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Kreditvertrag für Immobilienkredite

Jeder Finanzierung liegt ein Vertrag zugrunde. In ihm werden sämtliche Konditionen der Finanzierung schriftlich festgehalten. Doch nicht jeder Finanzierungsvertrag ist gleich. Wir erklären, was darin enthalten sein muss und worauf man vor Vertragsabschluss achten sollte.

Kreditvertrag Immobilienkredite
Kreditvertrag Immobilienkredite

Das Wichtigste in Kürze

  • Die ersten Angaben in einem Kreditvertrag beziehen sich auf die Vertragspartner, also die kreditgebende Bank und den Kreditnehmer. Dort findet man Anschriften und Kennzahlen genauso wie den Betreuerkontakt.
  • Die wichtigsten Inhalte sind Kreditbetrag, Konditionen und Gebühren. Darin sind alle Kreditnebenkosten gelistet und im Effektivzinssatz pro Jahr zusammengefasst.
  • Die Laufzeit der Finanzierung wird in Anzahl an Raten angegeben. Da es sich im Normalfall um monatliche Raten handelt, dividiert man diese Zahl durch 12, um die Laufzeit in Jahren zu erhalten.
  • Die monatliche Rate wird ebenfalls unter dem Punkt „Laufzeit“ angeführt.
  • Unter Sicherheiten finden sich Informationen zum Pfandrecht der Bank sowie die Erläuterung einer möglichen Einkommenspfändung.
  • Der Treuhänder wird ebenso genannt wie die Möglichkeiten einer vorzeitigen Tilgung und das Rücktrittsrecht.

Die kreditgebende Bank

Der Finanzierungsvertrag wird üblicherweise auf dem Geschäfts- bzw. Briefpapier der ausstellenden Bank verfasst. Meist ist bereits in der Kopfzeile die Anschrift des Finanzierungsinstituts zu finden. Er folgen weitere Informationen wie die Kontaktdaten des Betreuers und des Kreditnehmers sowie das Vertragsdatum. Somit sind im ersten Teil des Vertrags sämtliche Basis- und Kontaktdaten der Vertragspartner angeführt. Solltest du bei deiner Suche nach der optimalen Finanzierung einen Finanzierungsspezialisten – etwa einen OPTIFIN Experten – zurückgegriffen haben, wird er im Vertrag als „Kreditvermittler“ ausgewiesen.

Wesentliche Punkte des Kreditvertrags

Der zweite Abschnitt des Kreditvertrags dient als Zusammenfassung. Er beginnt gleich nach dem Briefkopf und den angeführten Vertragspartnern. In diesem Bereich wird der Vertragsgegenstand ausgeführt. Es steht hier also, worum es in dem Vertrag geht. Bei manchen Verträgen ist bereits aus dem Betreff ersichtlich, dass es sich um einen Finanzierungsvertrag handelt und über welche Summe dieser abgeschlossen wird. In der Zusammenfassung sind diese Informationen etwas ausführlicher erklärt. Jedoch sollte man auch die nachfolgenden Inhalte vor Abschluss genau studieren. .

Die wichtigsten Informationen sind:

  • der Kreditbetrag
  • der IBAN, auf den ausgezahlt wird und
  • der Verwendungszweck

Konditionen & Gebühren

Im nächsten Abschnitt werden die Konditionen und Gebühren ausführlich beschrieben. Anhand dieses Teils lassen sich diverse Finanzierungsangebote gut miteinander vergleichen. Dadurch werden Kostenunterschiede zwischen den einzelnen Instituten sichtbar. Bei allen weiteren Angaben handelt es sich um Vereinbarungswerte, die zwischen Bank und Kreditnehmer verhandelt werden.

Gesamtkreditbetrag

Der Gesamtkreditbetrag sorgt in den meisten Fällen für Überraschung. Denn er stimmt nicht mit dem oben angeführten Kreditbetrag überein. Der Gesamtkreditbetrag beinhaltet sämtliche Kosten, die in Zusammenhang mit dem Kredit auftreten. Darunter fallen:

  • einmalige Gebühren
  • Spesen
  • Bearbeitungskosten
  • nicht inkludiert: Kontoführungsgebühren

Beim Gesamtkreditbetrag handelt es sich also um die tatsächliche Summe, die vom Finanzierungsnehmer zurückbezahlt werden muss.

Der zuvor dargestellte Finanzierungsbetrag hingegen ist jener Betrag, den das Finanzierungsinstitut als Verbindlichkeit an den Kreditnehmer auszahlt. Darunter versteht man also die Summe, die schlussendlich am Konto zu finden ist.

