Eigenmittel

Sobald man sich über eine Finanzierung informiert, fallen früher oder später die Begriffe Eigenmittel oder Eigenkapital, wobei der Begriff Eigenkapital eher aus dem Bereich der Unternehmensfinanzierungen stammt. Hin und wieder wird er landläufig auch in Bezug auf Immobilienfinanzierungen verwendet.

Banken verlangen bei Abschluss einer Finanzierung in den meisten Fällen den Nachweis von Eigenmitteln in Höhe von rund 20 % der beantragten Kreditsumme. Um die individuellen Eigenmittel berechnen zu können, muss man zunächst wissen, was überhaupt hinzugezählt werden kann. Denn die Bank erkennt nicht nur Geldmittel an. Als Eigenmittel gilt:

Die Eigenmittelquote wird nicht vom reinen Kaufpreis der Immobilie berechnet, sondern von den Gesamtkosten inkl. Kauf- und Finanzierungsnebenkosten. Diese belaufen sich auf ca. 15 % – je nachdem ob ein Immobilienmakler involviert ist und in welcher Höhe die Beglaubigungskosten ausfallen (siehe dazu unseren Nebenkostenrechner).

Diese 15 % werden zunächst zu den 100 % Kaufpreis hinzugezählt, bevor die Eigenmittelquote ermittelt werden kann.

Rechenbeispiel:

Verkehrswert*: € 200.000,-
Kauf- und Finanzierungsnebenkosten: € 20.200,-
Gesamtkosten: € 220.200,-

Eigenmittel: € 30.000,-

Eigenmittel/Gesamtkosten = Eigenmittelquote in %
€ 30.000,- / € 220.200,- = 13,62%

*Der Verkehrswert wird rechnerisch von der Bank ermittelt und enthält einige Sicherheitsabschläge. So kann es vorkommen, dass der Verkehrswert niedriger oder höher als der Kaufpreis ist und die Eigenmittelquote positiv oder negativ verändert.

Wie hoch die Eigenmittelquote ausfallen muss, hängt stark vom finanzierenden Institut ab. Eine Faustregel besagt, dass sie zumindest 20 % betragen sollte. Als absolutes Minimum sollten zumindest die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden sollten.

Es gibt zwar die Möglichkeit, Eigenmittel mittels Kleinkredit zu finanzieren und den Rest über eine Immobilienfinanzierung abzuwickeln. Davon raten wir aber grundsätzlich ab. Nicht nur das Risiko wird dadurch deutlich höher, auch die damit verbundenen Mehrkosten sind nicht zu unterschätzen. Banken stimmen einer solchen Variante auch nur dann zu, wenn die restliche Bonität ausgezeichnet ist und das monatliche Einkommen deutlichen Spielraum zulässt.

Was zählt zu den Nebenkosten?

Kaufnebenkosten:

• Ggf. Maklergebühr (maximal 3% des Kaufpreises)
• Grunderwerbssteuer (3,5 % vom Kaufpreis)
• Grundbucheintragungsgebühr (1,1,% vom Kaufpreis)
• Notariatsakt zur Beglaubigung des Kaufvertrags
• Ggf. Kosten für den Anwalt und/oder Notar bei der Kaufvertragserrichtung

Finanzierungsnebenkosten:

• Bearbeitungsgebühren
• Schätzwertgutachten
• Kontoführungskosten
• Kosten für Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch

• Je höher die Eigenmittelquote, desto niedriger das aushaftende Kapital:
  Dadurch besteht ein deutlich geringeres Risiko bei steigenden Zinsen. Wer seine Immobilie als Wertanlage oder Vorsorge sieht, sollte bei der Eigenmittelquote eher auf 30 – 40 % setzen, damit die berechnete Rendite mit höherer Wahrscheinlichkeit eintritt.
• Institute gewähren bessere Konditionen, wenn mehr Eigenmittel vorhanden sind:
  Das liegt vor allem daran, dass das Risiko für die finanzierende Bank mit höherer Quote sinkt.
• Sparzinsen sind niedriger als Kreditzinsen:
  Pauschal kann man sagen, dass es keine sichere Möglichkeit gibt, höhere Zinsen am Markt zu erwirtschaften, als für einen Kredit zu bezahlen. Selbst in einer Niedrigzinsphase ist das sehr schwierig. Wäre das Gegenteil langfristig und sicher möglich, würde dass die Marktwirtschaft aushebeln. Daher ist es immer besser, einen möglichst hohen Anteil des Ersparten in den Kredit zu investieren.

Nachteile von Eigenmitteln

• Notgroschen sollte berücksichtigt werden:
  Das eigene Ersparte sollte nur bis zum sogenannten Notgroschen für den Kauf oder Bau einer Immobilie herangezogen werden. Experten empfehlen, drei Monatsgehälter auf die Seite zu legen, die in unerwarteten Fällen kurzfristig herangezogen werden können.
• Ausnahme Vorsorgeimmobilie:
  Ein sehr hoher Eigenmittelanteil könnte zu steuerlichen Nachteilen bei einer Vorsorgeimmobilie führen.

Wer bereits eine Immobilie besitzt, die zumindest zum Teil lastenfrei ist, kann diese Immobilie zur Eigenmittelbereitstellung heranziehen.

Dabei spricht man dann von einer Simultanhypothek.

Zur Veranschaulichung ein Beispiel:

• Verkehrswert bestehende Immobilie: € 350.000,-
• Bestehende Hypothek: € 250.000,-
• Verkehrswert neue Immobilie: € 200.000,-
• Benötigte Kreditsumme für neue Immobilie: € 220.000,- (inkl. Nebenkosten)

Ohne Bestandsimmobilie wäre diese Finanzierung nur schwer möglich, da die benötigten Eigenmittel fehlen.
Die Bank kann sich aber nun mit einer Hypothek in beide Immobilien eintragen. Da die Hypothek meist mit einem Überhang eingetragen wird (ca. 120 %) ergibt sich folgendes Szenario:

• Benötigte Sicherstellung: € 220.000 -> 120% = € 264.000,-
• Hypothek 1 neue Immobilie: € 200.000,-
• Hypothek 2 bestehende Immobilie: € 64.000,-

Auf der bestehenden Immobilie entsteht daher eine zweite Hypotheken, also € 250.000,- plus € 64.000,-.