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Eigenmittel

Eigenmittel sind bei einer Immobilienfinanzierung so gut wie unverzichtbar. Zumindest die Finanzierungsnebenkosten sollte man aus eigener Tasche zahlen können.

Es gibt sie aber nicht nur in Form von Geldmitteln, wir erläutern in diesem Beitrag was zu den Eigenmitteln zählt und wie viel man für eine Finanzierung benötigt.

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Finanzexperte Wilhelm Schantl im Gespräch zum Thema Eigenmittel

Im Sprachgebrauch tauchen die Begriffe Eigenmittel und Eigenkapital immer wieder auf.

Der Begriff Eigenkapital kommt allerdings eher aus dem Bereich der Unternehmensfinanzierungen, wird hin und wieder aber auch bei Immobilienfinanzierungen verwendet.

Was zählt als Eigenmittel?

Um die eigenen Eigenmittel zu berechnen, muss man zuerst wissen, was überhaupt hinzugezählt werden kann, bzw. welche Werte Banken als Eigenmittel anerkennen:

  • Bargeld
  • Sparkonto, Sparbuch
  • Tagesgeldkonten und Festgeldkonten
  • Bausparverträge
  • Angesparte Versicherungsverträge (Lebensversicherungen, Pensionsversicherungen)
  • Immobilienbesitz (Grundstücke, Vorsorgewohnungen, etc.)
  • Aktien, Fonds
  • Zertifikate
  • Edelmetalle (Gold, Silber, etc.)
  • Baumaterial und Eigenleistung beim Hausbau
  • Kredite und Darlehen von privaten Personen
Bei diesen Werten kommt es aber immer darauf an, wie viel davon für die Finanzierung angesetzt werden kann.
Hier haben die verschiedensten Banken unterschiedliche Ansätze.
So werden Aktien und Fonds meist nur teilweise und nicht zum aktuellen Kurs angesetzt.
Werte die keinen starken Schwankungen unterliegen können jedoch vom finanzierenden Institut besichert (vinkuliert) werden und dann zu 100% angesetzt werden. Das kommt bspw. bei Bausparverträgen und Versicherungen zu tragen, deren Rückkaufwert von der Versicherung garantiert wird.

Eigenmittelquote berechnen

Die Eigenmittelquote wird nicht vom reinen Kaufpreis der Immobilie berechnet, sondern von den Gesamtkosten inkl. Kauf- und Finanzierungsnebenkosten in Höhe von insgesamt ca. 15% (je nachdem ob mit oder ohne Immobilienmakler und in welcher Höhe die Beglaubigungskosten ausfallen – siehe dazu unseren Nebenkostenrechner)

Diese 15% werden also zuerst zu den 100% Kaufpreis hinzugezählt, bevor die Eigenmittelquote ermittelt werden kann.

Rechenbeispiel:

Verkehrswert*: € 200.000,-
Kauf- und Finanzierungsnebenkosten: € 20.200,-
Gesamtkosten: € 220.200,-

Eigenmittel: € 30.000,-

Eigenmittel/Gesamtkosten = Eigenmittelquote in %
€ 30.000,- / € 220.200,- = 13,62%

*Der Verkehrswert wird rechnerisch von der Bank ermittelt und enthält einige Sicherheitsabschläge. So kann es vorkommen dass der Verkehrswert niedriger oder höher als der Kaufpreis ist und die Eigenmittelquote positiv oder negativ verändert.

Wieviel Eigenkapital wird benötigt?

Das hängt stark vom finanzierenden Institut ab, eine Faustregel sagt, es sollten 20% nach voriger Rechnung sein. Als absolutes Minimum kann man davon ausgehen, dass zumindest die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden sollten.

Es gibt zwar die Möglichkeit die Eigenmittel aus einem Kleinkredit heraus zu bezahlen und den Rest dann über eine Immobilienfinanzierung. Davon raten wir aber grundsätzlich ab. Nicht nur das Risiko wird dadurch deutlich höher, auch die damit verbundenen Mehrkosten sind nicht zu unterschätzen. Banken stimmen einer solchen Variante auch nur dann zu, wenn die restliche Bonität ausgezeichnet ist und das monatliche Einkommen deutlich Spielraum zulässt.