Zinsen

Die Verzinsung wird im Finanzierungsvertrag gesondert angeführt. Zu diesem Thema findet man gleich mehrere Informationen. Einerseits die vereinbarten Sollzinsen. Der Sollzinssatz wird in Prozent pro Jahr (p.a.) angegeben. Außerdem wird im Vertrag angeführt, ob es sich um eine fixe oder eine variable Verzinsung handelt. Sollte letztere Information nicht explizit beschrieben werden, erkennt man die Art der Verzinsung an einer weiteren Information im Vertrag. Bei einer variabel verzinsten Finanzierung steht geschrieben, dass sich der Zinssatz nach dem 3-Monats-EURIBOR richtet. Dazu kommt noch die Höhe des Bankenaufschlags, der ebenfalls in Prozent angegeben wird. Zudem wird bei variablen Krediten meist direkt angeführt, wie damit umgegangen wird, sollte der EURIBOR negativ sein. Meist ist dann ein geringer Mindestzinssatz abzuführen.

ACHTUNG: Die Informationen zum Zinssatz sind immer unterschiedlich formuliert und nicht leicht verständlich. Bei variablen Zinssätzen ist der Sollzins bei Vertragsabschluss gültig. Weitere Informationen zur Zusammensetzung des Zinssatzes müssen nicht mehr selbstständig zusammengerechnet werden. Sie dienen lediglich der Orientierung, aus welchen Komponenten sich die Zahl zusammensetzt.

Aufschlüsselung der Kosten

Der nächste Abschnitt ist besonders wichtig für die Vergleichbarkeit von Krediten. Hier findet man als Kreditnehmer sämtliche Kosten aufgeschlüsselt. Die wichtigste Größe ist hierbei der Effektivzinssatz. Die weiteren Posten sind nämlich in diesen Zinssatz bereits reingerechnet. Das macht eine Vergleichbarkeit überhaupt erst möglich. Außerdem muss in diesem Abschnitt die Höhe der Verzugszinsen angeführt werden.

ACHTUNG: Diese verändern sich ebenfalls mit dem Euribor. Die Verzugszinsenkommen nur zum Tragen, wenn der Kreditnehmer seiner Ratenzahlung nicht pünktlich nachkommt. Sie liegen in der Regel ähnlich hoch wie die Zinsen für eine Kontoüberziehung.

Danach folgen jene Kosten, die bei der Aufnahme eines Kredits zustandekommen. Diese können einmalige oder laufende Kosten sein.

Die Kosten sind:

  • Bearbeitungsgebühren
  • Kontoführungskosten
  • Grundbucheintragungsgebühr
  • Schätzgebühr

Diese Einzelposten sowie die Kreditzinsen ergeben die Gesamtkosten für den Kredit. Daraus wiederum ergibt sich zusammen mit dem Gesamtkreditbetrag (also, der Auszahlungssumme) der zu zahlende Gesamtbetrag. Die unterschiedlichen Größen variieren von Bank zu Bank sehr stark.

Weitere Kosten und Konditionen

Zu den oben angeführten Kostenpunkten gibt es in der Regel noch erklärende Informationen im nächsten Abschnitt. Kleinere, nicht inkludierte Kostenpunkte werden genannt sowie die Verzinsungsart und die Frist für die Inanspruchnahme des Darlehens.

Laufzeit

Es ist üblich, die Laufzeit in Jahren zu benennen, nicht jedoch am Kreditvertrag. Dort findet man die Laufzeit in Anzahl der Pauschalraten angegeben. Da Raten immer monatlich bezahlt werden, was meist ebenfalls in diesem Abschnitt angeführt wird, dividiert man die Raten durch zwölf, um die Laufzeit in Jahren zu bekommen.

Beispiel: 360 Pauschalraten entsprechen einer Laufzeit von 30 Jahren.

Die nächste entscheidende Größe ist die monatliche Rate. Genau das ist die monatliche Belastung, die den Kreditnehmer auf die nächsten – wie in diesem Fall – 30 Jahre erwartet. Der Betrag wird in Euro angegeben und ist in der Regel am 1. des Monats fällig. Sondervereinbarungen sind selten und würden ebenfalls hier angeführt werden. In den weiterführenden Informationen sieht man, wie es sich mit der letzten Rate verhält, wie sich eine Steigerung des EURIBOR auf die Raten und/oder Laufzeit auswirkt und wie die Realisierungen zu verstehen sind.

