Eigenmittel

Für eine Immobilienfinanzierung werden Eigenmittel benötigt. Das können Bargelder sein, gebundenes Erspartes aber auch Eigenleistung bei einem Bau oder Baumaterialien sowie lastenfreie Immobilien. Wie hoch der Anteil der Eigenmittel sein muss, hängt von der finanzierenden Bank ab. Pauschal sind 20% der gesamten Finanzierungssumme ein guter Richtwert. 

Autor: Mario Schantl
Position: Geschäftsführer

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Inhaltsverzeichnis

Was sind Eigenmittel?

Eigenmittel sind das Gegenteil von Fremdkapital. Vereinfacht ausgedrückt: Eigenmittel ist der Teil des Vermögens, der nach Abzug aller Verbindlichkeiten noch am Konto bleibt. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird als Eigenmittel der Teil bei einem Immobilienkauf bezeichnet, den ein privater Kunde selbst einbringt, also der Rest der Kreditsumme.

 

Der Begriff Eigenkapital hingegen kommt eher aus dem Bereich der Unternehmensfinanzierungen, wird hin und wieder aber auch bei Immobilienfinanzierungen verwendet.

Was zählt als Eigenmittel?

Um die eigenen Eigenmittel zu berechnen, muss man zuerst wissen, was überhaupt hinzugezählt werden kann, bzw. welche Werte Banken als Eigenmittel anerkennen:

  • Bargeld
  • Sparkonto, Sparbuch
  • Tagesgeldkonten und Festgeldkonten
  • Bausparverträge
  • Angesparte Versicherungsverträge (Lebensversicherungen, Pensionsversicherungen)
  • Immobilienbesitz (Grundstücke, Vorsorgewohnungen, etc.)
  • Aktien, Fonds
  • Zertifikate
  • Edelmetalle (Gold, Silber, etc.)
  • Baumaterial und Eigenleistung beim Hausbau
  • Kredite und Darlehen von privaten Personen

 

Bei diesen Werten kommt es aber immer darauf an, wie viel davon für die Finanzierung angesetzt werden können. Hier haben die verschiedensten Banken unterschiedliche Ansätze. So werden Aktien und Fonds meist nur teilweise und nicht zum aktuellen Kurs angesetzt. Fixe Werte können jedoch vom finanzierenden Institut besichert (vinkuliert) werden und dann zu 100% angesetzt werden. Das kommt bspw. bei Bausparverträgen und Versicherungen zu tragen, deren Rückkaufwert von der Versicherung garantiert wird.

Eigenmittelquote berechnen

 

Die Eigenmittelquote wird nicht vom reinen Kaufpreis der Immobilie berechnet, sondern von den Gesamtkosten inkl. Kauf- und Finanzierungsnebenkosten in Höhe von insgesamt ca. 10,1% (je nachdem ob mit oder ohne Immobilienmakler und in welcher Höhe die Beglaubigungskosten ausfallen – siehe dazu unseren Nebenkostenrechner)

Diese 10,1% werden also zuerst zu den 100% Kaufpreis hinzugezählt, bevor die Eigenmittelquote ermittelt werden kann.

 

Rechenbeispiel:

Verkehrswert*: € 200.000,-
Kauf- und Finanzierungsnebenkosten: € 20.200,-
Gesamtkosten: € 220.200,-

Eigenmittel: € 30.000,-

Eigenmittel/Gesamtkosten = Eigenmittelquote in %
€ 30.000,- / € 220.200,- = 13,62%

*Der Verkehrswert wird rechnerisch von der Bank ermittelt und enthält einige Sicherheitsabschläge. So kann es vorkommen dass der Verkehrswert niedriger oder höher als der Kaufpreis ist und die Eigenmittelquote positiv oder negativ verändert.

 

Wieviel Eigenkapital wird benötigt?

Das hängt stark vom finanzierenden Institut ab, eine Faustregel sagt, es sollten 20% nach voriger Rechnung sein. Als absolutes Minimum kann man davon ausgehen, dass zumindest die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden müssen.

Es gibt zwar die Möglichkeit die Eigenmittel aus einem Kleinkredit heraus zu bezahlen und den Rest dann über eine Immobilienfinanzierung. Davon raten wir aber grundsätzlich ab. Nicht nur wird das Risiko dadurch deutlich höher, auch die damit verbundenen Mehrkosten sind nicht zu unterschätzen. Banken stimmen einer solchen Variante auch nur dann zu, wenn die restliche Bonität ausgezeichnet ist und das monatliche Einkommen deutlich Spielraum zulässt.

 

Vorteile von Eigenmitteln

  • Umso höher die Eigenmittelquote desto niedriger das aushaftende Kapital:
    Dadurch ein deutlich geringeres Risiko bei steigenden Zinsen. Wer seine Immobilie auch als Wertanlage oder Vorsorge sieht, sollte bei der Eigenmittelquote eher auf 30-40% setzen, damit die berechnete Rendite mit höherer Wahrscheinlichkeit eintritt.
  • Viele Institute gewähren bessere Konditionen, wenn mehr Eigenmittel vorhanden sind:
    Das liegt vor allem daran, dass das Risiko auch für die finanzierende Bank mit höherer Quote sinkt.
  • Sparzinsen sind niedriger als Kreditzinsen:
    Pauschal kann man sagen, dass es keine sichere Möglichkeit gibt, höhere Zinsen am Markt zu erwirtschaften, als man für einen Kredit bezahlt. Selbst in der aktuellen Niedrigzinsphase ist das sehr schwierig. Wäre das Gegenteil langfristig und sicher möglich, würde dass die Marktwirtschaft aushebeln. Daher ist es immer besser möglichst viel seines Ersparten in den Kredit zu investieren.

Nachteile von Eigenmitteln

  • Notgroschen sollte nicht berücksichtigt werden:
    Das eigene Ersparte sollte nur bis zum sogenannten Notgroschen verwendet werden. Das sollten in etwa 3 Monatsgehälter sein, die kurzfristig verfügbar für Notfälle übrig bleiben sollten.
  • Ausnahme Vorsorgeimmobilie:
    Ein sehr hoher Eigenmittelanteil könnte zu steuerlichen Nachteilen bei einer Vorsorgeimmobilie führen.

 

Wie viel Eigenmittel werden benötigt?

Optimal sind 20% oder mehr. Als Minimum kann man davon ausgehen, dass zumindest die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten (ca. 10,1%) aus Eigenmitteln bezahlt werden können.

Was sind Eigenmittel?

Das sind Gelder oder Leistungen die der Immobilienkäufer selbst in die Finanzierung einbringt. Meist handelt es sich um Erspartes (Sparbuch, Bausparer, Wertpapiere) es können aber auch Eigenleistungen bei einem Hausbau oder Immobilien wie ein vorhandenes Grundstück sein.

Wie werden Eigenmittel berechnet?

Die Formel lautet: Eigenmittel / (Verkehrswert + Kauf- und Finanzierungsnebenkosten)

 

 

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