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Kreditvertrag für Immobilienkredite

Ein Kreditvertrag wird immer zwischen der kreditgebenden Bank und der/m Kreditnehmer/in oder den KreditnehmerInnen abgeschlossen. Darin werden sämtliche Konditionen des Kredits festgehalten. Wir erklären anhand eines Beispiels, was darin enthalten ist, wie der Kreditvertrag zu lesen ist und worauf man achten sollte.

Kreditvertrag Immobilienkredite
Kreditvertrag Immobilienkredite

Das Wichtigste in Kürze

  • Die obersten Angaben in einem Kreditvertrag beziehen sich auf die kreditgebende Bank und den Kreditnehmer. Dort findet man Anschriften und Kennzahlen genauso wie den Betreuerkontakt.
  • Die wichtigsten Inhalte sind der Kreditbetrag und die Konditionen und Gebühren. Darin finden Sie alle Kreditnebenkosten – einerseits gelistet, andererseits im Effektivzinssatz pro Jahr zusammengefasst.
  • Die Laufzeit wird in Anzahl an Raten angegeben. Da es sich im Normalfall um monatliche Raten handelt, dividiert man diese Zahl durch 12, um die Laufzeit in Jahren zu erhalten.
  • Die monatliche Rate wird ebenfalls unter dem Punkt „Laufzeit“ angeführt.
  • Unter Sicherheiten finden sich Informationen zum Pfandrecht der Bank sowie die Erläuterung einer möglichen Einkommenspfändung.
  • Der Treuhänder wird genannt, ebenso die Möglichkeiten einer vorzeitigen Tilgung und das Rücktrittsrecht.

Die kreditgebende Bank

Der Kreditvertrag wird immer auf dem Geschäfts- bzw. Briefpapier der ausstellenden Bank verfasst. Die Kopfzeile enthält somit in der Regel Logo und Anschrift des Kreditinstituts. Es folgen weitere Informationen wie der Bankbetreuer, Zeichen der Bank, Zeichen des Kreditnehmers, das Datum.

Im obersten Drittel der ersten Seite sind also von der Filiale bis zur Bankleitzahl sämtliche relevante Basis- und Kontaktdaten bereitgestellt. Sollten Sie auf die Hilfe eines Finanzierungsspezialisten zurückgegriffen haben, wird dieser als „Kreditvermittler“ angeführt.

Wesentlichste Punkte des Kreditvertrags

Unter dem Briefkopf findet man – nach einer üblichen Anrede – die konkreten Inhalte zum Kredit. Man könnte diesen zweiten Abschnitt als Zusammenfassung sehen.

Hier steht, worum es geht, jedoch sollte man die weiteren nachfolgenden Inhalte auch genau studieren. In der Regel liest man bereits im Betreff, dass es sich um einen Kreditvertrag handelt sowie die Gesamthöhe.

Die wichtigsten Informationen sind:

  • der Kreditbetrag
  • der IBAN, auf den ausgezahlt wird und
  • der Verwendungszweck

Konditionen & Gebühren

Der nächste Abschnitt beschreibt die Konditionen und Gebühren sehr ausführlich. Er ist auch der wichtigste, um mehrere Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Alles davor sind Vereinbarungswerte zwischen Bank und Kreditnehmer. Hier finden Sie folgende wichtige Informationen:

Gesamtkreditbetrag

Der Gesamtkreditbetrag stimmt nicht mit dem oben angeführten Kreditbetrag überein. Warum? Bei dem einen handelt es sich um den tatsächlichen Auszahlungsbetrag – also den Betrag, den der Kreditnehmer auf seinem Konto wiederfinden wird.

Der Kreditbetrag wiederum ist jene Höhe, die von der Bank als Verbindlichkeit vergeben wurde. Darin sind noch alle einmaligen Gebühren, Spesen und Bearbeitungskosten enthalten, die nicht zur Auszahlung gelangen. Die Kontoführungsgebühr als monatliche Größe während der gesamten Laufzeit ist nicht inkludiert.

Zinsen

Zu den Zinsen findet man unterschiedliche Informationen im Kreditvertrag. Die erste Größe sind die vereinbarten Sollzinsen. Dieser Sollzins wird in Prozent pro Jahr (p.a.) angegeben. Außerdem findet sich direkt dabei die Information, ob es sich dabei um einen Fixzinssatz oder einen variablen verzinsten Kredit handelt.

Sollte es so nicht explizit geschrieben stehen, erkennen Sie dies daran, dass beim variabel verzinsten Kredit die Information angeführt ist, dass sich der Zinssatz nach dem 3-Monats-Euribor richtet. Dazu noch die Höhe des Bankenaufschlags, der ebenfalls in Prozent angegeben wird.

