Vorsorgewohnungs-Rechner: Finanzierung, Steuer und Rendite berechnen
1 Die Immobilie
Details anpassen (Nebenkosten, AfA, Annahmen)
2 Die Finanzierung
Details anpassen (Gebühren)
3 Ihre Situation
Details anpassen (Steuersatz)
Wann rechnet sich das Projekt? Der Break-Even-Zeitstrahl
Prüf-Ampeln
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Jährlicher Cashflow nach Steuern
Vermögensentwicklung (Wohnungswert − Restschuld + kumulierte Zahlungen)
Verkaufs-Szenario
…
Woher kommt Ihr Ergebnis?
Jahres-Detailtabelle anzeigen
Gemeinsam finden wir den optimalen Weg zu Ihrer Vorsorgewohnung.
Wir prüfen die Machbarkeit mit bis zu 80 Bankpartnern, kostenlos und unverbindlich.
Diese Berechnung ist eine vereinfachte erste Orientierung, keine steuerliche Detailprüfung. Insbesondere der Liebhaberei-Check beruht auf einer günstigen (optimistischen) Annahme, der linearen Abschreibung. Ob Ihre Vermietung steuerlich anerkannt wird, kann verbindlich nur die Prognoserechnung eines Steuerberaters beurteilen; ziehen Sie vor einer Kaufentscheidung unbedingt einen Steuerberater hinzu. Vereinfachte Modellrechnung (Rechtsstand Juli 2026, Steuertarif 2026), keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung und kein verbindliches Finanzierungsangebot. Alle Beträge nominal, ohne Kaufkraftbereinigung. Mietanpassungen unterliegen seit 2026 gesetzlichen Obergrenzen. Alle Ergebnisse unverbindlich und ohne Gewähr. Ihre Daten bleiben lokal in Ihrem Browser und werden nicht an OPTIFIN übertragen.
So rechnen Sie Ihre Vorsorgewohnung durch
Mit diesem Rechner sehen Sie, ob sich eine konkrete Vorsorgewohnung für Sie trägt. Er rechnet Finanzierung, Steuer und laufenden Cashflow zusammen, statt jeden Teil einzeln zu betrachten, und zeigt Ihnen, ab wann Ihr Projekt in den schwarzen Zahlen steht. Gedacht ist er für Erstanleger, die ein Bauträger-Angebot oder eine Anlegerwohnung nüchtern nachrechnen wollen, bevor sie unterschreiben.
Die Eingabe läuft in drei Schritten:
- Die Immobilie. Tragen Sie Kaufpreis, Wohnfläche und die geplante Nettomiete ein und wählen Sie, ob es sich um einen Neubau vom Bauträger oder eine Bestandswohnung handelt. Beim Neubau rechnet das Tool den Vorsteuerabzug mit, beim Bestand nicht.
- Die Finanzierung. Legen Sie über den Regler fest, wie viel Eigenmittel Sie einsetzen, und ergänzen Sie Zinssatz und Laufzeit. Den Zinssatz müssen Sie nicht kennen, der Vorschlag ist eine realistische Annahme.
- Ihre Situation. Ihr Bruttojahreseinkommen bestimmt Ihren Steuersatz und damit, wie stark die Verluste der Anfangsjahre Ihre Lohnsteuer senken.
Das Ergebnis erscheint sofort daneben und ändert sich bei jeder Eingabe. So sehen Sie direkt, was passiert, wenn Sie mehr Eigenmittel einsetzen oder eine andere Wohnung durchrechnen.
Was die Ergebnisse bedeuten
- Monatlicher Eigenaufwand nach Steuer: der Betrag, den Sie im ersten Jahr tatsächlich pro Monat zuschießen, nachdem die Steuerersparnis gegengerechnet ist. Steht hier ein Plus, trägt sich die Wohnung von Anfang an selbst.
- Liebhaberei-Check: Das Finanzamt erkennt eine Vermietung nur an, wenn sie binnen 20 Jahren einen Gesamtüberschuss erzielt. Der Rechner zeigt Ihnen, ob Ihr Projekt diese Grenze schafft. Andernfalls drohen der Verlust der Steuervorteile und beim Neubau die Rückforderung der Vorsteuer.
- Break-Even: das Jahr, ab dem Ihre Wohnung alle bis dahin geleisteten Zuschüsse wieder eingespielt hat.
- Effektiver Jahreszins: die ehrliche Vergleichszahl inklusive Bearbeitungsgebühr und Pfandrechtseintragung, nicht nur der Nominalzins.
- Immobilienertragsteuer beim Verkauf: Verkaufen Sie später, fallen 30 Prozent auf den Wertzuwachs an. Der Rechner zieht das im Verkaufsszenario ab, damit Ihre Rendite realistisch bleibt.
- Vorsteuerabzug beim Neubau: Kaufen Sie eine neue Vorsorgewohnung vom Bauträger, holen Sie sich die Umsatzsteuer über die Vermietung zurück. Voraussetzung ist eine mindestens 20-jährige umsatzsteuerpflichtige Vermietung.