Zahlungsart

In diesem Abschnitt steht kurz und prägnant, von welchem Konto die monatlichen Raten mittels Lastschrift eingezogen werden. Das ist in der Regel das Girokonto des/der Kontonehmer/innen oder das Geschäftskonto bei Firmenkrediten.

Sicherheiten

Dieser Punkt beschreibt, welche Sicherheiten die Bank in Bezug auf die Kreditrückzahlung hat und wie sie diese geltend macht im Fall einer Zahlungsunfähigkeit. Darin sind formuliert:

  • das Pfandrecht an Haus, Grundstück oder Wohnung
  • den Hinweis auf eine mögliche Pfändung des Einkommens

Mit Unterschrift des Vertrages erkennt der Kreditnehmer an, dass er die Immobilie während der Kreditlaufzeit weder verkaufen noch anderweitig verpfänden darf. Die Bank hat das Vorkaufs- und Verkaufsrecht. Sollte ein Bürge als persönliche Sicherheit dienen, wäre dies ebenso hier angeführt. Der Bürgschaftsvertrag hingegen wird gesondert zwischen Bank und Bürgen abgeschlossen.

Treuhandabwicklung

Unter diesem Punkt wird die treuhänderische Abwicklung des Kaufes und des damit verbundenen Eintrags ins Grundbuch beschrieben. Der Treuhänder wird namentlich genannt, es wird darauf hingewiesen, dass der Kreditvertrag dem Treuhänder zur Verfügung gestellt wird, wodurch hier Informationen, die sonst ins Bankgeheimnis fallen, weitergegeben werden. Mit der Unterschrift erklärt man sich damit einverstanden.

Tilgungsplan

Unter diesem Punkt ist festgehalten, dass man als Kreditnehmer jederzeit und kostenlos Anspruch auf einen Tilgungsplan hat. Außerdem findet man hier noch einmal die standardisierten Regelungen zu vorzeitigen Rückzahlungen festgehalten.

ACHTUNG: Bei einem variablen Kredit kann man jederzeit Sondertilgungen durchführen. Die prozentuellen Vorfälligkeitskosten sind nur für Kredite mit Fixzinsen anwendbar.

Rücktrittsrecht

Wie die Überschrift schon sagt, geht es hier um die Möglichkeit, von einem unterschriebenen Kreditvertrag zurückzutreten. Diese sind auf europäischer Ebene geregelt, somit gibt es hier wenig Platz für Individualitäten. Auch findet sich hier die Information, wie die Rückzahlung eines bereits ausbezahlten Kreditbetrags im Falle eines Rücktritts zu passieren hat.

Weitere Punkte des Kreditvertrags

Meist finden sich noch an einer beliebigen Stelle Warnhinweise, was das Nichteinhalten der Ratenzahlung angeht. Eine Beschwerde- oder Ombudsstelle muss ebenfalls genannt sein, an die der Kreditnehmer sich wenden kann. Auch der Kontakt zur Finanzmarktaufsicht wird angeführt. Außerdem wird auf die zugrundeliegenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) des Kreditinstituts hingewiesen.

Generelle Kredit-und Besicherungsbedingungen

Jedem Kreditvertrag liegen generelle Bedingungen zu Grunde, die auf den weiteren Seiten für den Kreditnehmer aufgeschlüsselt werden. Auch wenn es hier in der Regel kaum Spielraum für den Kreditnehmer gibt, sollten man sich diese Bedingungen gründlich durchlesen – vor allem, wenn man in Sachen Wohnkredit noch nicht sonderlich erfahren ist.

Kreditvertrag richtig lesen – so geht’s

Der Kreditvertrag sollte gründlich und zur Gänze gelesen werden. Stelle sicher, dass du bei den einzelnen Abschnitten verstehst, worum es geht und hinterfrage, was unklar ist. Der erste Abschnitt widmet sich den vereinbarten Größen. Anfangs findet man die Informationen zum Kreditinstitut, gefolgt von den wichtigsten Zahlen des Kredits: Kreditbetrag, Gesamtbetrag und Zinsen.

Der danach folgende Effektivzinssatz inkludiert die weiteren Kreditnebenkosten, die aber ebenfalls einzeln gelistet werden. Es folgen Informationen zur Laufzeit und den Raten, sowie zu Sicherheiten, der treuhänderischen Abwicklung, Tilgung und zu den Rücktrittsmöglichkeiten. Vergleiche bei unterschiedlichen Angeboten vor allem immer den Effektivzinssatz.

Gerne sind unsere Finanzierungsspezialist/innen behilflich, den Kreditvertrag zu prüfen und zu erklären.

Über den Autor: Mario Graf-Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

Mehr über Mario Schantl

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