Außerdem wird bei variablen Krediten meist direkt darunter stehend angeführt, wie damit umgegangen wird, wenn der EURIBOR negativ ist. Meist ist dann ein sehr geringer Mindestzinssatz zu zahlen.

ACHTUNG: Die Informationen zum Zinssatz sind immer unterschiedlich formuliert und nicht leicht verständlich. Bei variablen Zinssätzen ist der Sollzins der bei Vertragsabschluss gültige. Weitere Informationen zur Zusammensetzung des Zinssatzes müssen nicht mehr selbstständig zusammengerechnet werden. Die dienen lediglich der Orientierung, aus welchen Komponenten sich die Zahl aufbaut.

Aufschlüsselung der Kosten

Der nächste Abschnitt ist besonders wichtig für die Vergleichbarkeit von Krediten. Hier finden Sie als Kreditnehmer sämtliche Kosten aufgeschlüsselt. Die wichtigste Größe ist hierbei der Effektivzinssatz. Die weiteren Posten sind nämlich in diesen Zinssatz bereits reingerechnet. Das macht eine Vergleichbarkeit überhaupt erst möglich. Außerdem muss in diesem Abschnitt die Höhe der Verzugszinsen angeführt werden.

ACHTUNG: Diese verändern sich ebenfalls mit dem Euribor. Die Höhe der Verzugszinsen wird Sie vielleicht erschrecken, doch kommen die nur zum Tragen, wenn der Kreditnehmer seiner Ratenzahlung nicht pünktlich nachkommt. Sie liegen in der Regel ähnlich hoch wie die Zinsen für eine Kontoüberziehung.

Danach folgen jene Kosten, die bei der Aufnahme eines Kredits auf Sie zukommen. Diese können einmalige oder laufende Kosten sein. Information darüber finden Sie ebenfalls im Kreditvertrag.

Die Kosten sind:

  • Bearbeitungsgebühren
  • Kontoführungskosten
  • Grundbucheintragungsgebühr
  • Schätzgebühr

Diese Einzelposten sowie die Kreditzinsen ergeben die Gesamtkosten für den Kredit. Daraus wiederum ergibt sich zusammen mit dem Gesamtkreditbetrag (also, der Auszahlungssumme) der zu zahlende Gesamtbetrag. Die unterschiedlichen Größen variieren von Bank zu Bank sehr stark. Fragen Sie nach und lassen Sie sich die einzelnen Positionen und Zahlen gerne von unseren Finanzierungsspezialist/innen erklären!

Weitere Kosten und Konditionen

Zu den oben angeführten Kostenpunkten gibt es in der Regel noch erklärende Informationen im nächsten Abschnitt. Kleinere, nicht inkludierte Kostenpunkte werden genannt sowie die Verzinsungsart und die Frist für die Inanspruchnahme des Darlehens.

Laufzeit

Es ist üblich, die Laufzeit in Jahren zu benennen, nicht jedoch am Kreditvertrag. Dort findet man die Laufzeit in Anzahl der Pauschalraten angegeben. Da Raten immer monatlich bezahlt werden, was meist ebenfalls in diesem Abschnitt angeführt wird, dividiert man die Raten durch zwölf, um die Laufzeit in Jahren zu bekommen.

Beispiel: 360 Pauschalraten entsprechen einer Laufzeit von 30 Jahren.

Die nächste entscheidende Größe ist die monatliche Rate. Genau das ist die monatliche Belastung, die den Kreditnehmer auf die nächsten – wie in diesem Fall – 30 Jahre erwartet. Der Betrag wird in Euro angegeben und ist in der Regel am 1. des Monats fällig. Sondervereinbarungen sind selten und würden ebenfalls hier angeführt werden. In den weiterführenden Informationen lesen Sie, wie es sich mit der letzten Rate verhält, wie sich eine Steigerung des EURIBOR auf Ihre Raten und/oder Laufzeit auswirkt und wie die Realisierungen zu verstehen sind.

Zahlungsart

In diesem Abschnitt steht kurz und prägnant, von welchem Konto die monatlichen Raten mittels Lastschrift eingezogen werden. Das ist in der Regel das Girokonto des/der Kontonehmer/innen oder das Geschäftskonto bei Firmenkrediten.