Vorteile von Eigenmitteln

  • Umso höher die Eigenmittelquote desto niedriger das aushaftende Kapital:
    Dadurch ein deutlich geringeres Risiko bei steigenden Zinsen. Wer seine Immobilie auch als Wertanlage oder Vorsorge sieht, sollte bei der Eigenmittelquote eher auf 30-40% setzen, damit die berechnete Rendite mit höherer Wahrscheinlichkeit eintritt.
  • Institute gewähren bessere Konditionen, wenn mehr Eigenmittel vorhanden sind:
    Das liegt vor allem daran, dass das Risiko für die finanzierende Bank mit höherer Quote sinkt.
  • Sparzinsen sind niedriger als Kreditzinsen:
    Pauschal kann man sagen, dass es keine sichere Möglichkeit gibt, höhere Zinsen am Markt zu erwirtschaften, als man für einen Kredit bezahlt. Selbst in der aktuellen Niedrigzinsphase ist das sehr schwierig. Wäre das Gegenteil langfristig und sicher möglich, würde dass die Marktwirtschaft aushebeln. Daher ist es immer besser möglichst viel seines Ersparten in den Kredit zu investieren.

Nachteile von Eigenmitteln

  • Notgroschen sollte nicht berücksichtigt werden:
    Das eigene Ersparte sollte nur bis zum sogenannten Notgroschen verwendet werden. Das sollten in etwa 3 Monatsgehälter sein, die kurzfristig verfügbar für Notfälle übrig bleiben sollten.
  • Ausnahme Vorsorgeimmobilie:
    Ein sehr hoher Eigenmittelanteil könnte zu steuerlichen Nachteilen bei einer Vorsorgeimmobilie führen.

Eigenmittel bei einer Vorsorgewohnung oder Zweitwohnung

Wer bereits eine Immobilie besitzt, die zumindest zum Teil lastenfrei ist, kann diese Immobilie zur Eigenmittelbereitstellung heranziehen.

Dabei spricht man dann von einer Simultanhypothek.

Zur Veranschaulichung ein Beispiel:

  • Verkehrswert Bestehende Immobilie: € 350.000,-
  • Bestehende Hypothek: € 250.000,-
  • Verkehrswert neue Immobilie: € 200.000,-
  • Benötigte Kreditsumme für neue Immobilie: € 220.000,- (inkl. Nebenkosten)

Ohne Bestandsimmobilie wäre diese Finanzierung nur schwer möglich, da die benötigten Eigenmittel fehlen.
Die Bank kann sich aber nun mit einer Hypothek in beide Immobilien eintragen. Da die Hypothek meist mit einem Überhang eingetragen wird (ca. 120%) ergibt sich folgendes Szenario:

  • Benötigte Sicherstellung: € 220.000 -> 120% = € 264.000,-
  • Hypothek 1 neue Immobilie: € 200.000,-
  • Hypothek 2 bestehende Immobilie: € 64.000,-

Auf der bestehenden Immobilie bestehen daher zwei Hypotheken mit € 250.000,- plus € 64.000,-.

FAQs

Wie viel Eigenmittel werden benötigt?

Optimal sind 20% oder mehr. Als Minimum kann man davon ausgehen, dass zumindest die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten (ca. 10,1%) aus Eigenmitteln bezahlt werden können.

Was sind Eigenmittel?

Das sind Gelder oder Leistungen die der Immobilienkäufer selbst in die Finanzierung einbringt. Meist handelt es sich um Erspartes (Sparbuch, Bausparer, Wertpapiere) es können aber auch Eigenleistungen bei einem Hausbau oder Immobilien wie ein vorhandenes Grundstück sein.

Wie werden Eigenmittel berechnet?

Die Formel lautet: Eigenmittel / (Verkehrswert + Kauf- und Finanzierungsnebenkosten)

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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