Wieviel Kredit ist leistbar?
Diese Frage kann man aus drei Blickwinkeln betrachten, die wir kurz erläutern:
1. Voraussetzungen um einen Kredit zu erhalten
Hier geht es in erster Linie darum, der Bank gegenüber rechtliche oder bonitätsbedingte Voraussetzungen zu erfüllen, diese sind zwar von Bank zu Bank unterschiedlich, aber orientieren kann man sich an folgenden Punkten:
- positiver KSV Auszug (keine negativen Einträge)
- mindestens 18 Jahre alt
- Sicherheiten (Eigenmittel, Immobilien, Wertpapierdepot, Bürgschaften, etc.)
- regelmäßiges, nachweisbares Einkommen
Sind diese Grundvoraussetzungen abgehakt, kann man in die nächsten Eckpunkte bestimmen, um die mögliche Kredithöhe zu bestimmen.
2. Haushaltsbudget berechnen
Um die maximale mögliche Rate zu berechnen gibt es wieder mehrere Ansätze, die von Bank zu Bank unterschiedlich vorgegeben werden. Wir konzentrieren uns daher auf einen Ansatz, der ein möglichst große Sicherheitsreserve zur Folge hat.
Hierzu gibt es die grobe Faustformel – die Rate darf maximal 40% des Familieneinkommens ausmachen und es sollten 15% Sicherheitsreserve hinzugerechnet werden.
Für die Berechnung geht man folgendermaßen vor:
- Monatliches Familieneinkommen
- Lebenserhaltungskosten (etwa € 450,- für die erste Person und € 250,- für jede weitere)
- Transport (PKWs, Motorräder, Bahn- oder Bustickets)
- Medien (Handy, Fernsehen, Internet)
- Versicherungen (hier nur notwendige, nicht kündbare Versicherungen)
- Betriebskosten für die neue Immobilie (ca. € 2,20 pro qm)
- bestehende Kredite, Wohnbauförderung Rückzahlung
Vom Ergebnis werden nun weitere 15% des Familieneinkommens als Sicherheitsreserve abgezogen, der Rest steht nun für eine Immobilienfinanzierungsrate zur Verfügung.
Diese können wir einfach mit dem Kreditrechner berechnen. Dazu die Laufzeit so lange wählen, dass man spätestens zu Pensionsantritt fertig ist und die Zinsen auf eine sogenannte fiktive Rate von 3,5% einstellen. Nun können wir die Finanzierungssumme so lange verschieben, bis wir die gewünschte Rate erreichen.
Die fiktive Rate berücksichtigt einen eventuellen Zinsanstieg während der Laufzeit. Alternativ kann man einen Fixzins zu aktuellen Konditionen für die gesamte Laufzeit annehmen.
3. Eigenmittel berechnen
Auch wenn es immer wieder Ausnahmen gibt, die eine 100% oder Vollfinanzierung ermöglichen, sollte man einen minimalen Eigenmittelanteil von etwas über 10% anstreben.
Besser sind 20-40%, gerade für junge Familien ist das aber mitunter aus eigener Kraft schwierig.
Die Berechnung der Eigenmittelquote erfolgt aber nicht auf Basis des Kaufpreises, sondern der Gesamtkosten. Dazu ein Beispiel:
Eine Immobilie kostet € 300.000,- und wird von der Bank auch so bewertet. Nun kommen noch Nebenkosten in der Höhe von ca. 10% für Makler, Grundbucheintragung, Grunderwerbssteuer und Notarkosten hinzu.
Die Projektsumme beträgt also:
€ 300.000,- plus 10% = € 330.000,- oder 110%
Diese 10% müssen also mindestens in Form von Eigenmittel oder Sicherheiten zur Verfügung stehen, da die meisten Banken diese nicht mitfinanzieren.
Der Rechenweg wenn die Eigenmittel bekannt sind lautet also:
Eigenmittel x 10 = maximale Finanzierungssumme
Umgekehrt wenn man von der benötigten Finanzierungssumme ausgeht:
Finanzierungssumme : 10 = benötigte Eigenmittel
Hinweis: 10% sind als das absolute Minimum zu betrachten, je mehr Eigenmittel eingebracht werden können, desto geringer ist das Risiko bei Zinsschwankungen und desto bessere Konditionen erhalten Sie von den Banken.
Egal welche Finanzierungssumme nun die niedrigere ist, die aus den Eigenmitteln berechnete oder die vom Haushaltsbudget berechnete, diese ist die ausschlaggebende an der man sich orientieren kann.