Sicherheiten

Dieser Punkt beschreibt, welche Sicherheiten die Bank in Bezug auf die Kreditrückzahlung hat und wie sie diese geltend macht im Fall einer Zahlungsunfähigkeit. Darin sind formuliert:

  • das Pfandrecht an Haus, Grundstück oder Wohnung
  • den Hinweis auf eine mögliche Pfändung des Einkommens

Mit Unterschrift des Vertrages erkennt der Kreditnehmer an, dass er die Immobilie während der Kreditlaufzeit weder verkaufen noch anderweitig verpfänden darf. Die Bank hat das Vorkaufs- und Verkaufsrecht. Sollte ein Bürge als persönliche Sicherheit dienen, wäre dies ebenso hier angeführt. Der Bürgschaftsvertrag hingegen wird gesondert zwischen Bank und Bürgen abgeschlossen.

Treuhandabwicklung

Unter diesem Punkt wird die treuhänderische Abwicklung des Kaufes und des damit verbundenen Eintrags ins Grundbuch beschrieben. Der Treuhänder wird namentlich genannt, es wird darauf hingewiesen, dass der Kreditvertrag dem Treuhänder zur Verfügung gestellt wird, wodurch hier Informationen, die sonst ins Bankgeheimnis fallen, weitergegeben werden. Mit Ihrer Unterschrift erklären Sie sich damit einverstanden.

Tilgungsplan

Unter diesem Punkt ist festgehalten, dass Sie als Kreditnehmer jederzeit und kostenlos Anspruch auf einen Tilgungsplan haben. Außerdem finden sind hier noch einmal die standardisierten Regelungen zu vorzeitigen Rückzahlungen festgehalten.

Bitte beachten Sie: Bei einem variablen Kredit können Sie jederzeit in jeder Höhe tilgen. Die prozentuellen Vorfälligkeitskosten sind nur für Kredite mit Fixzinsen anwendbar.

Meist sind sie hier dennoch niedergeschrieben. Sollten Sie Informationen zu Tilgungsmöglichkeiten brauchen, finden Sie die in diesem Beitrag.

Rücktrittsrecht

Wie die Überschrift schon sagt, geht es hier um die Möglichkeit, von einem unterschriebenen Kreditvertrag zurückzutreten. Diese sind auf europäischer Ebene geregelt, somit gibt es hier wenig Platz für Individualitäten. Auch findet sich hier die Information, wie die Rückzahlung eines bereits ausbezahlten Kreditbetrags im Falle eines Rücktritts zu passieren hat.

Weitere Punkte des Kreditvertrags

Meist finden sich noch an einer beliebigen Stelle Warnhinweise, was das Nichteinhalten der Ratenzahlung angeht. Eine Beschwerde- oder Ombudsstelle muss ebenfalls genannt sein, an die der Kreditnehmer sich wenden kann. Auch der Kontakt zur Finanzmarktaufsicht wird angeführt. Außerdem wird auf die zugrundeliegenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) des Kreditinstituts hingewiesen.

Generelle Kredit-und Besicherungsbedingungen

Jedem Kreditvertrag liegen generelle Bedingungen zu Grunde, die auf den weiteren Seiten für den Kreditnehmer aufgeschlüsselt werden. Auch wenn es hier in der Regel kaum Spielraum für den Kreditnehmer gibt, sollten Sie sich diese Bedingungen gründlich durchlesen – vor allem, wenn Sie in Sachen Wohnkredit noch nicht sonderlich erfahren sind. Lassen Sie sich beim Lesen und Verstehen gerne helfen. Unsere Finanzierungsspezialisten sind auch dafür immer noch für Sie da.

Kreditvertrag richtig lesen – so geht’s

Der Kreditvertrag sollte gründlich und zur Gänze gelesen werden. Stelle sicher, dass du bei den einzelnen Abschnitten verstehst, worum es geht und hinterfrage, was unklar ist. Der erste Abschnitt widmet sich den vereinbarten Größen. Anfangs findet man die Informationen zum Kreditinstitut, gefolgt von den wichtigsten Zahlen des Kredits: Kreditbetrag, Gesamtbetrag und Zinsen.

Der danach folgende Effektivzinssatz inkludiert die weiteren Kreditnebenkosten, die aber ebenfalls einzeln gelistet werden. Es folgen Informationen zur Laufzeit und den Raten, sowie zu Sicherheiten, der treuhänderischen Abwicklung, Tilgung und zu den Rücktrittsmöglichkeiten. Vergleiche bei unterschiedlichen Angeboten vor allem immer den Effektivzinssatz.

Gerne sind unsere Finanzierungsspezialist/innen behilflich, den Kreditvertrag zu prüfen und zu erklären.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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