Was diesen Rechner unterscheidet
Als bislang einziger Rechner am österreichischen Markt berücksichtigt er den seit 1. Jänner 2026 geltenden Mietpreisdeckel. Neue Mietverträge dürfen seither nur noch begrenzt indexiert werden, höchstens um 3 Prozent plus die Hälfte des darüber liegenden Anstiegs des Verbraucherpreisindex. Viele Bauträger-Prognosen rechnen weiter mit älteren, höheren Steigerungen und sehen dadurch besser aus, als sie sind. Genau das prüfen Sie hier nach, statt sich auf das Exposé zu verlassen.
Vom Ergebnis zur echten Finanzierung
Der Zinssatz im Rechner ist eine Annahme, keine Kondition. Ihre tatsächliche Rate hängt von der Bank ab, und die Konditionen unterscheiden sich von Bank zu Bank deutlich. Wir vergleichen für Sie bis zu 80 Bankpartner und finden die Kondition, die zu Ihrem Projekt passt. Die Beratung ist für Sie kostenlos, weil die Bank unser Honorar trägt.
Ein Hinweis zum Steuerteil: Diese Berechnung ist eine vereinfachte erste Orientierung. Die verbindliche Prognoserechnung, die Bank und Finanzamt anerkennen, erstellt Ihr Steuerberater. Ziehen Sie ihn vor einer Kaufentscheidung hinzu.
Häufige Fragen
Ist der Vorsorgewohnungs-Rechner kostenlos?
Ja, der Vorsorgewohnungs-Rechner ist vollständig kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Sie geben weder E-Mail-Adresse noch persönliche Daten ein, um Ihr Ergebnis zu sehen. Sie können Ihre Wohnung durchrechnen, das Ergebnis als PDF speichern und beliebig viele Varianten vergleichen. Ihre Eingaben bleiben lokal in Ihrem Browser und werden nicht an OPTIFIN übertragen. Erst wenn Sie eine echte Finanzierung möchten, kommen Sie mit uns ins Gespräch.
Wie berechne ich die Rendite einer Vorsorgewohnung?
Die Rendite einer Vorsorgewohnung ergibt sich aus dem Verhältnis von Mietertrag zu eingesetztem Kapital, nach Abzug aller Kosten und Steuern. Der Rechner nimmt Ihnen das ab und stellt Kaufpreis samt Nebenkosten, Finanzierung, Mieteinnahmen, laufende Kosten und die steuerliche Wirkung gegenüber. Als Ergebnis sehen Sie die Netto-Mietrendite und die Verzinsung Ihrer eingesetzten Eigenmittel über die geplante Haltedauer, inklusive Verkauf und Immobilienertragsteuer. So erkennen Sie, ob sich Ihre Anlegerwohnung tatsächlich trägt und nicht nur auf dem Papier des Exposés.
Was bedeutet Liebhaberei bei einer Vorsorgewohnung?
Liebhaberei bedeutet, dass das Finanzamt Ihre Vermietung steuerlich nicht anerkennt, weil sie auf Dauer keinen Gewinn erwarten lässt. Bei einer Vorsorgewohnung müssen Sie innerhalb von 20 Jahren einen Gesamtüberschuss erzielen, sonst stuft das Finanzamt das Projekt als Liebhaberei ein. Die Folgen: Ihre Verluste aus den Anfangsjahren werden nicht anerkannt, und beim Neubau kann das Finanzamt die erstattete Umsatzsteuer zurückfordern. Der Rechner zeigt Ihnen per Ampel, ob Ihr Projekt die 20-Jahres-Grenze schafft. Die verbindliche Beurteilung trifft immer Ihr Steuerberater.
Wie viel Eigenmittel brauche ich für eine Vorsorgewohnung?
Für eine Vorsorgewohnung sollten Sie mindestens 20 Prozent der Gesamtinvestition als Eigenmittel einplanen, üblich sind 20 bis 35 Prozent. Zur Gesamtinvestition zählen Kaufpreis und Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Grundbucheintragung 1,1 Prozent, Notar und gegebenenfalls Makler). Je mehr Eigenmittel Sie einsetzen, desto niedriger ist Ihre monatliche Rate und desto eher trägt sich die Wohnung selbst. Im Rechner verschieben Sie die Eigenmittel mit einem Regler und sehen sofort, wie sich Rate, Steuerersparnis und Rendite verändern.
Berücksichtigt der Rechner den Mietpreisdeckel 2026?
Ja, der Rechner berücksichtigt den seit 1. Jänner 2026 geltenden Mietpreisdeckel, als bislang einziges Tool am österreichischen Markt. Neue Mietverträge dürfen seither nur noch begrenzt indexiert werden, höchstens um 3 Prozent plus die Hälfte des darüber liegenden Anstiegs des Verbraucherpreisindex. Das ist wichtig, weil viele Bauträger-Prognosen noch mit höheren Mietsteigerungen rechnen und die erzielbare Rendite dadurch zu optimistisch darstellen. Mit dem Rechner prüfen Sie ein Angebot mit realistischen Werten nach.