spielraum zulässt.

Was zählt zu den Nebenkosten?

Kaufnebenkosten:

  • Ggf. Maklergebühr (maximal 3% des Kaufpreises)
  • Grunderwerbssteuer (3,5 % vom Kaufpreis)
  • Grundbucheintragungsgebühr (1,1,% vom Kaufpreis)
  • Notariatsakt zur Beglaubigung des Kaufvertrags
  • Ggf. Kosten für den Anwalt und/oder Notar bei der Kaufvertragserrichtung

Finanzierungsnebenkosten:

  • Bearbeitungsgebühren
  • Schätzwertgutachten
  • Kontoführungskosten
  • Kosten für Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch

Vorteile von Eigenmitteln

  • Je höher die Eigenmittelquote, desto niedriger das aushaftende Kapital:
    Dadurch besteht ein deutlich geringeres Risiko bei steigenden Zinsen. Wer seine Immobilie als Wertanlage oder Vorsorge sieht, sollte bei der Eigenmittelquote eher auf 30 – 40 % setzen, damit die berechnete Rendite mit höherer Wahrscheinlichkeit eintritt.
  • Institute gewähren bessere Konditionen, wenn mehr Eigenmittel vorhanden sind:
    Das liegt vor allem daran, dass das Risiko für die finanzierende Bank mit höherer Quote sinkt.
  • Sparzinsen sind niedriger als Kreditzinsen:
    Pauschal kann man sagen, dass es keine sichere Möglichkeit gibt, höhere Zinsen am Markt zu erwirtschaften, als für einen Kredit zu bezahlen. Selbst in einer Niedrigzinsphase ist das sehr schwierig. Wäre das Gegenteil langfristig und sicher möglich, würde dass die Marktwirtschaft aushebeln. Daher ist es immer besser, einen möglichst hohen Anteil des Ersparten in den Kredit zu investieren.

Nachteile von Eigenmitteln

  • Notgroschen sollte berücksichtigt werden:
    Das eigene Ersparte sollte nur bis zum sogenannten Notgroschen für den Kauf oder Bau einer Immobilie herangezogen werden. Experten empfehlen, drei Monatsgehälter auf die Seite zu legen, die in unerwarteten Fällen kurzfristig herangezogen werden können.
  • Ausnahme Vorsorgeimmobilie:
    Ein sehr hoher Eigenmittelanteil könnte zu steuerlichen Nachteilen bei einer Vorsorgeimmobilie führen.

Eigenmittel bei einer Vorsorgewohnung oder Zweitwohnung

Wer bereits eine Immobilie besitzt, die zumindest zum Teil lastenfrei ist, kann diese Immobilie zur Eigenmittelbereitstellung heranziehen.

Dabei spricht man dann von einer Simultanhypothek.

Zur Veranschaulichung ein Beispiel:

  • Verkehrswert bestehende Immobilie: € 350.000,-
  • Bestehende Hypothek: € 250.000,-
  • Verkehrswert neue Immobilie: € 200.000,-
  • Benötigte Kreditsumme für neue Immobilie: € 220.000,- (inkl. Nebenkosten)

Ohne Bestandsimmobilie wäre diese Finanzierung nur schwer möglich, da die benötigten Eigenmittel fehlen.
Die Bank kann sich aber nun mit einer Hypothek in beide Immobilien eintragen. Da die Hypothek meist mit einem Überhang eingetragen wird (ca. 120 %) ergibt sich folgendes Szenario:

  • Benötigte Sicherstellung: € 220.000 -> 120% = € 264.000,-
  • Hypothek 1 neue Immobilie: € 200.000,-
  • Hypothek 2 bestehende Immobilie: € 64.000,-

Auf der bestehenden Immobilie entsteht daher eine zweite Hypotheken, also € 250.000,- plus € 64.000,-.

FAQs

Wie viel Eigenmittel werden benötigt?

Optimal sind 20 % oder mehr. Als Minimum kann man davon ausgehen, dass zumindest die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten (ca. 15 %) aus Eigenmitteln bezahlt werden können.

Was sind Eigenmittel?

Das sind Gelder oder Leistungen, die der Immobilienkäufer selbst in die Finanzierung einbringt. Meist handelt es sich um Erspartes (Sparbuch, Bausparer, Wertpapiere). Es können aber auch Eigenleistungen bei einem Hausbau oder Immobilien, wie ein vorhandenes Grundstück, sein.

Wie werden Eigenmittel berechnet?

Die Formel lautet: Eigenmittel / (Verkehrswert + Kauf- und Finanzierungsnebenkosten)

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  1. Zuerst vielen Dank für die Erklärung von Simultanhypothek.

    Ich habe eine Frage betreffend ihrem Beispiel:
    Verkehrswert bestehende Immobilie: € 350.000,-
    Bestehende Hypothek: € 250.000,-
    Verkehrswert neue Immobilie: € 200.000,-
    Benötigte Kreditsumme für neue Immobilie: € 220.000,- (inkl. Nebenkosten)

    Benötigte Sicherstellung: € 220.000 -> 120% = € 264.000,-
    Hypothek 1 neue Immobilie: € 200.000,-
    Hypothek 2 bestehende Immobilie: € 64.000,-

    Wenn man z.B. nach 5 Jahren sich entscheidet die bestehende Hypothek um 350.000€ zu verkaufen und sofort nach dem Verkauf z.B. 100.000€ auf dem Kredit von der neuen Immobilie einzahlt, kann die Bank das nicht zustimmen und den Verkauf nicht zulassen?

    Noch eine Frage, nach z.B. 10 Jahren ist mein Kredit auf die neue Immobilie zur Hälfte ausbezahlt, kann man bei der Bank eine Löschung von Hypothek 2 beantragen, weil die Sicherheit von 64.000€ nicht mehr notwendig ist…?

    Vielen Dank!

    Antworten
    • Guten Tag,

      wenn ich die Frage richtig verstehe, dann wird zuerst immer die Hypothek ausgetragen, bevor das Geld freigegeben wird. Insofern die Bank also die Sicherheit nicht mehr benötigt, wird die Hypothek gelöscht und eine neue eingetragen. Die Bank gibt hierzu dann die Zustimmung. Ist keine neuerliche Hypothek notwendig, kann mit dem Verkaufserlös (nach Deckung der bestehenden Hypothek) eine neue Immobilie ohne Zustimmung gekauft werden.

      Zur zweiten Frage: ja, wenn die Sicherstellung nicht mehr notwendig ist, kann diese gelöscht werden.

      Antworten

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